【6月18日更新-已強制過戶】老賴房東手把手教你如何跳價--從個案看全局，執行到底有多難？

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-----2017/6/18日更新-----
昨天我的房屋已經強制執行過戶了，接下來是交房鬥爭，我會繼續努力，再次感謝之前的關注和建議！
--------2017/3/26日更新--------
最近我案件的新進展是---通過一條21萬瀏覽的微博和平安銀行總部聯繫上了(輿論壓力)，最後在上海分行協調下，貸款部和法務部的負責人陪我一起去了閔行法院。銀行修改了原來的要求，不再要求裁定和雙人雙證送達，只需要從法院轉款來償還被執行人的貸款，標註「執行需求」就可以。當時談得很順利，我以為這件事就算解決了。這樣我們的案子就可以繼續執行下去，畢竟已經快9個月了。。。

總算走出了第一步。誰知道我還是想得太好，第二周法官接待日我再去，執行法官的說法就變了---即使和銀行已經談到這個地步，法院還是不能強制執行（之前明明已經出過協執通知），需要被執行人自己確認貸款還款數額。可被執行人一直就是不履行啊，怎麼可能主動給你確認這個貸款還款數額？執行法官表示如果被執行人不配合確認，他們領導是不會批准的。。。
讓我們去和被執行人協商---不是不願意協商，從簽合同開始，到審判過程中調解，一而再再而三的協商，讓步。每次都要讓渡我們的權益，最後還是換來被執行人拒不履行。這讓我們怎麼敢和她協商？現在被執行人提出加價100萬就履行。。。而當初我們是為了她加價40萬打的官司。。。天下沒這個道理吧？
執行法官還說，其實也不是不可以操作，只要他領導同意就可以，要麼我們去和他領導講。下周三我們打算去和領導談，但是我個人覺得失敗的風險很大。什麼時候開始，法官執行的履職行為變得需要像買菜一樣討價還價了？
--------2017/3/9日更新--------
最近幾天的總結可以用這張圖片。。。這像個樹洞，寫完以後心靈總算可以暫時平靜一下。
--------2017/3/1日更新--------
今天是法官接待日，和老婆一起起了個大早趕到法院，本打算提交對終結執行裁定的異議。結果法官居然告訴我他約到了被執行人，讓我們等等能否談一談，談不好。。。就對被執行人採取強制措施。
結果，我們就看了一場大戲，被執行人躲進廁所50分鐘，最後還是來了一個女法警才把她拖出來。頂著法官就是「不履行」，最後被宣判司法拘留。
這一刻，真的有點震撼，法院真的是暴力機關。

不過又有點沮喪，這樣都不能讓她屈服，看來路漫漫其修遠兮。
回來發現個好消息，最高法的大法官對我的求助做了回復。
--------2017/2/23日更新--------
這幾天發生了不少事。
周一一大早年輕的執行法官打電話來，說他們執行庭大群給我想了個辦法，不過要我幫個忙。。。
周二去找律師，律師料定他們要我「幫的忙」是簽收「終止執行裁定書」，讓我不要和他一起去，這樣他可以不簽收，把「不配合的」責任推到我身上。
周三律師去拜訪法官了，但是因為他接下來一天都有事，只能周四再電話我告知細節。
然後就到了今天，律師電話了以下幾點，有喜有憂。
1 終止執行是法院的潛規則。。。如果要再次申請啟動執行他們必須確保六個月內給執行完，否則肯定被駁回。但事情他們還是會做的，好吧，為了績效嘛。。。我理解。

