馬克思主義政治經濟學中住房房租是如何從剩餘價值轉化而來的？

01-23

試著自己推導，但是推導到房租=地租+折舊之後就很難繼續下去了，因為如果住房沒有成為生產資料而只是用來作為工人的生活資料的話就不知道從哪裡獲得剩餘價值，更別提超額利潤了，我個人能想到的大概就是從已生成的剩餘價值中進行轉移？但這個過程是怎樣的呢？希望能進行舉例的說明。

@安玲和 @不知彼岸的爭論實在讓人大受啟發！我也來強答一下。

恩格斯所說的其實是房租是一種商品交換的問題。在商品交換的問題上，是無法討論剩餘價值的，因為商品交換在馬克思主義體系裡面必然是一種等價交換。這裡我同意 @安玲的說法：

而「房租」里的「房」是什麼呢？住房對於勞動者來說是一種消費資料，是勞動者為了保證自己能夠正常生活的私人空間。所以說，在整個社會的再生產過程（生產、分配、交換、消費）中，住房租賃屬於消費過程的一部分。

「房租不是地租」，正如 @安玲所說的那樣。我們之所以能明確知道地租是剩餘價值轉化過來的，是因為地租的根據——土地構成了生產的環節，是生產過程必不可少的一部分。

但是， @安玲認為消費資料就不會是剩餘價值轉化過來的，這樣就又是重新強行用只適用於生產的範疇（即不變資本、可變資本和剩餘價值）套到交換領域，跟論證的前提打架了。

因為住房屬於一種消費資料，所以說房租來源於工資而不是剩餘價值，房租是從工資中轉化而來的，不是從剩餘價值轉化而來的。在房屋租賃的過程中，並沒有產生新的價值，也就是說並沒有剩餘價值生產，那你自然無法推導出剩餘價值轉化為房租的過程。

消費資料難道就不能是剩餘價值嗎？當然不是，資本家的消費基金，他去市場買米、面、衣服的錢，交的電費、水費，這些，難道不就是剩餘價值中取出來作為消費基金的嗎？同樣，米、面、衣服、水、電的費用就能夠說清楚只能是不變資本、可變資本或者剩餘價值嗎？

這裡的根本問題是，商品交換當然不可能產生新的價值了！它只是關乎已經蘊含在商品中的價值的實現問題！

同樣的， @不知彼岸的說法也有問題：

生活資料如果被壟斷的話，也是可以構成資本，參與剩餘價值的分配的。比如，住宅房，或者沃爾瑪超市裡的大量商品庫存。

這粗略一看顯然也是用生產的範疇強行套用於商品交換的領域，甚至可能出現「用供求關係來論證剩餘價值」這一錯誤，但《資本論》第1卷幾乎整卷都在反對這個觀點，而是認為剝削是建立在等價交換的基礎上的。

但是細細再看 @不知彼岸答案的意思，似乎是涉及商品價值向生產價格轉化的問題。要是從這個角度出發，那他的答案無疑有很正確的部分，給我的啟發是社會商品的總價值可以通過工資的形式來轉化為生產價格的問題。但是，他說道：

房租表明上看是從工資中來的，其實是由（產業）資本家支付的。

這個結論不是必然的，而且很可能包含錯誤的成分。比如說，哪怕是出租房供過於求，租房也必然是要交房租的，就像其他商品供過於求，購買它們還是必須要支付一樣。房租本身必然包括房子的價值變現的部分。比如出租房供過於求時，房租就不能瓜分其他產業資本家的剩餘價值，但它依然存在。

所以，這個問題一開始在討論的方向上就有誤導性質的。房租作為商品交換的方式，根本就不能討論剩餘價值的問題。要強行討論，也只能從房東作為一個階層，他們與建築商老闆、建築工人之間的關係來討論。比如說，如果社會的總體房東（而不能討論個別的房東，因為勞動價值理論不能用於個別的資本家、工人身上）從房租中收益要比他們購買房子的費用要大，那樣，很明顯他們就是從建築商老闆那裡瓜分了建築工人所創造的剩餘價值，或者如 @不知彼岸的分析那樣，從別的產業資本家那裡轉化過來的。反之，房租可能就只是房東把購買房子的一部分費用轉嫁到作為消費者的租客身上。這裡只是很粗略的分析，但在此我只想說明，討論剩餘價值必須要從商品的生產過程，而不能從它的買賣即交換過程上去討論。

