北京的，想買個房子用於投資。價格不超一百萬，買郊區的小戶型，還是北京周邊城市的樓盤投資前景好？理由？

01-23

謝喵，最近一直有事所以拖了兩天，今天答完

從大往小了說吧

一、關於投資

種類其實很多，股票基金理財等金融衍生品，做生意搞實體或者做期貨現貨，炒房炒玉石炒木頭炒金條等等，多了去了，既然要投資，當然要找能賺得更多的那種。

一般我會考慮兩方面：

1.回報率

2.風險性

回報率就是賺錢的速度，一般按年來算。最不靠譜的就是存在銀行里，定存年息現在好像是3.5%，就是說你存一百萬進去，一年之後利息是3.5萬，這個比例其實不高。

所有沒有計算時間成本的盈利都是耍流氓！

所有沒有計算時間成本的盈利都是耍流氓！

就好比如果有人跟你說買個清朝的瓶子，後期價值肯定能翻三倍一樣。即使他說的是真的，你也得琢磨清楚了，翻這三倍要用多久？如果是30年，那咱還是看看餘額寶吧哈哈~

看了這個例子大家可能已經知道了「年投資回報率」的概念，簡單給大家個尺度：

3-4%：存銀行定存

4-5%：餘額寶

5-8%：常見保本理財

7-10%：商業地產可以接受的年投資回報率

10-20%：風險理財或者P2P

30%：高利貸

10-100%：股票期貨等金融衍生品

100+%：創業

上邊很多數字可能不太準確，旨在給大家個參考。可以看到，10%算是一條線，10%以下的或多或少都有些保證，超過這條線的風險係數就會直線上升。賺的越多越快，風險越大。

不要總是想著一夜暴富，因為你也有可能一下子傾家蕩產。

之所以沒有寫房子，是因為炒房基本已經成為過去式。

二、炒房投資的那些事

中國的城市化進程已經進入後半段，一線城市的住宅需求不再像頭十年那麼熱烈了，相反，一些二三線城市需求旺盛。

為什麼說炒房已經成為過去式了呢？因為房價增長速度遠超人民收入增長速度，經過多年的透支和虛漲，很多城市住房價格基本上已經達到一條邊際線，不是說不會再漲，而是不會再漲的那麼厲害了。

以北京為例，十年前兩三千一平的房子，沒過兩三年就可能漲到一萬兩萬，漲幅逾十倍，只要不是傻子，都知道回報率賊高，而且關鍵風險還賊低！那有能力幹嘛不炒房？

那麼問題來了：現在房價已經好幾萬了，還能像之前那樣幾年翻十倍玩暴利么？

沒說十倍，過幾年能翻一倍就不錯了。國家也不傻，錢要賺，社會要維穩，自然不能讓民生之基礎的房價過分動蕩，所以這兩年房價逐漸穩了，業內稱之為「去投資化，回歸居住屬性」。

有人會說，房價還在漲啊，每次也沒少漲啊。沒錯，國家沒有限價，限制的是漲幅。兩千一平的時候，你漲兩千，那就是一下子漲了100%；兩萬一平的時候，你再漲兩千，不過是10%。而這個比例，恰恰是我們投資的關鍵！

所有依然試圖靠炒房一下子發家致富的人，還是算了吧，真沒那麼大暴利了。

不過話又說回來，房子作為一種能夠穩定保值增值的投資手段（或者說儲蓄手段），本身又可以自用自住，仍然是我們茶餘飯後的一個不錯選擇。

三、影響房屋增值的因素

下面我們要說一些重點了，雖然說現在沒有之前回報率那麼高了，不過整體來看增幅還是可以接受的，既然同時也能自用自住，那麼買也就買了。不過，你千萬別以為隨便買個房子都能漲價，現在不是頭幾年了，是有一些房子升值仍然迅猛，但也有些房子最後會砸在手裡。

那麼，影響房屋升值的因素有哪些呢？我們來分析一下，或者你就知道應該買哪裡的房子了。

1.自然升值

也就是人民幣貶值，因為構成房價的各項成本在逐年增加，所以同等品質的房子會越來越貴。你會發現，去年100萬能買到的房子今年基本上買不到了，不要疑惑，中國仍然在通脹的道路上行走，所以買房要趁早。