2 已經凍結了上家的銀行還貸款賬戶，這樣多少能給對方製造些壓力。同時有可能對上家扣付4500/月的罰款（滯納金？），以彌補我的損失。
3 所謂的「辦法」是這樣的---因為現在最大的執行障礙是房子上那筆沒還完的貸款，銀行又不讓我替上家還。所以法官建議我們向銀監會舉報「還貸人是失信被執行人」，據說這樣根據銀行內部風控條例，會要求借貸人提前還款。只要銀行同意提前還款，就好幫我申請代替上家還款了。
好像還可以。。。打算先這麼操作試試看。
--------2017/2/20日更新--------
最近一周發生了不少事情。
最震撼我的當然是--的執行居然被結案了！
估計是因為法官擔心結案期。
明天約了律師談一下，打算周三上午法官接待日去一次法院。
。。。屋漏偏逢連夜雨，房東居然打算賣房子，這樣幾個月後又要開始找和租房子了。
每天想起這些事心就強烈的沒有著落，唯一的欣慰--老婆很堅強。

加油！讓我們互相扶持闖過這關！
----------------------------------------------以下為最早的問題原文-----------------------------------------------------------
我們的案子是購房合同糾紛。上家在收取了合計150萬首付以後，因房價上漲不願過戶及交房。
之後對方不履行已生效的調解書，於是我們向法院申請了執行。
因為系爭房屋還有未還完的貸款，因此需要債權銀行配合法院，由我們代上家償還剩餘貸款（上家沒有還款意願），才能過戶。
針對這個問題，法院出了協執通知書，執行法官也跑過一次，但銀行提出很苛刻的要求（出裁定，協執，文書體現「強制執行」，雙人雙證送達）才願意配合，法官因此也不太願意擔風險。現在要求我們等法官再和被申請人聯繫，了解不願履行判決的原因，進一步協商和說服。但被申請人一直不接法官電話，聯繫不上。
就這樣事情耽擱下來，從執行立案到目前已經超出六個月，依然還在拖著。而我們因為原住房已經出售，一家人只能租房。150萬被上家拿著，190萬在法院。
萬能的知乎啊，還有啥好辦法么？中國執行之難，讓我這個一貫奉公守法的公民上了深刻一課。

謝邀！執行難，何其難呀！客觀地講，題主已經窮盡合理措施了，而律師的建議也比較中肯，不要把執行法官推到對立面。面對題主的情況，特別理解身處其中的憋屈和憤怒！建議題主目前還是要抓主要矛盾，從具體解決問題的角度，想盡辦法加強與執行法官的溝通（譬如儘可能強調題主當前的困難和時間緊迫，爭取執行法官的同理心），想盡辦法去與房貸銀行協商提前還貸手續的問題（譬如儘可能不要那麼苛刻）。具體的溝通與協商，盯緊律師、執行法官和銀行工作人員，在短時期內保持相當高頻地聯繫（譬如至少每天追一次）。這個過程，相當累心，相對煎熬，但是，在國內執行難的現狀下，確實沒有其他捷徑。堅持住，不管多難，曙光不遠啦！最後，真心祝願題主早日得償所願！

1、跟執行法官保存頻繁聯繫；2、不管用什麼辦法都好把被執行人帶到法院去，然後想辦法讓法院司法拘留；3、面對現實，執行局可以說是法院最黑最爛的，於你而言，如果不想對抗，只能滿足要求；4、撥打12368反應一下，注意是反應不是投訴，側面給點壓力

