國外類似「以房養老」的制度是怎樣的？

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http://news.hexun.com/2011-07-15/131465646.html，鏈接中說，「住房反向抵押貸款」，「年輕時以人養房，年老時靠房養人」，在國外已經發展到一定規模。有海歸或者了解的人給個解答，好奇中……。

恰好我07年的碩士論文的主題就是這個。那時候國內研究資料不多，我閱讀了不少的國外資料，附拙文目錄一篇，貽笑大方。

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已經步入到老齡化社會的我國正處於新舊體制的轉軌時期,社會保障體制不健全,養老資金缺口巨大。由於老年人收入能力的降低,以及房產維修的費用、個人醫療費用的支出等等使相當一部分的老年人形成了這樣一種困境:擁有房產卻短缺現金(house rich but cash poor )。在現有的制度和條件下,將個人房屋這種僵化的資產激活使之贏利的途徑有限。出賣房屋、出租或者是以房屋作抵押借款等,這些途徑都有其不足之處。

針對處於「擁有房產卻短缺現金(house rich but cash poor)」境遇的老年人,西方國家產生了一種叫「倒按揭(reverse mortgage)」的借貸方案。上世紀50年代,home-equity reversion的產品概念傳入美國。倒按揭制度在美國迅速發展起來。迄今為止,美國的倒按揭市場最為成熟完善,其發展倒按揭的成功經驗被其它國家紛紛效仿。

現在國內對Reverse Mortgage的漢語翻譯並沒有統一,有的翻譯成「以房養老」,有時又為「住房反向抵押」或者為「倒按揭」。同樣一個概念卻因翻譯不同徒生混亂。實有必要討論下「reverse mortgage」的合適的漢語翻譯。通過對mortgage以及「抵押」的詞根考察,本文認為將「reverse mortgage」翻譯成倒按揭是比較合適的。概念是邏輯推理和理論論述的基石。本文給「倒按揭」制度作出自己的一個概念。要真正說明倒按揭是什麼不僅僅是一個概念還得具體說明其制度內容。倒按揭和按揭在經濟學意義上的最大差別在於制度設計中的資金流向不同。

本文作為一篇法學論文將著力點著重放在了通過和按揭制度的對比,介紹到按揭法律關係中的主體、標的、法律行為、以及雙方當事人的權利義務和化解長壽風險的特別制度設計。雖然同是對債權的擔保,但英美法系中的按揭制度與大陸法系中的抵押制度卻有著相當大的差別。倒按揭制度本質上是一種特殊的按揭制度。從節省法治資源成本角度上看,如果現有的法律制度能替代或改造而為,那就無需再引入倒按揭制度。所以有必要對倒按揭制度和大陸法系中的抵押制度作出一個差異的比較,從所擔保的債權的異同到其與所擔保的債權關係的異同。

倒按揭制度在我國的推行所要面臨的障礙很多,本文側重於法律上的障礙的分析。通過倒按揭制度,老年人可以每個月獲得穩定的現金流,其生活品質也會相應的提高。這樣會不會需要對老年人所獲得貸款徵收所的稅呢?其經濟能力的改善是不是就不能再納入到低保制度救濟範圍了呢?在現有法律制度下如何化解倒按揭貸款人的所面臨的「道德風險」呢?當國有土地使用權期限到期時,倒按揭擔保制度中的所抵押的房產何去何從?應該由哪個機構來推行我國倒按揭制度才合適?這些問題,將在本文中一一作出分析和建議。

本文最後部分是我國建立倒按揭法律制度的構建建議。由於我們國家大陸法系的傳統,其法律概念、法學體系、法學思維和英美法國家的迥異。法律移植必須要注重引入的法律制度和本土法治資源相融合的問題,也就是法治資源本土化的問題。從英美國家引入的法律制度必須在我們固有的法學體系找到相應的法律概念,用我們慣有的法學思維進行分析,才能使它獲得更好的發展。英美法學中沒有「債物二分」的法學理論架構,因此要理清倒按揭當事人之間的法律關係必須從當事人之間的享有的權利承擔的義務著手分析。將倒按揭制度解構為基礎性的借款合同和擔保借款合同的抵押合同。再從分別調整合同法律關係和擔保物權法律關係的兩部法律《合同法》和《擔保法》著手分析。現有的《合同法》足以調整好倒按揭擔保中的借款合同法律關係而無須新的立法。而主張比照同樣是從屬性弱化的最高額抵押這種特殊的抵押制度立法,在擔保法中的第三章抵押中單獨設立一節規定倒按揭制度。然而建構我國倒按揭相應的法律體系,不僅僅是依賴市場的需求,本文還強調政府在倒按揭制度在我國推廣中的積極角色。

