開一家民宿需要做哪些前期準備？如何評估風險？
1、想在浙江省內開民宿的話，該如何選址？
2、目前本金不多，創意和審美很不錯。想做一家有情懷的民宿，成功的幾率有多大？3、預計4-10間房，工業風格，總投入大概是多少？營業後，能盈利的可能性大嗎？
做民宿的有兩種人，一種是真的有情懷，但是不懂做生意，開起來就容易虧損。
另外一種覺得開客棧會賺大錢，覺得民宿是暴利行業。奉勸沒做好心理準備的人都不要做民宿，其實民宿就是個正常的生意。
我做互聯網10年了，2015年去麗江束河古鎮遊玩的時候，我也從0起步開了家客棧。
寫寫自己的感悟，給後面的僅靠突然一個想法就想開客棧的人潑潑冷水P.S.:雖然我的客棧生意挺好，但是周邊不少認識的客棧都是虧損的。總的來說，只要規劃得當，用情懷來把控客棧的裝修調性和服務調性，用生意人的思路去控制好客棧的經營和管理。生意就會比預想的好做。一句話：客棧是情懷+生意的結合體，少了一個都難以做好。開客棧的人大部分都是很講情懷的，從而忽略了客棧也是門生意，誰也沒天生想著虧錢吧。
情懷先放到邊上不談，畢竟想開客棧的人都懷揣著一份。咱們重點說說乾貨，說說如何開一家賺錢的客棧。一、選址客棧是一門實體生意，雖然內容跟酒店有點差異，但是本質還是酒店。
所以，李首富的那句話永遠沒錯：地段、地段、地段想清楚，你的客源是哪裡人，他們從哪裡來，如何到你的客棧[飛機還是火車還是自駕]？周邊停車方便嗎[自駕游比例越來越多]？周邊吃飯方便嗎[80/90是消費主力，往往都拖家帶口的]？好多人開客棧是開在古鎮裡面，這樣客源挺多，但是壓力也巨大，意味著租金非常高，接手的話還有比不小的轉手費。我的思路：在古鎮隔壁開，離古鎮幾分鐘，租金便宜，好多沒有轉手費，而且可以免費停車。畢竟網路發達了，好多人都是通過網上預訂。客源方面雖然沒有古鎮里的多，已經足夠了，畢竟還要講點情懷的，一個安靜的民宿更匹配有情懷的人。我的客棧【麗江王子別墅客棧】就開在束河古鎮邊上的別墅區里，出了小區右轉100米就到古鎮了。白天在熱鬧的古鎮享受喧囂，夜晚在別墅區里享受安靜。二、裝修和裝修的定位
裝修的前提條件是你要想清楚，你的客源是誰，他們要的是什麼，你未來的定價標準是什麼？
1、我的思路：千萬不要做每個間夜300元以下的客棧。
先申明，這只是一個經營思路哈，沒有貶低的意味。
300元以上的客人普遍素質高很多，容易溝通，客棧的損壞會較少，也不會有大量的浪費。且300元以上，意味著消費力不錯，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實體範圍里可以產生更高的效益。更重要的是淡季的時候，真正去玩的一定是有錢有閑的人，中高端客棧是這些客戶的首選。
旺季就更不擔心客源了哈，多貴都有人住，當然了旺季適當漲一點是可以的，不能太過分了，以免影響口碑。
2、價格的上限是多少？
我的思路：調查下你的店址周邊的其他民宿價格體系，到路上觀察觀察，看看開車來的車牌都是哪裡的，大致的車價是多少。我的客棧【麗江王子別墅客棧】定價是300-1000元之間。
知道了客棧的定價了，然後計算下數字（P.S：我是學數學的）
客棧價格 * 房間數 *天數 * 預計50%的入住率 * 12個月，一年大致的房費就算出來了。
計算下自己的資金情況和預計多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費用。
3、硬裝和軟裝
一個有點特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預留10-15%的超支空間
具體裝修的事情比較複雜，一定要親自去盯，然後不斷調整。
我家的客棧家裡人基本天天盯著，製作了很多亮點出來，尤其是餐廳加了個天井，超級漂亮。
看下圖，原本是房間最裡面比較暗，加了個天井之後非常的亮，而且晚上月光可以曬進來，超級舒服。
我經常出差住酒店，所以盯緊了幾個地方:
(1) 洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水，這個好多酒店都做得不好，啥情懷當洗手間有臭味的時候，瞬間所有的滿意度都沒有了。我的客棧就刻意做了2個化糞池，讓房間里的污物快速流到最近的化糞池，避免異味。地漏要選好的，我的客棧就是選的純銅的地漏，挺貴的，但是一次性投入而已，未來減少有異味的隱患。(2)房間漏水。客棧經營的時間長了，好多客棧都會出現漏水，就是裝修時防水做得不太好。所以這塊我們家在做的時候要求做雙層防水。(3)裝修網路配套要好。好的電視機、好的網路wifi。大家已經離不開網路了，一個好的網路會讓人舒服很多的。我的客棧就是拉的100M獨享光纖，基本上每秒下載速度在3-6M。注意：電視機頂盒和網路一定要分開。有線電視費沒多少錢的，一個月也就100-200而已。有家認識的朋友開的客棧沒開有線電視，用的是網路電視。
遇到滿房時上網的開電視的一起來，電視也卡，上網也慢，後悔都來不及了。(4)木質結構的房子千萬千萬要做好隔音，要不以後麻煩超級超級大。你去古城裡木質的房子住一晚上你就明白了，有時候隔壁打呼嚕都聽的很清楚，鋼筋水泥的隔音效果好。總之啦，千萬千萬盯緊裝修，要不以後會悔恨的，我們就是盯緊了，發現了太多太多的細節問題，能夠得以及時的更改，要不在以後的經營過程中隱患極多。(6)預留足夠的電源插口，預留公區的洗手間(還有淋浴設施，店內工作人員是可以洗澡的)，預留多蓋幾個小的工人房（會請很多住店的工人的），我的客棧就留了3個小房間，後面招了6個工人，都是住在客棧，吃住全包。(7)軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節能燈，要不等開業了看到電費很高的時候你就來不及了。注意性價比，有些可有可無的採購，問下你的設計師能不能去掉。什麼都買，什麼都想好的，如果還給自己找個理由：貴就貴點，我是做情懷，那鐵定超出預算。三、經營
親，不要想著民宿是你一個人啥都做了，那樣自己不僅忙的半死，服務也上不去，就更別談睡到自然醒，喝喝茶的情懷了。客棧是門需要各個方面都做細緻的生意。不是花點錢開起來就了事了，開起來才是剛剛開始。建議：真想做個賺錢的客棧，那就花6個月以上的時間先去別人的客棧打打工。你會少走很多彎路的。我的客棧就是在找設計師以及整個裝修5個月的時間內安排合伙人去別人的客棧實習了，做了6個月。不僅了解清楚客源從哪裡來，日常有哪些需求，更重要是了解了客棧日常經營里的林林總總的問題。從裝修時我們就避免了很多隱患。下面說說經營的事情。
(1)人員我的客棧【麗江王子別墅客棧】總共10個房間，請了1個阿姨打掃衛生，1個雜工，1個廚師做飯，請了3個管家提供一對一管家服務，幫客人安排行程和接機，床單被褥等等都是外包給專門做酒店清洗的。雖然是10個房間的客棧，但是也是正常的運營體系。(2)管理6-7個員工，且員工會有流失，就要涉及人員管理和招聘。要做各種財務報表，要做採購預算。完全就是個小企業了。(3)擴大收入來源民宿如果僅僅做客人住宿，那樣服務也提不上去，基本也會虧損。我的客棧【麗江王子別墅客棧】額外提供：餐廳點餐、旅遊服務、代購服務、包車服務等等
旅遊景點一般餐飲都很貴，所以咱家提供餐廳點菜，乾淨衛生，價格又便宜，客人滿意度高，還有額外的收益。我們的管家服務會給客人安排行程和幫客人代購物品、包車服務，所有都是客人自願的。而且提供的都是我們在當地挑選的品質好的。這樣不僅提供了好的服務還有點額外的收益。雨季來臨時我們還採購很多雨衣雨鞋供客人直接在店內購買，還「免費」提供充電寶、自拍桿等供客人借用。專門跟做SPA比較好的團隊合作，客人需要的話可以提前聯繫過來給客人做SPA，讓遊玩一天很勞累的客人有個放鬆的方式。四、網路推廣
用好互聯網的推廣平台，加大跟OTA之間的合作。(1) 我的客棧【麗江王子別墅客棧】微信公眾號：王子別墅，客棧介紹的文章在推廣1個月內就達到了3.8w的閱讀，剛開業的第一個月就達到了50%的入住率。(2) OTA的合作不能簡單的上線就不管了要多跟OTA的地方經理多溝通，多參與他們的活動。比如有的OTA偶爾會搞抽獎活動，免費入住一晚，我們都積极參与
中獎的客人不僅會幫我們傳播，客房是免費住，但是其他方面客棧還是有收益的，總的來說一舉多得。五、做好口碑經營
(1) 這裡才是重點，客人從下飛機接機開始，就要把每個細節都服務好，務求客人的滿意。一定要把管家培訓好，對客人的所有需求都能及時的處理，讓客人快速的熟悉這個陌生的城市。攜程等OTA平台上的點評一定要及時跟進。我的客棧開業半年左右，已經有300多條滿分好評了。(2) 店內推廣因為有管家服務，對於服務滿意的客人，會讓管家提醒客人，幫我們在網路平台上給個好評，微信朋友圈裡幫我們轉發下。大部分的客人都會樂意幫忙的。所以，只要服務做好，口碑會越來越正向的。六、開源節流-精細化運營
這個題有點大哈，單獨抽出來講，但是即使是一家客棧，也要考慮這塊。前提是財務報表一定要統計的詳細。從開業開始，抓出大頭的支出，考慮優化。(1) 餐飲客棧早餐是免費的：自己包的包子、小米粥、紫薯、玉米、雞蛋、酸味米線等等。還有6-7個員工都是包吃住的。這意味著餐飲有很大一塊支出費用：1-2萬一個月的支出。所以呢雇了一個大廚(注意，只有一個大廚)，畢竟客棧餐廳比較小，餐飲不是主業。跟大廚一起優化菜品，支持午餐、晚餐在店內點菜，結合住宿是高端的，所以推出的菜品味道、色相都要足夠好，菜單也要精緻，價格方面比外面專門的餐飲便宜一點，主推私房菜的概念【王子私房菜】，這樣性價比就非常高了，利潤也起來了。客人也願意點菜，點完菜也是驚喜，大部分的評價都是在景區竟然吃到味道這麼好、這麼乾淨衛生、這麼性價比高的菜。效果：餐飲的營業收入正好覆蓋了早餐、員工的飲食、大廚的工資。實現了盈虧平衡。客人滿意度還很高，畢竟沒指望這裡賺錢，這裡也要講情懷嘛，讓人家吃住都滿意。(2) 水電水費消耗不多，基本都是洗澡的，沒法過多去節省。當然了，如果條件允許，可以打口井，這樣水費會節省很多。電費：這裡要注意了，電費可是大頭，一方面在裝修時要考慮用節能燈，更多是經營時的細節注意，很多客棧為了復古都採用的是鑰匙開門或者高端點的密碼鎖。親，千萬千萬不要這麼做。我的客棧一開始是用密碼鎖的。房間里的燈具都靠客人自己來開關，很多客人不留意，走的時候沒關燈，滿房狀態下一個月的電費差不多有7000度。考慮這一點，統一都換成了插卡取電(裝修時就是設計的插卡取電，後面覺得密碼鎖高大上)。目前滿房狀態下一個月電費降到了4500度左右。所以建議：只要是開酒店，插卡取電就好了，情懷也比不上每個月節省的那麼多的錢啊。(3) 採購日常會採購非常多的客房用品，這裡稍微節省下就是一大筆開支啊。我老婆是網購達人，她會挑著商家促銷季時囤2-3個月的客房用品，這樣價格方面就便宜很多，如果每個月定點採購，還是蠻貴的。高端客棧一定要注意用品一定要考究：床上用品、洗漱用品、拖鞋等等，都要挑選好的，比如拖鞋吧，咱家用的都是3塊錢一雙的厚底的，客人覺得很滿意，很多不注重品質的客棧採購的只有幾毛錢一雙的很薄的。還比如浴袍吧，挑選的時候直接買的是最好的，從一個門外漢到弄明白了這個行業多少支*多少支是什麼意思，挑選的是柔韌度最好的。還比如被子，咱家挑選的是95%鵝絨被，蓋著非常暖和，好幾個客人住完後覺得舒服，還讓我們給代購了幾套：），那一剎那的幸福感，滿滿的。客房用品一定要把情懷體現出來，即使貴一點也要用好一點的，讓客人覺得滿意，增加口碑傳播。畢竟不是只開幾天客棧，是要長期做的，品質越好也越不容易壞啊，對吧？(4) 車費我們家客棧是專門買了2輛私家車去機場接客人的。我們客棧入住2個晚上以上都是免費接機的。一個月車輛的油費都有4000-5000了。之前都是管家直接充值。後面統一去加油站辦了2張儲值卡。不僅每升便宜一毛錢，也杜絕了弄虛作假的隱患。客棧經營的細節都考慮的很詳細，執行的很到位了，開起來會虧損嗎？？？