【第一季買房】從今天開始用自答形式更新吧：

首先上視頻戳這裡微博視頻

2016年1月，上海的房子正在飛漲。

趕在春節前，我們賣掉了自己的房子置換，

我們和上家Y小姐談好以330萬購買她的房子，

簽好《居間合同》，我們最快速度處理自己的房子。

轉眼到了簽正式合同的日子，已經收了定金的上家跳價10萬。

「其實我蠻喜歡你們，怎麼樣？加10萬，我就定給你們了」上家Y小姐笑著說。

能怎麼樣？自己的房子已經賣掉了，我們只好同意加價10萬，簽了《上海市房屋買賣合同》，

好像服下一顆定心丸，安心回家過年。

2016年春節假期最後幾天，情人節。

從老家回上海的高速上，突然從發動機艙傳來一陣DuangDuangDuang的聲音，

老婆問：「怎麼啦？」

我回答：「好像失去動力了。」

被拖到中途城市的4S店，耽擱幾天後灰溜溜坐大巴回了上海，事後換了台發動機。

福不雙至，禍不單行。

年後房價還在漲，我們還是原價履約過戶了自己的房子，

拿到錢將首付150萬全付完，上家Y小姐也愉快的收了首付。

三月的一天，中介妹子打電話給我：「上家那邊好像出了點問題。」

J小姐簽完合同也還一直將房子掛在網上賣，不斷有人來看房子。

現在房價上去了，她覺得虧了。

約在中介談判的結果---Y小姐和他老公J先生想毀約。

J先生說：「我們會不會履約？這個不一定的，要看過戶時的價格了，這個是市場決定的。」

J先生說：「要打官司隨便你，幾年時間耗進去，執行有多難你懂的？」

Y小姐說：「你們現在沒有房子了吧？打官司還要繼續租房子，小朋友有點可憐。」

上家Y這次笑容有點勉強。

我問：「加多少？」

結果是她要再跳價40萬。

說著斜眼瞟瞟懵然無知在邊上玩小汽車的兒子。

我已經無語了，暗暗握緊藏在口袋裡的錄音筆。

我的老婆，是一個很堅韌的人。

談判那天，是過去一年黑暗時刻中最暗無天日的一天。

我們從中介出來，漫無目的開車上路。

老婆說：「這個官司打定了。」

我停下車買了包煙，回來坐在車裡兩人默默相對了一會。

她轉過頭，又重複了一次這句話。

我說：「不考慮再妥協了？」

老婆：「你還信得過Y么？現在妥協了，萬一過戶時再給你跳價一次給不給錢？」

這是在上海，中國法制健全度最高的幾個城市之一！

換個二線城市，說不定我就縮了。

TMD果斷決定起訴這個沒有契約精神的傢伙！

其實有沒有契約精神不是重點。

失敗了，我們和兒子就沒有家了。

期間我們搬了一次家，因為原來租的房子房東賣掉了。

我一邊忙租房和搬家，一邊準備打官司的事，

正式搬走交還房子那天，房東大媽抱著孫子來還押金。

老婆正在空蕩蕩房子里做最後一次打掃。

大媽很客氣：「不用打掃那麼乾淨，反正買家要重新裝修的。」

固執的老婆，還把從門口到樓下的樓道也掃了一遍。

隔壁鄰居也出來了：「儂今朝搬走了呀？」

兩位大媽就這麼堵在門口扯起家常來。

空空的房間里，兒子和房東的孫子趴在依然有點髒的地板上玩小車。

老婆打掃的聲音回蕩在樓道里。

我沒告訴房東大媽打官司的事情，她直到告別都以為我們是搬進新買的房子。

租好房子一家三口入住，4歲的兒子問我「爸爸這是我們家的新房子么？」

無言以對。

約見律師，確定訴訟策略就是「繼續履行合同」。

基本上我們不考慮打20%違約金，以上家Y的RP她一定會拖著不給的。

為什麼這麼說？

買房子的時候我們就知道，上家Y小姐這套房子其實之前賣過一次，有糾紛---但「已經處理好了」。我們的房子出問題以後，才知道了這個故事的全貌。

2015年10月份，一對老夫妻就下了5萬定金，簽了意向合同，但房價漲了，不出意外的被Y小姐跳了價。

老人吃不消糾紛，正好我們出來接了盤。於是簽了三方解約，條件是各不相欠，退還定金。

這5萬塊定金，到今天為止Y小姐都沒退。

(2016)滬0112執6120號申請執行人 2017年2月26日

微博ID:十二色夜

http://weibo.com/u/1999896225?is_all=1

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老賴房東手把手教你如何跳價---【第二季訴訟】

我們申請查封了Y小姐的房子，向閔行人民法院提出了訴訟。

訴訟請求很簡單---繼續履行房屋買賣合同，上家Y賠償因為她毀約造成的損失。

另外---我們拼湊出了剩下的全部尾款190萬。

哪怕你之前是個法盲，這種時候也被逼得一夜間自學成了法律達人。

手握上家毀約的錄音，中介妹子簽名的毀約情況說明。

我想，這官司上家Y小姐應該沒什麼機會了把？

實際開庭日，我們早早到法庭等待。

開庭時間到，但被告沒到，法官坐在被告席上言辭強硬的懟我和律師（原告）。說好的開庭起立和法官入席呢？回家我查了下。。。哦，這個叫「非正式開庭」，法官主要用它來摸清雙方底細。