陶短房：「住房養老」到底咋回事？

2013-09-19 01:51:28

時代周報

一些發達國家和發展中國家都開設有類似「住房養老」的項目，目的是為退休老人提供一種輔助性晚年生活保障。這類項目開展較普遍的國家，有美國、法國、加拿大、新加坡等，大體可分為「美國模式」和「加拿大模式」兩種。

抵押式最普遍

所謂「美國模式」，即由政府參與和政府補貼計劃扶植、採用類似「房屋抵押換定期養老金髮放」的模式，為老年人提供類似工資的養老生活費。

「美國模式」又可細分為聯邦政府保險的「抵押式」、聯邦全國抵押協會受理的「搬離式」和商業貸款機構推出的「共享式」三種。

其中「抵押式」在美國推行最為普遍。這種方式要求62歲以上老年人將房產抵押給銀行或理財公司，並和後者簽訂一個有「生活費發放效期」的協議。協議效期內，老年人可按月領取生活費，老人去世或協議效期到期後，則老人或其後人應或按協議歸還本息，或將房產折價拍賣支付本息，否則銀行或理財公司有權自行處置抵押房產。

「搬離式」的放貸條件，是老年人需搬出抵押住房供放貸方任意處理，並簽署為放貸方認可的還貸協議，這種模式的放貸一般不受效期約束，但執行條件比「抵押式」更苛刻，房主非但要「押房」，還要給放貸方騰房，其目的，自然是保障放貸方可以按時收回本息。事實上，由於對「還貸協議」評估苛刻，這種「住房養老」並非想申請就能獲批的。

「共享式」一般無有效期、老人不需搬離，但這樣做自然同樣要付出代價：放貸方要求老年人住戶讓出住房所有權的25%-30%作為還貸抵押。

通俗地說，「抵押式」的特點，是「銀行給你發養老金，但到期不還錢小心房子變沒」；「搬離式」的特點，是「銀行給你發退休金，但你得把房子騰出來給銀行用，而且死後不還錢房子同樣變沒」，「共享式」則是「銀行給你發退休金，但你得把房子讓出四分之一的產權歸銀行」。

美國是工業化國家中，唯一實行非全民福利體系的，儘管美式「住房養老」同樣以「倒按揭」為表現形式，但其背景是政府的政策補貼和財政支持，一些既「夠不著」商業養老保險，又「踩不上」低收入福利性養老金的美國人，將這種養老方式當作主要養老來源。採用按月發放養老金的方式支付，是美式「住房養老」的基本形態，道理很簡單，選擇這條路的老年人家庭，幾乎都是別無養老良謀、要靠這筆養老金吃飯的。

這種形式最大的弊端，對老人們而言，是形式不夠靈活，抵押還款條件苛刻，許多需要養老金的老年人要麼不堪忍受償還條款，要麼不願將自己房屋的支配權甚至產權拱手讓人，而不願採取這種養老方式。

金融機構也有自己的苦衷。

對於最普及的「抵押式」，銀行盈虧的關鍵，是養老金支付的期限，對銀行而言這個期限越短越好，期限越短，資金鏈相應也會越短，收回本利的概率越大，盈利前景越光明，風險越小，而對於老年人而言，這個期限卻是越長越好，期限越長，自己的養老也越有保障。

由於美國早已進入老齡化社會，且老人壽命越來越長，不僅迫使金融機構一再延長支付期限，且到期老人健在卻拒不還錢的現象愈益普遍。這本來是再正常不過—如果老年人有別的養老財源，又何必「倒按揭」？期限到了，養老金停了，人卻健在，在銀行看來，「到期不還錢」實在無法忍受，可對老人而言，「不發養老金還收房」又情何以堪？由於情況特殊，對簿公堂的結果，銀行即便贏了官司，最終也很難確保如期執行，這令放貸一方的資金鏈越拉越長，難以為繼。正因如此，儘管近年來政府和監管機構出台了多項保護措施，但大型金融機構對這類業務的積極性不高。

「倒按揭」是純商業模式

在加拿大，超過62歲的加拿大老人可將住房抵押給銀行或金融理財公司，換取一筆抵押貸款用於養老。這筆抵押貸款的利率一般較優惠，總金額則視房產價值和老人個人意願而定，上限是30萬加元，最低則為1.5萬加元，可選擇一次性支付，也可選擇分期支付。這筆「倒按揭」的錢老人可以任意使用，貸款方不會幹涉其用途，唯一的擔保，則是作為抵押的房產產權不能變更。

