是誰一直在買英國地產？揭秘倫敦地標背後低調的國際金主

如果你有興趣想搞清楚倫敦各個地標背後的所有人，你會驚奇地發現倫敦大部分知名地標都已經不是英國人的了。倫敦金融城最具代表性的地標建築「小黃瓜」現在歸屬巴西億萬富翁Joseph Safra；卡達主權基金擁有倫敦第一高樓「碎片大廈」（the Shard）；西倫敦知名歷史遺迹巴特西發電站正由馬來西亞財團出資開發重建，新加坡淡馬錫控股、法國保險公司AXA、加拿大財團PSP和不列顛哥倫比亞省投資管理公司正在共同開發未來倫敦金融城第一高樓22 Bishopsgate。為什麼英國人自己不持有倫敦地標建築？又或者為什麼世界各國的投資者都這麼青睞英國地產？

倫敦未來的天際線

從2007年到2015年，非歐盟投資者對英國投資交易額從52.7%上升到82.5%

圖為RCA統計的過去15年里非歐盟國家對英國地產投資的走勢變化，藍色為中東，黃色為北美，綠色為亞洲，我們可以看到從2001年到2016年中東投資者一直表現穩健，北美投資者走勢和英國地產的經濟周期幾乎一致，亞洲投資者（包括經濟騰飛的中國在內）對英投資一直呈上升趨勢。

我們首先從北美、中東、亞洲三個區域分別看看這些地方的投資者都在英國投資了什麼？

北美

北美兩國對英國地產的投資策略非常不同，以養老基金為代表的加拿大投資者傾向於投資並長期持有英國資產，而以黑石為代表的美國投資者擅長機會型投資，快進快出迅速獲益。北美投資者從2001年開始至今已經在英國投入了超過998.5億英鎊，是三個地區里對英國投資最多的區域。

2016年以來北美投資者在英國投資的幾個主要項目包括：加拿大養老基金投資公司（CPPIB）投資3.25億英鎊買下伯明翰Grand Central購物中心；脫歐公投後美國Wells Fargo銀行迅速投資3億英鎊買下金融城寫字樓33 King William Street作為其新總部；高盛4億英鎊買下瑞典財團出售的倫敦地產資產包。

以美國最具有代表性的投資者黑石為例，黑石從2011年開始到現在對英國地產市場直接投資了171個項目，總投資額為72.7億英鎊，佔美國對英地產總投資的12%，主要投資包括倫敦金融城辦公綜合體項目Devonshire Square和Broadgate，倫敦市中心的辦公樓Adelphi。另外黑石還間接投資英國地產，通過旗下的物流地產投資機構Logicor投資英國物流產業，目前擁有600多個物流物業，佔地面積達到1300萬平方英尺，還通過旗下學生公寓公司Victoria Hall持有英國11個城市的學生公寓物業，總共擁有7000多個學生床位。

美國Wells Fargo銀行於脫歐公投後迅速在倫敦買下辦公樓並將其重新改建，圖為大樓效果圖

中東

中東投資者通過石油迅速積累財富之後，就選擇把錢投資在英國地產來分散風險，中東投資者一開始時傾向於投資倫敦最奢侈最優質的資產，如卡達財團投資開發的豪華住宅海德1號，阿布扎比皇室持有的位於Mayfair核心區的Berkeley Square地產，沙特財團Olayan持有的騎士橋物業（Knightsbridge）。但最近幾年中東投資者策略有所轉變，開始更多地投資長期穩定的資產，如科威特財團St Martins投資17億英鎊買下了位於倫敦塔橋附近的辦公樓綜合體More London，卡達投資局投資5.57億買下了倫敦奧運村並要講其改造為公寓進行出租。除了主權基金之外，中東的私人投資者出於避險和保值考慮在英國也非常活躍，買下了許多倫敦市中心的豪華公寓。即便如此，中東財團從2001至今在英國的投資額323.6億英鎊只佔到北美地區投資額的三分之一。

以卡達投資局（QIA）為例，卡達投資局從2011年開始到現在對英國地產市場直接投資了29個項目，總投資額約為73.3億英鎊，占整個中東地區投資額的23%，超過了黑石72.7億英鎊的投資額。卡達投資局旗下擁有大量倫敦地標：哈羅德百貨（Harrods）、碎片大廈（the Shard）、金絲雀碼頭金融城（Canary Wharf）、切爾西營（Chelsea Barracks）。

