為什麼香港土地利用率這麼低？

01-22

wikipedia：香港土地利用是香港城市規劃工作重要的一環。作為一個面積僅約為1,100平方公里的城市，土地的恰當利用極為重要。香港現時的總面積達1107平方公里，有75%的土地因歷史、地理環境及政治等原因，仍屬郊野地區。
能不能解釋一下這裡的「歷史、地理環境及政治」原因

因為政府政策。

所有土地為政府所有。政府每年只拍賣少數土地，並且特區規劃署的政策文件鼓勵高密度住宅。對特區政府來說，拍賣土地所得可以提供政府運轉，並且同時維持較低稅率；對地產商來說，他們收購地產以後卻不急於開發：因為一次性開發所有買來的土地會導致房價驟降，他們更希望房價能始終維持在較高水平賺更多的錢。

控制土地供應政策主要被目前的既得利益者支持：大財團和地產商、擁有住房的中產階層、免費獲得土地的新界原住民。也包括極少數環保主義者。反對者當然是大量住在鴿籠里的平民（然並卵）。

最後反對地形說：香港並不比舊金山更多山，而且新界中部（如錦上東部、元朗南部）有大量平原土地未開發。更反對環保說：其實填海導致島嶼鏈接、海灣消失，造成的生態損失更大。新加坡也重視環保，但不像香港一樣囤地。不可否認的是，地形說和環保說時常被那些既得利益者當作冠冕堂皇的理由，掩蓋剝削底層市民的事實。

綜上述，香港地產不開發/超貴/住宅超小的唯一原因就是政府和地產商的壟斷，他們通過減少土地供應維持高地價。和多山、環保、邊界緩衝沒啥關係。

香港人來答。

香港有相當可觀的土地是郊野公園，不過一説要開發郊野公園，或者填海，越年輕反對聲音越大。

一、削減郊野公園，政治上不可行。

香港工作壓力極高，行山是幾乎是年輕人每週必做的紓壓活動。香港市區高樓林立人流眾多，郊野公園是少數可以讓市民遠離繁囂稍作喘息的地方。

另外，香港人是普遍性地有環保意識，初中已經學習可持續發展的概念，對公有綠化空間極為珍惜。有新聞説是偏激環保分子才反對，恐怕不理解香港主流民意。

目前香港貧富懸殊遠超警戒線水平，郊野公園扮演一個極重要的維穩角色。香港人視交野公園為鬧市中最後一片淨土，亦是寶貴的公有資產，要是政府打算修改法例削減交野公園面積，將公有資產變賣予地產商發大財，恐怕引起的社會運動不會像新界東北只有「幾百人」衝激立法會，估計規模直逼佔中。

二、不逼切。

發展手頭上有不少空置土地，地鐵站上蓋也不少未開始發展。更有不少舊區樓宇已被收回重建，但仍未開始拆卸。更有不少官地被違規佔有後由政府批出短期廉價租約變相合法化。政府可以在租約完結後拒絕續租，並且利用港英時代留下來的法例，將相鄰土地整合重新規劃強制拍賣。

(新界東北發展區惹來反對，正正就是政府寧願拆遷小村，也不肯收回被佔用的官地作發展。被佔用官地牽涉的行業多利益多，所以政府寧願向無權無勢的小村開刀，使人覺得政府欺善怕惡。

另外，政府更一改以往強制收回重新拍賣做法，容許發展商直接向政府補錢建屋，而毋須重新投標，惹起利益輸送質疑。加上這個做法會鼓勵發展商囤積農地，坐待政府發展，導致香港農業再一步委縮。於是便發生衝擊事件。)

三、及時性及針對性。

即使政府釋放郊野公園用地，增加一倍供應，假設樓價斬半，基層還是買不起樓。對改善基層的居住環境影響有限。新樓盤空置率極高，

反映需要解決的是收入不均問題，不是樓房不足問題。

四、人口增長

目前香港人口不設上限。有意見認為應該為人口設限，再按之安排房屋，避免為建而建。

目前香港失業率是世界極低水平，基層勞動力過剩。而香港人口增長一大來源是每日 120 個單程證。不過，經此途徑的新香港人平均教育水平僅小五，比香港目前平均中三水平為低，更有不少是貧困戶。（有錢就不會來這鬼地方吧？！）

不少人認為應該修改或者終止這個安排，內地人戶籍遷港條件應與外地人（包括台胞）取得本地戶籍一致，需要通過資產審查。

香港政府以單程證的出發點是家庭團聚，拒絕收緊政策，更説不應歧視學歷、歧視新香港人云雲。但是，靠結婚靠親戚關係申請遷入北京戶籍，也要出示房產證明。難道北京又歧視新北京人了？