開庭過半，J先生探頭探腦的來了。

下半場開始，我和律師開心的坐看法官用剛從我們這裡收集的證據懟被告。

法官時不時瞪我們一眼，警告我們不要太得意。

這次開庭只用了不到一小時就結束了。

開完庭我問律師：「法官這麼凶，不怕被投訴么？」

律師回答：「怕什麼？她罵你了么？」

---仔細一想，還真沒有一句罵人話。

---這水平！完全是用氣勢壓倒你！

接下來的日子，迎來了第2次開庭，大概是怕即將來到的判決，J小姐同意調解。

最後達成的調解包括以下幾項。

1 房產交易繼續履行。

2 上家Y小姐必須在限定時間前去平安銀行註銷房屋上的貸款抵押。

3 在限定的時間過戶和交房給原告

4 如果不在限定的時間內履行，每日賠付給原告萬分之五的補償金。

（這條因為被告不肯簽字，在法官強大促成調解壓力下，我們放棄了）

看起來沒什麼毛病對吧？主審法官也是這麼和我們說的：「執行局會全部幫你們弄好的。」

快一年後的今天，這份調解書讓我們吃足了苦頭。

一直到今天我們都沒辦成第2項，更不要說拿到房子了。

這個後面再說。

(2016)滬0112執6120號申請執行人 2017年3月3日

微博ID:十二色夜

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知乎ID:Billy.kid

老賴房東手把手教你如何跳價---【第三季執行2016七月-2017年三月】

打贏了官司，購房合同繼續履行？恭喜！鼓掌！

終於有資格站到「執行」馬拉鬆起跑線上了。

2016年7月，我們開始申請執行。

首先我要申請替上家還掉房子上的剩餘貸款。

一開始當然是我自己拿著生效《調解書》先去聯繫銀行，平安銀行收了我的「代為償還貸款申請」，隔天客氣的打電話來說：「我們需要法院開具的《協助執行通知書》」。

果然還是要發揮法官頭上國徽的威力啊！！

於是又苦苦磨了2個月，法院終於同意開《協執通知書》了！

你以為這樣就可以了么？平安銀行的價碼升級了！「法官雙人雙證，《裁定書》，《協執通知書》，必須體現強制執行的文書內容」---以上四條，缺一不可。

法官親自跑了一趟，回來說溝通效果不錯。。。這讓我們全家開心了一個月。

平安銀行的回答仍然是「NO!」

「法官說他們也是第一次遇到還錢不要的銀行」律師無奈地和我說，我冷笑道：「銀行還差錢？」

就這樣，我們就卡死在了第一步，平安銀行誓死保衛上家（借貸人）的權益，堅決要求執行法官出具「強制執行」的裁定--才能讓我替上家還錢。執行法官堅守原則，打死也不冒這個風險。

