萬科為什麼要進軍物流地產？物流地產會給其主營業務提供怎樣的幫助？

01-22

外行人可能不是了解其中的門道，還望地產從業者可以來跟大家說道說道。
萬科進軍物流地產欲做中國普洛斯

謝謝 @Vas Brandon邀請。

前些天看到這個新聞的時候，心中不由感慨：萬科這到處伸展觸角，為地產行業的下一個利潤點不斷押寶，真是危機意識強烈啊；反觀咱自己的公司，低調建房子、做景觀，真會有點擔心會不會思維太保守，站不穩地產這艘風雨中的大船啊....

我也是這些天才補了一些物流地產的信息（不要鄙視我的保守，我就是低調建房子的），我看到的主流解釋是：所謂物流地產是產業地產的一個分支，指開發商投資、建設符合標準的物流倉儲和配套設施，並通過專業化的管理來吸引物流企業客戶入駐，通過產權有償轉讓、租賃及物業服務等方式來獲取利潤。乍一看，其實和商業地產有很大的相似性，同樣是佔據核心地塊（商業地產是人流密度大，物流地產是機場、港口、火車中轉站等交通核心點）、提供高標準的服務來吸引客戶購買或租用。

但是，放在如今國內的大背景下，我覺得有一點區別是很大的。大家都知道，一年多以前，王健林和馬雲有一個對賭，是關於10年之後電商在零售業的份額能否佔據50%的。我覺得這步物流地產的棋，就是萬科下在馬雲這裡的（當然萬科這個老滑頭也不會落了商業地產自己的這步棋）。這些年，國內除了阿里巴巴之外，還湧現出來不少成功的電商，例如最近紛紛上市的聚美優品和京東。這個形勢發展下去，萬科又來摻一腳，看來這個賭偏向馬雲的趨勢越來越大了。中國這些年來物流的發展很大一部分原因就是電商、網購的興盛，而隨著電商的高速發展，高品質的物流軟硬體建設也就有了極大的發展空間。這個物流大圈中，阿里巴巴領頭的菜鳥物流佔據了其中最大的一塊份額，萬科現在也是發揮自身優勢，想要吃下其中一塊可口蛋糕。當然電商只是物流中的一個部分，萬科也不是只做電商的生意，但是這裡因為篇幅和時間的限制，我就算以小見大了，咳咳。

上面主要說了萬科做物流地產的大意圖，下面補兩點我認為萬科做這個的優勢：

（1）國內競爭小。相對於京東和菜鳥物流這類電商基因的公司，萬科有拿地、工程建設、對商戶的管理和服務等諸多方面的優勢；相對於普洛斯等國外公司，萬科有基於本土化的繁多優勢；相對於其他涉足物流地產的地產公司，萬科足夠重視（把物流地產放在商業地產平行的位置上），再加上地產老大的綜合優勢。

（2）運作方式上的優勢。目前住宅地產最大的困擾在限購限貸和各大銀行對買房個貸的限制，而反觀物流地產，就沒有這些方面的掣肘。新聞中說物流地產只有10%左右的利潤，而實際上前些年住宅地產年景好的時候，萬科也只有10%出頭的利潤率，更何況今年萬科各大盤都是被迫打折出售，利潤更加高不到哪去，所以物流地產目前的這個利潤率對萬科絕對是可以接受的。而且，按照普洛斯的運作模式，萬科在物流地產這一塊的融資是會比住宅地產有不少便利的。

以上僅僅從自己的視角說了很粗糙的一點想法，尤其是缺乏普洛斯在物流地產方面對基金管理方面的了解，望大家批評指正。

謝邀

從大環境來看：現在住宅地產不斷受到政策干預以及其他因素掣肘的時候，在國內1、2、3線城市商業地產已經出現過飽和的情況下，現在地產領域公認的藍海只剩下旅遊/養老地產和產業地產。而萬科對於養老地產已經有所涉獵，但是產業地產還沒有萬科的影子，而進入產業地產領域，物流地產無疑是一個比較好的切入點。

