女性婚前買房應該怎麼選，有哪些應該注意的點？（坐標北京）

01-23

單身，今年拿到買房資格。首付最多80萬所以總體預算是200萬。有如下考慮：
1、婚前自住。因為一些原因不用考慮工作地點，但主要朋友生活圈集中東邊北邊。
2、婚後可能賣可能租。故需要有較好的升值空間。
3、也可能結婚生子仍用這套房子（孩子小學前）。故不能太小（建面50以內）。
現在考慮有：門頭溝、昌平、良鄉、亦庄。

望高人指點。
另外，有人能介紹一下公積金和商業貸款的組合貸么。。

在京8年，城市規劃專業，從去年到今年一直關注北京房產。有一點點小經驗可以分享一下~

關於選房只有一句話，區位最重要！！！戶型、朝向、面積等等，都可以將就，但是買好了位置就是半年漲一百萬的節奏啊！（參考15年10月到16年3月，石景山遠洋山水69㎡大一居，從272w漲到285w，海淀廠窪小區50㎡小一居，從285w漲到390w，更恐怖的是海淀萬柳蜂鳥社區因為被劃入了中關村三小的學區，66㎡一居，從360w漲到700w……別想太多，命里沒有不要強求……）

所以~小居有通州購房資格嗎？如果有的話，買！哪怕是再多拿一些首付、多貸一些款，能買就買吧，以後肯定更買不起了~

北京全城來看的話，房山不推薦，朋友同事買了都哭，夏天發水很恐怖。總體來看西面不太推薦，剛剛從石景山出來的人，知道每次聚會完打車回家一小時的痛苦。門頭溝那邊房子確實很便宜，但是以後北京西面的城市功能都是生態養老，除了首鋼園區可能有一點商業之外，沒什麼大產業。個人覺得總體發展不如東面城市副中心，和南面主要產業聚集地。

講真，現在在北京，價格預算是購房第一門檻，而單身婚前第一套房決定了你下一套房的首付能付多少。下一套房子就會更多考慮老人幫忙帶小孩、周邊兒童休閑設施、小孩子上學等等這些複雜因素，婚前倒不用考慮太多。說實話，以小居的經驗和能力，就是個老鼠洞也能裝修成鳳凰窩吧~

關於貸款有些經驗可以參考~

1. 公積金貸款和商業貸款額度：公積金貸款最多120w，只要每月公積金繳存額超過750元就可以貸滿。商業貸款要綜合考慮房屋價格（不超過房屋評估價的70%）和個人收入證明及每月工資流水。另外，我們說在北京首套房可以20%首付，80%貸款，是指網簽價格的80%可以貸款。就是說確定買賣雙方之後，中介會把你們的信息和房屋買賣信息錄入到建委系統里，那個價格叫做網簽價格。網簽價格是有政府指導價的，大概意思就是說政府認為二環的房子不能低於4w（舉例）而五環的房子不能低於1w（隨口說的）。所有房屋的貸款、稅費計算都是以網簽價格為依據的。相應地，如果想多貸款，那麼網簽價要往高打，稅費也會多一些。如果首付足夠貸款不用太多，就可以適當降低網簽價，按照政府規定的來定，從而規避一定的稅費。混合貸的話需要找中介仔細給你算算可貸款總額，不是簡單地用房屋價格乘70%哦~

2. 貸款房貸時間：如果是新房就無所謂，如果是二手房可能房主會比較介意。一般純商貸最快，一個月左右就能房款，純公積金貸其次，北京市屬公積金的話一個半月左右，中央公積金稍微慢一點，混合貸的話要先做公積金貸款審批再做商貸審批，來迴文件傳遞就要好久，反正聽說過四五個月才下來的混合貸……

3. 貸款時間：小居年齡不大，個人可以貸30年，但同時還要看房屋年齡，不同結構（磚混、框架等）的總壽命不一樣，減去建成使用年限，要超過30才能貸30年，否則就只能根據房屋可貸款年限來確定貸款年限。

4. 貸款利率：公積金貸都是一樣的，商貸根據銀行不同、你的客戶經理許可權不同可以在基準利率上打折。16年5月了解的時候國家給銀行的規定是最多可以在基準利率上大8折，但我問到的朋友如果不是銀行內部員工就只有農行房貸打83折是最低的了。

5. 可以操作的提高貸款額度的方法：

首先是採用混合貸。如果二手房的話跟房主商量。通過提高首付的方法爭取混合貸。（寫得匆忙，其實是想表達提高定金/首次付款金額、加快非貸款部分的付款流程——20161022補充）