2017年，老婆入職了一家投資公司，落地廣州，操盤鄉村美宿的籌建運營工作，她開通了專欄，將從選址、設計、裝修、運營等方面，將0-1打造客棧的全過程通過知乎專欄呈現給大眾，大家可以關注她的專欄：民宿養成記，或者關注她的知乎賬號：JoyceChen
歡迎各位去麗江做客，一起探討如何開客棧，如何經營客棧。麗江王子別墅客棧地址：麗江市古城區束河路天域陽光3期福瑞苑30棟 （束河古鎮正門口）百度、高德、搜狗等地圖：王子別墅客棧，導航即到。客棧電話：0888-5310066攜程：http://hotels.ctrip.com/hotel/4036364.html360攝像頭直播客棧院子：http://jia.360.cn/pc/view.html?sn=36051728549from=singlemessageisappinstalled=1客棧2樓直播玉龍雪山：http://jia.360.cn/mobile/view.html?sn=36051729367from=singlemessageisappinstalled=1王子別墅的微信公眾號：王子別墅客棧
客棧介紹:
1、一畝地的獨棟別墅,三層樓+地下室的娛樂設施,10個房間
一樓每個房間里都有獨立花園，其中3個房間可以直接看到玉龍雪山
二樓每個房間都有陽台，其中2個房間超大陽台可以直接看到玉龍雪山
三樓是豪華套房，超大陽台可以直接看到玉龍雪山
2、地下室做了電影院KTV、還有麻將房
3、100M光纖入戶,電視機都是50寸以上樂視高清電視,購買了2年的樂視會員，看超清大片
4、傢具都是定製,衛浴都是科勒,高端洗浴用品
5、入住2個晚上以上免費接機
6、餐廳廚師點餐,管家一對一諮詢服務
下面貼一下客棧的圖片
供大家一起欣賞。
很多人在搞這行，我也自己參與過這種項目，題目太大，大半夜我倉庫點完貨回房裡歇會，簡單扯幾句一條條回答你，大家可以當故事會看看。
1、想在浙江省內開民宿的話，該如何選址？
2、目前本金不多，創意和審美很不錯。想做一家有情懷的民宿，成功的幾率有多大？3、預計4-10間房，工業風格，總投入大概是多少？營業後，能盈利的可能性大嗎？
1、想在浙江省內開民宿的話，該如何選址？
A. 閑時的日常準備工作：了解政策風向
沒事多看看新聞聯播和地方新聞是不會錯的，國家和地方政策是最直接的紅外掃描機，直接告訴你下一個熱點和地方政府隨後的基建跟進速度以及後期辦事的配合程度。
B. 劃定大範圍：雖然你不在南海邊但是你也要學會怎麼畫個圈
浙江省這個範圍太大，簡單來說，如果你想在浙江做，除了杭州這個城市是全國性的一線旅遊城市之外，別的城市或者縣級市都相對難做。你說到你本金不多，那我姑且就真當你比較窮了，所以就不考慮你在杭州中心市區拿物業這件事。那麼我說一種辦法，就是以杭州、上海、蘇州、南京這四個城市的中心城區為圓心各划出三個小時駕車車程範圍和高鐵歷時三小時範圍之內的兩個大圓，然後看交集部分的區域有哪些優勢或者名聲較大的鄉鎮或者村，然後實地去走街串巷掃街錨點。
C. 細化選地塊/物業：依山傍水是優勢但不是絕對優勢
切忌只看風景不看周邊配套的情況，不要選個風景秀麗但是鳥不拉屎的鬼地方。不要害怕周邊已經有店了，很多人覺得別人做了你就不能做了，恰恰相反，其實越抱團的地方越好做生意，這叫集群效應，尤其是在你很有信心能做得比別人好的情況下，那攪一棍子更好。有些還沒出現集群效應的地方還是要多方考察探風聲看看後期有沒有起來的可能，如果高速高鐵和機場一個都沒有的話，務必慎重考慮，除非你有能力自己修路。
2、目前本金不多，創意和審美很不錯。想做一家有情懷的民宿，成功的幾率有多大？
我也不知道你說的本金不多到底是多少，創意審美這個東西我也不做評價了。我簡單跟你說一下市場行情，直接談錢。先說施工和裝修這塊，間房成本在4~6萬的，間房間夜能賣個150~250，間房成本在8~10萬的，間房間夜能賣個300~500，間房成本在12~18萬的，間房間夜能賣個550~850。這些數據是國內北上廣深杭比較正常規模（房量100+）的酒店的情況，小酒店的間房造價均攤成本只會更高不會更低，所以你看看你口袋裡有多少錢你再想想你能做到什麼水平以及你自己店的側重點在哪兒。成功幾率就不回答了，沒答案。
3、預計4-10間房，工業風格，總投入大概是多少？營業後，能盈利的可能性大嗎？
總投入多少你自己算吧，我上面已經講了，就看你想做什麼檔次。另外，4-10間房，我就保守一點，算你均房面積25吧，那你最少得找個120~300的物業，這種物業就很尷尬，除了小別野和農民房，別的獨棟建築很難符合你的條件。盈利的話，看你造化了，難說。
之前專欄裡面寫了期關於民宿行業的東西，湊合當個參考吧：坐擁960萬KM2的你不止有莫干山和裸心谷 - 勻矢覌澤 - 知乎專欄我創辦了「宛若故里清泉美宿」，整合互聯網和淘寶設計資源改造麗江美宿，作為夢想家的案例，與茵曼等一同被寫入阿里巴巴海外招股書P143頁；我的路演ppt被投資人戲稱為「史上最文藝的BP」。年初拿到包括鄭南雁鉑濤在內的三個知名投資機構千萬資金的合投，由此成為民宿業第一個拿到風投的管理團隊。首要，一定是選址，過雲山居民宿意外火爆，創始人之一的瓶子認為主要是窗外景色，他花了半年時間，才找到的選址。唯有感動自己的風景才能豐盈客人。而如果按照我們一般的商業選址規則，這種地方做民宿一定會被幹掉。
2.合伙人
單槍匹馬創業的並不太多，一是由於資金問題往往需要平攤，二則有志同道合者一起前行會讓人們感覺更安全。但這種安全的錯覺，不知道害了多少人。朋友合夥的結果，多是不歡而散。
所以，問問自己，為什麼要做這件事，開始之前，所有人都覺得自己能夠兼顧。其實一旦開始，就不容易了。
身邊也有太多的例子，要麼把興趣和愛好變成生意之後草草了事；要麼天天都在討論，人人都有建議，但是沒有人主動執行，永遠無法開始；更有甚者，指望著職業人士打理。但是連生意模式都沒有，經理人怎麼管？
而所有這些會遇到的問題，答案都並不好尋。這不僅是因為國內民宿出現的日子較短，更是因為：每一家民宿都是不同的。
所以它很難形成一門像酒店管理學那樣細分成無數分支的學科，所以它只能通過不斷地研究和請教有經驗的前輩，才能隱約得窺門徑。
在我下定決心做宛若故里之後，我在日本、台灣、國內住了200多家民宿，寫下了50萬字的調研報告，這個數字還在與日俱增。然而不管看了再多民宿，在做之前，前路都像迷霧密布，只有當你真正開始做了，走進這片迷霧，你才知道路在哪裡。
當你真的成為一家民宿的主人，當你的每一個決定將影響它的格調、前途與命運，你一定會發現，你是多麼幸福又多麼責任重大。因為這真是美妙無比又要求極高的一件事，把自己變成N面手，讓自己更臻於完美。
以上內容來自本人寫作的《美宿養成記》，敬走在這條路上的我們。
歡迎關注公號：宛若故里
一同探討美宿的未來。
我的一個朋友在成都開過一段時間的民宿，把她折騰一番的經驗很詳細的寫了下來，對小成本民宿應該比較有借鑒意義。
我拿到了授權，分享給大家：
一.
我是常姑娘。
因為特別喜歡成都，去年舉家搬到了這邊，買了一套房子給父母住。
又租了兩套，一個單間自住，其餘的全部用來做民宿。
做第一套房子時還沒經驗，但也只用了十天左右就租出去了，第一位客人一住就是一星期。
於是我心裡暗喜，「做民宿還挺火爆的」，就又租了一套，擴大經營。
因為有了經驗，上線的速度特別快，布置好的第二天就接到了訂單，而且剛上線，基本上一個星期的訂單都滿了。
我當時真心覺得民宿好賺，按每天328元的價格來算，我這一個月的收入就是近1萬元。
心裡美美的。
不過，好景不長。8月8日，九寨溝地震了。
二.
於是小豬短租房東群里就躁動起來了：
「都退單了」、「我這房客都來問我成都受影響嚴重嗎？還能去旅遊嗎？」...
那段時間的情形是，已經有訂單的，全部退單了。沒有訂單的，苦等。
現在回頭看我8月地震之後的訂單，基本上都是四川本省內的房客，如：宜賓、綿陽、重慶，外地的很少。
（中國人還是挺惜命的...）
地震之後，成都的民宿行業就變得冷清了，在小豬房東群里，大家天天吼著接不到單，直到十一旅遊高峰。
但我發現，成都是個過路城市，一般遊客到這裡只停留兩三天，就去下一個城市了。
十一假期高峰，幾乎家家爆滿，沒幾天之後，就進入空房期了。然後大家又開始苦苦的等，一個月也接不到幾個單。
天天一直虧，我媽看不下去了，讓我把房子退掉。無奈，我只能把貴的一套退掉，只留下自己住的那一套。
至此，我的民宿夢基本結束，從7月底到10月底，只維持了三個月時間。
現在回頭看看，真是虧的一塌糊塗。
三.
來算一算賬：
第一套房，按三個月時間算，租房總成本：9000元。
第二套房，租房總成本：17500元。（有中介費，另外，提前退房被扣掉一個月押金）
裝修及物資採購，費用約17000元。第一套毛坯房自己裝修的，成本高。
我這三個月的收入，17461.4元。（第一套房子收入5461元，第二套房子收入12000元）
所以折騰了三個月，我實際上是虧損26038.6元。
哦，對了，這裡還沒有算人工費，我家保潔是我媽做的，不產生費用。
如果自己沒時間打理，僱傭保潔，打掃一次，一居是35元，兩居70元，三居90元...
三.
咳咳，現在開始總結：
1.賺錢難
租房改造做民宿，基本上不賺錢，就是在替別人管理房子...
如果運營的比較久，評論累積的多，訂單會多一點，但是刨除各種成本費用，收入也不高。
舉個栗子：
我認識一個小豬短租的房東，她是攝影師，2016年上半年開始做民宿，房源下面累計了100多條評論。
她的入住率相對高一些，但平均每月也就能出租20天。
最糟糕的是，去年9月，她的房子被房東收回去了，就又重新租了一套，一居室租金2400元，前期裝修費用約14000元，目前對外出租的標價是：238/晚。
她粗略算了下，如果是旺季，大概要4個月才能回本；如果是淡季，那就要6個月才能回本。
她說，「我本來想，做民宿賺錢的話，我就少接拍照的活，不想拍就不接，沒想到民宿這樣了，我還得憋著到處拍照。」
2. 風險高
如上文，地震這類自然災害，對旅遊行業衝擊非常大。
還有，租房做民宿，房東隨時可能中途收回房子。那這意味著，前期的高投入都付諸東流了，重新找房子的時間成本、裝修成本又很高。
還有一個不能忽視的風險——政策。
我一個朋友投資了兩百萬在大理洱海做酒店，剛開業一個月就遇到了洱海整頓，至今還是停業狀態，一直在虧錢...
3.地段很重要
location，location，location，對，地段很重要。
原本我以為，我這個小區位置是極好的，就在離武侯祠錦里最近的地鐵站旁邊。但是對比下來，還是春熙路（成都最繁華的商業中心，人流量非常高）的訂單多。
在春熙路做民宿的房東，每天都客滿，還經常轉單給其他人。
另外，距離地鐵近，交通便利也很重要。
如果不好找，很多房客會吐槽，這很影響好評度。
4.這是一個糟心的活
做民宿，是屬於服務行業，什麼牛鬼蛇神、妖魔鬼怪都能遇到。
吸毒的、賣淫的、聚眾狂歡的...什麼鬼都有，結果就是床榻了、電視碎了、門碎了、滿屋臟到無處下腳...更嚴重的就是你被鄰居舉報關進派出所。
我的房東群里，天天有這種奇葩事...
三.