你當然推導不出來了，因為房租不是地租。我們都知道，按照資本論的政治經濟學框架，地租是從剩餘價值轉化來的。那房租是不是也是從剩餘價值里轉化而來的呢？這就需要你要搞明白，土地是幹什麼用的，地租又是什麼東西。（令我驚訝的是，各位答主居然都把房租當做一種地租了）

首先要搞明白「地租」里的這個「地」是幹什麼用的——在資本主義的生產過程中，土地是一種生產資料：

法律可以使一種生產資料，例如土地，永遠屬於一定家庭。這些法律，只有當大土地所有權適合於社會生產的時候，如像在英國那樣，才有經濟意義。
馬克思：《政治經濟學批判》導言（1857年8月）

而「房租」里的「房」是什麼呢？住房對於勞動者來說是一種消費資料，是勞動者為了保證自己能夠正常生活的私人空間。所以說，在整個社會的再生產過程（生產、分配、交換、消費）中，住房租賃屬於消費過程的一部分。

我們再來看看什麼是地租：

資本主義生產方式的前提是：實際的耕作者是僱傭工人，他們受雇於一個只是把農業作為資本的特殊使用場所，作為在一個特殊生產部門的投資來經營的資本家即租地農場主。這個作為租地農場主的資本家，為了得到在這個特殊生產場所使用自己資本的許可，要在一定期限內(例如每年)按契約規定支付給土地所有者即他所使用土地的所有者一個貨幣額(和貨幣資本的借入者要支付一定利息完全一樣)。這個貨幣額，不管是為耕地、建築地段、礦山、漁場、森林等等支付，統稱為地租。這個貨幣額，在土地所有者按契約把土地租借給租地農場主的整個時期內，都要支付給土地所有者。因此，在這裡地租是土地所有權在經濟上藉以實現即增殖價值的形式。其次，在這裡我們看到了構成現代社會骨架的三個並存的而又互相對立的階級——僱傭工人、產業資本家、土地所有者。
　　資本能夠固定在土地上，即投入土地，其中有的是比較短期的，如化學性質的改良、施肥等等，有的是比較長期的，如修排水渠、建設灌溉工程、平整土地、建造經營建築物等等。我在別的地方，曾把這樣投入土地的資本，稱為土地資本。它屬於固定資本的範疇。為投入土地的資本以及作為生產工具的土地由此得到的改良而支付的利息，可能形成租地農場主支付給土地所有者的地租的一部分，但這種地租不構成真正的地租。真正的地租是為了使用土地本身而支付的，不管這種土地是處於自然狀態，還是已被開墾。 《資本論第三卷》，第六篇超額利潤轉化為地租第三十七章導論

按照馬克思的定義，地租是一定期限內資本家為生產取得生產場所支付給土地所有者的一個貨幣額。也就是說，土地的使用是為了生產，而不是消費。而且地租的支付者是資本家，而不是普通勞動者。所以說土地之所以可以瓜分剩餘價值的原因是，土地參與了資本主義生產過程。

而房租，是勞動者在使用土地上的建築物以保證自己不至於露宿街頭，用工資支付給房東一筆租賃費。因為住房屬於一種消費資料，所以說房租來源於工資而不是剩餘價值，房租是從工資中轉化而來的，不是從剩餘價值轉化而來的。在房屋租賃的過程中，並沒有產生新的價值，也就是說並沒有剩餘價值生產，那你自然無法推導出剩餘價值轉化為房租的過程。