其次是提高商貸額度。其實就是向銀行證明個人還款能力很足啦~這個要看你能不能找到在銀行做房貸業務的朋友或者熟人，反正就是會有一些操作空間。個人收入證明是公司給開的，能往多寫就往多寫吧！個人工資流水這個呢，很多銀行工資流水不存入貸款檔案，所以可以操作一下。

最後，巧用信用貸。現在狠多銀行都推出了信用貸/消費貸，最高30萬，最長3年，利率是3年期存款利率的120%左右，華夏銀行和民生銀行可以到年利率6%或者更低，還款方式可以按月付息到期還本，或者等額本金等等。這個的好處是可以增大首付能力，買更合心意的房子。不過本質上是提高了住房貸款的槓桿，國家是不允許滴~你自己衡量，如果覺得未來有持續的賺錢能力和還款能力的話可以選擇。

6. 如果是二手房的話有節約中介費的方法：

如果是朋友介紹的房子，可以直接聯繫業主，建議找專門做二手房買賣手續的中介公司，按單收費，總共才幾千塊，幫你把所有手續跑完。要知道鏈家就算是純跑手續還要1.85%左右呢，算算這個費用，能裝一個卧室了！

如果不是朋友介紹，鏈家中介費2.75%，幾百萬的房子中介費也大幾萬呢，其實北京各小區要賣房子的就那麼幾戶，各家中介基本都是互相通氣的。二手房買賣手續辦理公司也經常有業主信息。這個都是可以商量的~

最後，買房的時候，真的覺得：好！像！身！體！被！掏！空！了！

祝小居一切順利~

姑娘，其實這個選擇，歸根到底是一個是否以時間換空間的戰略選擇。買房的那些道道，其實不重要了。

相信你現在也沒有結婚對象，看著房價蹭蹭蹭，心理非常慌張，怕將來更貴，所以必須要要買，對吧？我覺得這叫做「防守型買房」。現在買了不虧，將來如果還要換還要買，有迴旋餘地最好。

200萬的預算，如果買稍微不那麼垃圾一點的房子，應該超不過55平米。你要考慮的是2點，建議做個3年的規劃評估，問自己2個問題。1、3年之內結婚的可能性大么？2、3年時間，自己的積蓄+家庭支持，還能有多少錢供給第2套房的首付？

如果1的答案是可能性不大。那就買買買，長這麼快實在嚇人。

如果1的答案是很可能很快結婚，那麼，我覺得你真的得斟酌一下，因為第二套房子的首付會高很多，如果80W是家裡所有能拿出的錢了，那麼，很可能會影響第二套房子的。建議你和結婚對象坦誠溝通下。看有無近期一起領證、合資買房的計劃。

問題2，是建立在問題1之上的。如果自己的積蓄+家庭支持在3年仍然有比較雄厚的實力，我覺得比較雄厚的底線是，如果將來結婚，要買2套房，按照男女雙方1比1的比例，這部分錢仍然能接近支撐首付。這個比例可能根據你的心理預期會調整。如果能，那麼第1套房就不用太糾結。

早買早好不是？一線的年輕人都很不容易。

這是我在買房時諮詢在北京賣房的表姐時做的筆記。

太久沒寫字忽略太丑的字。

我今年在門頭溝買了，商住62平，loft，精裝修，總價不到200萬，（現在可能200萬多了）使用面積能做到60平以上，自住應該夠了。就是首付比例高一些，50%。

父母家和單位都在玉泉路，試了下開車走蓮石路不堵的話也就10幾分鐘（早晚高峰我覺得半個小時到不了），s1號線預計今年底試運行，10分鐘到蘋果園，可以換乘1號線和6號線。要是西延線修好，可能會有快速公交。