為什麼要進入物流地產？

時機：在電子商高速發展了十餘年後，物流體系的不完善越發的凸顯出來，物流地產的重要性也越發的體現出來，雖然近幾年物流地產發展迅速，但是目前國內高標準的倉庫依然匱乏。於是不管是電商企業、零售企業、物流企業還是房地產企業都在加快擴張腳步進入物流地產分一杯羹，而現在物流地產還處於諸侯混戰的局面，是搶佔市場份額的時候，再加上萬科2013年的利潤率首次出現下滑，現在萬科急需尋找一個新的利潤增長點，而近幾年物流地產租金在加速上漲，可以提供穩定的收益率，SO

政策：對於產業地產，政府一直秉持歡迎的態度，現在對於產業地產的政策都是十分優惠的，不管是拿地價格，還是稅費等方面，而土地對於房企的重要性是不言而喻的，所以進軍物流地產無疑可以幫助萬科拿到更多廉價的土地，增加萬科的土地儲備，這也就難怪很多人會質疑萬科進軍物流地產實則是為了圈地

戰略：萬科要做城市配套服務商，而物流網路現在也成為了城市配套所不可或缺的一部分，從戰略角度，進軍物流地產是可以完善萬科的戰略板塊

趨勢：現在一談到互聯網必然會談到O2O，雖然現在不同的企業對O2O都有不同的解讀，但是物流一定是O2O中重要的一環，做好物流地產，萬科還有很大的想像空間

我只能說，我表達的可能不太清楚，希望看的人理解能力比較強。

首先，第一個問題。萬科是中國地產的第一。它為什麼是第一？

簡單的來說，萬科做好了最基礎的質量，同時完成了一個同樣應該有的內容——服務。這個概念比較寬泛，但是內容集中在物業，周邊服務等幾個方面。

萬科的服務有多好？早在90年代中期，東北萬科保安45分鐘一班崗，保潔每分鐘掃地78次都有規定。一個公司執行到這個程度，說起來簡單但是也沒那麼容易。

第二個問題就是，中國房地產的大環境，還能拓展多少？

這個問題讓我自己想起來2012年，SOHO中國宣布轉型的事情。由原來的房地產銷售公司，轉型為持有物業的類型，簡單的說，不挖坑了，改做包租婆了。開拓新市場的付出很高，但是如果可以讓現有的資源再生出資源，就要轉變一個思路了。

昨天，京東上市了。帖子里那個連接里也有。大家對京東的印象估計都是強大的物流了，配送的體系好。就是這個配送方式成就了現在的京東。

第三個，是一個事情。物聯網的內容改變了很多原有的事情。

雷軍的小米公司，這個就是一個最好的例子。實際上通過互聯網的思維解決了公司的發展，至於它的資金鏈以及產物暫不在討論範圍內。

萬科真的只想安安穩穩的守好自己的住宅產業么？未必。如果沒記錯的話2009年萬科就在北京做了商業項目，金隅廣場。但是，對於萬科來說，這樣的一個操作方式相當於把自己從「萬科」變成了「萬達」，就是把自己逼到了一個並不算擅長的領域，同時，做好了，大家會覺得這是萬科嘛，應該的；做不好，那就是自找麻煩了——而且這個前提就是萬科並不擅長多元化的經營。歷史上萬科做過太多行業的業務，包括當年的萬佳百貨。最後都賣出去了，王石決定就專一的去做房地產，所以也會有「就算我死了，我也要從棺材裡跳出來堅決反對萬科做商業」，實際上的意思就是不太想做多元化的經營內容。