給大家潑完冷水，再說說有用的。
其實我最近也在思考，怎麼做民宿才能賺錢？
1.自己的空置房
如果你房子很多，可以嘗試做民宿，會比長租更賺，而且房子破壞性不大。只是非常耗費精力，要做好操心的準備。
2.遠離紅海區域，自己開闢個新天地
成都做民宿不賺錢，也是因為這裡已是紅海了。小豬短租工作人員說，2017這一年，成都多了上萬套民宿，大部分都在景區附近。
像我這個小區，我認識的房東已經接近10個，每個人手上都是四五套房子。
競爭這麼激烈，新房東根本無法和老房東競爭，如果想要贏，那就得打價格戰...
但有一種民宿，生意就特別好。
房東的攝影技術很好，打著一個招牌就是——住民宿、免費幫拍「私房照」，尺度很大的那種。我認識的一個小姑娘，就是這樣經營的。
這種房子就常常爆滿，很多人奔著拍照來住。
再比如，之前看過一個很漂亮的民宿，在長城旁邊的一個村落。
這個房東是瑜伽教練，發現這裡風景很美，租了兩套破房子，全部拆掉，蓋了兩個大帳篷，屋頂和門是全通透的，躺在屋內，可以看到長城和日出日落，視野極好。
後來，他這個民宿吸引了無數"想要靜靜「的都市精英們。
這原本就是一個不知名的村子，曾經無人去，但因為這個民宿火了。
據說這個民宿的房租成本每年5w左右，客房價2000元/天左右，是不是很賺？
3.要麼價格貴，要麼房間多
前面講過，做民宿的運營成本挺高的，房租支出、物資採購、保潔費用等等，想要攤平這些費用，那就要多做幾套。
或者做旅館、青旅，房間要多，至少要有10間左右。
建議大家去看看《親愛的客棧》，一個只有三間客房的客棧，需要六個人打理，成本是不是很高？
如果不想做得規模太大，那就要前期投入高一些，做成豪宅或者非常有特色的房子，把價格提上去。
當然，能住得起「豪宅」的人不多，要做好經常空單的準備。
4.與房客互動，把自己打造成房客心中的IP
房主和房子，總要有一個是有故事的，最好能成為IP。
一個有內涵、有故事、有學識的人，是非常吸引人的，同樣，一個有人格的房子，也是會讓人流連忘返。
舉個栗子：
我曾經在洱海邊住過一個客棧，客棧老闆是個有故事的男人，很熱情、很健談，經常開車帶我們去看他「私藏」的美景，帶我們去吃白族燒烤和桃花釀，分享他的經歷...
兩天下來，我們從陌生人變成了朋友，離開之後，總想回去看看，每次去大理，都會住他那裡。
再舉一個栗子：
其實我那個單間的入住率也蠻高的，因為我主推的是貓咪主題，來這裡住的房客，基本上都是奔著我的兩隻貓咪來的。
曾經還有一個小姑娘，特意跑過來住了兩天，專門給貓咪拍照。
以上，就是我這幾個月折騰下來的總結，看起來也不是瞎整騰，至少認知上有收穫。
雖然虧了，但是我現在也不死心。最近我在成都又買了一套房，原來那套自住的，出租給幾個長租客了。
熬過這個淡季，再戰。
最後，送給想要做民宿的朋友一句話——要耐得住寂寞，熬過冬天，就是夏天了...
Ps.
額，放了這麼多照片，我順帶幫她征個婚吧。
85後，常居成都，有興趣的小哥哥在我公眾號里回復常姑娘，可以去給她留言。
微信公眾號：越女事務所
歡迎關注，感受金錢的最大善意。
民宿熱愛者們，順便推一下廣告。項目位於無錫馬山和平村，距離靈山大佛3公里，離拈花灣1公里，駕車到無錫市區30分鐘。為兩棟民宿改造擴建，佔地面積400平，可建設面積1000平。該項目門前還有一處山坡可以利用。項目所在地環境優雅，寧靜。該項目目前還在前期設計和資金籌備階段。本人計劃以眾籌的模式進行籌集資金，項目建設期和運營期會做好監管。有興趣的朋友可以加我微信:18661297166
15年夏天在汕頭開了第一家民宿-噢家民宿
16年春節前開了第二家-魚它咖啡民宿（汕頭簡稱「鮀城」）
其實一開始只是叫魚它民宿，17年初歷經千辛萬苦終於將隔壁的咖啡館開起來
17年春節又增加了一個家庭套房取名-噢家小屋
到現在一年零八個月
其實我始終相信在國內的三四線城市也可以開創更美好的住宿體驗，不一定非要選在熱門的旅遊目的地或者大城市，當時做噢家的時候就是單純的喜歡汕頭的美食以及它接地氣的市井生活，從某種程度上來說，我也在見證它的成長，這種體驗過程其實是蠻開心的。
開民宿除了情懷之外，更多的還需要經營的頭腦和實幹的才能，不然你會死的渣渣都不剩。在大理見過一些特別有情懷的民宿和民宿主，有的還上過一條，但經營情況不是很好，入住率也不高，因此到最後沒辦法就外包給了一些有成熟管理經驗的公司經營。如果找不到人脫手，那就只能硬撐著，最後就很慘淡地收場。
第一：選址
為什麼要選在汕頭？
其實國內有很多中小城市很有特色，也有些遊客，但是在客棧民宿這一塊還有比較大的空白，儘管像莫干山，大理這樣的地方已經非常熱門，做民宿的環境也很成熟，但是如果你是新手的話還是不建議一下子去競爭這麼激烈的地方。
首選你的家鄉或者長久生活過的地方。
我在汕頭上的大學（沒錯就是汕頭大學），畢業後又留校教了兩年書，所以對這座城市還是比較熟的，作為一個外地人看來，這座城市最吸引我的就是他的美食，這點憑心而論，國內還沒有哪座城市可以完全超越它，而且作為一個夜生活豐富的南方小城，基本上24小時出門都能找到吃的。在筆者的家鄉蘇州，基本上晚上9點以後出門就找不到什麼吃的了。所以作為一個吃貨來說是很幸福的。
其實當時除了汕頭之外，我覺得泉州也是個不錯的選擇，現在泉州這塊已經發展的很不錯了，當時還沒幾家。
其次就是地段！地段！地段！
汕頭市區有兩個區，金平區和龍湖區，金平區是老市區，龍湖區是汕頭選為經濟特區後新開發的區，新市區就跟很多城市一樣，高樓大廈，寬闊的馬路，現代化的小區，而美食基本上都集中在金平區，所以用腳趾頭想想就知道，如果要開民宿肯定會選在金平區。
簡·雅各布斯在她的書《 美國大城市的死與生》里講到社區與人的關係，當時這本書的寫作背景是美國上世紀六十年代，還是城市郊區化發展如火如荼的時候，這個很像當下中國城市發展的現狀一樣，一味的求大求新，「單一化」十分嚴重，千城一面，我個人是很不喜歡這種模式的。所以我在選址的時候考慮選在人群密集的老式小區，很有人情味，旁邊就有一個菜市場，很接地氣，生活可謂是超級超級便利，可惜去年汕頭城市創文運動把老菜市場拆了，搬到新的菜市場去了，雖然也不是很遠，但是還是非常可惜的。
再一個就是老市區的房價也相對比較便宜，可以節約一些投資。
最後就是不一定要選在路邊，我的思路就是現在網路這麼發達，很多人都是通過網上預訂的，只要你裝修做好了，有特色的，再加上做出了口碑，俗話說「酒香不怕巷子深」，自然會有客人找上門。
我的噢家民宿就是選在一個八十年代的老式居民樓裡面，開放式的小區，沒有物業和保安，出門就是長平路大排檔一條街，周邊美食攤檔林立，走一公里就能到海記牛肉，不需要人為的規劃，所有的小店都在有機的生長著。
第二：裝修
這個看個人口味，我個人比較喜歡日式和北歐風，所以裝修的時候也盡量往這方面貼近，溫馨同時有家的感覺。
所有硬裝+軟裝的費用攤下來成本在2500元/平米-3000元/平米左右，當然我做的基本上整個房子拆掉重建了，而且房間本身比較少，公共空間的比例就更大，如果民宿規模更大的話，那麼均攤下來的成本會更低，理想的情況下如果能控制在2000元/平米還是不錯的。
噢家民宿總共120平米，當時開業起來總共裝修+軟裝花費在28萬左右。當然前提是這個房子是你的自有物業或者租期在10年以上的長租合同才捨得投這麼多的錢，不然如果短租個幾年是絕對不划算的，到時候如果房東突然漲房租或者不租給你了，那連哭都不知道去哪裡哭。
投資如果比較大的話，建議找設計師。
找一個和你口味審美都比較接近的設計師，當然你也要信得過，其實這幾年兩套民宿裝修下來，全部都是自己瞎搞的，也是走了一些彎路，花了不少冤枉錢，一個好的設計師絕對可以幫你節省掉不少錢，有些地方的錢該花，一些地方的錢就可以省了。別看你多花了幾萬甚至十幾萬的設計費，但是可能最後做下來的錢比你自己弄還要少，而且出來的效果會更好。
第三，經營
如果是新手，強烈建議你去一些優秀的客棧民宿打工半年，或者你有足夠的時間住過足夠多家店，最少30家吧，評分在4.8以上的，那你基本上就達到了初期開店的資歷。
當然如果你覺得自己經歷很豐富，可以足夠應付了，那就另當別論，畢竟有些東西要等自己真正開起來之後才知道。
如果只是想玩玩的，那就當我沒說。
筆者從大學時代開始住青旅，到開店時候為止差不多已經有接近十年背包客的經歷了，再加上14年的時候出去外國浪了一年，也算是一種高強度持續性的體驗，也算是積累了不少經驗。
（順便吐槽一句，我們接待過一些自稱是背包客的客人，上來就嫌這嫌那，主要還是價格貴，說自己住過多少多少青旅了，沒見過你這麼貴的，其實我很想懟回一句，你住過多少家？）
另外就是定位的問題，現在青旅在中國是走下坡路的，便宜固然是一個優點，但是現在是個消費升級的時代，提供更好的硬體和服務，我相信還是會有消費者會願意買單的。現在不缺便宜的小旅館，缺的是良好的用戶體驗。
要做好開店處理親力親為的準備，至少熬個半年吧，在這過程中，慢慢招人，慢慢培養，你才可以把這些日常管理托福給別人。換個床單，通個馬桶，接個電修個水龍頭那自然不在話下，還有處處照顧到客人的感受，以及打理好你跟當地工商稅務公安等等之間的關係，筆者在開店之前是個不食人間煙火的書生，開店之後也要硬著頭皮去跑東跑西，干一些以前最討厭的事情，為了保護你所愛事業，你必須舍小求大。等你慢慢掌握了這套社會的遊戲規則，你可以說才開始上手。
經營一家民宿其實最考驗的是人的耐性，在開始的這一年半載中，情懷的東西會慢慢褪去，支撐你走下來的東西還是足夠的耐心。
下來就是推廣，幾個常用的平台，不建議放太多，像去哪兒，藝龍，美團，攜程這些，如果你打算接一些國外的客人，還可以放booking和airbnb，說到底還是做口碑，筆者曾經把噢家民宿在三個月內做到去哪兒汕頭酒店行業的第二名。
最後就是行動派，萬事俱備，就等你動手了，不要老是因為考慮一直懸著，機會就這樣錯過了。筆者從考慮開民宿，到辭職，再到付諸行動用了不到兩個月時間。
只要你想，什麼時候開始都不晚。
最後預祝開業大吉，後續如果還有什麼問題，歡迎來汕頭吃吃美食，我們坐在小酒館裡聊聊。
留個聯繫方式：
微信手機同一個，噢家民宿：18023269088，魚它咖啡民宿：13318084464
看到題主的問題，鑒於自己這麼大半年操作自己的民宿帶來的各種操心與糾結，特意來冒個泡吧！首先上圖！地點，蘇州陽澄湖邊。
改造前
改造後
很多進入民宿、客棧行業的人，大都懷有一種情懷，也許是熱愛自由，也許是羨慕民宿主人悠閑的生活狀態，然而，在真正進入這個行業之後，很多人會突然陷入迷茫，原有的情懷被日常的各種瑣事逐漸侵蝕。
所以， 在決定從零開始做一家民宿的時候，要認真考慮以下幾個問題：
一、考察分析
對於民宿的考察分析，主要有兩個方面，第一個方面是從全方位了解民宿這個行業，另一方面也是一個可行性的分析，更多是關於經濟。
體驗考察分析：
既然民宿是一個服務體驗行業，那麼你一定要用心去感受這個行業，你並不是漫無目的去看，分別從如下幾點去體驗和分析這個民宿：
a.特點/亮點/吸引點
b.交通
c.大環境
d.周邊小環境
e.商業氛圍
f.服務
g.配套設施
h.室內設計
i.餐飲
j.消費者反饋
一個民宿的好壞主要由上面這些點構成，你在考察的時候需要去記錄這些信息，哪些是我可以學習的，哪些是在你的民宿要規避的。
收入支出的考察分析
a.成本預估分析:要從側面了解你所考察區域的租賃成本費用，改造的費用全國是差不多的，找懂設計的朋友是可以預估出來的，然後再測算一下運營的人員成本，要清楚你開民宿需要投資多少錢。
b.收入預估：收入預估實際上是好做的，房間價格是透明的，平時和周六日多去幾趟就可以估出入住率的情況，從而也就知道項目的收入情況。
我們做支出收入預估是十分有必要的，情懷僅僅是我們做民宿的起因，只有算了賬你才知道你要花多少錢，大概能掙多少錢，這是一切商業的根本。如果並不能維持一個合理的收入或者甚至賠錢，再多的情懷也會消磨殆盡。
二、立項定位
如果你通過考察以後發現你的項目是可行的，那麼我們就需要立項了，立項之前的必要條件就是定位。
民宿如何定位？民宿的定位有三個客觀依據，缺一不可。
首先，你要做一個多大規模的民宿，大概投入多少錢？這直接決定了你民宿的檔次和客單價。
另一方面，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是什麼？就是民宿的主人！在做定位之前，你作為民宿主人需要詳細分析自身有哪些優勢，哪些特長，哪些可以落地在你的民宿中行為一個特色，哪怕是喜歡與人為善、做飯好等這些都是你的優勢，也是你民宿的差異化。
最後一個方面，也是比較關鍵的一點，民宿主人很容易自彈自唱和自嗨。別忘了你是為消費者服務的，在做定位之前你需要深入了解一下你目標人群的消費習慣和消費特點，他們的青睞方向也是你要考慮的重要因素。
說了這麼多，我們到底要定位什麼呢？我們需要如下幾點的明確結果：
a.品牌核心競爭力/品牌特色
b.品牌消費定位/客單價
c.表現風格定位
d.品牌文化/精神
有了這些結果，你會發現你對你的民宿印象十分清晰明了，彷彿有了指路的方向，這也是你接下來實操的理論導向。
三、項目選址和經濟分析必須同時開展
很多民宿老闆都詢問選址的事，而實際上，選址並不是一個孤立的事，在選址的同時，經濟分析必須同時做，這兩者是同步進行的，缺一不可。