最後讓我們再看看導師是如何論述房租問題的——恩格斯對於住宅問題也有專門論述，他明確反對把租客和房主的關係比作工人和資本家的關係，認為房屋租賃是一種商品交易：

「住宅承租人對房主的關係，完全和僱傭工人對資本家的關係一樣。」
這完全不對。
　　在住宅問題上有互相對立的兩個方面：承租人和出租人或房主。前者想從後者那裡買得住宅的暫時使用權；他有現金或信用，儘管他還必須按高利貸價格，即以額外房租形式向這個房主買到這種信用。這是一種單純的商品買賣；這不是無產者和資產者之間，工人和資本家之間的交易。承租人——即使是一個工人——總是作為一個有錢的人來活動的；他或者應該事先賣出他特有的商品即勞動力，以便能用賣得的錢作為住宅使用權的買主來活動，或者應該有能力擔保這個勞動力一定賣得出去。把勞動力賣給資本家所引起的那種特殊後果，在這裡是完全沒有的。資本家迫使買到手的勞動力首先再生產出它自己的價值，然後生產出在資本家階級中間進行分配以前暫時保留在這個資本家手裡的剩餘價值。於是，在這裡就產生出一些過剩價值；現有價值的總量就增加了。租賃交易時的情形則完全不同。出租人不論從承租人那裡索去多少，這始終只是已經存在著的先前生產出來的價值的轉讓，而承租人和出租人共同佔有的價值總量仍舊不變。一個工人，無論資本家償付他的勞動時償付得低於、高於或等於它的價值，反正他的勞動產品總是被人勒索去一部分；而承租人則只是在他不得不付出超過住宅價值的房租是才有這種遭遇。因此，企圖把承租人和出租人之間的關係與工人和資本家之間的關係等同起來，就是完全歪曲這種關係。相反，我們在這裡看到的是兩個公民之間的完全平常的商品交易，而這種交易是按照調節一般商品買賣以及「土地佔有權」這一商品買賣的經濟規律進行的。首先是估計到整個房屋或房屋一部分的建造和維修費用；其次是估計到依房屋位置好壞程度而定的地皮價值；最後，決定問題的是當時的供求關係。
恩格斯，馬恩全集第十八卷――論住宅問題

應該從生產價格體系進行分析

房租這些剩餘價值主要是通過生產價格的形式，從其它商品或者行業進行的轉移支付。

建築工人建造住房，而開發上以生產價格的形式出售商品房，因而房租中的地租+折舊都會是生產價格，在這裡折舊成本不可能按技術關係進行折舊，

我們以二十層左右的商品房來說，從技術關係的角度，建造一百平米的商品房，直接或者間接的工作時間（包括原材料），可能就幾周時間，而多數人確需要用幾十年的工作時間去交換。因而商品房的價格事實上是一個遠高於價值的生產價格。商品房多數屬資本有構成較高的商品，這樣無論是工人還是資本家租這些商品房支付的租金，事實上是以房屋折舊生產價格+地租來進行的支付。

不僅如此，現實中貨幣都可能是一個生產價格，當然現實的貨幣還不是像黃金一樣的真正的貨幣，而是信用貨幣，信用貨幣還存在一個利率，也就是鑄幣稅。

貨幣是生產價格，那麼就存在其它行業的剩餘價值對它的轉移支付。

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補充一點，馬克思體系的價值、剩餘價值，並非僅僅是說明剝削，這兩個概念在我看來最重要的是得到穩定的與總量相關的尺度及增值尺度。

事實要易於理解，我們可以這樣理解每個環節都要利潤，顯然多數人要更長的工作時間去交換；然而利潤不是來自這件商品內部就是來自外部，而資本的之間的競爭會使剝削率趨於一致，因而可以說一切利潤的來源都是剩餘價值。

正如宣傳剝削理論，不使用剩餘價值概念更直接，剩餘價值在我看來揭示剝削還很間接，剩餘價值概念揭示資本生產的目的，和資本增值的總量關係。

也就是說現實談到剝削，不使用剩餘價值概念更直接，正如一切環境都要利潤，多數人就要用更多的工作時間去交換，政府的公共開支、軍備、社會福利等就等於反過來是對資本的利潤上稅。

很高興大家能一起討論這個問題。沒想到這個問題在馬克思主義者內部居然這麼有爭議。

我看到大家對我答案的評論，還是對我的回答有些誤解。下面我逐一回復。不想看論戰的請直接翻到後面看原答案。謝謝！

@克里夫托

恩格斯所說的其實是房租是一種商品交換的問題。在商品交換的問題上，是無法討論剩餘價值的，因為商品交換在馬克思主義體系裡面必然是一種等價交換。這裡我同意。
這裡的根本問題是，商品交換當然不可能產生新的價值了！它只是關乎已經蘊含在商品中的價值的實現問題！