2.新資源注入

這個就比較重要了。

問大家一個問題：你買的房子旁邊新開了一條地鐵，你覺得你的房子會漲價還是降價？

如果你說降價，好吧你可能生活在美國。

中國，或者說在北京，地鐵是保值增值的一大利器。同樣在二環，臨地鐵和不臨地鐵的可能會差很多。09年經濟動蕩的時候，北京幾乎所有的房子都在降價，但是四號線一開通，沿線周邊的房子就全線飈紅了——最少的漲了30%，最多的翻了一倍。

同樣作為生活資源的還有大商業（商場、超市、菜市場等）、醫療、教育（主要是幼兒園和小學）和娛樂設施（主要為公園）等，和地鐵一樣，每一個新資源的注入，都會導致你買的房子漲價。

想像一下，你買房的時候周邊什麼都沒有，房價自然很低；而等你入住之後，旁邊地鐵開了，商場建起來了，學校和醫院也陸續動工，旁邊還規划了個公園~~這房子能不漲價么！

回過頭來再看，二環三環的房子，配套完全成熟，基本上幾年十幾年幾十年可能都不會有大改變了，而北京也已經從「攤大餅」方式轉變為「多中心發展」了，你們覺得那裡的房子未來的升值空間還會有多大呢？

所以，理論上那種未開發待開發的地區，因為其未來的發展性，升值潛力反而比中心城核心成熟地區的房子升值空間更大一些。

（當然，投資屬性和居住屬性大部分時間是相斥的，升值潛力高的一般目前還不成熟，配套較差，所以住起來不舒服；而配套完備、周邊環境成熟的地方一般升值潛力沒有那麼大了）

3.周邊土地投放

近幾年因為規劃發展，北京周邊的很多土地被政府陸續拍出，因為時間有先後，同一區域的不同地塊，即是離得很近，後拍出的土地也會比先拍出的土地地價貴上不少，於是乎出現了比較奇特的「土地經濟」。

看圖說話：A地塊是前年拍出來的，樓麵價是每平1萬，做出來的房子是每平2萬，假設都做的是100平的房子，每套就是200萬。今年旁邊的B地塊也被拍賣出來，不過地價高了，樓麵價變成每平2萬了，同樣的100平米戶型，要賣到400萬才行。

因為兩個房子從外表來看沒有任何區別——戶型一模一樣裝修一模一樣，按理說價格也應該一樣才對吧？但是現實是兩個房子的價格差了一倍。市場是不可能讓這種情況出現的，因為這樣一來，大家都會去買黃色的房子，沒有人買紅色房子了。

那麼問題來了：你覺得是B地塊的開發商意識到高價賣不出去，所以主動把單價調到2萬每平和A地塊保持一致呢？還是A地塊的開發商比較雞賊，一看旁邊都4萬了我跟他一樣啊，我不說賣4萬啊賣3萬5總行吧？你覺得會是哪一種情況呢？

現實版：基本都是老房子漲價，漲到接近新地塊預測的價格。因為新房子不可能降價，降價出售意味著不但不能盈利，而且還會賠本。除非需求倒掛太過嚴重，開發商實在混不下去要破產了，不然絕對不會這麼乾的。

所以有些開發商賣房時總喜歡拿周邊新拍出來的土地說事：「您看旁邊那塊新地的地價都比我們房子貴了，你現在買，等他們一入世，這邊房價肯定漲！」然後還會給你引用一下「麵粉比麵包還貴怎麼辦？」的大道理，總之就是要告訴你現在買最划算。

比如這個：

他們說的沒錯，至少邏輯上成立——在北京仍然供小於求的社會大環境之下。

所以朋友們會說了：那我們就去找那些旁邊明顯還有土地沒開發，甚至近期明確要有土地投放的地方買房就沒錯了吧？

話是這麼說，很多開發商也是這麼宣傳的，但是如果沒有第二條的鋪墊，這一條就是個干噱頭——很多地方只批地不建設，全是住宅沒有配套，房價是被抬起來了，但是因為生活不便所以基本沒人住。極低的入住率導致這些地方有價無市，不管從自住還是投資的角度來看，都是不合適的。