其中總結起來，你選址的地方你要有感覺、能夠有政府關係支撐和具備客觀的地利因素，而具體決定你到底能不能選這裡的關鍵是經濟指標分析。
說起經濟分析，和一開始我們提到的收入支出分析類似，由於每個地塊的情況都有很大區別，並不是你想找一個300平米的地方就能夠那麼準的。所以在定址之前，請找相關土建和設計專家去您要定的地址上詳細估算一下。
為什麼要估算？因為假如你的地址上給排水系統不完善或者電容量不夠，光地下埋管道和引電的這些錢花個百八十萬都是很有可能的，不要掉到這種坑裡，民宿改造中，看不見的錢遠比看得見的要多。
另外，當已經有備選地待定的時候，你就可以精準算出你的房間數了，那麼根據上文中你總結的客單價定位和周圍民宿的入住率，你就可以預估出你的收入情況了。有了投入和支出測算和投資回報情況，你才能決定你選址的這個地方到底能不能幹，這個事一定不是拍腦門決定的。
四、疏通政府關係和簽訂租賃合同
為什麼把疏通政府關係放在了前面？因為你必須要在選之前確定你所選址的地方是否能夠正常辦理證件和執照，有沒有硬傷。假設你選址的地方是所謂黑戶，無法辦理證件，那麼你也需要確定會不會在你做起來後有人總找你的麻煩。
另外有一點很容易被民宿主忽略，那就是與村幹部之間的關係，在選定地址之前必須要和當地的行政單位多打交道，看看是否能夠融洽相處。如果村長真的是十分品行惡劣或者難相處的人，那麼你的項目要慎重考慮，不要給自己埋雷。而且村幹部的關係處理好了，和村民的關係會容易解決的多。
簽訂租賃合同的時候建議一定要把土地屬性和房屋的權屬弄清楚，不要有糾紛，其中包含繼承糾紛和其他糾紛。在簽合同之前希望能夠花些小錢讓律師起草或者律師審查，有利無弊。
五、功能規劃與視覺設計
在這裡，我們要把功能規劃放在前面，甚至做功能規劃的和室內設計的可以是兩批次人。做功能規劃一定是要懂酒店運營和管理的人來做，需要準確的計算和理性客觀規劃。
而做視覺設計則是另一個偏感性和自我的事情，而且做視覺設計也是要在功能框架內做，好的設計一定不會被框架限定，而是能為功能性錦上添花，將功能融入美學之中。
在做視覺設計的時候怎麼才能做好呢？建議民宿主把你認為你的民宿給人的感覺描繪出來，另外尋找一些參考圖片就夠了，要讓設計師有充分的想像空間和創造力，你的空間才會有亮點和別具一格的元素。
六、民宿命名和證件辦理
在設計的同時，可以同時進行民宿命名和證件辦理，最大化地節省時間！
說起命名這個事情，它並沒有太明顯的時間要求，而且感覺很微妙。有的人可能在沒做項目前就已經想好了你家寶貝民宿的名字，有的甚至可能到第二天就要做門頭的時候還在猶猶豫豫。雖然命名沒有硬性要求，但是原則還是有的，是什麼呢？
a.識別度高，印象深刻：這個是起好名字的第一要點，店名基本上是給消費者的第一印象，如何能從OTA平台茫茫民宿中做閃耀的那個星，以及能讓旅客多年後還能記住你，起一個個性一些、識別度高一些的名字吧。
b.最好易記：不論是用諧音、詞語歧義和其他短小精悍的方法，能讓消費者一下記住你的名字也是好名字。 但是，如果你滿足了第一個條件，這個條件可以不忽略，為什麼？如果你的店名十分個性和長，或者中英搭配等等，那麼也會讓消費者記憶深刻，比如：我5年前去過一家店，叫什麼「我和九十九個老闆娘的故事」什麼的，「有一隻豬在春風中淋著下雨」等等。他未必記住你的名字，但是一定記得住你的店，這可能比記住名字的效果更好，他會很樂於去和別人分享這個奇特的見聞。
c.能註冊商標：很多人在起名字的時候都會忽略這個問題，用一些通用辭彙做店名，或者起一個已經被別人註冊商標的品牌名。但是真的當你做大做強的時候,如果發現品牌名不能註冊商標或者被別人註冊的時候，你會很糾結，辛辛苦苦十幾年可能在給別人做嫁衣。所以在命名的時候最好去「國家工商行政管理總局商標局」的網站查詢一下。
d.表現品牌風格：我們希望店家起的品牌名能夠反饋出民宿主的性格或者和你民宿的氣質相符，因為有一種東西叫「吸引力法則」，你的品牌名一定會吸引你想吸引的和你志趣相投的消費者。
接下來我們來講辦理證件的事情，實際當你的租賃合同簽署以後便可以去申請工商核名的事情，另外當你的設計圖紙確定以後你就可以開始著手去辦理很多證件了，例如消防、環評、食品安全等（各地政策會有所不同）。
一般來說，在施工前消防的許可是必須辦下來的，否則是不讓動工的。辦證是一個周期很長的事，但是一定要提前去操作，把時間節點了解清楚，不要等著明天就要開業了，環評、公安和食葯監局來找你的麻煩，再補辦可能需要更長的時間，不僅影響生意還影響心情。
七、項目施工改造
當設計敲定後、資金到位後、相應的前置手續辦完以後，就要開始做施工改造了。這是整個開民宿環節中較繁瑣和複雜的事。在設計過程中一定要想好哪些是一定要拆、一定要留、可拆可留的。對於可拆可留的可以暫時保留，等施工過程中再去觀察是否能融入整體或者有沒有開發價值，再決定去留。
施工雖然是個龐大的工程，但是也是有規律和技巧可循的。其中在施工前你可以花少部分錢請一個第三方施工監理，全程監控整個過程，會減少很多風險。另外，有三個文件必須要有，而且需要認真看：施工合同、項目進度表、施工報價表。這幾個文件將是你打款、審查項目和驗收的重要依據，避免不必要的糾紛。
八、設備和軟裝配飾
軟裝配飾和設備採購實際上和施工改造是同步的。這裡指的設備更多是廚房設備，在廚房設計完畢後，就可以找廠家下單了訂製了，包括室內的訂製傢具和燈具，都要算好訂製周期，有的可能需要一個月左右，不要等到快裝修完了才想起這些事，有可能會造成萬事俱備，只差傢具的情況。
非訂製產品，建議在開業前15天左右採購，把途中意外和其他不可抗力情況計算在內，盡量多留出空擋。
九、人員招聘及管理
我們希望所有民宿主在開民宿之前至少能夠找到一個管家或者可培養成為管家的人才，因為民宿行業兵多將難求。你的店面管家最好是在簽訂租賃合同後就可以到位上崗的，如果他參與了整個品牌和民宿建立的過程，他會對品牌核心文化理解的更深入更透徹，也會更加愛惜這來之不易的結果。
對於其他普通員工，應該在開業前一個月左右尋找，最好能夠在離民宿地不遠的鄉村尋找綜合素質較好的年輕人進行培養培訓，這樣一來解決了他們的工作問題，和當地村民處理好關係，二來也能減少人力成本，減低招聘難度。 在開業前起碼留出10天左右的時間進行培訓和試營業，在這個過程中尋找問題、及時發現問題並修正問題，以一個良好的面貌展現給你的消費者。
十、OTA和微信營銷
在營業執照辦理後或者辦理中（各地情況不一）就可以尋找各個訂房平台洽談合作了。佳鄉建議前期可以多和各種平台合作，先增加自己的曝光度和展示頻率。如果把流程和手續都處理好，在開業前就可以上線，預定和預售開業後的房間。
更多民宿注意事項及運營技巧，題主還可以關注「桃花源跡」微信公眾號，一個專註於民宿設計和運營的平台，希望對你有所幫助！
1、首先最關鍵的是選址：我本身是做客棧的。店在崑山周庄的（不知道的可以百度…）我給你的建議就是民宿選址一定要在景區內 （浙江的話烏鎮西塘已經泛濫。南潯我去看過還可以、還有些山 雁盪山什麼的沒去實地考察～具體要詳細了解才能說）畢竟你最多10間 像我們這兒年租金約10萬。風格什麼的最好貼近景區特色… 遊客且喜歡工業風的並不是很多
2、10間客棧外包裝修費約80萬 具體看你自己能力、我自己做自己採購 花了45萬。一年凈利潤約40萬（實際操作過、有賬本） 裝修方面水很深 材料什麼的必須自己懂才好。
3、然後就是所謂的文藝、個性、特色？
這個首先你必須自身有這個素質、懂一些設計、會一些才藝。民宿的東西很多需要自己做、因為相應尺寸的不一定買得到合適的。並且數量少 定製也不划算。4、其次就是網上售賣了。主要是攜程去哪兒 其次美團 看你價位了 。我們300+價位去哪兒攜程都是4.9分 前排顯示4、其實 要說的話一天也說不完
附上幾張我的店裝修圖什麼的、有空再探討
坐標威海
編者前言：
我的好朋友，來自北京的兩個小夥伴。
這個廣告必須打，不只是因為他們通過我安的家。
最重要的是，物有所值。
我想大家來威海也不單單是想簡單玩一圈就走吧？
美景？美食？到底哪裡好玩？
甚至我這個本地人被問都是一問三不知，真的是。
但是，他倆是不一樣的。
是吃貨，是旅行者，是在路上的人。
和他倆一起吃飯，你會感受到美食的真諦。
- 房子價格高不高，毫無疑問，不便宜，但是請相信一分錢一分貨。我能告訴你冰箱貼和碗筷等雜七雜八的小件他們都花了1000多配的嗎？真的是用心了。其中的酸甜苦辣就不多說了，最重要的是，物有所值。
- 威海的確，地方小，語言通，未必需要一個嚮導，但是你要是真的想吃的盡興，玩的盡興，你得找個能吃的明白，玩的明白的人。比如我，肯定不行。
- 這個平台，不是為某人，某幾個人建立的。所以移居威海的朋友，現在的這裡，後期的其他的地方，都會保有大家的位置。我們都有自己的人脈能力和資源，為什麼不一起為威海帶來些什麼更好的呢？
房源介紹：
哈嘍,我是Manson,一個北京土著,陰差陽錯來到威海,卻讓我毅然決然的決定定居在這裡,這裡有碧海藍天、有繁星點點、有質樸的人們、有嚮往的感覺,這座城市可以讓你放空、放慢、放下,也可以讓你快樂、高興、釋懷,總之每個來過的人都會得到些什麼,也請要來的人勿空來一場。
在您入住時Manson會在小區門口迎接您,如需接站服務請提前告知,費用另算,關於遊玩攻略,可提前諮詢房主,我會提供給您相對好的建議以免讓您走彎路,如需帶領遊玩請預約並諮詢費用(帶游費包括包車錢)更重要的是,也是一定要切記的,我是個美食愛好者,我會把親身體驗的威海當地美食毫無保留分享給你,一定讓你的胃也記住威海。
最後歡迎你們來美麗威海衛,賞美景,玩大海,品海鮮,一個也不能少。
威海最高端的小區華潤威海灣九里,威海的標誌性地標建築,獨立人工島,別人住的海景房您住的是海島房,在這裡我們給您備下了一線海景,美麗就在窗外,還有24小時小區保全保護您的安全,花園式小區環境,海邊散步愜意無比,另外小區內有小型超市滿足日常所需,家家悅超市,四方街市場步行十五分鐘即到,生活極為方便。
公寓室內配有空調,地暖,30兆聯通光纖,無線wifi, 洗衣機,冰箱, 電視,吹風機,全套廚房用品,全套高品質床上用品,品牌洗髮及沐浴露,一次性室內拖鞋以及洗浴拖鞋。(洗漱用品毛巾等請自備) 全實木傢具配備,一米八x兩米大床一張,沙發床一個,餐桌椅,衣櫃,陽台小吧台等等。
公寓位於威海市中心圈,小區樓下就有帆船中心圓您揚帆起航的夢,並且離劉公島碼頭、幸福門極近,離最近的沙灘海上公園僅有5公里,距離市裡其它海水浴場半小時以內都可到達,不遠且規避了浴場周遭的嘈雜與凌亂,另外離威海最繁華的威高廣場、夜市、幸福門、海鮮市場也僅有10分鐘車程,非常方便。
房主介紹： 各位、列位、在其位。我來自北京,叫我Manson就好啦。87年生人,為了追求嚮往的生活狀態毅然辭去工作來到威海,本人興趣廣泛,聽音樂,唱歌,旅遊,打電動,美食,電影都是我的愛。 享受無拘無束的生活,喜歡放鬆的狀態,喜歡大海,喜歡結交朋友。 如果有緣我們相識,希望我們能成為很好的朋友。 hello everybody I am Beijing weight-losing, English name Manson. Born in 87, married, in the fashion apparel industry, the interest is extensive, listen to music, singing, traveling, playing video, food, movies are my love. At life, like the relaxed state, like the sea, like Beijing, like making friends. If decree by destiny we met, I hope we can become good friends. 皆さん、こんにちは、私からの北京のmansonだった。87年に生まれ、もう結婚していても、本人に従事している流れ衣類業、趣味が多くて、音楽を聞いて、歌を歌って、観光、ゲームをして、料理、映畫などは、私が好きなのだ。 無盡の生活、好きにあこがれてリラックスした狀態で、好きな海、北京、友人が好きだった。 縁があって私達に知り合って、すればましの親しい友人だった。
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首先，先確認一下我們談論的開民宿，是指開民宿是為了民宿本身的投資回報，即我開民宿就是為了從民宿上賺錢，這種情況下，我們的討論才會顯得相對簡單純粹。
因為現在有些民宿，特別是一些所謂網紅民宿，他們的模式很多樣。他們開民宿，或許不是為了從民宿本身賺取多少利潤，而是將民宿當成一個槓桿，獲得品牌效應，進而撬動更大的其他利益。
要想講得簡單一點，那麼從以下兩個大的方面討論總不會有錯：
1. 如何做出一個好的產品
2. 如何將這個好產品賣出去
Part 1 ，如何做出一個好的產品
首先，如果把民宿分為從0到1，和後期的從1到10，那麼如何做出一個好的民宿產品，大部分涉及到的是從0到1，小部分是從1到10.