不佔用以後買住房資格（前提是還完貸款）。不能落戶，但沒關係，好歹父母家算海淀，將來用父母房的學區。

不過感覺還是北京東部和東南部發展機會更大一些。

現在的一手房好多都是大戶型，真心買不起，二手房這一年毀約的特別多。

考慮過涿州東和武清站的住宅，挨著高鐵站，20多分鐘到北京，200萬以內可以買個大戶型，但是每天跑還是太累了，通勤費用也高，最後就算了。

幾點建議

1，地段，地段，還是地段，這個很重要。

2，考慮學區，看上學是否方便。

3，地段差不多，考慮小區物業，物業直接決定小區環境及安全。

4，能買商品房的，就不買商住兩用。

5，如果是不帶電梯的樓房，考慮買中低樓層，好出手，能賣的起價格。

6，盡量買周邊商業成熟的小區，三公里內有超市商場，銀行菜場等等，生活方便。

注意登記婚前財產

前天剛買下了房子，講一下自己的經歷。希望對樓主有幫助。

總之，買房真的是一件累心的事情。。。。。。如果確定了要買，那就義無反顧吧。反正，買完後，你會感覺錢包被掏空、身體被掏空、靈魂被掏空……

-----講正事專用分割線-------

去年10月訂婚，然後開始關注房子，下載了一堆APP……不過基本上在網上看，幾乎沒有真正線下跑過看過，除了陪朋友去看房時候順帶著看一下。

因為下半年要結婚，況且現在合租的房子房東提醒下半年要賣，於是，和媳婦合計了一下，還是買一套吧。畢竟，如果兩個人單獨出去租一個開間，也得5000左右。這租房費加上兩人公積金，差不多就可以還貸款了。而最囧的是，丈母娘老覺得租房風險太大，擔心媳婦會挺著大肚子跟我租房然後被房東趕……她還說甚至晚上做夢都夢到過。

於是，就跟家裡人借了首付，7月初開始，每個周末都看房。

由於我倆都在中關村上班，因此考慮的第一要素，是上下班的便捷性。要知道，我們倆現在住在南四環，每天上下班各一個小時，時間長、擠地鐵辛苦，真是太痛苦了。要知道，通勤時間決定了幸福感啊。

所以，我們沿著13號線北段開始看，從霍營、到回龍觀、到龍澤、最後到立水橋……

確定地段後，我們主要看小區環境、戶型、朝向、樓層……（注意:以上排序講究先後性）

小區環境的話，其實也主要是看是否順眼以及靜謐性（比如立水橋附近北京北小區，就在13號線邊上，噪音實在太大，沒法接受，最後放棄），什麼人車分流啦、綠化率、有沒有公園，都是次要的，如果有，是更好，如果沒有，也無所謂。另外會兼顧小區周邊的配套情況，主要是看是否有超市、便利店、銀行、菜場……

戶型的話，最好方正，不方正也沒事，總之就是浪費面積要小。如果是南北通透那是最好，但理想很豐滿現實很骨感啊！南北通透的普遍比較貴。但是，得全明格局。因為買的是兩居，所以我們的底線是，至少主卧得朝南，另一個卧室則無所謂。但陽台一定要朝南。（租房4年，一直住北屋，冬天房間實在太陰冷，所以感觸頗深）

樓層的話，只要沒有遮擋不是一樓就行……

其實，買房就是尋找一間能最大程度上契合當前或者可預見的短期未來需求的房子。所以，其實就一句話，買房前，知道自己的需求是什麼，這些需求的權重是怎麼樣排列的。

很可能，這些需求目前都是虛幻的，那麼，就實地去看看吧，別怕辛苦，看著看著，權重就出來了。

祝樓主早日買到合適的房子。

去大興瀛海買。

告訴你幾個不買：

東西海，因為學區緣故，太貴，買不起。海淀將來學區可能貶值，風險高。
朝陽，因為目前外地人有房產就可以入學（不同於東西海），所以貴。你不必去買別人的需求，別人抬高了價格，對你沒用使用價值。將來一旦朝陽收緊學區，一定會跌。
燕郊：不要買。燕郊的在賣房去朝陽買孩子入學指標，你別去接盤。有北京指標，一定買在北京。
新房：大多沒有配套，將來能否租上價格不好說。如果是好地段的新房，估計很貴的。
學區：將來不一定是學區。如果連男友都沒有，不要考慮那麼遠。
密雲延慶：沒有地鐵，不買。
商住：如果男友沒錢，讓他買商住當婚房，你現在不用買。

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亦庄很貴了，北苑是朝陽不買。天通苑，回龍觀，有地鐵不便宜，進城有點堵。你這情況，通州似乎可以買一套吧，不行就大興瀛海，8號線終點，目前便宜亦庄太多。

不都是選小戶型、精裝修、好地段、易出租么；

最重要的，是作為獨自的財產，單獨署名婚前公證，要麼乾脆署父母的名，不要讓它成為婚內公有資產。

房租可以做自己的私房錢，萬一婚變有後備資產和去處嘛~

4環內丰台是可以面積最大化的200w可以買到60平米，只是丰台這個區確實太垃圾，不過占著好地方遲早也得起來，只不過不知道是20年後還是50年後的事了

東邊可以考慮順義算是一個價格窪地，北京房山可能是最後一個價格窪地了。

認識個人買的門頭溝去年年初1.3w今年翻到2.6w了。

可以找一下別人製作的2022年的北京地鐵規劃圖看看具體那些地方通地鐵，大致所有在2022年左右完工的地鐵附近可以考慮一下，有不少有漲價空間

補一張2020年北京地鐵圖，因為是去年製作的圖所以有些地方不對比如通州那邊，反正湊合看吧

先回答你商業貸款加公積金組合貸的問題，如果你買新房，開發商說行就行，說不行就做不了。如果買二手房，由於組合貸批款周期較長，一般得半年時間甚至更多，幾乎沒有業主配合組合貸的，個人建議這種想法直接放棄。

