和上海朋友聊倫敦房產

最近有個上海的朋友拿著一個中國地產商在倫敦開發的項目問我值不值得買，完了還補上一句「倫敦的房子怎麼這麼便宜？」

我抱著懷疑的態度幫他看了一下這個項目，在倫敦一個不錯的地段，但價格已經比同區域其他英國開發商造的房子貴了20%左右。即便如此，上海的朋友仍然覺得便宜，他說類似地段上海的價格已經超過倫敦。

於是我和他交換了一些關鍵數據，發現實際上倫敦市中心頂級豪宅的價格還是比上海貴上不少，倫敦新開的切爾西豪宅Chelsea Barracks均價換成人民幣約為40-50萬，相較之下，上海新開的綠城黃浦灣均價約為每平米20萬，僅為倫敦頂豪的一半。

切爾西豪宅

外灘豪宅

豪宅之外，我們還對比了上海倫敦地鐵到市中心15-30分鐘之內的新樓盤，這一下就看出差距了。

倫敦這個距離的房子基本在二區，因為英鎊貶值的關係，目前新開樓盤均價在每平米9-12萬人民幣，西倫敦比東倫敦略貴一些，倫敦兩室一廳面積一般在65-80平方米，因此總價大概在700萬人民幣左右。

倫敦二區新樓盤，兩室一廳掛牌價在88萬英鎊，約合770萬人民幣，面積78平米，單價10萬，到大本鐘地鐵15分鐘。

上海這個距離的房子大多在內環靠外、中環靠內的位置，新開樓盤均價普遍在每平米10-14萬人民幣，雖然單價上的差距還不太明顯，但由於上海這個地段的新樓盤大部分都設計成大戶型，兩室一廳面積在90-100平方米左右，因此總價普遍在1000萬人民幣以上，感官上確實比倫敦貴了不少。

內環藍村路附近剛開的樓盤，均價11萬，兩室一廳93平米起價1000萬以上，到人民廣場地鐵30分鐘。

中環錦繡路的新樓盤，均價11萬，兩室一廳109平米起價1200萬，到人民廣場地鐵41分鐘。

上面兩個是上海朋友給我找的浦東新樓盤，一個在內環靠外，一個在中環靠內，到人民廣場地鐵大約30-40分鐘，均價都是11萬人民幣一平米，但兩室一廳因為面積較大，總價都在1000萬以上，確實比倫敦貴了不少。

另外要是再考慮到平均收入的話，這個差距就更明顯了。

倫敦2014年統計的平均年薪是40,752英鎊，雖然匯率降了但工資這三年也稍微漲了點，姑且就算作平均40萬人民幣一年，倫敦平均房屋總價是474,704英鎊（約合420萬人民幣），大約是工資的12倍。

英媒覺得12倍已經構成「房價危機」

上海2016年統計的平均年薪是7.65萬元，是倫敦平均年薪的五分之一。根據中國指數研究院的統計，上海平均房屋總價為488萬，比倫敦還稍高，大約是工資的64倍。

這意味著平均來說，倫敦人買房相當於拿出自己12年的收入，而上海人用工資的話需要至少64年，這樣一比較起來怪不得這個上海朋友說倫敦房子便宜了。

聊限購

朋友經歷過15、16年的上海暴漲，因此他坦言自己首選投資地其實還是上海，畢竟對自己所居住的地方更熟悉，投資起來也更有把握，但上海的限購政策讓他不得不把目光投向海外，因此他也很自然地問起倫敦這邊的限購政策。

事實上倫敦這邊無論是對本國人還是海外投資者都沒有任何限購政策，有錢就能買，當然錢要通過象徵性的反洗錢測試，不能帶一麻袋現金。

不過就像我在《倫敦市長發布重磅報告揭秘倫敦房產背後金主：華人投資客排名第一》這篇文章中寫的那樣，開掛的海外投資客買走了大量給倫敦本地人建的剛需盤，確實侵佔了本地買家的購房空間，如果沒有發生脫歐的話倫敦市長很可能會出台限制海外投資客的政策。但在目前英國脫歐急需海外投資的大背景下，這類限購政策短期內基本是出不來了。