想要做出好的產品，有一個前提條件是這個產品得政治正確，這個不想多討論，在地的政策和法規是每一個民宿人的必修課。
而一個民宿產品最後的呈現是否足夠好，老方認為，你需要對以下幾個方面有充分的了解。
1 . 你的民宿所在地的市場是什麼樣的
主要包括：
- 市場總量是怎樣的
- 淡旺季如何分布
- 競爭壓力如何
- 遊客構成如何
- 旅遊方式構成如何（傳統觀光游還是休閑度假游）
老方在福建，主要在廈門和武夷山都待過，以這兩地為例。
廈門，整體市場龐大，淡旺季有區分但不過於明顯，酒店和民宿市場都十分成熟（很不適合菜鳥進入），遊客多以年輕群體為主，觀光游發達，休閒遊發展也很快速；
武夷山，則不僅市場總量小（真對不起它雙世遺的地位），淡旺季還十分明顯，民宿處於初期發展階段，基本都是觀光游。
通過以上，我們大概可以得出一些結論，像廈門這種，市場大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本另外分析），競爭壓力大代表行業交替速度快（存在大量的轉讓和倒閉），休閑度假游發展越好，代表高端民宿的土壤越好。
以上這些因素共同決定了，它很不適合初期菜鳥和弱雞進入，這個階段的市場已經不存在太多投機的機會，硬體與設計不好的民宿不太好生存，而高手則很喜歡這樣的成熟市場，適合做中高端產品。反之，同理。
為什麼要特別警惕你的所在地的休閑旅遊市場的狀況呢？現在好多人受莫干山民宿的影響太深了，畢竟很多民宿主，在做民宿之前都喜歡去所謂的民宿學院培訓，而且基本都是去的莫干山。莫干山是全國首屈一指的休閑度假游市場，它背靠的是全國最大的江浙滬市場，所以他們的選址基本都能符合——不管是2.5小時還是3小時的自駕車可達——這樣的規律。
老方在一篇公眾號文章里專門說道這個情況：為什麼他們可以把民宿開到山裡，你不行？（點擊文字鏈接可以打開觀看）
數據顯示：長三角地區(江蘇、浙江、安徽、上海)使用移動互聯網在線預訂的用戶比例較大，佔比62%（來自《酒店業移動互聯網運營現狀分析報告》，由邁點研究院(MTA)聯合米訂商學院提供），另一個數據，是全國客棧民宿的客源地分布，江浙滬客源超過了56%（該數據由克而瑞樂葦發布的《2016年中國民宿市場報告》提供），是客棧民宿市場無可匹敵的主力軍。
如果你的市場不滿足這樣的條件，貿然去嘗試只符合休閒遊市場的高端民宿，後果將是非常可怕的。（更別說，莫干山的那些民宿主要有多少是設計師、媒體大神，他們可以動用的資源恐怕是常人難以想像的）
【建議】：全方位了解所在地的市場數據，從景區、從派出所、從官方旅遊局、從熟人、從同行。或者還有一個辦法，找幾家對標的民宿，詳細了解這幾家民宿的全年經營情況，記住是全年，這樣心裡就有底了。
2. 選址
好多有經驗的民宿主人會告訴你說，做民宿，有三個因素超級重要：
選址！選址！選址！
我想要告訴你的是，他們是對的。
好的選址可以涉及到以下這些因素：
- 交通
即可達性，可達性的意思越來越多元，在觀光旅遊里，它往往指公共交通便不便利；休閑旅遊里，往上是客源地的遠近，往下是景觀的遠近——我是否步行幾步或者開一會兒車，就能抵達美景。
- 配套
即周邊設施完善和便利程度。
- 周圍環境景觀
這個因素裡邊還隱藏的，比如說周邊採光、通風、是否無視野遮擋等等要素，和房子本身一起，共同決定了後續產品的整體呈現。
我發現，定位為休閒遊的民宿，對於公共交通的便利性的需求會低一些，畢竟，休閒遊的客人很多是自駕來的。但對於觀光游的民宿，比如一些景區民宿，還有城市民宿的大多數，尤其是中端以及中端以下的產品來說，選址的因素，在後期的引流上能帶來的幫助，甚至可以是決定性的。
對於觀光游的民宿來說，一個好位置會幫民宿多解決10-20%的入住率。（觀光旅遊地區，位置都是自帶流量的，這是好位置必須能起的作用）
10-20%入住率意味著什麼呢？
假設民宿的平均入住率是50%（具體多少，各地不一樣），保本率35%，扣除一下只有差不多15%是決定回報的。所以10-20%的差距並非10-20%的差距，按最終利潤的比例上，民宿的回報率可能恰恰就是由這10-20%決定的。
【建議】：選址一定要慎重，這是一個無論花多少時間衡量和考察都不為過的關鍵，地點不對，其他方面再成熟，寧可不做繼續等。
3. 成本控制
好的民宿產品，必須追求性價比，這不僅是對消費者來說的，對於民宿主人來說，同樣如此。民宿的「性價比」想高，必須嚴控成本。一家20間房，投資200萬的民宿，均價賣到500是合理的，而同樣一家20間房，均價500的民宿，如果投資成本達到500萬，恐怕只會讓民宿投資人心裡滴血。
還是以廈門的oneday為例，因為這家是從公寓式民宿起家的，因此，她們一以貫之的風格就是：硬裝錢少花（能不花盡量不花，因此你可以看到她們的照片里基本是一通的白底），軟裝重點抓，這叫把錢花在刀刃上，是一個非常值得學習的借鑒對象。
究竟想要做什麼樣的產品，必須有一個成本的預算，前期成本控制非常重要，第一次做民宿的朋友基本都會超出預算，這很正常，但需要控制在適度範圍內。我身邊就有不少民宿朋友，在第一家民宿上投入過多情懷，導致成本超出過多（超出10%左右是正常的，但不少第一次做民宿的可以超出20-40%，這就很可怕了），而初期成本的多少是直接決定你的回報率的。
我們說的初期成本，主要包括：設計費、裝修成本、房租（後期成本的大頭，後期成本另一大頭是員工工資，這二者基本能佔到後期總成本的60-70%甚至更多）。
以上幾部分，需要民宿主瞭若指掌，並且控制得當。
【建議】：把錢花在刀刃上，省下來的都是自己的。
4. 民宿的設計
設計很重要，設計很重要，設計很重要。
重要的話講三遍，還是覺得不夠。
我很多時候搞不明白，不少民宿主人捨得投錢在硬裝和軟裝上，但是捨不得多花點錢去請一個更好的設計師，做更好的設計上。
我覺得好的設計意味著什麼呢？如果你的民宿是打算開5年10年甚至更久，那麼好的設計意味著，在這5年10年的每一天每一秒，都會幫你多賺錢。
好的設計，首先，你得先有了客戶人群的定位，你想要什麼樣的人群，明確了用戶畫像後，再根據這個定位去做設計。最簡單的人群定位，一個是消費能力，另一個就是年齡。300-500元，25-40歲的人群，和500-800元，35-50歲的人群，肯定是需要截然不同的設計風格。
至於最終選定什麼樣的風格，則更多取決於
1. 民宿主自己的審美偏好和對用戶的理解；
2. 設計師的水平，包括景觀建築（如果戶外面積夠大的話），室內設計，軟裝設計；
3. 民宿主和設計師之間的配合是否默契。 強調一點，一個好的民宿主人，他/她一定是比設計師更了解顧客的需求，所以設計當中，特別是功能性的方面上，特別需要這二者的相互協作。其中，必然就會涉及到雙方互有妥協的狀況。
要注意的一點就是，你的設計千萬不能讓人群限定得太窄。什麼意思呢，比如說廈門有個oneday，它的設計風格是典型的清新文藝風（極其重視軟裝，像雜誌上的那種文藝裝修風格），又帶點性冷淡，這就讓她們的用戶群的面很廣，基本上20-40的年輕女性都會喜歡這種設計風格。
什麼風格會很窄呢？比如說很傳統的老中式風格（就算很多年紀大的也不喜歡，畢竟大家都習慣了現代住宅），偏商務風格，還有各種很土很low很雜的風格。
一般來說，你的設計風格受眾越廣，你的後期營銷上獲客成本就會越小。為什麼性冷淡風一度很受大家喜歡，因為less is more，越是簡約，越是接近「無」的狀態，受眾就越大。
好的設計不僅可以每天幫你吸引更多的人，這還沒結束，在這些客人體驗過以後，他們對你的產品的傳播力度也更大。營銷上有一個詞，叫「自傳播」 。
所謂自傳播，指的是「基於產品、營銷或者人物、事件等自身的吸引力，而激發人們自發自願地分享和傳播」
也就是說，越是好的產品，它造成的自傳播就越好。老方寫過的另一篇微信文章說的就是這方面：你的民宿，是否自帶流量？（點擊文字鏈接可以打開觀看）
這就需要特別注意一點（涉及到你的產品定位）——哪些人群的傳播能力是更強的？（我來提示幾個關鍵詞：女性，年輕人，高收入人群）
【建議】：請一個好的設計師，做好設計師-民宿主人-施工隊三方的協調工作。
這是初期（開業之前）要做的事情，但一個好的民宿產品，做到以上，只是完成了第一步，以下一點，是關於後期的部分。
5. 基於良好管理的民宿服務
在裝修（硬裝、軟裝、店內vi部分）完成以後，還不夠，客人要體驗到完整的好的產品，則脫離不開民宿永恆的主體——民宿人。
如果一個民宿無法提供良好的服務，就算再好的軀殼我們也不會去稱讚它。所以說，後期的管理和服務，尤其重要。我知道的相當大一部分的民宿，民宿的真正主人，在初期打造好產品後，往後的營業時間裡，不會長期待在店裡。這就使得，無論如何，不管民宿主在不在其中，都需要一個專業的用心的運營團隊，來支撐起整個民宿的日常運營。畢竟，開一家民宿，是需要堅持5年10年甚至更久的。
我知道的莫干山不少的民宿，其實提供的服務水準是一塌糊塗的，其中有不少就是人盡皆知的所謂網紅民宿。
良好的流程和服務會給民宿的口碑加分，這種不斷的口碑加分，對於一家想要長期發展的民宿至關重要。這其中需要標準流程化的部分，不要以為民宿的服務都是很隨意，全部把客人當做朋友一樣，把顧客當朋友，是指你的態度，不是你的行為。
按照我的認知，無差別專業化的一套完整流程，可以讓民宿獲得大部分客人至少80%的好感。而這套流程，是基於你對客人需求的理解，以及你過往的所有經驗，以及你的團隊的智慧和學習能力。（管家服務可不是說提供就能提供的，這需要極高的團隊智慧）
標準化的流程有了之後，才能去談符合民宿本身特質的非標準的部分。這部分里，民宿里的每一個人都需要被充分授權，動用他們的主觀能動性，去創造流程之外的好服務。具體參考海底撈。（連雷軍的小米在做互聯網服務上都在倡導向海底撈學習，這個企業值得好好研究）
【建議】：後期管理和服務必須要成為民宿的加分項，而不是減分項，否則開民宿這個行為民宿主來說沒有任何意義。
以上，大致是關於「如何做出一個好產品」的部分，如有遺漏，會逐漸添加。
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Part 2 . 怎麼把產品賣出去
很多民宿人都覺得產品做出來以後，就沒自個兒什麼事了，雇個店長，招幾個前台和阿姨，設計好流程，就能當甩手掌柜了。
如果說從0到1這個過程，能解決你的產品問題，那麼從1到10，將決定你的民宿究竟能賺多少錢。
而從1到10的過程，不僅涉及民宿5年10年乃至更久的事無巨細的日常運營，還涉及到所有民宿人最頭疼的一個問題：怎麼把產品賣出去！
在這一點上，不過多班門弄斧，因為熟悉這個行業的人就會知道，在 「怎麼把產品賣出去」 這方面，實在是什麼大神都有，有殺招明顯的，有招招都會一點的，也有一招鮮吃遍天的。