和「美國式」相比，「加拿大式」歸還期限較為靈活，一般沒有固定期限，老人去世後，其後人處理房產時將貸款連本帶息結清，如果後人選擇賣房，則貸款會從房款中扣除。

不難看出，相比美國，加拿大的「倒按揭」條件要寬鬆得多。這是因為美國是非福利國家，「住房養老」對許多老年人而言是主要養老來源，而加拿大是福利國家，老年人主要靠老年金（OAS）、養老金（CPP）、養老儲蓄基金（RRSP）等福利性養老收入養老，「住房養老」僅僅是貼補養老費用不足的輔助來源，若加拿大理財機構推出美國式「倒按揭」方案，就很難行得通。同理，倘若美國推行加拿大式「倒按揭」，將養老金分一次或幾次集中發放，且不限制用途，則呆壞賬問題勢必更加嚴重。

事實上，兩種模式的「住房養老」起源差異很大。如前所述，美國式「倒按揭」是聯邦政府為解決養老問題推出的聯邦補貼計劃，而加拿大聯邦政府的養老政府性行為就是社會福利，「倒按揭」是從「住房抵押貸款」發展來的純商業行為。「住房抵押貸款」是加拿大較為普遍的個人理財方式，不過通常對申請者職業、資信有嚴格要求，而老年人的「倒按揭」則放寬了這方面要求。

在美國，雖然是非福利社會，但商業養老保險的覆蓋面較廣，提供的養老金也較豐厚，而低收入者則可申領福利金，依賴「住房養老」的僅是社會一小部分群體；而在美國以外的工業化國家，則都是福利國家，「住房養老」只是養老費用的補充。在加拿大，很多老年人並不喜歡這種「倒按揭」模式，而是採取了廣義的「住房養老」方式，即要麼把房產拆成小單位，招租一些年輕房客「以房租養老」，同時還能讓自己有個關照（大部分加拿大老人不和成年兒女同住），要麼索性把住房賣了，用換來的錢支付老年公寓或「退休人員之家」、「護士中心」（不同級別的養老院，主要差別是護理等級和居住自由度）的費用。

剛好查了一些論文資料，我整理一下，可以讓大家對國際的「以房養老」現狀有個粗淺的概念。

廣義的「以房養老」包括租房養老、分租養老、賣房養老等辦法。本文僅討論狹義的「以房養老」，即指老年人向金融機構或個人抵押房產獲取提高老年生活的現金，也就是反向抵押貸款，俗稱「倒按揭」。從財務角度分析，就是用固定資產換取當下現金流。

反向抵押貸款的優點很明顯，讓擁有私人房產的老年人在保有房屋居住權的同時，將房屋財產在生前變現，用以改善老年生活。因這個操作過程的現金流向是從金融機構流向房主，與傳統的銀行抵押貸款流向正好相反，所以被稱為反向抵押貸款。

住房反向抵押貸款最早出現荷蘭，但在上世紀80年代中期美國才發展成熟。美國新澤西州的Homestead銀行在當時創立了「Reverse

Mortgage」（反向抵押貸款，簡寫作「RM」）的概念。房主可以選擇出讓多少份額的產權給銀行，出讓份額越多，得到的現金流越多。比如，一個70歲的老人擁有價值40萬美元的房產，如果將全部產權給銀行，每月可得1732美元現金；若保留50%的產權給子女，每月可得825美元。

我們以該項業務推廣得比較好的美國為例：

現在，美國最重要的住房反向抵押貸款品種是「住房轉換抵押貸款」( Home Equity

Conversion Mortgage, 簡稱「HECM」)，它是根據《1987年國家住房法案》，由國會授權聯邦住房與城市發展部(HUD)於1987年面向老年人推出的，由國家提供風險保證的住房反向抵押貸款品種。

在美國，「以房養老」只是針對老年人的一種特殊的住房凈值抵押貸款形式，是在國家基本養老體系外的一種公民自願選擇的養老方式。

據統計，自1989年實施「住房轉換抵押貸款」以來，截止到2010年5月，參與者僅有49萬人。根據15個聯邦政府機構聯合編製的最新報告《老年美國人2012》統計，2010年時，年滿65歲的美國人有4000萬。由此可見，大約有超過1%的目標客戶最後真的選擇了「以房養老」產品。

在美國，房主的最高貸款額度主要取決於:

1、房主年齡;

2、房產價值;

3、貸款人（銀行或其他金融機構）要求的利率;

4、貸款相關的費用。

房產價值越高，房主年齡越大，貸款利率越低，獲得的反向抵押貸款的額度就越大。住房價值在未來預計增值更高的可貸款數額也更高。另外一個特殊情況是，夫妻健在的住戶，因其組合預期壽命大於單身者，比單身者可貸款數額低。