既然英國不限購，朋友接著就問英國人難道不擔心倫敦市中心好地段的物業全部被外國土豪買走，難以想像要是陸家嘴的地標都被外國土豪買走了會發生什麼事情？

這個問題問到點上了，因為倫敦市中心好地段的物業一大部分已經被外國土豪買走了，倫敦第一大地主不是英國女王、也不是倫敦市政府，而是被卡達和加拿大財團聯合控股的金絲雀碼頭集團。

至於英國人擔不擔心，其實可以分階級來看。英國的上層階級一般是這些交易的參與者，可能是作為地主擔任交易的賣方，也可能作為投行、律所、會計事務所的合伙人，他們在這些交易中靠中介費、諮詢費早就賺的盆滿缽滿，高興還來不及。

再說英國的中產階級，他們並不在乎給誰打工，只要照樣高工資小日子過得好就行，集體主義意識比較淡薄。而且這些交易促進了市場流動性，增加了英國的工作崗位，畢竟海外土豪只負責投錢，其它大部分的工作還都是英國人做的。上海陸家嘴、倫敦金融城的地標無論怎麼樣都不會落到中產階級手裡，因此白領們更在乎的是資本家吃肉的時候會不會漏點湯給自己喝，關鍵還是看分配製度。

其實只要一直有人買樓，英國人自己持不持有並不重要。重要是保證自己以後還能生產出別人想買的東西，這樣的做法才是大智慧，有人一直買你的東西多開心。

聊脫歐

朋友接著問因為脫歐這個事情，經常在國內讀到一些唱衰英國的報道，但與此同時又看到很多新聞說許多中資大佬都跑倫敦來抄底買樓，這到底是什麼情況？

對於這個問題，我覺得要先搞明白國內媒體唱衰英國的邏輯，英國媒體對內一向是報憂不報喜，英國記者批評自己國家比誰都來勁，而且由於兩邊信息的嚴重不對稱，國內媒體關於英國的報道大多翻譯自英國記者寫的自黑文章，再加上國內媒體對內報喜不報憂的情況下只能選擇唱衰資本主義國家，因此很多英國的事情在國內都被過分放大了。

說回脫歐，我對這個朋友的回復是我個人還是相信英國人的談判能力，英國的實用哲學、經驗主義決定了英國不可能像俄羅斯那樣站著餓死，永遠都是誰有錢導向誰，妥妥的精緻的利己主義者。

退一步來說，如果和歐盟談判討不到好處，英國在不坐以待斃的情況下還可以轉型做離岸避稅天堂，用低稅率直接收割歐盟的發展成果，畢竟這行當英國人非常擅長，開曼群島、澤西島、香港等離岸天堂都是英國人的傑作，以後要是能形成歐盟賺錢，英國存錢的新常態對英國也不是一件壞事。

而且要是沒有脫歐的衝擊，英鎊也跌不下來，聯繫到近期中資大佬們藉助匯率優勢頻頻來倫敦買樓的新聞（中英地產投資頻傳大交易：深圳富豪4.1億英鎊搶下倫敦金絲雀碼頭地標），很容易就能分析出其中的邏輯：除了資產配置的需求外，手握資金優勢的大佬們有資本陪英國渡過脫歐陣痛期，同時還可以趁著這段時間難得的買方市場收購一些英國的優質資產，熬過陣痛期後英國很大概率會重新復甦了，到時候再想買好資產可就難多了。

（本文為原創文章，博主在倫敦做房地產，轉載請知乎私信，歡迎知友搜索關注微信公眾號：BuyLondon，更新的會比知乎勤一些，博主個人微信：LondonKe）

推薦閱讀：