所以不可能一一羅列，一來，確實有不少雖然知道大概招式但還是不熟練的，更多的則是沒有經過自身成功驗證的。
另外，動用自身和身邊人的人脈關係的，就不討論了，沒什麼太大討論價值，人和人之間的差別太大。
1 . 社交網路，包括微信、社群、微博、豆瓣、貼吧、還有各種論壇社區的
尤其是體量比較小的民宿，社交網路可以發揮非常大的作用。我認識一個朋友，人稱青貓，在廈門開了一民宿叫樹里，4間房，基本平時靠朋友圈就能吃飽。而她的朋友圈也是我見過的為數不多的，經營完好，能讓人特別想看的（發的東西不能一直是自個兒民宿那些，天天發別人見了都煩，得像個有趣的人一樣，各種豐富的東西都有）
社交網路的好處就是，一來可以引流，二來不像第三方的渠道那樣用完即走。但凡對你添加了關注的人，就永遠是你的，你的每一個社交網路埠都隱藏一份專屬的會員名單，這份會員名單是可以讓你一直反覆挖掘的。
而且它還具有累積效應，一開始力量小，後來越滾越大，只要進入良性循環，後期能帶來的作用是巨大的。
所以，客人的微信無論如何都要加上，如何能把社群利用起來那就更好了。
【建議】：多管齊下，重點挖掘利用好其中一兩項就非常不錯了。
2 . 會員體系
民宿的會員體系，相對酒店來說難得多。這不是說會員體系本身有多複雜，我認識一個行業里的老師，他們專門給高星的集團酒店打造會員系統，但是當聊到民宿的會員體系時，也是很為難。
導致為難的原因，不外乎兩點，
- 民宿體量小，導致客戶群量實在過小
- 民宿的消費頻率實在太低，會員體系一定是建立在重複消費的基礎上，這一點，民宿太劣勢了。
在低頻這一塊上，規模化原本算是一大利器，但我們已經聊過很多次，民宿在規模化上有天生的阻礙。這就使得，單體民宿的會員制的實施難度不小。做一套體系本不難，難的是讓體系發揮作用。
因而，像幾何民宿這樣，也是用「共享」的方式建立一個大的基於平台的會員概念，但那又是另一回事了。
ps：這裡邊，城市民宿又會稍微好點，鄉村或是景點民宿次之。
老方知道的一個不錯案例是武夷山的舊街企業，他是在一個很小很靠近的區域內（基本上店和店之間的距離不會超過50米）開了多家店，由此形成集群效應，店與店之前可以互推。因為，每家店的水平都不太一樣，這樣越是早期越是高質的店，口碑效應就越明顯，形成集群效應後，就不會浪費這些口碑好的店的流量，自身庫存用完，就可以引流到附近的其他店裡去。
關於這方面，不知道大家有沒有其他好的案例？
3 . 第三方渠道
即電商平台，包括交易型電商和內容型電商。
交易型電商包括：攜程、去哪兒這些ota，還有airbnb以及各種短租網站（螞蟻小豬）等等。
內容型電商包括：幾何民宿、借宿這些新媒體平台，以及螞蜂窩這種攻略平台。
第三方渠道的交易型電商，可以說是最容易接觸到，也最容易見效的引流方式了。但是，雖然基本上所有的民宿客棧都會使用到，能充分知道其規則並加以利用，進而發揮它最大化價值的，這個比例十分之低。
很多人痛恨第三方渠道，覺得他們收取傭金太狠，其實轉換一下思路，你就會發現，做任何的營銷，都需要成本，第三方的傭金就相當於你的渠道費，因此，我始終是把第三方當做我的「銷售部門」，既然是銷售部門，當然要好好溝通和利用了。
第三方的內容型電商，螞蜂窩就不說了，新媒體平台至今對我來說還是個謎。之前也在某個平台上做過投放（單篇文章也是上萬的成本），但說實話效果不佳，問一些做過投放的朋友，都說效果一般或者說不知道具體什麼效果。因為沒有大量的數據統計，所以不清楚普遍是一個怎樣的情況，如果看到這裡的朋友也有過投放經歷的，不凡在評論里講講。
其實每一點，可以展開來講的都非常多。比如單就攜程這些ota來說，老方就能講個一整天。
我自己之前的職業經理和自身的性格，導致在做一個事情時，首先想的是——將手頭上已有的資源，給優化利用起來，盡量在最短的時間內，最大化其價值。
而這個最短的時間，早期的時候可能長達數月，你要不斷做各種嘗試，去驗證腦袋裡的各種猜想。比如單就頁面頭圖來說，我就能換個遍，直到找到轉化率最大的那張。定價更是需要琢磨，一來看經驗，二來更看對數據的敏銳性，而這第二點，往往都是天生的。
以下這段話，是我的一篇文章裡邊摘取出來：
老方在文末鏈接了一篇文章，是一個叫「風塵棋客」的創業者寫的，文章題目叫《為什麼你看了那麼多商業案例，還是做不好一個小生意？》。非常貼合實際的一個創客的所思所想。而起初，這個風塵棋客，是靠賣蛋糕起家的。
確實，生活中沒有一招通殺的商業模式，更沒有任何一個商業理論可以適用所有情況。我們看到一個案例很成功，去詢問經營者成功的原因是什麼，這個時候，經營者怎麼可能在幾句話之內就窮盡緣由呢，他能說的不過是一部分罷了。真正成功的原因，如風塵棋客所講的，或許有500條理由，其中一部分是數據驗證過的，另一部分還是屬於猜想的。很有可能，這500條理由中的任何一條，單獨拿出來，看起來都很微不足道，然而，當他們匯聚起來的時候，就是獨一無二的碾壓性的優勢。譬如作者在文中舉了一個例子：
同樣的，如果你是做民宿的，你知道最大的ota攜程，它的首圖比例是幾比幾嗎？首圖當然不是原圖，是經過自動截圖的，但你研究過它的截圖規則嗎？當知道規則後，又當如何利用這個規則？
馬爾科姆·格拉德韋爾在《異類》一書中提出了大名鼎鼎的「一萬小時定律」，大概是說，你在某一領域花費足夠量的時間，就可以成為專家。（是的，這個格拉德維爾還有一本很有名的書，叫《引爆點》）一萬小時里，並不是叫你一直去重複，是讓你去得出能決定競爭力的500條甚至1000條理由。這需要不斷地跳出重複，再進入重複，再跳出重複，反覆磨鍊。如果能用20哪怕50小時得出一個有效的、屬於你自己的理由，那真的就是一件很了不起的事情了。
【建議】：做得多不如做得精，研究透某一兩個渠道，將其優勢發揮到100%，你就會發現：第三方渠道果然厲害啊，其他人還好不懂，讓他們罵去吧，咱自個兒偷著樂就好。
4 . 團隊和企業客戶
這方面幾乎沒什麼經驗，但會是接下來要嘗試的部分。
此前看過一篇文章，說裸心谷的一個特點就是做會議型度假村。周末假期接散客，工作日和淡季就可以吸引企業客戶來開會、團建。這使得裸心谷的企業客戶部分佔到總銷售的40%，是一個相當可觀的量了。
此前我在武夷山的時候，當地有一家酒店叫大王山莊花園別墅酒店，你知道武夷山度假區有兩大產業，一是旅遊，二是茶葉，所以，基本上所有的武夷山酒店和客棧都會有茶室都有賣茶。這家酒店十分獨特的一點就是，它不設茶室也不賣茶，並且對外也是這樣承諾的。
雖然這使它損失了茶葉上的二銷收入，但是也正是因為其不賣茶，讓它贏得了非常多的茶商茶企的客戶接待的訂單（因為茶企接待的時候，特別怕酒店客棧會切他們的客人，所以出現了這麼一家，大家都很放心）
5 . 眾籌
對很多人來說，眾籌可不僅僅是籌資那麼簡單，更是宣傳的利器。這方面不多講，相信大家都能看懂。
以上，是關於 「如何把產品賣出去」 的歸納，匆忙成文，如有遺漏，還會後續補充。上述講到的每一點，其實都是大概，要展開來講，每一點都能單獨寫一篇文章。而這裡邊，有不少也是我經驗甚少的，所以不敢貿然班門弄斧。諸位如果有獨到的見解，或者在某方面擅長，不妨我們私下聊聊，也好互通有無。
補充一個話題：所有人都知道，房間的利潤遠遠不如二銷的利潤，二銷做得好，對民宿是一個巨大的補充。有興趣的朋友歡迎來聊聊這塊。
???你/你的團隊是否具備足夠的競爭優勢？
最後，還是得說人。不少朋友還是沒想明白，開民宿這個事，問題不在於 「民宿適不適合做」，而是 「開民宿的那個人適不適合做民宿」，歸根結底，民宿能不能做好，在於民宿背後的人，民宿是否具備競爭力，在於民宿人是否具備競爭力。
這個行業， 「知道」往往 不代表什麼， 「知道」 不代表可以 「做到」 ，而 「做到」 不代表可以 「做得好」 。看起來大家在好像都在做同樣的一些事，但大家其實是在做不同的事。不然你告訴我為什麼， 同樣是做手機，為何一方做出了蘋果，而另一方做了個鎚子。
所以，我始終不建議外行小白輕易進入這個行業，除非你思考清楚了一個問題：「綜合起來，我/我的團隊的競爭優勢是在那個位置？」，而這綜合的競爭優勢，包括以上說的每一點。
覺得我說得有道理的，點個讚唄。
也歡迎關注我的微信公眾號：「民宿觀」（id：lefminsuguan，寫給民宿愛好者和運營者的觀點）
這個問題簡直就是為了本果子量身定製啊！
上周辦公室幾個「民宿房東界元老」聯合開了一次分享會。漲了很多姿勢的果子，和老闆討論後，決定把這些心得分享出來，希望能幫更多人少踩點坑、多節約些時間和金錢，早日實現民宿夢。外面幾百塊一小時的乾貨，都在這兒，一次性毫無保留全部抖給你啦！
- 1 .挑對房子，成功一半
a. 地理位置
離地鐵站近、市中心、靠近景點等等，不說也知道，超級搶手的啦。以上海為例，如果房子在人民廣場附近，即使簡單裝修，即使旅遊淡季，你依然能有大把訂單。
不過，這種房子都不便宜……
b. 房子有稀缺賣點
能體現地方特色就最好不過啦：上海的租界洋房，北京的老四合院，廣州的騎樓：
或者房子本身帶有稀缺賣點，比如獨棟小平房、帶花園、帶天井、帶超大陽台：
即便上述條件都沒有，也要儘可能為房子留出公共活動空間，並好好打扮它。讓你的房子有個性、好玩起來，才能吸引更多的人：
c. 房主好搞定
鑒於大多數人都租房做民宿，所以搞定房主是非常重要的一環，否則萬一房客鬧幺蛾子，麻煩會很多。所以選房子時，要留心觀察房主，優先選擇：
· 年輕房主：要上班，沒空鳥你，定期收房租就好
· 住得遠的房主：最好房主在國外，也沒空鳥你
· 物業或中介託管的房子：不受房主幹擾
tips：裝修好房子後，可以「不經意」地在票圈晒晒，讓房主放心。
don"t
房主和鄰居難搞定
接上一個話題，如果搞不定房主以及鄰居，民宿大業基本可以宣告GG了……那麼，這些坑，你千萬別踩！
· 住得近/空閑的房主：說出來你可能不信，有個同事租了同小區一個老太太的房子，每半個月被查一次房：）
· 鄰居不好惹：敲黑板！劃重點！隱藏風險最大，後期處理問題成本高，所以要儘可能花時間去試探鄰居是否好相處。
don"t
房子風險高
不要找託管機構不穩定、租賃權不清晰的房子。花了大價錢辛苦裝修的房子，很可能因為一紙合同被收回，即使拿到賠償，付出的時間成本也收不回呀~
don"t
蟲鼠易出沒
除了平日做好除蟲工作，挑房時也要謹慎，血和淚換來的教訓是：拒絕樓道髒亂差、油煙味重的房子，這種環境下的蟲鼠可以說十分頑強了，哪裡被殺死又從哪裡生出來……
蟲鼠是民宿最大的敵人，可能沒有之一，會帶來投訴和麻煩。一旦顧客發現小強出沒，極（yan）端（ge）的房東甚至會退回全部房款。
Q：老洋房/老四合院和公寓房哪個好？
A：各有利弊。老洋房很有特色，網紅房源不愁沒客人，但設施老舊，維護起來麻煩很多；公寓房相對入住率較低，優點是很少操心。
- 2 . 不是設計師，房子也能美美噠
a. 多學習
嫌大部頭的書籍難啃，不如：