商品交換不能產生新的價值，這點我也同意，我的回答中也已經反覆強調過，交換領域本身不產生剩餘價值。

@不知彼岸答案的意思，似乎是涉及商品價值向生產價格轉化的問題。要是從這個角度出發，那他的答案無疑有很正確的部分，給我的啟發是社會商品的總價值可以通過工資的形式來轉化為生產價格的問題。但是，他說道：「房租表明上看是從工資中來的，其實是由（產業）資本家支付的。」
這個結論不是必然的，而且很可能包含錯誤的成分。比如說，哪怕是出租房供過於求，租房也必然是要交房租的，就像其他商品供過於求，購買它們還是必須要支付一樣。房租本身必然包括房子的價值變現的部分。比如出租房供過於求時，房租就不能瓜分其他產業資本家的剩餘價值，但它依然存在。

這裡，就是對我的誤讀。我從來沒有說過房租全部都是剩餘價值轉換構成的。不僅如此，我開篇就說，房租是由純租金的部分+維護成本+必要的勞動構成的。而且，我還在文末說明，當供過於求的時候，純租金部分可以變成0無法實現，而其它成本還存在的情形下，房租當然不是0。這裡，我只能認為克里夫托是完全承認而不是反對我的觀點了。

所以，這個問題一開始在討論的方向上就有誤導性質的。房租作為商品交換的方式，根本就不能討論剩餘價值的問題。
……
但在此我只想說明，討論剩餘價值必須要從商品的生產過程，而不能從它的買賣即交換過程上去討論。

克里夫托整個回答中唯一與我不同的看法，在於他認為，在交換領域裡，剩餘價值這個概念是無法討論的。而我的觀點是，討論一下有什麼關係？雖然剩餘價值不是從交換領域產生的，但是，剩餘價值在資本家之間按照預付資本的比例再分配的過程，卻必然是通過交換領域完成的。如果不討論交換和剩餘價值分配的關係，請問，您要怎麼理解剩餘價值在資本家之間的轉移過程是如何實現的呢？事實上，克里夫托最後，也得承認：

要強行討論，也只能從房東作為一個階層，他們與建築商老闆、建築工人之間的關係來討論。比如說，如果社會的總體房東（而不能討論個別的房東，因為勞動價值理論不能用於個別的資本家、工人身上）從房租中收益要比他們購買房子的費用要大【不知彼岸註：房東的房租收益要大於購買房子的費用這是一個事實，對房東來講，購房是投資，因而租售比是很重要的參考指標】，那樣，很明顯他們就是從建築商老闆那裡瓜分了建築工人所創造的剩餘價值，或者如不知彼岸的分析那樣，從別的產業資本家那裡轉化過來的。

基於此，我還是只能認為，克里夫托在實質上，是完全同意我的觀點的。

@安玲

如果說你交房租被剝削，那被剝削對象是誰？租客還是房東？按你意思說房東也有勞動，豈不是在租賃過程中被剝削的是房東？

這也是對我的誤讀。

首先，我沒說交房租本身是剝削啊！剝削是剩餘價值產生的過程，我都已經說過數遍，交換不產生剩餘價值。所以，類似於「還有就是恩格斯已經指明，商品租賃過程是商品交易過程，商品交易根本不產生剩餘價值」這種反駁，就沒必要再說了。

我說的是，在交房租的過程中，你可以實實在在的感受到剝削的存在。為什麼呢？因為，你可以清楚看到，房東付出的勞動與其所得之不匹配。這不是說明，剩餘價值被人佔有了嗎？這不是就能清楚感受到剝削的存在了嗎？雖然，這部分轉移到房東手中的剩餘價值，並不是在交房租的這一刻產生的，而是早就在之前的生產環節中，就產生了。但是，在這個交換的過程中，房東和產業資本家之間實現了對剩餘價值的瓜分。

回到你的具體問題。1）交房租本身不是剝削，但房租的純租金是剩餘價值轉換來的，這是來自於剝削的，這裡的剝削是由產業資本家代替房東完成的。2）如果房東沒有僱傭幫手，房東自己付出了全部勞動，那當然沒有被剝削。但是，如果房東僱傭了幫手，比如開了個酒店，那他當然就剝削了其員工。

「其實，不管土地的使用是為了生產還是消費，只要是收取了地租，那就是來自於剩餘價值的轉換。」你這個就是無中生有了。馬克思只是說土地作為生產工具時才能產生地租，討論地租的前提是資本主義生產。不是消費。

馬克思的話並不是判斷真理的標準吧？判斷真理還得看現實。僅從房東的房租所得與其付出的勞動量不匹配，僅從開旅館、酒店或宿舍可以賺得利潤，這些事實就足以充分證明，住宅房的房租里有地租也有利潤，也就是有剩餘價值轉換來的純租金。