個人認為，香港物價昂貴，政府不確保新移民有足夠財政能力生存便濫發香港戶籍，又豈是負責的行為？不負責任地接收了貧困戶，又要不斷用公帑為他們建資坐房屋。開發土地新建公屋都要分一部份讓給外來人，你又叫市民又如何支持政府呢？

補充：

上文主要包含我對本港常見的一些反對聲音原因作出歸納描述，部分亦酌量補充本人看法。

題目問利用率低的原因，我就説利用率低的原因。要是你的評論純粹不同意港人某些看法，或者只想道德審判某些香港的後殖民地意識形態（所謂洗腦論），我認為不太適合在評論區討論，歡迎到更相關的題目下發表答案。批評港人心態是否恰當，已經超出問題範圍。跑題的評論已被刪除。

香港1100多平方公里的土地中，僅有23.6%是已發展土地（即可利用的城市土地）。

2012年3月12日，香港發展局局長林鄭月娥在立法會上曾就開拓土地資源議案辯論做出總結髮言：

（來源：http://www.info.gov.hk/gia/general/201203/01/P201203010566.htm）

已發展的土地只佔香港整體一千一百平方公里的百分之二十三點七，即大約二百六十三平方公里。但其實在這二百六十三平方公里中，相當大部分是靠填海得來，因為我們每次填海得來的土地均用來做建設，顯示填海畢竟是過往香港經濟、社會發展的重要土地開拓來源。餘下的八百四十五平方公里，即百分之七十六點三的土地，大家都提到，有接近百分之四十六的土地，即五百零八平方公里，是目前受法定管制的郊野公園和一些特殊地區。餘下的未發展土地和農業土地還有三百多平方公里，但這些土地往往屬於相當難發展的土地，包括屬於濕地、濕地保育區、濕地緩衝區、集水區、山地、斜坡、林地，均不是很適宜或根本不能發展，另外的土地也存在不少發展局限。

這段發言基本可以解釋「歷史、地理環境及政治」原因。

地理環境原因：300多平方公里屬於無法發展的土地，佔總面積近30%；

歷史政治原因：508平方公里屬於郊野公園和特殊地區。根據維基的「香港郊野公園「條目（http://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E9%83%8A%E9%87%8E%E5%85%AC%E5%9C%92），全港有24個郊野公園，總面積達430多平方公里，佔香港39.6%的土地面積。而郊野公園的出現最早要追溯到1844年，港英政府頒布的《良好秩序及潔凈條例》。

現時，郊野公園屬於法律管制的土地，而且香港市民強烈的環保意識也不會允許政府佔用這些土地作為城市用地。

首先，你到過香港就會知道，香港多山多丘陵，所以本來可以建築的面積就很少。其次，香港作為一個金融中心，沒有傳統的勞動密集型產業，對土地要求沒有那麼苛刻。再次，新界和深圳接壤的邊境地區有緩衝帶，更加縮小了可利用的土地。香港對於土地的利用，絕大多數是縱向發展，也有少量的填海造地。

還用說嗎，房地產商要挾政府，不準開發，維持高房價

香港土地困局如何解（港澳在線）

本報記者連錦添陳然

2015年11月19日04:18 來源：人民網－人民日報

香港房屋又高又密，一棟棟樓房就像一根根竹筍，插在一切可以利用的地面上。一方面，普通居民住房狹小，人均僅16平方米左右，不少人在劏房、籠屋、迷你戶將就湊合；另一方面，香港大量土地未開發利用，被稱為「後花園」的郊野公園被「重點保護」。

　　魚與熊掌不可兼得。能不能拿郊野公園中小部分生態價值低的土地出來建房，助低收入居民「上樓」？答案是：難。

　　住房小，大都會之窘

　　香港樓價高、房租貴。二手房平均每平方米要賣10萬港元以上，面山、望海等景觀較好的戶型更直衝每平方米20萬港元。在跑馬地，中原地產經紀張俊文向記者推介香港仔附近的小戶型新盤，實用面積25平方米，要價490萬港元。租金也貴到離譜，三房一廳，月租要4萬多港元。

　　普通居民的房子有多逼仄？七八十平方米，會被人羨慕地稱為豪宅。香港人不輕易把客人帶回家，因為空間擠迫。記者到訪過一戶人家，50平方米房子里住著一家六口，有兩張雙層床，兩個老人一張，兩個小孩在另一張的上層，主人夫妻睡的下層是特別設計的，晚上拉出是雙人床，白天收回去，床前支起飯桌。但就是這樣的50平方米，價值四五百萬港元！

　　香港傢具店賣的床，一般不超過1米5寬，較多的雙人床是1米37。有人說：「我有兩個夢想，一是世界和平，二是可以三邊下床」。記者一位朋友是媒體高層，幾年前他花光租房補貼租住一套房子，卧室內的床三面貼牆，人高馬大的他，橫卧後頂天立地，靠裡邊睡的妻子起床後，他才可以斜卧過來舒展一下。