至於你的購房需求我的理解為作為一個單身女性的資產保值增值自己心理安全的需求。你提到的幾個區域簡單說一下吧，

門頭溝好多人的理念還是挖煤的山區呢，確實北京西面山多平地少，但門頭溝縣城那塊地方還是可以的，緊挨著六環，也有規劃的輕軌，將來會成為一塊居住密度想對低，空氣質量相對好的一片區域，有同學在華遠工作，他們現在就是大舉進入門頭溝，現階段來說還是不太方便的區域。

昌平這個範圍實在大了去了，昌平南面回龍觀現在已經不便宜了，有好多新房甚至很貴，昌平北面地鐵沿線的有很多選擇，看你嫌不嫌遠。

房山跟昌平情況類似，地鐵沿線多少錢的都有，這幾年小區建設的也成熟了很多，看你自己需求了。

重點說說亦庄，很多年一直關注亦庄的房子，當年差點在亦庄投資，現在公司也搬了過來，還是有發言權的。亦庄的小區優勢還是相對低密一些，核心區的房子價位也不算低了，生活配套夠用，學區什麼的跟城裡差距不小，經過這麼多年的發展人氣有所提升，但相比城區仍舊略顯冷清。亦庄東區工廠多配套查，還有一些新盤賣，價格還算可以接受。河西區新樓盤價格挺好，也有一些老回遷房價格挺低的，缺點是沒有車的話交通不便。

個人覺得單身女士還是投資一個市區的小開間好一些，生活方便交通方便感覺上也更安全一點。

看你想找什麼樣的程序員

找那種加班加到死的在昌平買朱辛庄北七家那邊房子都還不錯

長得漂亮能勾搭到國貿的高富帥可以考慮在亦庄當然能勾搭到高富帥我感覺你也不太需要買房子

門頭溝和良鄉什麼鬼╮(╯▽╰)╭？

其實不錯的商住房升值空間還是很大的。在順義的東亞首航小區，我的房子已經從年初到現在快要翻倍了，小區環境很不錯，離南法信地鐵站也很近

無購房資格，所以在通州台湖區域買了萬科的商住房loft。如果想要升值空間的話，通州商住絕對值得。。。未來17號線完工，去國貿通勤會更方便，價格自然水漲船高。200萬的價格，還可以考慮一下4號線南段區域以及8號線三期南延區域。主要看你工作生活在那一片區域了。

看情況是北漂吧，家裡條件一般那種。強烈建議城裡開間，或者loft，不需要太大，又好出租，又是合適的婚前房。

我只想介紹下公積金和商業的組合貸款

耗時比純公積金和純商業都長

流程是先批公積金再批商業貸款，商業貸款部分可以有折扣，我的是9.5折，前提是徵信良無不良記錄。不要相信中介說組合貸款商業部分歸上浮0.3%的鬼話。

5月底提交審批目前剛過戶完，預估整體耗時3個半月。

同小區同時入手的朋友，跑完所有流程耗時一個月。

組合貸款注意計算你的比例，有一種說法商貸部分大於公積金貸款的時候還是純商貸划算。因為純商貸的折扣更低，上次諮詢最低是8.5折，題主可以再具體諮詢下。

不清楚題主的比例，搜房的計算器算幾遍比較下利息就清楚了。

不過這兩者的帶來的利息差，好像並沒20年還款和30還款的利息差大。

另外重要的事情說一下，中介費普遍1%，如果中介費都1.5%讓中介把評估報告費給你免了，這個他們可以做到

我跟你情況差不多。剛在門頭溝買了。工作地點離那半個小時車程。因為親戚住那邊，家裡老人覺得這樣比較好，比較清凈，並且預算也有限，就選在了那邊。

但其實地段來看，還是東邊好一點，門頭溝已經很靠西了，有些地方，比如石門營，很多房子都蓋到山腳下了，想再發展都沒法再發展了吧。據說年底通s1，據說長安街要修過去，但是跟東邊比較，這邊整體發展都有點兒落後。

在最近幾個月的看房經歷中，深刻感受到門頭溝房子嗷嗷嗷的漲了起來，二月份2.2W一平，七月2.4W一平（我看中的那個小區）

因為我一直看的是門頭溝與石景山的房子，可能給樓主的可參考性比較小吧。

另外，如果是二手房，很多賣主不接受混合貸