在這個問題上， @張義潮對現實的理解是準確的，他的回答下的觀點我大部分都贊同。建議你也可以再讀讀看他的回答。

工資是工資，剩餘價值是剩餘價值。不能混淆。
工資的來源是預付資本中的可變資本。剩餘價值不是預付資本

你說的這兩個觀點，都和我不矛盾。我只能再次強調，剩餘價值的產生和剩餘價值的分配是兩回事，前者是生產領域中完成的，後者是交換領域中完成的。不要誤會我的回答，以為我在說房租里的剩餘價值部分是來源於工資。毫無疑問，我的回答中明確說明，這裡只是剩餘價值在資本家之間的轉移而已。由於題主問具體的轉移過程是如何實現的，才提到工資，作為這種轉移過程中的一環而已。也就是說，如果設想一個只面向工人階級的部類1來講，我們有：V2(產業工人的工資，或產業的可變資本)=C1+V1+M1(房東的純租金，或租房業的剩餘價值)。上式應當足以充分說明，房租中的剩餘價值是通過什麼環節從別的資本家哪裡分配來的。

@liu225yi

（1）剩餘價值是在生產領域由生產性勞動創造的。這裡需要辨明何為生產領域，何為生產性勞動？在本題中，住宅出租服務屬於第三產業，而在現時代，第三產業的勞動也創造價值，因而也是生產性勞動。
答主是否承認上述觀點？
（2）生產領域的生產性勞動新生產的價值（必要價值和剩餘價值）和轉移價值在參與生產的各生產要素間的分配，就是初次分配。參與生產的各生產要素包括產業資本、借貸資本、土地、勞動力，從而形成折舊、工資、利潤、利息、地租。其中，折舊與轉移價值對應，工資與必要價值對應，而利潤、利息、地租與剩餘價值對應。
答主是否承認上述觀點？

第一個觀點我完全承認。第二個觀點，我在一定的理論抽象的框架里承認，只想補充，現實的工資不一定與必要價值對應。

（4）答主舉職業經理人的工資。這個例子其實沒有錯。與之相關的例子是福特一世的效率工資。答主的錯誤在於把現實工資與理論抽象的工資概念混為一談。現實工資本身包含著再分配因素，這就是委託代理與激勵問題。

我沒有把現實工資和理論抽象的工資混為一談。因為，我原回答從頭到尾談論都是現實的工資。工資，本來就是一個可明確觀察到的現實的概念。使用理論抽象的工資，反而容易引起混亂。所以，我很少願意使用。

至於你提的（5）（6）兩個觀點，我沒太看懂。暫不回復。

原答案：

題主的思路不錯。房租的確是從剩餘價值轉化而來的，而且房租的確可以分解為純租金（包括地租，房屋本身的租金，房屋設備和裝修的租金等）+折舊（包括房東所必須投入的維護成本和勞動），其中純租金的這一部分，就是來源於剩餘價值。題主所疑惑的無非是，房東獲得的剩餘價值具體是怎樣來的。

解答這個疑惑，首先需要注意到，生活資料如果被壟斷的話，也是可以構成資本，參與剩餘價值的分配的。比如，住宅房，或者沃爾瑪超市裡的大量商品庫存。

以住房的例子簡單展開說說吧。

工人階級要完成自身的再生產，避免露宿街頭，就必須支付給房東一筆租金，才能獲得房屋的使用權。而僱傭這些工人的資本家，在支付工人工資的時候，就必須要考慮到這一點，支付一個足夠高的工資，以覆蓋工人的房租成本，這是市場的力量決定的，否則工人階級的再生產不能完成，可僱傭的工人數量就要萎縮。這樣，一部分本來會進入這些資本家手中的剩餘價值，就以工資的形式，暫時地流入了工人手中，但還沒有焐熱，這部分剩餘價值，又馬上以房租的形式流入了房東的手中。

整個過程就是這樣。

@安玲的回答里說：

按照馬克思的定義，地租是一定期限內資本家為生產取得生產場所支付給土地所有者的一個貨幣額。也就是說，土地的使用是為了生產，而不是消費。而且地租的支付者是資本家，而不是普通勞動者。所以說土地之所以可以瓜分剩餘價值的原因是，土地參與了資本主義生產過程。

