沒有轉租權的二房東與租客的糾紛該如何進行法律適用？

01-26

沒有轉租權的二房東與租客間的合約沒有法律效力，那麼，如果二房東收不到房租，是否還有其他法律上的追索途徑；如果租客以此為由不付給二房東房租，而房主（大房東）本人缺位的情況下，是不是可以一直住下去？
此外，租房合同的主體無效的情況下，其中的水電費等約定條款，是否可以視為同樣無效，法院一般如何認定這些費用的攤付比例？

1、（這裡絕對不涉及合同法51條，租賃不屬於處分行為，這裡是合同法224條的例外）法律依據：《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用若干問題的解釋》第16條：「出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。」

2、最高人民法院關於認定非法轉租中次租賃合同的效力，採用的折衷意見，原則上次租賃合同無效，但是適用6個月的除斥期間，起算時間是出租人（大房東）知道或應當知道非法轉租之日。換言之，如果題主問題里的大房東是知情的，而且6個月內未提異議，那麼二房東跟你簽的合同就是有效的。

3、關於房客對於要求支付房租的抗辯，參見本司法解釋第五條：「房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。」（房租是要付的，二房東沒有轉租權不影響）

4、處分的界定：最廣義之處分，包括事實上及法律上之處分。所謂事實上之處分，乃就原物體加以物質的變形，改造或毀損之行為而言；廣義之處分，僅指法律上之處分而言；狹義之處分，系指處分行為而言。租賃只是讓渡所有權中的佔有、使用、收益的權能，而處分權能仍然由出租人享有，且租賃不發生任何物權變動的效力，怎麼能屬於處分行為呢？

合同無效，返還物業，參照租金標準支付佔有使用費，水電費據實支付

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在房屋租賃中，有些承租人租下房屋，然後擅自轉租給第三人，從中賺取租金差，也就是人們常說的「二房東」。這種轉租行為未經出租人的同意，一方面損害了出租人的所有權，另一方面，轉租合同無效也使得第三人隨時可能被「掃地出門」。那麼，出租人和第三人分別該如何維護自己的合法權益呢？

概念解讀
承租人（「二房東」）未經出租人（房東）同意，擅自將房屋轉租給次承租人（第三人）的，是非法轉租。出租人有權自知道或應該當道承租人轉租情況6個月內表示異議，表示異議後，該轉租合同無效。出租人也有權解除和承租人訂立的租賃合同，要求第三人將房屋返還給自己並請求損害賠償；出租人如果六個月內表示異議，但不解除和承租人訂立的租賃合同，則有權要求第三人將房屋返還給承租人。基於合同相對性原則，作為次承租人返還房屋後，無權要求出租人承擔責任，所受損失只能要求承租人承擔締約過失責任和相應賠償。

參考案例

李某與杜某於2016年1月1日訂立一份房屋租賃合同，合同約定李某將其位於中山路的一套房屋出租給杜某，租賃期限為2年，每月租金2000元。租賃三個月後，李某發現杜某實際上是將該房屋全部轉租給了陳某，每月租金2500元，已轉租二個月，而陳某在租用後，為擴大空間，擅自拆除了與陽台相隔的牆壁，將房間與陽台打通。李某遂找到杜某、陳某交涉，提出杜某轉租時未得到其同意，陳某應立即搬出去，並應恢復房屋原狀，賠償損失。李某的請求遭到拒絕，遂於2016年7月10日在法院起訴，請求宣告張某與陳某的轉租合同無效，並要求其返還房屋，恢復原狀，賠償損失。

該案例中，李某為房屋所有權人，也就是出租人。杜某作為承租人沒有經過李某同意，將房屋轉租給陳某，為非法轉租，轉租合同是無效的。李某有權自知道或應該當道杜某將房屋轉租給陳某的6個月內，解除和杜某的租賃合同，並要求陳某將房屋返還給自己，而且，陳某而擅自拆除與陽台相隔的牆壁，侵害了李某的所有權，李某有權要求陳某恢復房屋原狀，賠償損失；如果李某在6個月內表示異議，但不解除和杜某的租賃合同，就只能要求陳某將房屋返還給杜某，恢復原狀，賠償損失。如果陳某逾期沒有將房屋返還的，李某有權要求陳某支付房屋的佔有使用費。