萬科在上海有過一塊地，就在機場飛機降落的地方附近，每天都在聽飛機降落的轟鳴聲。但是實際上人們後來的評價是滿意，原因就是對萬科的滿意超過了對飛機降落聲音的不滿。

第四個，也是一個環境問題。就是現在炒得火熱的智能家居。

實際上現在市場上的智能家居，只能算上是「自動化家居」。前一陣子政府指責IBM說，智慧城市的概念完全就是忽悠人的。實際上這種說法就是因為政府根本不可能把大數據的分析內容交出來。沒有大數據內容的支持相關的東西只能是一個自動化的效果。同理智能家居，你可以在公司通過互聯網看到家裡的安全信息，可以提前設置好空調溫度，由外至內，只是一個遙控而已；但是，你在家裡，需要買東西，需要了解信息，預定行程，這個就不是一個簡單的遙控就可以做到的了。

鋼鐵三3里，鋼鐵俠問賈維斯；賈維斯，我們去過田納西州嗎？賈維斯回答：已經準備為您安排去田納西的行程。

這才是智能家居，根本上的內容，就是要有服務！就算是買東西預定行程，都是需要用到相關的服務的。

綜合上面的說法，我們來看一下。簡單粗暴的發展和複製現有的內容，只有橫向發展沒有縱向深入的發展；那麼最好的辦法就是深入發展。如何深入發展？更多的做好服務的內容。現有的物業式服務已經非常到位了，但是還局限在業主的門外。如何可以更深入的發展到業主的家裡呢？智能家居是一個不錯的解決方案。有智能家居的情況下，又自有小體量的商業內容。如何打通經營者和業主之間的實際溝通呢？恐怕沒有比能直接給業主專門服務的物流部分更重要了吧。

萬科第一個10年，在求發展和生存；萬科第二個10年，在做專業化；萬科第三個10年，已經是老大了。今年是萬科成立整30周年，恐怕萬科又要有新的布局了吧。

感謝邀請！

在一般人看來，一家已經是全國行業規模最大的企業多半是求穩為上，行動遲緩。但萬科不是。

萬科的標準化程度之高，大家有目共睹。很多人不知道的是，萬科是一個非常具有創新精神的企業，在目前江湖地位上還能保持創新，是非常不容易的，這跟創始人有關，跟企業性格有關。

比如說，早幾年做住宅產業化，做精裝修交房，都是開行業先河；近幾年的動作依然不斷，微博剛剛興起，萬科就用微博做了好幾次非常成功的項目營銷，等到微信興起，它的微信營銷成功案例到現在為止依然是我看到過影響力範圍最大的。甚至與qq合作進行定向廣告發送。除了營銷動作還有真的把業務做到了海外。其動作之快，力度之大，常常超出一般人想像——大企業不都應該很官僚嗎？內部肯定會官僚，因為有標準化要求嘛，但是作為企業，它非常靈活，行動力非常強。當然其中也有很多嘗試是失敗的，失敗並不妨礙它繼續在創新的道路上前進。

地產行業的大趨勢萬科很清楚，所以，必然要想盡各種辦法找新的增長點，不管是物流地產還是商業地產，它進軍哪裡都不要奇怪，有強烈危機意識和創新意識的企業都會這麼干。只不過它太大了，所以一動作起來，難免引來更多目光。

2014年年初郁亮說要對股民負責，那時是萬科股價只有6塊多的時候，才幾個月功夫，目前股價到8塊多，那麼大一個盤子，萬科真的做到了。還是很講誠信的。這麼說吧，萬科有點像一個懷有理想的正人君子。因為有理想，所以特別願意進取。

肯定有親覺得我是托，那我就是托吧。在這個行業里很多年了，最後發現它真的讓你佩服。沒有從細節上研究過它的人，不會相信。

摟草打兔子，接觸過他們的團隊，萬科的優勢在資本支撐和工程開發管理，樓上提到的穩定現金流不算主要原因吧，還是找下一個熱點刺激股價而已，目前都是在談2手項目，情懷啊情懷。