其實，不管土地的使用是為了生產還是消費，只要是收取了地租，那就是來自於剩餘價值的轉換。而且，地租的實際支付者的確是（產業）資本家。比如，在房租的例子里我們看到，地租（房租的主要部分）就是以工資的形式，由資本家支付給房東的，它僅僅只是在工人階級的手裡周轉了一下而已。

所以，安玲的以下結論是錯誤的。

而房租，是勞動者在使用土地上的建築物以保證自己不至於露宿街頭，用工資支付給房東一筆租賃費。因為住房屬於一種消費資料，所以說房租來源於工資而不是剩餘價值，房租是從工資中轉化而來的，不是從剩餘價值轉化而來的。

房租表明上看是從工資中來的，其實是由（產業）資本家支付的。因此，房租的來源不是工資，而的的確確是來自剩餘價值的轉換。房東之所以能參與瓜分剩餘價值，就是因為，房屋和土地參與了資本主義的再生產過程。因為，資本主義的再生產過程，不僅包括物質財富的再生產，也包括各個階級的再生產。

更一般的，租金，不管是什麼形式的租金（資本的利潤、貨幣的利息、地租、還是信息租或者權力尋租），本質上都是通過壟斷地位獲得了對剩餘價值的分配權。

安玲引用了一段恩格斯的論述。這裡，可以肯定的觀點是，承租人對房主的關係，的確並不完全和僱傭工人對資本家的關係一樣。首先，剩餘價值的產生本身是在僱傭工人和資本家的生產活動中完成的，而在承租人和房主這裡只有剩餘價值的轉換。其次，如果說僱傭工人和資本家的剝削關係，由於工資的存在而變得隱蔽的話，那麼在承租人和房主的交易中，剝削的存在反而變得更加赤裸裸的可以感知了，就像封建地主的地租和腐敗官員的索賄一樣直接。（當然，如果因為市場條件過於惡劣，以至於房租中純租金的部分趨近於0，那麼房東就沒有獲得剩餘價值了；此外，如果房東所獲得的純租金部分，很快就全部以利息的形式歸於銀行，那麼房東實際上也只是這個剝削體系的中繼而已，剩餘價值的真正歸屬變成銀行債權的持有者了。）

如果說，堅持認為恩格斯否認房租中的純租金部分是來自於剩餘價值的話，那我只能認為是恩格斯錯了。

補充一點，雖然房租中的純租金部分是剩餘價值轉換來的，是一種剝削，但這並不是說剝削是由於租房市場的存在導致的。在生產資料公有制的社會裡，租房市場的供給是由追求使用價值的民眾而不是追求利潤的資本家決定的，此時，市場均衡的情形下，房租中的純租金部分也就自然消除了，只剩下了補償房東的勞動和其它必要的維護成本的部分。也就是說，即使有租房市場，也沒有剝削。為了消滅剝削沒必要消滅租房市場。這也是為什麼前面會說剩餘價值的產生本身是在僱傭工人和資本家的生產活動中完成的。如果說，恩格斯是想強調這一區別的話，那我完全贊同。

好問題。羖牧師認為租金是二次分配，有道理，但太簡略，引申一下。

（一）當我們談勞動價值論時，首先要知道生產性勞動這個概念。只有生產性勞動才創造價值和剩餘價值。那麼，何為生產性勞動？在資本主義生產方式下，被資本僱傭來賺錢的勞動就是生產性勞動。

這就要注意：生產性勞動是個歷史性概念。

（二）剩餘價值生產出來後，要實現其價值。這就有可能超額實現其價值，也可能沒有足額實現其價值。這種交換行為叫做不等價交換。因此，利潤可能不僅來源於剩餘價值，也來源於不等價交換，比如壟斷。

（三）在生產領域參與分配的，叫做初次分配。這包括工資、利潤、利息、地租。其中，利潤、利息、地租的來源是剩餘價值，政治經濟學教科書有講。

（四）在初次分配基礎上，還有再分配。這就與剩餘價值生產與分配沒有直接關係了，我們可以叫做收入再分配。

（五）普通民宅的租金就屬於這種再分配，它與生產領域和初次分配不直接相關。

（六）民宅房租需要用虛擬資本來解釋。用通常的話說，住房不是普通商品，而是投資品。或者說，房東收租金與股東剪息票的性質相同，叫做食利者。

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安玲給出了恩格斯論述，自然有道理。因此，我需要以恩格斯論述為前提，對自己的回答做一些補充。