　　幾個香港特色的住房概念，讓人印象深刻。

　　迷你戶，指超小戶型，面積小總價也低，多數是全開放式戶型。雖然「呎價」並不便宜，每平方米要10萬港元上下，仍大受歡迎。開發商每次推出面積20平方米左右的迷你戶便會被哄搶。

　　劏房，指一個住宅分割成幾個小房間出租，相當於內地的隔斷房、群租房。據香港統計處今夏首度發表的報告，全港有8.64萬個劏房，近20萬人居住，人均約5.7平方米，只比懲教署監獄囚倉的人均標準多27%！

　　籠屋，又稱床位寓所，一個單位內有12個或以上租戶，並共享廚房、廁所，有的為保安計，給自己的床位罩了鐵絲網。

　　統計數字凸顯了現實的骨感：香港私人住宅超過一半的實用面積小於50平方米。香港人均居住面積只有約16平方米，大幅落後於新加坡及內地的北上廣，與國際大都市、發達經濟體（人均生產總值約4萬美元）的地位很不相稱。

　　要建房，有地用不得

　　香港房價超高、房子奇小的主要原因，是可用於建房的土地嚴重短缺。由董建華牽頭的「團結香港基金」近日發表研究報告顯示，1995年至2004年間香港已發展土地共增加7800公頃，而近十年來，這個數字卻銳減至僅1100公頃。

　　客觀說，香港政府解決住房問題曾有成功做法。政府開發大量公共屋邨（公屋），供低收入家庭申請，廉價出租。還有一批政府資助的「居屋」，由政府補貼地價後以優惠價賣給低收入者。這兩項，讓大約46%的居民有了居所。然而房屋和土地的供需矛盾仍然尖銳。

　　其實，香港不缺土地，由於一向實行相當謹慎的用地政策，仍有大量土地儲備或閑置土地。在全港1100餘平方公里的土地上，有400餘平方公里是郊野公園，能不能拿出小部分給居民做居屋？這個問題過去免談，現在可以討論，但停留在討論階段。特區政府發展經濟改善民生只要一涉及動用土地，總會遭到一些團體及環保人士激烈的反對，覓地建屋更是處處碰壁。

　　自港英時期開始，政府就通過制定「法定圖則」，把土地劃作不同用途的地帶。法定可供住宅開發的儲備越來越稀少，郊野地區則禁止開發，包括20多個郊野公園及一些特殊地塊和海岸公園。近年填海造地幾近停頓，陸上荒地等業權分散，一旦政府要收回發展，必須諮詢公眾意見，往往觸發爭議，不斷延宕。

　　另一障礙是社會共識難建立。有些是市民、團體觀點角度不同，各說各理，有些是政治力量刻意阻撓特區政府施政，利用開發土地時的諮詢及法定程序來阻撓項目。「新界東北開發計劃」可提供6萬個住宅，可是遭到環保人士及居民長期阻撓，有人組織數百人暴力衝擊立法會。近期填海工程研究撥款，頻遭立法會議員拉布阻撓。

　　郊野地，能碰不能碰

　　土地發展受困，受苦的不僅是市民，節節攀升的樓價和商業租金也使香港經濟競爭力大受打擊。董建華曾痛心表示，「香港人住房無尊嚴」，呼籲社會充分認識土地和房屋問題，作出理性選擇。

　　團結香港基金日前發表的報告，提出發展郊野公園、增加土地供應的建議。研究報告主要作者、香港大學金融學院經濟學講座教授王於漸表示，香港劃定法定郊野公園範圍至今已有40年之久，政府理應全面審視、檢討所有郊野公園的生態價值、服務和用途等，考慮發展其中一些。

　　行政長官梁振英表示，公眾可探討以「免地價」的方式在郊野公園內生態價值較低的地方建屋並賣給特定對象，例如讓青年人首次置業。

　　但發展局局長陳茂波回應，未來一年半任期內，政府無意發展郊野公園用地。梁振英的建議僅僅是提出一個方向，促使各界進行健康討論。

　　其實，特區政府2014年初就提出，計劃把大嶼山及鄰近地區打造成「東大嶼都會」，因涉及一片郊野公園的開發，引起很大爭議。支持適度開發的大嶼山發展諮詢委員會委員劉炳章說，「郊野公園用地是否真的絲毫不能碰？香港實際上又需要多少郊野公園？這些都是大家該討論的問題」。來自工聯會的立法會議員郭偉強也說，再過30年香港將增加100萬人口，如果郊野公園完全「碰不得」，那大家勢必要忍受更高密度的城區住房，加重交通、環境衛生等方面的負擔，如此「人煙稠密」是否真合港人心意呢？