所以，這一點能真正成立的前提是第二點，不過很多開發商可不管第二點是不是成立，他們只會大喊「麵粉已經比麵包貴了，快出手吧！」

話說回來，大家不難發現，綜合第二點和第三點，不論是從土地放量還是從新資源注入的角度來說，五六環周邊區域的潛力貌似都要比市區大很多，那是不是意味著，我們隨便在近郊（比如通州、順義、大興、昌平、房山、門頭溝等地）的市場上轉一轉，看哪個周邊配套還可以就買入，然後只要坐等著升值就可以了？

別做夢了，後面還有呢！

4.國家的規劃

8-11繼續寫

上面做了論證，貌似挑近郊未發展起來的比較偏僻的地方買房，升值潛力一般會比較大。這句話有兩層意思：

①不成熟的環境給未來的發展預留下很大的空間

②當不成熟逐漸變為成熟的時候，溢價空間出現了

回到我們的假設，是不是在郊區買個房子就可以等著升值了？別急，因為只滿足了第一個條件而沒有滿足第二個——有升值潛力和一定能升值是兩回事，因為比較偏僻的地方有可能會慢慢變得更成熟，也有可能一直很偏僻！

OK，那麼什麼樣的地方才能有發展呢？

有規劃的地方。沒有規劃，誰掏錢給你去發展啊。

搬兩張老圖：GoogleMap自己截的圖，之前很多同學都說北京已經沒有土地了，一手房要式微了，在我眼裡都是扯淡！

大家只看我標重的兩個數字即可：五環之內的總面積是667平方公里，但是五環到六環之間的面積卻有1600平方公里，大概是五環之內面積的2.4倍。

雖然說現在很多項目的確是在六環外，但是不代表六環之內全部開發完全了。粗略估計，四環之內的開發完善度不足80%，四環至五環的開發完善度不足70%，而五環至六環因為山地佔據了將近20%，剩下的80%的開發完善度還不足三分之一，一開出五環大家基本上看到的都是很荒涼的地方。

那麼問題來了：既然五環都沒有開發完，怎麼政府就規划到六環去了呢？

上面解釋過了，北京已經從「攤大餅」模式轉化成了「多中心」發展。具體操作層面分兩部分：

①五環內：

大家看到上圖中間那個大紅圈了吧，那個是中心城，也就是我們平時說的「城裡」，或者叫做核心城區。

四環到五環不是整體規劃的，而是找了一些重點地區來發展，這就是所謂的把「以政治為中心轉變為以經濟為中心」，目的是以商業為中心建設一批「中心城邊緣集團」。

如果大家看不清，我給大家讀一遍，這些點由北向南逆時針分別是：北苑、清河、西苑、石景山、丰台、南苑、垡頭、定福庄、東壩、酒仙橋（望京）。大家是不是覺得這些地方很耳熟？呵呵！當然這些邊緣集團各自的定位也不同，有空和大家細說。

②五環外：

也就是所謂近郊，大家可能沒有概念，近郊指的是：通州、順義、大興、昌平、方式、門頭溝。北京的第二步就是在這些地方發展衛星城，用來疏導中心城人口以及山區人口。

但是大家可能不清楚，這些近郊區都很大，比如說房山吧，一個區的面積比城八區加起來的面積都大，政府哪有那麼大的力量給他全開放出來？有那功夫還不如攤大餅呢……

那麼問題來了：這些地方非常大，不可能都發展，那麼發展哪裡呢？

還是看規劃。大家繼續看上圖那些近郊的大紅點，那些點所在的位置就是重點規劃的「新城」，（其中有三個比較特殊，外面還加了環，分別是通州、順義、亦庄，這三個成為重點新城，各有其戰略性意義）

我們來看一些例子：

比如通州，本身大得很，但是政府有規劃的地方只有新城那六七個鎮，超過邊線旁邊那些地方基本就沒什麼規划了，比如潞城鎮啊、宋庄鎮（有好多別墅）啊什麼的。

通州是規劃作為第二中心的，主要目的是疏散中心城人口，前一段政府的很多職能也確定要搬過來了，房價一日千里。

再比如：

順義：基本上是圍繞機場來規劃的，因為北京要做一個國際城市，所以要發展所謂「航空經濟區」，裡面已經規劃好了兩大片「國際金融區」，目的是讓那些有實力的外企在這裡「落戶」，所以其主要目的不是疏散中心城人口，而是穩定國際型高端技術人才。有同樣目的的還有剛才說過的「邊緣集團」裡面的東壩。