多看一些顏值高的雜誌（Kinfolk / Wallpaper / Cereal / ……）、網站（Pinterest / Instagram / Roomclip / ……）、公眾號（菠蘿斑馬居住指南 / 好好住 / 伽羅生活 / ……）；
多逛實體店，踏破MUJI，把宜家逛成你家，研究樣板間，掃遍各大買手鋪；
以及，善用淘寶！！！
不知不覺，你也能搞明白北歐性冷淡和日式性冷淡到底哪裡不同，拎得清棉麻亞麻看得懂40/60/80支數，除了diptyque和Jo Malone小眾香薰蠟燭也能如數家珍……
你能相信這個房東妹子是學車輛工程的？
這是我司天天加班の產品小姐姐的房子：
她們的學習背景、工作內容都與設計無關。
如果有人問你，如何拯救審美/品位？
除了安利一堆博主賬號，也可以讓ta裝房子去啊！
入了家裝的坑，你會發現捯飭房子比捯飭自己的成就感多多啦！同樣是買買買，我願意一頭扎進椅子/茶几/窗帘/地毯/綠植/蠟燭的沙漠吃土吃到地老天荒
初次上手的你，可以大膽嘗試各種美式/日系/工業/北歐/復古風。唔，但要友情提示各位小仙女，謹慎嘗試公主風……中國公主、歐洲公主、阿拉伯公主、迪士尼公主blabla兩隻手都數不完，你到底要哪種公主？
比如我同事心心念念的公主房，一不小心就弄成兒童房啦……
b. 獨一無二，爭當清流
當然，你也可以不走文藝風呀。要在一眾文藝范兒的花園洋房、loft小屋裡脫穎而出，另闢蹊徑就是捷徑。
關注現在流行什麼、年輕人喜歡什麼，開腦洞打造「主題房」，絕對吸眼球，此方案尤其適合擔心自己審美捉雞的朋友。
比如這套由我們純·直男同事做的Line Friends主題房：他發現外地朋友來上海特別愛去一家咖啡館和各種熊/兔子合照，靈機一動，就去那家店買了很多熊和兔子回來，重新布置了房間：
後來又做了熊本房：
雖然，買了幾千塊的Line Friends和熊本，這位男同事依舊分不清誰是布朗熊誰是可妮兔，但這並不妨礙他幾乎月月滿房啊！
或者，你也可以選擇follow your heart，就做自己喜歡的（比如題中提到的工業風）。
舉個栗子：我們的另一位工科男同事，他痴迷於各種智能家居、電動和樂高玩具，於是他所有的房子都是這樣的：
這樣
理工男出身，在審美、設計感上比不過別人，但他懂得發揮自己擅長的。很帥很聰明對不對~
tips：如果不是全職做民宿，在時間精力和金錢都有限的情況下，不建議做硬裝（不明白可百度），考慮性價比，頂多刷牆/磨平地板就好。
- 3 . 會包裝，會推廣
寫文案，拍照片：走心
「一居室，卧室朝南，空調，獨立洗手間，廚房可做飯，靠近地鐵」……這種文案就過於直白粗暴，讓人有種在某8同城上租房的錯覺。
召喚體內那隻文案狗吧，發揮想像力，提煉房子的賣點，用一句話精準概括，讓人一眼就想搶搶搶住住住！來看我司文案小姐姐的正確示範：
民宿平台上照片佔了很大篇幅，決定了客人對房屋的第一印象。除了好好打光找好角度認真修圖，拍照還有很多小技巧。
比如從同一個角度拍出的兩張照片，看上去都不錯，哪張會更好？
同事經過對比測試的結果是，左邊照片帶來的流量是右邊照片的十倍！真實、有場景和代入感，很重要。
再比如，還是那位愛動腦筋的工科男同事，他發現很多客人住民宿喜歡拍照發朋友圈，但是姿勢水平有點捉雞，效果一般，點贊也不多。然後他請了兩個模特拍一組人像照片，示範各種房間拍照的正確打開方式，洗出來掛在牆上：
結果就像他設想的那樣，很多人按著照片牆實例拍照，發朋友圈點贊也變多了，對房子本身也是種宣傳呀。
- 4 . 有耐心，多溝通
如果不和客人溝通，你很可能就只是躺在簡訊里的一條入住指南，冷冰冰，毫無存在感；但……尬聊也不是辦法。解決房客的實際需求更重要：
· 入住前：與房客積極互動，耐心解答各種問題，比如停車、樓層、戶型；
· 入住後：儘力解決客人的需求，比如發票、寄存行李、收快遞、延遲退房；
· 最後：挑選合適的客人（比如ta對你印象很好）寫評價，更容易拿到五星好評~
當然，你也會遇到形形色色的房客/鄰居，作天作地也不是沒有，這也是真正你考驗的時候~如果你能「化敵為友」，和房客吵著吵著就一起約定去旅行，為了「討好」鄰居老大爺早上五點起床跟著打太極……
那麼恭喜你，天生就是房東的料啊！高情商和好耐心能幫助你化險為夷，交到更多的朋友，看到更大的世界。
tips：現在的民宿平台一般都有保潔服務，比如榛果（嘻嘻），再也不用為換洗床單、收拾屋子的事情苦惱了。
做房東說輕鬆也辛苦，平時不操心，操心起來跟消防員一樣。唔，就處於一種既躺著賺錢又時刻準備撲火的狀態吧~
謝謝你看完啦~
無意間逛到這個話題加上今天是國慶節假日最後一天的高峰，事情也都閑下來感興趣想回答下。
在民宿行業混了三年時間，至今為止是盈利的，當時投身這個行業是情懷，當然首要是奔著掙錢去，也是有政策支持加上本身地理位置導入的大流量，但凡在旅遊景點附近的前期進入市場一般都很難虧本出來，還是自身如何運營的問題，我從頭說起簡單地回答下樓主的問題。
地方區域不一樣，但無論如何有一點，就是【政策，一定是政策，必須是政策】，政策重要到什麼程度，同樣在一個旅遊城市的兩片區域，政策可以使得一片區域【交通便利】，使得【商家聚集】，使得【推廣加成】，而這最終只為了一個目的-【引流】，而另一區域則【寸草不生】。
流量就是客源，只有大流量區域的選址才能給你源源不斷的客流才能創造利潤，這是政策對地方區域發展的提升作用。 另一個就是政策對地方住宿區域的保護和打壓。這是民宿自身的性質決定的，民宿行業發展並形成規模的歷史很短，面臨著很多問題，沒有行業規範也沒有詳細具體的規章制度法律引導，【雜亂無章地搭蓋】，【基礎設施建設的不足】，【登記入住驗證身份的手續不全面】等，這些都足以影響到一方治安所以在沒有政策保護的民宿聚集地，準確地說自發的民宿聚集地會實施必要地手段去限制，而在有政策保護的地域則會【引導規範其商家行為】，兩者對待採用的手段截然不同這裡不詳細說明。 【所以總結的第一點，在沒有任何行業經驗且不具備強大的資金後盾補充的前提下，民宿選址最好是受地方政策保護的區域，一來市場流量相對成熟，二來政策的保護傘在面臨重大事項變故有時可以獲得倖免】。關於【創意和審美不錯】這是優勢，但說實話對於商業操作的民宿來講加分項其實很小，【本金有限】的前提下，現大多會採用【輕資產】運作，也就是【眾籌】或者【股份制】去籌集資金需要一個名頭和漂亮的背書，這個不細說，也就是說【資源最大化利用】，做一個項目把自己的【社會優勢最大化】，【弱勢面】可以交予其他人去做，因為做民宿中間涉及到很多事務：前期的【資金籌備】【地方選址】【租金談判】【設計定稿】【裝修籌備】，產品框架成型後的【入住服務】【評價維護】【網路推廣】，產品在市場上積累一定名聲做後期的【產品維護】【產品更新】【服務多樣化】等，這不是憑藉一人之力就可以完成，至今你問我成功的幾率有多大，只能說以上說的每一點都是一個加分項，每做好一點成功的幾率就越大，但我想問的是，【這裡所說的成功的概念是什麼？】是你通過做民宿結交了來自五湖四海的朋友？還是通過這個場所你做出了名聲？是盈利還是品牌，還是你追求到自己想像中面朝大海春暖花開的生活呢？
第三個問題，投入的成本大概多少，各地的裝修成本造價不一，我自己所開做的民宿每個單間約10w，其中包括硬體設備（水電牆磚燈），洗浴用品，布草用品，電器設備，軟裝桌椅床凳，這是總造價平均到每個房間的單體造價。
然後就是關於盈利的問題，如果你做好打算不盈利的準備，那我勸你不要耗費任何心思在這件事上，因為沒有任何意義這完全是慈善行為，並且你在這件事上會耗費你的人力物力精力時間，卻一點兒收穫都沒有這本身就是一個愚蠢的想法，所以你一定要帶著【利益】的目的去營造這項事業，你才有前進並且把它做好的動力， 輕易放棄的事情還不如從一開始就不要做。最後我給自己的民宿打call，坐標廈門，有興趣的朋友可以來找我聊聊，天南地北都可以，不光是民宿話題，po下我的民宿大家有什麼問題都可以交流，包括來＃廈門旅行＃的事項都可以來問我，感恩你看到最後。
【門面】
提煉自己的核心價值及優勢再入行，創意，審美，情懷這些需要展示，如何在數千家客棧民宿里展示自己是個大問題；並不是沒有創意好，審美好，有情懷的客棧民宿，而是他們展示的不好，你看不到而已，如何解決這個問題，需要多思量。
旺季只要是不太差的地段都會滿房，但重點還是要思考怎麼讓淡季的入住率上去
投入與產出是很微妙的關係，並不是無參數的成正比關係，這點要多考察目標地區Locals路客是目前國內最專業的民宿管理品牌，從前期房源租賃、設計、改造到後期房源運營、保潔、助理房東接待等，Locals提供全方位服務，能解決民宿相關的一些問題。
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現在想要開一家民宿，主要有以下風險：
首先是安全問題。談到安全，這必然是雙向的。我們不僅要篩選住客，為自己民宿的安全負責，也要為住客提供一個防火防盜安全性極佳的生活空間。
其次，考慮的是政策問題。這是目前所有從事民宿行業的人最關注的話題。同為共享經濟，網約車合法之後，短租房的合法政策到底會在什麼時候以何種形式落地呢？
很多民宿房東總會隱隱的不安，很怕哪個政策下來之後，自家的短租房就會被取締。這樣一來意味著曾經做出的努力功虧一簣。
接下來最重要的，肯定會是民宿它作為一門生意能不能增加收入。
你的預算是多少？房子的租金是多少？裝修費呢？如果要保證三年之內回本，要滿足多少的滿房率呢？等等，只有這些數字清楚以後，我們的未來才會變得明朗。
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民宿的前期準備
【選址】
民宿是一門實體生意，雖然內容跟酒店有點差異，但是本質還是住宿。所以，李嘉誠的話永遠沒錯：地段、地段、地段。想清楚你的客源是哪裡人，他們從哪裡來，如何到你的客棧（飛機火車還是自駕）？如果是自駕的話，周邊停車方便嗎？家庭游出來遊玩的話在周邊吃飯方便嗎？
【裝修】
裝修的前提條件是你要想清楚，你的客源是誰，他們要的是什麼，你未來的定價標準是什麼？一個有點特色的民宿，基本上硬裝和軟裝費用是1：1，另外裝修費用預留10-15%的超支空間。裝修的事情比較複雜，在具體過程中需要不斷調整。
【人員】
民宿行業員工流動性都非常大，員工是任何生意都無法逃避的問題，即使你擁有了資金，好的創意設計，房屋等，但是沒有人，一切都會是一場空。因此作為民宿房東，花在招聘培養員工的精力也會非常多。
【推廣】
用好互聯網的推廣平台，加大和短租平台之間的合作。建立自己的微信公眾號，推廣介紹自己民宿的文章，是提升知名度和入住率不錯的方式。
【經營】
你看到不少民宿房東喝著茶曬著太陽侃侃而談的一面，而沒有看到他們因為入住率的低迷抓破頭皮的那一面，更不會想到他們連修下水道和換電燈泡這些事情都非常熟練。不用說還要解決一些奇葩客人提出的奇葩問題。