一、萬科已經三十而立，面對中國已進入下半場的地產環境需要再拓展新的利潤增長點以及ROE；

二、從蓋有人住的房子到有人用的房子，這不僅僅是一個字的差別，也是在謀求產業地產的布局。目前包括廊坊的物流地產、西安的項目、前海的企業公館。無一不是產業地產的產物；

三、對於內部，普洛斯物流地產的操作模式是我們又一個學習的標杆。但不僅僅是做物流地產，產業地產和金融布局（基金模式操作）是大方向。

四、說起服務，目前在主推的是最後一公里，其實不知道大家有沒有注意，萬科其實的社區商業部分已經佔比很大了。

這個我不是特別懂，但是之前做一個醫藥產業園的時候對普洛斯有一定的了解。

經驗不足，不敢從大方向來回答這個問題，以下純屬個人猜測，謹慎相信：

1、物流業是一個資金流非常龐大的群體，有利於萬科的開發資金運作，所以涉足物流業有金融方面的考慮；

2、萬科作為中國口碑較好的開發商，對住宅和商業的土地開發已經比較完善和先進，這樣的經驗對物流園區類的開發同樣適用；同時，根據近年的政府政策支持導向（具體請查閱兩會文件及全國人民代表大會文件），物流的郊區化和集中化是必然的，在這個過程里各個城市都有自己的規劃，物流園區建設的發展，歸根到底還是兩個字：地價，還有四個字：園區配套；

3、萬科有極其完善的購房客戶資料，完全可以篩選出意向性的開發客戶作為自己的物流客戶，此類資料是獨家所有，可能也是中國最完善的客戶資料了——自有物業的好處啊！

4、萬科有極其龐大的客戶群體，網購已經在慢慢改變現代人的購物方式了，甚至以後的發展可能線下的店鋪多為體驗店，而購買量上，網路佔比會超過線下，那勢必意味著物流業的發展與整合，而養活物流的金主，大頭將由個人群體代替單位大宗物流，那在這樣的趨勢下，有自己物流的萬科，他們的業主將會有特別物流也未可知啊。

-----------------------------------------------------------------------純屬個人猜測，謹慎相信。

本人對行業動向不是特別敏感，今天看到這個問題突然想起最近有獵頭推薦給我一個國內物流公司的職位，物流和地產的結合看來是雙向的。但是因為對物流行業不了解，我想不出這種結合的產品與其他商業形態有何差異，地價便宜？回報穩定？無論再多的噱頭始終要回歸地產本源，說真話，看到標題我的第一反應就是倆字：圈地。

這也許是萬科的簡單試水，也許是轉型的重要一步，但我始終認為：做住宅的萬科才是最好的萬科。養老地產這種對服務和品質有至高要求的產品才是萬科應該發力的方向。

無它，圈地爾！

隨便說說，工業物流地產能夠帶來穩定長期的現金流，對於平衡資金收入來源尤其是目前萬科還是以住宅銷售收入為主的模式很有幫助，也是未來住宅銷售下降後的新業務方向，在商辦物業整體過剩的大環境下，工業地產特別是物流地產的市場發展還是很有前景的，但是目前這一市場給普洛斯等外資把持，要突圍還是很難的

第一個問題：為什麼要做？

1、物流地產基本會有10%左右的穩定的回報率，這是非常好的現金流項目；

2、萬科擁有龐大的社區+自身的資源整合能力，做物流有先天優勢

3、這也是現如今大勢不好的情況下，地產商分化風險的渠道，相似進入不同的領域的還有很多

第二個問題：對主營業務有什麼幫助？

1、萬科已經明確提出轉型城市配套服務商，做物流很明顯是整個城市配套的一環

2、做物流能進一步打通上下游的產業鏈，為客戶提升更多的附加值和更好的體驗感

先說一下對萬科的了解，他是通過對業主的「慣」。通過物業的各種服務，讓業主接受不了其他地產公司的物業。二次置業的時候只會考慮萬科自己的產品了。