同樣的，出了規劃範圍的區域，比通州那些出了邊緣的區域更可怕，基本10年之內沒啥發展。

再比如：

亦庄：這個就比較特殊了，此並非指代「亦庄鎮」，而是指「大亦庄區域」，它的發展是為了給未來的「京津冀經濟發展帶」做鋪墊，無論是時間還是空間都要更大一些，不過既然說的是經濟發展帶，起中心也在工業上而非居住上。所以大家很少在亦庄看地70年住宅，基本上都是商住兩用房。

OK，貼上面幾張圖的意思是要告訴大家，因為國家的規劃是劃片的，所以如果你想買個升值潛力大的，一定要跟著政府走，跟政府對著干那是自尋死路！而且即使有了上圖，我也說了，各個重點發展區域因為戰略目的不同，也不是所有房子都有很高的投資價值的，但是如果你不找這些地方，那基本上就一定不會有啥大的升值了。

5.投資者的陷阱——炒起來的概念和透支了的潛力

啊啊啊腦仁又開始疼了，大家努力贊起來緩解我的癥狀啊~~~

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現在考慮在河北買一套做投資，等3-5年價格一漲然後出手賣掉，小賺一筆。

3-5 年左右都考慮會集中出手賣掉的，現在看是因為大家的熱錢湧向河北，目前河北地區給人的感覺市場很熱，感覺月月又增值的錯覺，但錢拿到手裡才是真的，面上的額始是個數字，目前河北需要去庫存，3-5年後庫存量會再創新高，新房待消化，大家到時候還都集中賣二手，屆時不管新房，二手房價都會收到很大的影響，有價無市情況加劇，首當其衝的無疑是現在在河北房價高點買房子的客戶！並且930新政次一出台周邊區域的房價立馬就回落，具體可以在網上查找成交價格和房價走勢。

現在高價買入，本身就不合適，透支與投資價值理應分開來看，最明顯的就是地價的支撐，北京周邊的地價有多高？能不能支撐目前這個房價？當旁邊又拍出一塊地，便宜的地價帶來的便宜的房價，是不是又拉低周邊整體的房價？房子本身品質又達不到那個價值。並且後期還會有新盤入市，所以也不具備稀缺性。

結論：不建議考慮投資北京周邊的房產。

個人推薦永清，因為這個區域價格，比其他地方要便宜，而且京台高速開通後，到北京市區也用不了多長時間，而且政府對這邊政策扶持力度比較給力。包括亦庄的搬遷，還要打造國際服裝城。而且離機場也近。升值空間可想而知

麗澤商務區。

其實現在也有點兒晚了...

買周邊吧，也不錯，香河有一個新房還不錯

我個人建議是可以在北京天津之間買，比如寶坻，武清買，，比如寶坻，農業為主，沒什麼工業，環境在京津冀算是好的了，養老合適，物價也低，還有一點是，北京部分產業要轉移到寶坻，比如中關村。這時候就帶動了人流物流經濟流。寶坻極有可能成為京津冀一體化的最大受益者。因為這個地方正處於京津冀交界處，離北京七十公里，離天津七十公里，離唐山八十公里。高鐵在修，還沒通，通了之後到北京，天津，唐山都十幾分鐘。現在寶坻地產均價不到1萬，價格還沒漲上去，不過據地產公司朋友們說，現在基本剛開盤的項目一個月漲一千。寶坻地產現在處於比較火的狀態，，北京投資的人實在太多了，很擔心會成為第二個燕郊。燕郊當時房價均價3500，都沒人買，現在燕郊房價瞬間漲到兩三萬了。後悔死了……我的微信18366197146，作為一名地產置業顧問，可以給你點靠譜的意見

通州是不是不錯？

三地一體化就周邊

我勸你還是放餘額寶吧....

可以聯繫17732622047