好了，關於做民宿，就算你想了100遍，也有很多問題和煩惱
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如何才能投資到一套高收益的民宿？
需要做哪些前期準備？
盈利空間有多少？
。。。 。。。
這麼猶豫不決
不如我們坐下來好好聊聊
12月10日
精品城市民宿運營品牌城宿首次開講
全面解析低成本、回報快
年化率達30%以上的民宿投資計劃
城宿用6個月的時間研究了100套北京黃金地段民宿的實際經營情況，發現其實高收益的精品民宿都採用了相似的經營模式。
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民宿是要情懷還是要賺錢？在北京囤了上百個院子的曹一勇說
民宿的根本是一種情懷， 但落腳點一定是事業。 原鄉里就是要讓停留成為可能， 讓自己的情懷成為照亮他人的燈火 讓我們一起傾聽 原鄉里創始人曹一勇為我們分享他的民宿經驗
北京延慶珍珠泉鄉水泉村，媽媽山下，菜食河畔，就是原鄉里「水泉031」民宿小院兒。保留傳統老房子的外觀與結構，灰磚青瓦、木骨泥牆，是這座小院的主要元素，滿足了人們對於北方家鄉的憧憬與懷念
用曹一勇的話來講，從初春到深秋，守候小院。從她素衣而立，到為她掛起了大紅燈籠。這其中有無數的靈感碰撞、夜以繼日的細心呵護，換來了如今的欣喜若狂。「水泉」凝聚了曹一勇對民宿的依賴與寄託。
民宿的根本是一種情懷，但落腳點一定是事業。給城市人以逃離喧囂與奢華的庇護，回歸自然釋放天性，它滿足人們對自然的回歸與渴望。如果說它與其他酒店形式有什麼不同，那麼它應該是人們精神需求的產物。
真正的民宿是不可複製的，它本身就是以藝術的形式而存在。將藝術融入生活，讓生活提煉藝術。泛民宿的概念把民宿定義為一門生意或一種產品。真正的民宿主人一定是他的生活和維持生活的生存方式。
曹一勇認為，做好民宿需要四大板塊的支撐，缺一不可。
首先，是合理的資源配置。可預期的2小時交通圈，優質的自然環境和人文環境資源，是否靠近周邊景區景點，是否獲得村委會的支持，有無現成宅基地等等，都需要充分考慮。
其次，是設計和建造環節。民宿項目不同於商業設計，可以直接畫圖設計。拿到房子後，需要現場測量，才知道該如何設計。需要控制質量和造價的把控。投入的時間和精力較大。
再次，產品運營營銷計劃。需要制定合理的產品、運營、營銷計劃。注重產業內容導入與價值內容提升輸出，民宿的內容導入的收入比居住的價格更高，才是成功的民宿。
最後，合理進行資金投入。制定合理的投入產出計劃。藉助互聯網+資本的翅膀，發揮自有資金、眾籌、銀行及風投的作用，為項目打通道路。減少不必要的成本支出。
做民宿要充分考慮你的消費者畫像，了解你的意向人群是什麼樣的人群，根據人群屬性制定產品及運營計劃。
就目前民宿市場環境，城市人對民宿的需求較大，尤以一線城市人群居多。他們有情懷，對生活有品質追求。年齡跨度較大，上到50後退休老者，下到90後快樂單身。民宿預定及入住群體，多為一家三代或親朋好友。
90後的城市人已不在排斥鄉村，走出去的農村人更加懷念鄉村。很多家長也都對鄉村文化有一定的認同，希望得到好的傳承。希望孩子多接觸鄉村，去體驗鄉村生活，因此親子出行占民宿人群的比重較大。抓住孩子的興趣，就是抓住了家長的錢袋子。不要忽視孩子社交圈的力量，一個孩子體驗後，會分享給更多的夥伴朋友，潛在帶來可觀的流量。
曹一勇淺談南北方民宿的區別：
南方民宿發展蓬勃，處於洗牌期。已經處於精品酒店的概念。南方城鄉差距小，但北方城鄉差距大。北方的鄉村沒有經過太多市場的洗禮。未來有可能成為淡季。
北方民宿冬天淡季，四季更迭冬季較長。可打造冬季項目，比如延慶冬季旅遊，延慶冬天來看冰燈。但需要打造。
北方民宿品牌未來 民宿發展必然經歷「非理性爆棚-品牌化-品牌壟斷」的過程。個體散戶作為真正的民宿主，之間有一定交流。泛民宿主未來要麼被收購，要麼走向精緻化。
北方民宿在爆棚期和品牌化時期。但最終走向的是民宿的資本壟斷。鄉村整體旅遊的整體和城市房地產一樣，所有的情懷都要被資本所洗禮
時間會成為商業的終極戰場，消費者花的不僅僅是時間。他們為消費從空間轉向時間。未來兩種生意的價值越來越高，幫助用戶節省時間。第二種是幫助用戶把時間浪費在美好的事情上。民宿主們要如何把握好這樣的未來，就見仁見智了。
摩西認為，就民宿的長久發展，一定要打造差異化的核心競爭力。
區域的不同造成各異的景觀環境，這是最大的優勢。要充分利用當地的風景、人文、特產資源等，提煉出最好的部分，融入到民宿日常經營中，才可以體現出民宿的地域感。 區域的不同造成各異的景觀環境，這是最大的優勢。要充分利用當地的風景、人文、特產資源等，提煉出最好的部分，融入到民宿日常經營中，才可以體現出民宿的地域感。
民宿硬體的營收應當只佔到所有收入的一半或者更低，產品等更多的軟性服務應該是營收的主要來源。提供更多的衍生服務及周邊配套，給消費者提供更好的體驗感受。
要給消費者一個理由，為什麼選擇體驗你的民宿，還不去其他家？你有哪些可利用或者憑藉的資源？民宿的長久經營要考慮它的持久性，用什麼來不斷追加民宿的魅力。
你的民宿能不能成功，就看這一點
在第一次洗牌中，「文化型」民宿依靠其特殊的「文化氣質」而存活下來，那麼這種「文化氣質」的核心是什麼？
首先我們要知道，任何一款產品，經過市場檢驗而存活下來，一定是因為滿足了消費群體的某些需求。
那麼「文化型」民宿滿足了什麼消費需求？
民宿主力消費群體--城市中青年，選擇來鄉村民宿的原因：
1、環境清雅：
2、建築風貌獨特：
3、生活方式較自由，有人情味：
民宿「文化」就是全盤保留最原始的鄉村生活特質嗎？
那麼如何來塑造這種生活方式？
① 首先，為你的民宿設定一個角色，這個角色將界定你該做什麼不該做什麼。
是親子民宿就往親子互動上打造，是茶文化民宿，就往茶文化上下功夫。
② 然後賦予這個角色鮮明的「性格特徵」，判斷它該和誰交朋友。
民宿的性格，是「主人文化」的外在投射。民宿主人的愛好、價值偏向，都會通過對建築的設計風格傳達給客人。
我們從以上兩種裝修風格上，就可以對主人的性格有個大致的把握了，並根據興趣偏好，對以上風格進行判斷，對號入座。這個過程實際上就是在進行雙向選擇，篩選出匹配的客群。
③ 再把生活理念植入到感官體驗中，引發客人的共鳴情緒。
除了民宿的「性格特徵」外，更重要的「文化」體現在向客人傳遞生活理念的過程中。這種理念，就是刻意打造的民宿氣質，是把它區別於原始鄉村或其他民宿的根本特性。
客人從到店、遊玩、吃住、離開的整個過程中，能聽到什麼，看到什麼，聞到什麼，嘗到什麼，觸摸到什麼，以及產生怎樣的心理感受，都是提前設計好的結果。
對於一個茶文化愛好者來說，穿上亞麻服飾這種儀式感，能幫助他放鬆，並順利進入品茶的情境中。而這種情節設置，甚至客人因此而產生的情緒，都是可預估的。
「文化型」民宿有眾多細分市場，每一間民宿，每一個品牌，都從其獨有的環境、建築風格和感官體驗上，構建了自己的生活理念。在功能性上，民宿與運動、美食、小眾音樂一樣，都是人與人之間的連接器。特定的生活理念，把散落在世界各地，但擁有相同趣味的人聯結起來，形成了只屬於這間民宿的精神部落。而這種精神層面的共鳴就是最高級的用戶運營方式。當你佔領了這片精神高地，你的崇拜者將心甘情願地買單。
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1、想在浙江省內開民宿的話，該如何選址？
參考項1：旅遊資源
浙江片區旅遊資源較為分散，主要分為自然地貌景區、文化旅遊城市、古村落。
傳統的旅遊住宿產品依附於大型旅遊目的地、景區，作為景區產品的住宿配套，意味著在出行旺季，哪怕市場宣傳不足，市場佔有率有限的情況下，都能保證較高的入住率，不費力也相對安全。（例如千島湖、浙西大峽谷等）但是由於大景區宣傳效應的負面作用，淡季的人流也相應缺少。以杭州為典型的文化旅遊城市，市場氛圍較大，除了旅遊出行人群還能覆蓋到一部分商旅人群，只要保證一定的市場佔有率、OTA排名就能獲得不錯的收益。但由於城市市場較為成熟，住宿產品的硬體標準等就會有更高的要求，考慮到租金成本，投資成本也會相應提升。浙江地區保有數量巨大的古村落，例如烏鎮、西塘、八卦村以及浙南地區的村落群。古村落的旅遊人群逐年增長且逐漸呈現多樣化和分散的趨勢。但是古村落房屋改建難度較大，局限性也比較明顯，客房單價難以提升。參考項2：選址環境
通過設計實現觀景的最大化一定是民宿設計的重點，門店周邊的山水風貌往往會決定一家店的基本格局。能面山面山、能鄰水就鄰水，視野越開闊越好，看不到別人家的房子更好。（有人說鄉村土地資源是無限的，但是要風景資源好，還原來就有宅基地建房子不是那麼容易的事）
（攝於原舍·望山）
參考項3：離滬距離
從大環境來說，上海三小時經濟圈內的選址一定是更好的選擇。上海三千多萬人口的消費量一定是第一生產力。（不過浙江再遠也就是6-7個小時的事情，勉強都能接受）2、目前本金不多，創意和審美很不錯。想做一家有情懷的民宿，成功的幾率有多大？
得看你定義成功的標準了，如果想掙錢，我想告訴你：不大
【投資回報率】這是考慮一個投資型項目合不合理，該不該投的基本標準。按照目前市場上的大多數單體民宿的運營情況，5-8年回本算是一個比較樂觀的數字。
如果你說你的投資成本相對低，回本會快一些。我想，是的，是會快一些。但是按照經濟學的基本規律，房價還是會和你的投入成正比的。另外，有一個做過不同類型民宿的人會知道的一個小細節：房價是第一道門檻，幫你篩選掉了一批不怎麼討人喜歡的客人。
【情懷滿滿的生活】
放心吧，把這件事做成的概率要遠低於你的民宿能掙錢的概率。我幾乎沒有見過能在自己的民宿里優雅地享受生活的民宿主，哪怕他完全不缺錢。（一個人掙錢的速度和他的事業心和能力是成正比的）
如果你連自己現在的生活都過不好，換一個地方，換一個房子，也不會有任何的改變。
3、預計4-10間房，工業風格，總投入大概是多少？營業後，能盈利的可能性大嗎？
前期投入成本視情況而定，自建或者改造土建成本不同。
按自建算的話，現代工業風帶裝修建造正本可以控制在5000/平米，按平均40平米一間，外加100平米公共區域，建造成本大概是130萬-250之間。
盈利難度倒是不高，但是掙得錢估計遠沒有你上班多。理想的客房數量還是16+，生意好的話，還有的賺頭，但是生意不好，虧損風險也相應提高。希望能幫到你
其實很多答主已經說了。並且實踐了，就是要會做軟文。比如可以自己提問，然後引出廣告。
這樣話，很多想開民宿的人，說不定就會去你店裡想學習一下。這樣客源就來了。
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