復星8.45億轉賣倫敦資產，是賺是虧？

文 / 英倫投資客

繼九月份太和控股1.12億英鎊出售西倫敦寫字樓10 Hammersmith Grove給中東投資者之後，中國資本在英國又誕生一筆退出交易。

2017年11月7日，復星集團成功將倫敦金融城Lloyds Chambers大樓出售給來自美國紐約的私人投資者Abraham Schwartz，成交價為9700萬英鎊（約合8.45億人民幣）。

Lloyds Chambers大樓外觀

Lloyds Chambers大樓位於倫敦金融城，具體地址為1 Portsoken Street

靠近倫敦著名景點塔橋和倫敦塔

Lloyds Chambers大樓是復星在倫敦買的第一個樓，也是整個集團在英國收購的第一個項目。

2013年10月，復星成功買下倫敦Lloyds Chambers大樓，當時的收購價是6450萬英鎊。

大樓被收購的時候帶著租約，租客是英國保險巨頭怡安集團（Aon），每年租金710萬英鎊，租約到2018年6月23日到期。

復星收購大樓後除了收租、坐等資產增值之外，還著主動尋求改建以謀求資產增值（value add），向倫敦金融城規劃局提交了申請擴建的規劃申請。

復星聘請建築事務所SPPARC對大樓進行重新設計，圖為效果圖

2016年7月26日，復星的擴建申請獲得倫敦金融城規劃局正式批複，復星將把Lloyds Chambers大樓改建成蝴蝶形狀的新樓，新樓將包括辦公樓和零售商店，總面積擴大一倍達到40萬平方英尺（約為3.7萬平方米）。

新樓被設計成蝴蝶形狀，因此也被稱做「蝴蝶」大樓（The Butterfly）。

復星拿到規劃後就把大樓放上了市場進行出售，期間經歷英國脫歐公投、提前大選等一系列政治事件帶來的市場動蕩，大樓買家也幾度更換，最終仍以9700萬英鎊的高價賣出。

值得一提的是，大樓買家Abraham Schwartz表示暫時不會對大樓進行擴建，收購後先只會翻新大樓現有的20萬英尺面積。

從2013年10月買進到2017年11月賣出，復星總共持有Lloyds Chambers大樓四年，先不算槓桿，我們就用現有的數字簡單算一下投資回報率：

四年租金收益 2840萬英鎊（=710萬英鎊×4年）

+大樓增值 3250萬英鎊（=9700萬英鎊-6450萬英鎊）

=總收益6090萬英鎊

÷總投資6450萬英鎊

=94.4%

年化投資收益率：23.6%（=94.4%/4）

如果算上從銀行借款比例和融資成本的話，投資收益率應該更高，不過我們也需要注意到英鎊從2013年的1比9.7跌到今天1比8.7，最終計算真實的收益率還要考慮到匯率損失。

縱觀整個流程，作為復星操盤的第一個英國項目，表現還是可圈可點，每年收到穩定租金的同時大樓還跟著上漲了50%。

出售Lloyds Chambers大樓後，復星在英國還有多少資產？

1. 英國旅遊集團Thomas Cook

2015年6月15日，復星國際旗下附屬公司以總代價約9,185萬英鎊認購Thomas Cook的新股，涉及股份7,314萬股，每股作價1.2559英鎊。

Thomas Cook集團是全球領先的休閑旅遊集團，2014年財政年度的銷售額達到85億英鎊，目前擁有約2.7萬名員工，業務遍及15個客源地，並在所有核心市場上排名前列，目前Thomas Cook的中文版托邁酷客已經在中國上線。

2. 英國地產基金Resolution

2015年7月2日，復星地產收購英國地產基金公司Resolution Property主要股權，這也是繼2014年5月收購日本IDERA之後，復星在全球投資的第二家資產管理平台。

英國Resolution Property是一家擁有17年歷史的專業地產基金管理公司，專註於歐洲14個國家地產投資的基金管理，目前管理資產規模約為20億英鎊，在英國、德國等地擁有多個知名項目，公司已成功發行四支基金。

不同於萬達，綠地等中資開發商們直接在倫敦進行地產項目開發或者單獨分散地收購市中心物業，復星選擇收購英國本土地產基金公司，使用地產基金的形式進行海外投資，通過英國本地公司的資源獲取優質的歐洲項目資源。

3. 英國嬰兒車品牌Silver Cross

2015年7月20日，復星宣布6.1億元投資英國嬰童品牌Silver Cross，共同加速該品牌在國際市場的業務發展。Silver Cross品牌創立於1877年，在全球範圍內銷售嬰兒多功能推車、傳統推車、嬰童傢具等產品。目前，傳統推車仍然在英國約克郡（Yorkshire）手工生產，也是全英唯一仍使用全手工生產的嬰兒推車，從1913年開始便得到英國皇室青睞，無論是查爾斯王子、威廉王子還是如今的喬治小王子與夏洛特小公主，都有Silver Cross陪伴童年。Silver Cross受產量以及渠道限制，年銷售額一直較為穩定。

4. 倫敦金融城寫字樓園區

2016年3月25日，復星地產投資約3億英鎊收購了位於英國倫敦市中心的寫字樓—托馬斯摩爾廣場（Thomas More Square），該項目地處倫敦金融城（Square Miles）和倫敦著名住宅區Wapping交界處，靠近倫敦著名地標—塔橋，是復星在歐洲最大的一筆地產交易，目前復星旗下的Resolution Property正在對該項目進行升級改建。

5. 英冠足球俱樂部——狼隊

2016年7月21日，復星國際4500萬英鎊正式宣布全資收購1877年成立的英冠球隊狼隊（Wolverhampton Wanderers F.C.）。

縱觀以上統計，復星今天出售首個英國項目——倫敦Lloyds Chambers大樓後，目前在英國依然持有不少項目，涵蓋房地產、足球、旅遊、消費等不同領域。

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