（一）恩格斯認為民宅出租「是兩個公民之間的完全平常的商品交易，而這種交易是按照調節一般商品買賣以及『土地佔有權』這一商品買賣的經濟規律進行的」。這裡包含兩個要點：（1）民宅出租是一般商品交易；（2）民宅出租是土地佔有權交易。

這就需要分開說。

（二）就民宅出租是一般商品交易而言：

（1）交易的商品不是民宅，而是「民宅的使用」。用現在的語言說，叫做服務。或者說，這相當於房東提供了住宅出租服務。

（2）作為類比，可以參考現在的轎車出租行業提供的轎車出租服務。兩者的性質是相同的。

（3）因此，住宅出租服務和轎車出租服務一樣，屬於第三產業即服務業。

（4）第三產業的勞動是否創造價值和剩餘價值？這就要看第三產業的勞動是否是生產性勞動，是否是被資本僱傭的勞動？

我前面的回答指出了生產性勞動是一個歷史性概念，指的就是在現時代，服務業的勞動屬於生產性勞動。這是與馬恩所在時代的一個最大不同。

（5）第三產業的勞動創造價值的證明就是：第三產業的產值納入GDP統計，而且占的比重越來越大。

（6）因此，民宅出租具有服務業的屬性，而住宅折舊與維修應該從服務業角度來理解。

（三）就民宅出租是土地佔有權交易而言：

（1）民宅租金的核心部分並不是它作為服務業的價格，而是民宅建於其上的土地地租，而決定地租的核心因素則是民宅的壟斷性地理位置。最簡單的例子就是：同樣的住宅，在北京市中心與在一個偏遠地區，其租金是天差地懸。

（2）因此，民宅本身是一種特殊商品，即它是一種投資品，我稱之為資本品。注意，民宅的理論價格=地租（房租另論）/利息，這是虛擬資本的公式。

（3）從投資品或資本品角度看，民宅租金就是一種表現為交換形式的再分配，即房主憑藉對民宅土地的獨佔權所得到的收益。從這個意義上講，我們就稱房東為食利者。

（四）綜上所述，民宅租金問題其實很複雜（我認為是政治經濟學最複雜的理論問題），既包含第三產業創造價值的因素，也包含虛擬資本的因素。

（五）上述解釋是研究當今中國房地產和房價問題的理論基礎，如果不是民科的話。

為了便於理解，可以進行一項理想實驗：假設全世界所有交易（包括土地交易）都是等價交換，初始條件下所有土地的價格都一致，且不存在政府。因為交通成本低，所以上海這種交通發達地區的資本家的利潤率一定大於其他地區資本家。

此時，其他地區的資本家為了能夠獲得與上海資本家一致的利潤率，會選擇加大對工人的剝削力度。工人則會選擇前往上海地區生活。這就必然導致工業人口向上海轉移。而上海人口增加，由於供不應求，則會導致上海房價的上升。此時，上海工人階級雖然由於上海資本家剝削力度小於其他地方資本家，而獲得了較高的工資，但工資比其他地方多的一部分，則必須用於支付較其他地方更高的房租，最終達到動態平衡。

所以我支持 @不知彼岸的說法：

房租表明上看是從工資中來的，其實是由（產業）資本家支付的。因此，房租的來源不是工資，而的的確確是來自剩餘價值的轉換。

看了不知彼岸的答案，手癢過來答題。關於房租問題，我認為應從商品價值轉變為生產價格再轉變為壟斷價格角度去分析。

誠然，無產階級在購買房屋或者租賃房屋時會購買生產房屋所需要的必要的生產勞動（如建築、粉刷、維護），換句話說，房屋作為商品是包含價值的；但我們確實能觀察到房屋的實際價格往往高於其價值，甚至是其生產價格（譬如同樣是房屋，市中心的房租就比郊區高），這裡確實不能簡單地套用生產價格進行分析，在價值轉變為生產價格後，依然發生了價值在部門間的轉移，即生產價格轉變為壟斷價格，而不管是價值轉變為生產價格，還是生產價格轉變為壟斷價格，其本質上確實是剩餘價值在不同部門之間的轉移，在這裡，不知彼岸的說法確實是對的，克里夫托對政經理解有誤。

