你的airbnb，開還是不開？

前兩天，有一個姐們兒興緻勃勃地和我說，「天天，我打算開一個Airbnb！」我很好奇，對於她這麼一個無房無車的純無產階級來說，平時上班都累得像狗一樣，哪裡來的時間和房子開Airbnb。

她說，她一個好朋友，家住廈門。閑暇時把自家住的兩室一廳中的一室租出去，結果發現民宿這個工作越做越愛，並且有一定的利潤空間，三年的時間業務越做越大，已經開了六間airbnb。受到好朋友成功案例的吸引，同時森森厭惡自己所做的財務工作，所以希望也能在airbnb的市場上立足。不求賺大錢，只求趕緊脫離目前的行業。這姐們找到的目標房子位於廣州市的燕塘地鐵站，交通還算便利，月租金4000。想像著這條自己即將踏上的airbnb房東的陽光大道，這姐們兒的雙眼都異常明亮。

然而，作為一個較為謹慎的財務工作者，面對各種吸引，我還是更習慣於用數字說話。在問過姐們兒對房屋的改造預算後，做了以下分析：

月租金4000元，由於房子條件不是特別好，且需要添加洗衣機、餐桌、床上用品、密碼鎖，以及一些必備的軟裝，這部分的總預算在6000左右。考慮到投入了一定的固定成本，所以姐們兒和房東講好要簽訂兩年或者以上的長期租約，以攤薄固定成本。

在不考慮後續各種維護支出的情況下，兩年的基本總成本為：4000*24+6000=102,000元

我做了下廣州市區的airbnb市場調查，目前條件一般的一居室的airbnb約為130至200/晚左右。由於姐們兒的房子條件有點破（大屁股電視機、廁所為蹲坑等），經她改造後的房子出租出去市場價約為158/晚左右。

（一）房東角度：

從房東角度來看，每日入賬158元。假設房東自住的那一間房子的成本為總租金的一半，即2000元/月。則airbnb的總成本為

房東的收益曲線如下圖所示：

房東收益曲線就是函數 y=158x，通過上圖可以看出：

x=304時，房東才能收回用於做airbnb的房租，即48000元；

x=342時，房東才能收回用於做airbnb的總成本，即2000*24+6000=54000元，即342天為該airbnb的盈虧平衡點；

當x>342時，房東就開始盈利。當x=646時，房東能夠收回她自己居住的那一半的房子成本。

（二）租客篇

對於租客而言，住airbnb，除了房價，還要負擔清潔費以及airbnb手續費。清潔費按市場價60元計，airbnb手續費按32/天計算。

由於該房子並不是一個全新的房子，裝修老舊，雖然我姐們兒是打算自己重新做一些軟裝，但是總歸硬裝還是要差一些，所以目標客戶就不太可能是商務型人士，更多的應該會是學生等平價用戶。那對於這部分客戶，很容易就是價格敏感型。因此，選擇七天連鎖作為對標，以廣州的七天平均每天220元為標準，進行了以下分析：

會發現，當居住天數大於2天時，airbnb的價格逐漸體現優勢，時間越長，優勢越明顯。因此，airbnb還是有一定的市場的。

綜合（一）和（二），對於我姐們兒這個case，租房來做airbnb，可行嗎？從（一）中可以看出，其實投資回收期很長。全年必須有一半的時間租出去，我姐們兒才能收回一半的租金成本，而對於她這樣一個airbnb新手且房子條件沒有特別好的情況下，這個投資回收期太長，固定成本太大。僅這一點就奠定了這筆投資很可能是不合算的。因為房租每年都在發生，所以必須保證每年都有一半的時間出租出去，以收回房租成本。

所以，如果真的要讓自己的airbnb盈利，得從以下幾點考慮：

1）房租成本要夠低，否則回收期特別長，風險太大，所以一定要找到足夠合適的房子並且簽訂長租約以降低風險；

2）從二中可以看出，airbnb是有市場的。但是房東要有自己的競爭優勢有自己的特色，以此競爭優勢提價，以縮短投資回收期。

3）case中姐們兒朋友的例子，其實在規模化之前也是賺的辛苦錢。是因為後面慢慢積累得多了，價格一步步提上去了，所以現在具有一定的盈利性了。所以，這個事情，一定要堅持，實現規模化，提高價格提高盈利性才是關鍵！

以上是我對姐們兒租房開airbnb的一個簡單建議。很簡單很粗略，歡迎大家討論和指教。其實生活中隨處都有這樣的例子，只要搭建一個很小的模型，計算下可行性，數字在很多情況下是很有說服力的。

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以上。