如果陳某將房屋返還給出租人李某或承租人杜某，其所受損失可要求故意隱瞞房屋真實情況的杜某承擔締約過失責任。

法律依據

《合同法》第二百二十四條第二款承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

《合同法》第二百一十九條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。

《城鎮房屋租賃合同解釋》第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

《城鎮房屋租賃合同解釋》第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人另有約定的除外。

《城鎮房屋租賃合同解釋》第五條第一款房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。

《城鎮房屋租賃合同解釋》第十八條房屋租賃合同無效、履行期屆滿或者解除，出租人請求負有騰房次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。

《物權法》第三十四條無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

《合同法》第四十二條　當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，對方造成損失的應當承擔損害賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠實信用原則的行為。

《合同法》第五十八條　合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

解決方法

一、出租人如何維權？

當房屋承租人擅自轉租時，作為房屋所有權人的出租人在知道該轉租情況的6個月內有表示異議，行使解除權的權利。出租人如何維護自身合法權益也可具體分為以下幾方面：

（1）房屋租賃合同中，出租人人知道或者應當知道承租人擅自轉租，但在6個月內未提出異議的，根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第十六條的規定，應推定為同意轉租，出租人要求解除與承租人租賃合同的權利消滅。此時，出租人只享有在原租賃合同範圍內約定的權利和物權法規定的權利。

（2）房屋租賃合同中，出租人知道或者應當知道承租人擅自轉租，在6個月內提出異議的，根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第十六條的規定，出租人可以承租人未經同意為由要求解除合同或者認定轉租合同無效。

①如果出租人解除合同或者認定轉租合同無效，次承租人相對於所有權人來說，是沒有佔有該房屋的權利的，根據《物權法》第三十四條的規定，作為所有權人的出租人有權要求次承租人將房屋返還給自己。《城鎮房屋租賃合同解釋》第十八條的規定，如果次承租人逾期不騰房，出租人有權要求次承租人支付佔有使用費。

②如果出租人不解除合同，只表示異議和認定轉租合同無效，此時出租人有權要求次承租人將房屋返還給承租人，承租人拒絕接受的，出租人有權要求次承租人將房屋返還給自己。

二、第三人如何維權？

出租人表示異議後，不管是否解除與承租人間的租賃合同。轉租合同將被認定為自始無效，第三人佔有房屋即為無權佔有。如果出租人解除租賃合同，第三人需將房屋返還給出租人，如果出租人不解除合同，第三人需將房屋返還給承租人。那麼此時，第三人處於現實中的不利地位，將遭受損失。

第三人返還房屋後，可根據《合同法》第四十二條、第五十八條，要求承租人承擔締約過失責任。

法律維權攻略

出租人與承租人之間的租賃合同糾紛中，如涉及合同的解除或房屋的騰退，為徹底解決糾紛和減少訴累，可將次承租人作為被告或無獨立請求權的第三人參加訴訟，要求次承租人改造房屋騰退義務。如次承租人的人數過多，且各方的利益也不同，則不宜追加次承租人為無獨立請求權的第三人，而另行訴訟解決。

無效（合同法51）（且有部門法規）

租賃是廣義的處分

也許題主疑惑的新司法解釋的問題，注意那個司法解釋是買賣合同司法解釋。

其實我國法律很混亂。

1、不能，二房東可以要求返還+支付佔用費

2、誰用誰付

「沒有轉租權的二房東與租客間的合約」--是有效的，因為該合同並沒有《合同法》52條規定的無效情形。

合同是債權行為，而《合同法》51條規定的是物權行為，不能並論。