沒錯！在執行了快七個月以後。。。我還卡在第一道關口---上家不還貸款，銀行不同意我替上家還貸款，我就不能過戶。

那就想辦法逼著被執行人Y小姐自己履行吧？法官說限高令，失信被執行人（老賴名單），限制出境都給對方上了，但現在可能她還感覺不到。

2017年情人節，我想「這案子超6個月執行期了嘛？於是查了一下。。。」卻發現網頁顯示「2016年12月26日已結案。」

「這怎麼行！？明明一步都還沒往前走嘛。。」我心想，於是在12368上給法官留言「請問是不是搞錯了？我的案子明明還沒執行完畢，也具備執行條件，為何被結案了。」

很快，年輕的執行法官打電話來「我們庭在群里討論後給你想了個主意，不過需要你幫個忙。」

我問律師，律師說：「多半是要你幫忙簽收下執行終結裁定。」

於是我和老婆決定開始每周三法官接待日跑一次法院。

「六個月結案是高院的規定，但我們這邊的案子還沒有結束，我這不是還在幫你弄嘛？」法官如是說。

就這麼巧，第一次去法院，法官就和我說：「等會被執行人要來一次，要不你們溝通下？」

溝通就意味著「執行和解」=「讓步」，過去我們被這個沒有誠信的Y小姐騙了太多次（居間協議跳價，正式合同跳價，調解書不履行），所以在沒有實質進展的前提下（先拿到房產證！），我們拒絕和Y小姐就和解溝通。

我們不同意溝通，法官打算先和Y小姐談談，過了一會我們再去執行庭，發現事態居然嚴重了！

Y小姐在廁所里不出來，一個老爺叔法警在外面大喊：「好了沒！？都50分鐘了！」很快，一名女法警被招來帶出了Y小姐。因為明確表示不願意履行生效法律文書，Y小姐於當天被司法拘留15天。

Y小姐被拘留了，我們的心情卻開心不起來。

因為在如此強大的法律威懾下，她依然遊刃有餘，拒絕履行（法官提審她時她是這麼表示的）。

而法院方面，似乎也可以明確的告訴我們---執行手段已窮盡。

3月8日婦女節

同時也是另一個星期三，接待室里，法官明確的告訴我們：「因為調解書第2項沒有寫明可以由我們代為還款，所以他們不太好開執行裁定書。」

「領導很嚴謹，認為有風險。」法官說。

法官補充道：「最好你們還是和被執行人溝通一下，問題還是要從她這兒解決。」

Y小姐在拘留所面對法官的提審，開出了如下兩個條件。

1 房子給我，我加100萬。

2 房子歸他，他賠我100萬。

從法院出來，老婆冷笑：「把房產的問題轉成債務問題，再把財產一轉移，我們就人財兩空了。打得好算盤！」

難道就這麼打上死結？

不，唯一的可能性還在平安銀行，只要銀行能同意我代還款，那麼這個死扣就被打開了。

兒子一天天長大了，在忙碌的官司過程中，感覺自己永久錯過了本來可以和他一起分享的快樂。

還好，沒錯過另外一些。

「朱先生，你的官司怎麼樣了？」租給我過渡房的房東發簡訊來，心中有點感動。

過了一會又來了條簡訊「我們打算賣房子了。」

目前，房子和首付150萬在上家手裡；餘款190萬在法院手裡。我租著手上只有張「執行案件受理通知書」，

法官打算再給我們張「執行終結裁定書」，被我微笑著拒絕了。

這訴訟和執行的日子，實在是太難熬了！

執行案還在繼續中，2017年剛開始，我還有餘生大把的時間來參與我國法律進步的過程。

不過我還是堅信，司法水平一定會進步！

如果它不前行，每個訴訟參與者都該踢它的屁股！讓它繼續走下去！

我的房子！我要定了！

--未完待續--

另：希望平安銀行不要再變成老賴的盾牌，接受協助執行通知書，

這對你們來說本來就是「可以做」「也可以不做的事」讓我替上家還清剩餘貸款吧！

(2016)滬0112執6120號申請執行人 2017年3月8日

微博ID:十二色夜

http://weibo.com/u/1999896225?is_all=1

知乎ID:Billy.kid

超過六個月的，提級執行也是可行的一種方案。這要看個人的選擇和事態進展了。

我們遇到了類似的情況，判決是全款執行，但是擔心對方收到錢後不配合過戶，而法院的強制執行又不知道有多少效力，很糾結，題主當時是如何考慮的？我們如果順了，也可能會有一個交房大戰～～