　　但前天文台台長林超英稱，郊野公園是面向平民、全民共享概念的公共財產。內地都強調城鄉共生的概念，很難理解為何香港要縮減自己的「後花園」。

　　支持聲音認為，只用小部分公園土地不會危害自然環境，而眼見大批人住在擠迫的房子或危房中卻不發展，才違反常理。反對的觀點則認為，政府應關注的是有多少空置的住宅，有多少在炒家手上，而不是打郊野公園的主意。

　　多探討，有何潛力可挖

　　看來，郊野公園暫時仍是土地開發的禁區，但相關討論正在深入。除了郊野公園，人們還在探討增加建房用地到底有什麼潛力可挖。

　　一是近岸填海。上月，「幫港出聲」團體舉行新聞發布會，建議在維港之外找地方適度填海。建築師施家殷說，此研究建議香港應進一步研究8個近岸填海地點，包括新界將軍澳、大埔、屯門、南丫島北等地。他說，填海不是「惡魔」，新加坡及香港鄰近的澳門，一直通過填海大量增加土地，滿足市民需要。香港社會人士應採取更正面、更積極和更理性的態度看待填海。其實填海向來是香港新增土地的最主要來源之一，自1887年起，香港填海約6947公頃，佔香港現有土地的6%，這個數字約等於現在全港所有的住宅用地。

　　二是其他土地。本地專家趙令彬在報章發表觀點認為，在一些郊野公園的邊際區域，在合理及必要情況下，可予適當的小範圍調整。他建議開發郊區丟廢的農地、山地；加快舊區重建；將廢棄工廠大廈重建改作商住。

　　也有人認為，不管開發陸地、海上，政府應展示更強的協調能力。郭偉強認為，陸上仍有不少土地可供改劃及開發，例如荒廢綠化地、非住宅土地以及「棕地」（指曾經利用過的，後閑置、遺棄的土地）等等。而在與環保人士有爭議的填海造地問題上，政府可擴大環保補償措施，讓環保人士成為支持政府的夥伴而非對立者。他接受記者訪問表示，其實香港政府有能力進行大刀闊斧的改革，但社會上持不同意見的團體阻礙了政府在土地問題上的施政。所有人都應該問自己一個問題：「我們的下一代要住到哪去」，土地開發不是為了某部分人的利益，而是每一個市民都有需求，無論是公屋或私樓，都是為了下一代的長遠考慮。

　　眼下，特區政府正多管齊下，增加不同類型的房屋供應，包括未來三四年推出8.6萬套私人樓宇單位，房協和房委會3個月後會共同推出3700個資助房屋單位。針對近期熱絡的討論，特首梁振英呼籲社會人士本著同理心看待，當自己有樓住，也應讓正在輪候、住在劏房等的市民有機會上樓。香港城市大學公共政策學系副教授劉國裕認為，下一步看政府如何引導社會積極討論、跳出既有框架，來決定香港土地供應和房屋政策的走向。

　　人們相信，通過理性探討，多方設法，積極作為，香港一地難覓的困境可以得到緩解。

　　《
人民日報》（ 2015年11月19日 20 版）

香港能開發土地也確實不多，即使跟深圳比差距都很明顯。

深圳中心市區位於深圳河入海口，雖然是條小河但也在福田形成了一個河口平原，羅湖也只是和緩的丘陵推土機炸藥足以解決。深圳西部更是珠江口的範圍，不僅有面積可觀的海岸平原還形成了大片適合填海的淺灘。關外除過東部靠海的高山區，基本上是小盆地加和緩丘陵相間的態勢

而香港由於英國人一開始只是要找個好碼頭停船，根本沒打算把這地方搞多大，一上來就選擇了一片地形高度破碎的島嶼群。市中心更是故意選在了香港島這個地無三尺平的石頭堆，並且放棄相對和緩的南岸，選擇幾乎是峭壁地形的北岸，市中心區完全建在填海區上，而且是在深水港灣填築成本很高。九龍倒是略微平坦，但北面被高山圍死，而且其實也只有幾平方公里而已。市中心區被迫高密度形成高昂的土地價格，路徑依賴確定

而且新界的平地也沒多到哪裡去，沙田屯門荃灣這種經過大力填海後也就福田區一個街道的面積。香港唯一的連片平地是西北部的元朗平原，和深圳市中心同屬深圳河口平原的一部分。但這塊地的位置確實十分尷尬，不論是過去還是現在，開發的動力都沒有顧慮大

環保團體、房產業主、圍村村民，在房地產商的操作下被打造成利益同盟，全部反對土地開發。而特區政府由於缺乏執政的基本盤，對各種利益團體都很忌憚。連填海造陸也受到種種限制。