房東換人，跟前房東簽的協議還有效嗎？

01-23

A從房東手中租下了整幢樓（租期10年），然後把其中一部分轉租給B（租期5年），但是在租給B的第二年開始A就沒有再給房東房租，房東勝訴。這時候原房東要把樓再轉租給C，想讓B走人。B之前簽的五年合同還沒有到期。還有效嗎？
補充一下：
原房東跟A從開始糾紛到官司結束，持續兩年多。這兩年多是原房東口頭讓B繼續經營，並口頭讓B幫他照看整幢樓。期間沒有再讓B交過房租。現在官司結束，原房東把房子整租給C。而B現在的地方C也要用。

B覺得自己一直給原房東看房子並且沒有要工資。沒有交房租是自己付出勞動換來的。而原房東則覺得兩年都沒有讓B交房租，現在自己的樓需要出租B還賴著不肯走。

在本題目中，並非是一般意義上的房東更換。我們通常將轉租人成為「二房東」，但二房東與房東在法律上的意義截然相反。二房東並非為該房屋的合法所有權人，因此在本例中二房東A的變化無法直接導致適用於「買賣不破租賃」。此時可能會出現下列兩種情形：

（1）若二房東A與房東簽署的租賃協議中規定了禁止房屋轉租，則二房東A與承租人B之間的租賃合同有可能因為二房東A的欺詐行為而歸於無效。則此時承租人B不再受到租賃合同的保護，則無法享受到相應的債權物化的保護。此時原房東有權利要求承租人B從房屋撤離，並要求二房東A承擔違約賠償；而承租人B可以向二房東A主張侵權損害賠償；

（2）若二房東A與原房東簽署的租賃協議中明確或者默示許可房屋進行轉租，則二房東A與承租人B之間的租賃協議即自動受到原房東的承認，該租賃協議有效，且承租人可以受到債權物化的保護。此時如果二房東A由於拒絕支付房租，導致二房東A與原房東之間租賃協議的解除，也不會必然導致承租人B的租賃協議無效化。如果承租人B表示願意為二房東A承擔自己所租賃的那部分的租金，則承租人B依然可以居住在自己租賃部分的房屋中，原房東不得要求承租人B撤出。

附：買賣不破租賃，或者是債權的物權化。即在租賃關係存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。

法律依據：

《最高人民法院關於貫徹執行&<中華人民共和國民法通則&>若干問題的意見》第119條：
……
私有房屋在租賃期內，因買賣、贈予或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房住繼續有效。

《合同法》第229條：
第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

也就是說，租賃關係本是規定在《合同法》中的一種債權債務關係。一般來說，債權的對抗效力小於物權，但為了保護承租人的合法權益，在對其規定時候，給予其特殊的物權化保護，此時物權上的權利人在有效的承租期內，就無法依據物權關係對於承租人主張對抗。

A和房東的官司中，房東勝訴，然後房東想把房子租給C，可以看出，房東和A的租賃合同應該解除了（在這裡先不考慮合同無效的情況），那麼，A就沒有了對房屋的租賃權，A和B的轉租合同也要解除，B也沒有了對房屋繼續使用的權利。

此時，房東可以基於對房子享有所有權要求B騰房，如果不騰房，可要求B支付佔有期間的使用費，直至強制騰房。在這裡，B的合同有效，但不能對抗房東的權利。B可以向A主張租期未滿，合同目的不能實現所遭受損失的賠償。

另外B可以行使滌除權，把A欠房東租金中B所承租相應部分的租金付給房東（即五年的租金給他先結清），這樣就可以繼續租用三年。

A和房東的租房合同中是否禁止轉租？

如果禁止，那麼AB合同應該是不能對抗原房東的

有效啊，買賣不破租賃