圖為哈羅德百貨和金絲雀碼頭金融城的夜景

亞洲

由於亞洲國家特別是中國近十幾年來的經濟騰飛，亞洲投資者成了英國房地產市場增長最迅猛的一股力量。最近幾年對亞洲整體投資份額貢獻最多的便是中國投資者，中國投資者在過去2年僅對倫敦就投資了33億英鎊，比如中國主權基金中投從黑石手中買下了西倫敦Chiswick商務區；中國人壽3.46億鎊買下第三個倫敦寫字樓Aldgate Tower；復星3億英鎊收購倫敦第二個寫字樓Thomas More Square，並收購英國本土地產基金深耕市場；東方資產旗下的東方藏山剛在倫敦設立了辦公室準備在未來三年投資9億英鎊。可以說中國從主權基金到險資到資管公司再到各種專業的投資機構，都已經在英國有所布局，有關一些項目的具體信息可以參考博主之前在微信公眾號上寫過的一篇總結文《習主席訪英一周年，這一年來都有哪些中國企業在英國投資了？》。

從圖表中我們可以看出，亞洲投資者在2010年之後增長勢頭非常強勁

除了中國投資者之外，新加坡投資者在英國也非常活躍，淡馬錫控股和其成立的豐樹（Mapletree）在倫敦均有多筆地產投資，豐樹去年剛剛投資3.65億英鎊買下曼城阿伯丁布里斯托的辦公樓資產，今年又投資了5.5億英鎊拿下了位於雷丁的Green Park商務區。淡馬錫更不用說，2011年到現在對英國地產投入了23.4億英鎊買下了31個資產，佔到亞洲總投資額的7%，旗下核心資產包括：倫敦市中心辦公樓MidCity Place，泰晤士河畔地標Blue Fin Building、住宅開發項目Bankside，和開頭提到過的未來倫敦金融城第一高樓22 Bishopsgate。另外，台灣韓國日本投資者在倫敦也有不少動作，韓國養老基金NPS曾於2009年買下位於金絲雀碼頭的滙豐大樓，後將其出售給卡達投資局收益頗豐，台灣保險公司國泰人壽也在去年斥資5.75億鎊買下了金融城寫字樓Walbrook Building，日本三井不動產目前正在開發White City西倫敦住宅項目。

淡馬錫控股持有的倫敦地標Blue Fin Building

中投持有的倫敦Chiswick Park商務園區

為何世界各國的投資者都這麼青睞英國地產？

英國（特別是倫敦）作為世界巨富park money的天堂，優勢從來都是在於其對私人財產嚴格的法律保護，和隨之而來的資產保值和流動性。一直以來，世界各國新富源源不斷地來到英國，從前是中東俄羅斯，現在是中國東南亞，以後可能是伊朗越南印尼，再加上一直不遺餘力投資的北美投資者，各種資本都在這裡匯聚。倫敦作為一個平台型的城市，永遠不用擔心它缺少投資，因為倫敦金融城裡通勤的銀行家、會計、律師們每天在做的就是確保這套「英式體制」一直能夠正常運轉。而對於來自世界各地的投資者，英國從來都是不拘一格得接納，與全球資本形成你中有我，我中有你的聯繫，這樣的聯繫又更加促進海外投資者進一步擁抱透明開放的英國市場，形成了一種良性循環。

之前文章發在公眾號里收到了一些評論這裡回復一下。

那為什麼英國人不自己持有呢？：

因為英國本地投資者資金體量不夠，做不了這些地標項目，最後也沒有國際金主這麼有錢買地標。福布斯有個有意思的數據，單單中國去年一年新增了70個億萬富豪，英國全國就50個億萬富豪，還比不上中國香港的69人。好項目總得有人去做，外國投資者有錢就上了。不過這些地標英國人也都有參與，從設計、債務融資、法律、會計、到全程的建築施工，大部分工作都是英國人完成的。

只要一直有人買，自己持不持有就不重要了，重要是保證自己能一直生產出別人想買的東西，英國人還一直能搞出新的東西讓別人買，這樣的做法才是大智慧，有人一直買你的東西多開心。

（原創文章，轉載請知乎私信，歡迎知友搜索關注微信公眾號：BuyLondon，除了原創文章還會發一些中英投資訊息，更新的會比知乎勤一些。）

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