在美國一般而言，累計貸款本息總額以房產出售後的現金歸還，而房產價值超出貸款總額的部分可以作為遺產繼承。當然，也有可能出現房產價值低於欠款的情況，不過這無需老人或其子女擔心。在由美國聯邦住房管理局提供保險的住房反向抵押貸款中，房款不足支付欠款的部分，由保險機構補足。當然，聯邦住房管理局的所收取的保險費也要算到借款人頭上。這項保險是申請聯邦住房反抵押貸款時必須購買的。

容易被忽略的是，美國聯邦住宅管理局所提供的保險對借貸雙方都是一種保證：不僅確保貸款機構在房屋貶值時仍能全額收回貸款，也保證借款人在貸款機構破產或無法按時給付按揭時仍繼續收到貸款，並保證借款人只要沒有違約並住在該房屋內就無需還款。

除了支付貸款保險費，申請者還需要支付貸款發放手續費、服務費及其他稅費（如房屋價值評估費、抵押貸款稅等）。

最後介紹下大家最關心的貸款利率問題。

美國住房反向抵押貸款的利率有年度調整利率和月度調整利率兩種。兩種調整方式都是隨著財政部發行的一年期債券利率波動而調整。當然，以這種債券的利率為「錨」，是因為它是權威的能充分反映市場利率的證券。

年度調整利率是每年調整一次，月度調整利率是每月調整一次。二者之中，每月調整利率通常更低。比如，2005年1月，美國財政部一年期債券利率2.77%，反向抵押貸款機構索要的按年度調整利率為5.87%，而按月調整利率僅為4.27%。彼時，一個75歲的單身老人以20萬美元的房屋申請反向抵押貸款，若選擇按年調整利率，可獲得102100美元的信用額度；而選擇按月調整利率，則能獲得126500美元信用額度。當然，利率降低時，按月調整利率能比按年調整利率下降得更快，但若是宏觀經濟上處於利率上升周期，按年調整利率更能為借款人省錢。

補充：再說說跟西方國家不太一樣的新加坡以房養老模式吧，非常有「社會主義」特色。

縱觀新加坡「以房養老」的歷程，反向抵押貸款從私有住房擴展到公有住房，實行主體從私有保險公司擴展到國家建屋局，參與對象的限制也逐漸放鬆。

1997年，新加坡保險合作社(職總英康保險公司)開始經營反向抵押貸款產品。職總英康公司對參與住房反向抵押貸款的借款對象有非常嚴格的要求。這項業務僅僅針對60歲以上、擁有私人房產達70年以上的新加坡公民或新加坡常住人口，而且要求借款對象必須是該公司的人壽險、抵押保障險及屋宇保險客戶。

由於對象限制過嚴，且業務缺乏保障條款，使得職總英康公司的反抵押貸款業務推廣受限，特別是在新加坡80%以上是公有住房的情況下，僅僅針對於私有房產的反向抵押模式很難拓展業務。2006年，新加坡建屋局(Housing and Development Board)放開反向抵押對私有房產的限定，允許公有住房的房產擁有者參與私營公司的反向抵押貸款。

2009年，住房反抵押貸款項目在新加坡得到了進一步發展，國家建屋局在3月發布了屋契回購計劃 (Lease Buyback Scheme)，在這項計劃中，擁有三房式或更小組屋的公有住房戶主可以將他們的部分剩餘租期出售給建屋局，從而獲得一項終身的工資補貼。這項計劃要求參與者的年齡要在62歲及以上，申請者的家庭收入要低於3000新加坡元，房產沒有減值。建屋局通過獨立評估來計算公有住房的市場價值，且回購公有住房租期的上限為30年。合同簽訂後，建屋局向參與對象提供10000新加坡元的補貼，同時提供5000新加坡元的預付金，出售的租期餘額用來向中央公積金購買年金。

在回購的租期內，參與回購的老年人可以依據他們參與計劃時的年齡和租期價值終身享受到以上工資補貼，同時他們可以繼續居住在原有房屋內。但是由於屋契回購的上限設為 30年，如若參與屋契回購的老年人在30年的租期到期之前去世，那麼剩餘的回購屋契所得將由老年人的繼承人享有，如果他們的壽命超過30年的租期上限，那麼建屋局將另作安排，為這些老年人分配護理居住地點。

2010年4月開始，屋契回購計劃的對象範圍有所擴大，這一措施使得有資格參加屋契回購計劃的3室住房老年人比例從73%增加到了82%。2013年2月起，屋契回購計划進一步改善，屋主從建屋局處可獲得的現金補貼由10000新加坡元增加到20000新加坡元。

拿房子找政府換錢養老用等沒了之後房子被拿走。。。