看了100多套房，總結的經驗教訓
前兩天看了一篇文章《看了100多套房，交易了5套，我的總結》，感慨炒房的快變成人精了。除了普通的買房限購限貸的政策研究，市場房價信息掌握，對如何買房也是有一套一套自己的總結小99。
買房是每個國家每個人關注的話題，誰都希望能夠住的大住的好，所以特意要多寫寫這方面的內容，分享和個人回顧。
原文總結的25個經驗如下：
看了100多套房，交易5套，我總結了25個經驗：
1、每年6.30，12.25是營銷節點，能拿到破底價。2、在傳言—規劃—動工—建成幾個節點之前買，能立即升值。
3、想儘快轉手，全款別過戶，只做公證。4、中介費給1個點人精，2個點懂行，3個點太蠢。5、房子基本不存在一分錢一分貨，同地段賣得貴的樓盤是因為拿地晚。6、不買地王樓王旁邊的，或提前在地王樓王出現之前的附近買。7、限購限貸就是供不應求，政策利好買了必漲，越早越好。加息嚴審則應多觀望下手准。8、開發商常留好房在最後，清盤能淘到好貨。9、第一期優惠力度最大，整盤價格最低。10、一個區域的整體房價不是政府決定，是由那幾套在賣的二手房房主定的。11、誰買商住房誰傻蛋，開旅館除外。12、寧要好地段老破小，不要郊區大空新。
13、紅線區不能交易，要買得趕在劃線前。14、三室以上租不起價，裝修大頭衛生間，租金先漲的地方房價必漲。租售比差額高的小心別碰。15、多認識點地產或金融圈朋友，消息秒殺。16、依山傍水永久熱門區域，自然環境良好通常捨不得砸錢新建。17、自住剛需，只看當下，夠得著就下手。如果選擇投資，看未來，閑錢收益達不到15%，不如買房，說明實體經濟可能在萎縮。18、在我看來，租房會壓縮人對自己生活的需求，賣房創業是做慈善。19、多購入資產，少購入消費，比如汽車。詳見：年輕人，想想149萬的差距，你還要那麼早買車么？20、大槓桿買房不合理，借錢一時爽，人情背一世。這時就需要考慮到我們的承受能力，房價和月供是首要因素。21、看土地原本性質，如果不會首先就去了解採光。此外還要考慮開發商實力、周圍配套設施的規劃。22、看周邊環境，有排污口排煙口消防的商鋪才能做餐飲，離住宅15米+。
23、遺產、繼承、離婚協產稅費很高。查封的不能買，開始拍賣可以試試。24、步梯不買頂，電梯不買底。25、愛惜自己眼睛一樣愛惜徵信。
其中這裡面也有很多是我目前沒嘗試過的，比如
1、為了儘快轉手不過戶只做公證，這個有點類似借同學名額買房一樣，有風險；
2、投資收益達不到15%不如買房，這個如果是首套貸款的加了3倍槓桿還可以，如果是全款購房漲的幅度有限那也比較虧，建議可以多配置點金融產品；
3、借錢買房的，這個對於很多沒有首付買房的人來說也是沒辦法，在銀行不借你錢的時候依靠親戚朋友借錢也是可以的，就有身邊不少同學通過這樣實現了財富快速上升，到了賣房轉手再還上，現在也只有2年的限售條件。
這些這些其他也都基本上認同，對於買房的來說是比較寶貴的建議。
另外除了這些我還想有幾點要說的，歡迎多討論：
1、能上車儘早上車，15年的那個賣房的就和我說這話，當時沒信，過了2年已經從2.1萬/㎡漲到3.5萬/㎡，唱空軍一直沒有兌現他們的市場承諾；
2、能買一線就不買三線，一二線的熱錢和人口凈流入量保障了房價下跌的風險很低；
3、不要想著一步到位，位置好？環境好？學區房？地鐵房？市區郊區？這些就決定了房價不會便宜，看你在乎什麼，郊區環境好的大戶型還是市區小戶型的學區房；
4、提前查詢自己的徵信和貸款情況，有些上了徵信的消費貸和分期會影響你的申請房貸資格，很多是交了首付才發現自己貸款有問題會很麻煩，找中介貸款公司多花冤枉錢；
5、對於需要有社保要求的城市，可以先轉個集體戶口變成本地人再購（淘寶中介很多），購好房再落戶到自己的房子，比單純繳滿幾年社保快很多；
6、對於二套或者多套的，首付都需要5成或者8成等，可以先全款再房產抵押貸款（一般能做到7成）；
7、實地考察，不要只看開發商和中介吹噓，承諾的學校、商圈都是未知數，靠近馬路、小區綠化很差比比皆是；
8、能買車位早點買車位，車位緊張，以後也好轉手；
9、樓層很重要。一般6層的板樓3-4層位置較好。小於18層的小高層10-15層最貴。小於33層的中高層高26-28層最貴。這些都是好樓層，但是買房的時候還是要考慮資金問題，所以不一定都能買到較好樓層的房子；
10、貸款不到，合同作廢，訂金返還，這條能加上盡量加上，不然後面吃虧的是自己；
11、房貸盡量找商業銀行，四大行真的很慢，很慢；
12、落戶了解情況，政策和前房東戶口遷出。
這些大概就是這幾年買的經驗教訓吧，也歡迎多補充。
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