但與此同時，能否認為這樣的轉移是房東剝削了承租人呢？問題是不能這麼看的，按馬克思的定義，剝削只發生在生產過程之中，是對直接生產過程中創造的價值的初次分配，而價值實現過程，也就是交換過程，才發生了剩餘價值在不同部門間的轉移。在地租問題上，土地所有者參與了對直接生產過程中創造的價值的初次分配，而不受價值實現過程中剩餘價值在各部門轉移的影響，具體表現為地租成為產業資本家在生產過程之前預付給土地所有者的一部分貨幣代表的抽象勞動，但這種抽象勞動來源實際上是工人在直接生產過程中創造的剩餘價值，土地所有者參與了對工人直接創造的剩餘價值的瓜分；而在房租問題上有所不同，工人同樣購買房屋，但這裡房屋是消費品，不管它價格多高，房東都沒有剝削房客，這裡房屋實際價格確實有可能高於房屋的生產價格，但房屋所有者是憑藉其對土地所有權的壟斷收取更高的價格的，依舊是等價交換，這裡發生的只是價值在部門間的轉移。因此恩格斯說的是對的，房租中實際價格超出生產價格的部分要算成其他行業產業資本中可變資本的一部分，並在價值轉變為壟斷價格的過程中轉移到房地產商和房東手中，從而表現為房地產商和房東佔有的壟斷利潤。

如果在房租問題上還在為房租是否是地租而糾結，那麼可以類比一下壟斷產品的生產和實現。眾所周知，石油生產和定價是由OPEC壟斷的，OPEC成員憑藉其對石油的壟斷地位收取比生產價格還要高的壟斷價格。在這裡，不存在強買強賣，不等價交換，因為壟斷價格的實現是憑藉其壟斷地位而達成，與此同時，也不違背馬克思的勞動價值論，馬克思也分析過憑藉對自然力的壟斷，可以使本沒有價值的自然力擁有價格，在這裡liu225yi的分析是對的。然而，剩餘價值在不同部門間的轉移在這個例子中也確實是存在的，無產階級同樣需要購買石油產品（譬如塑料袋、汽油等）那麼，產業資本家就不得不提高勞動力的價格，以確保勞動力完成再生產，這樣，在社會再生產體系中，就發生了如不知彼岸所述的剩餘價值在不同部門間的轉移，不過要注意，這個轉移是在社會再生產層面上發生的，石油資本家並沒有剝削普通消費者，而不過是憑藉其壟斷地位從其他部門生產的剩餘價值中獲得了高於平均利潤的壟斷利潤。換種說法，一個工人在購買塑料袋時，他是用工資購買的塑料袋，但塑料袋裡包含了製造塑料袋所需的社會必要勞動和由於OPEC收取的壟斷利潤，以及，製造塑料袋所需的社會必要勞動也包含了部分石油部門資本家剝削來的平均利潤，但我想沒人把這個平均利潤部分不看做是由工資支付的吧？所以不知彼岸的觀點還是有些瑕疵的。

補充幾句，關於對壟斷資本主義的分析，不太建議看斯威齊的那本經典著作《資本主義發展論》，他在裡面還是得出了諸多傑出成果，不過鑒於斯威齊深受鮑特凱維茨的物質主義影響，得出了諸多偏離馬克思原意的結論，譬如反對利潤率下降趨勢，我還是建議參考曼德爾《論馬克思主義經濟學》中對壟斷資本主義的分析，感覺曼德爾的分析更加貼近馬克思原意。

在住房居住不屬於生產，所以不屬於生產中的「剩餘價值」的討論範疇，而應該在關於消費的範疇討論。在住房居住屬於消費，中間的差價屬於「消費者剩餘」。消費者剩餘是否可以歸類為「生產者剩餘」，沒有統一說法，但它是「剩餘價值」沒跑了。

假如一塊地我租給一個工廠老闆，工廠老闆拿來開工廠，剝削僱傭工人，那麼作為房東我收的房租肯定就屬於工人生產中的剩餘價值的一部分。假如同樣一塊地我租給了工人們，總租金跟租給老闆一樣，那麼也可以說明我在剝削工人的「消費者剩餘價值」。

有人會問租給工人租金會不會更少了呢？我說，我會趕走工人，再租給工廠老闆啊。所以一個接近完美的市場環境下，我的地租給工廠老闆和租給工人，租金價格總是差不多的，如果差得多，就不會有人租給工人了嘛。