恆大地產近期連續併購新世界和周大福 9 個地產項目背後有怎樣的商業邏輯？

01-22

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萬萬沒想到，在2015年快結束的時候，一線開發商真是幾家歡喜幾家愁。萬科還在和寶能掐得焦頭爛額（而且從萬科發布的聲明來看，已經是凶多吉少），恆大這邊就開始和新世界抱團取暖，加上海花島果真「不負眾望」的創造了開盤奇蹟。顯然現在的許老闆，是要比郁亮和王主席心理輕鬆很多的。

122億的海花島，認籌到訪10萬人

事後我看有人去質疑這一系列數據，甚至擺事實講道理做測算總之就是恆大沒有賣到這麼多。又或者扒這個認證機構世界紀錄協會什麼鬼的有多山寨多不靠譜。事實上大白覺得這樣做真是顯得太過於小人之心，大可不必。

開盤業績嘛吹吹牛是很正常的事情，況且無論這次所謂的「世紀開盤」是否真的成功，都是如人飲水冷暖自知的事情。因為只有畫面上的這幾人和許老闆知道實際賣了多少，也只有他們清楚恆大投入了多少，是否值得。況且退一萬步講，海花島是否能夠賣122億，跟我等半毛錢關係都沒有。

但是，大白想要說兩個觀點：

第一，我並不認為這可以成為一個經典案例去分享。首先且不說這等規模的項目本身難以複製，在營銷上其實也沒有什麼亮點，只是採取了恆大一如既往的方式：猛砸錢，拼人頭。關於投入了多少營銷費用，眾說紛紜，但是不能怎麼算，都很燒錢。其次易居3000名銷售加上恆大全國營銷部門的人力投入，換來這個成績，真的只能說及格。

第二，這只是一個開始而已，因為一個需要投入1600億滾動開發的項目，122億的開盤業績不足項目總投入的10%，加上恆大一貫的低首付策略，怎麼算恆大後續都不能高枕無憂。而且，操這樣航空母艦式的大盤，真是一場大規模持久戰。真正考驗營銷和操盤功力的時期，恰恰是在首次開盤的後續。殊不知首開精彩，再開破敗的案例比比皆是。後續的供貨節奏和持續的客戶來源，恐怕才是恆大最應該頭疼的事情了。

602億的新世界，15個項目

基本是與海花島如火如荼的強銷同一時間進行的，就是新世界和恆大的報團取暖。前腳是新世界認購恆大部分，成為恆大大股東，後腳馬上就把15個項目賣給了恆大。據說上個月全國新世界的各大代理公司還在加緊洽談各項目明年的合同，這個全部傻眼了，這合同難道要去跟恆大談了么？

很多人說恆大接手新世界項目，獲得了很優惠的付款條件。難道是鄭裕彤打牌輸給了許老闆。不過大白看來其實是恆大幫了新世界一個大忙，還了鄭裕彤的人情。當然撇開新世界項目未來可以給恆大帶來的盈利不談（只能說這個合作恆大也沒虧），對於新世界而言，大陸政府換屆之後，對於房地產的新要求新玩法從來都不是這些港開熟悉的房地產玩法，越拖到後面只能被慢慢玩死。

之前以李嘉誠為首的四大港資開發商，在香港發財的手段，與其說是靠賣房子，不如說是炒地皮。看看新世界這些在售項目的拿地時間，簡直就是中國ZF不能容忍的開發進度。近年來土地政策轉向激烈，主要方向就是打擊囤地炒地，而房產快銷搞資金流滾動賺錢，從來就不是鄭裕彤李嘉誠擅長的。所以你們看李嘉誠從去年開始就不斷賣地，而新世界用項目換來了恆大的股票，絕逼是划算的買賣。

但是大白很好奇的是，這跟一般的接盤不同，並不是原有口碑不好項目資金出問題擱淺的爛尾項目。也是因為新世界開發進度慢的原因，導致其項目都有龐大的業主，而且之前新世界在業主中口碑都不錯，所以現在恆大接過來，接下來準備怎麼玩：原有新世界業主享有的福利還能繼續享有不？案名要重新變化么？（丟棄原有較佳的口碑）後續開發節奏加快但是原有的規劃要變更么？（例如新世界的K11購物中心之類的）總之又是一大堆頭疼的問題擺在了恆大面前。

2000億的風口，恆大如何再次起飛？

任何一家房企在發展的階段必須邁過兩個坎兒，一個是700-900億到千億的跨越，第二個就是2000億的跨越（雖然往萬億走還有很多坎兒，反正現在也沒有人達到）。恆大現在在第二個上面。

今年前11個月，恆大已經到了1750，海花島的122億，再加上全國恆大按照月度145億左右的新增計算，基本上已經在2000億左右徘徊了。成為第三個進入2000億俱樂部的大型房企，之後又會是新的遠方新的挑戰。

之前大白說過，許老闆是個賭性堅強的人。所以我們姑且把現在恆大全國接盤的行為，看作是許老闆再給2000億之後的恆大布局吧。首先大白認為恆大年底勇當接盤俠的做法，簡直是一步妙手。一方面看準了後續政策還將繼續出台刺激房地產市場，另一方面選在各個開發商（尤其是各地小開發商）最難熬的此時此刻出手，簡直不能再狠。趁著老大萬科後院起火自顧不暇的時候先動手開始全力擴張，許老闆明年是要下一盤大棋呀。

不過這盤棋，還是用恆大之前慣有的招數去下，明年是否依然行得通，大白也說不準。這也是大白最擔心恆大的地方。大白認為，恆大真是房地產業甚至是中國商界的奇蹟之一，在現今互聯網思維倡導分散式管理結構的大潮下，恆大依然保持著軍隊式的集權管理系統，而且依然能夠高效的運轉，本身就是一個奇蹟。曾經有人採訪許老闆問恆大的秘訣，許老闆的回答大概就是「天下武功唯快不破」，但是中央集權的管理方式本身就需要消耗很多決策和溝通成本，但是恆大依然很快。

但是不論是海花島或者其他項目，恆大的操盤思路給大白的感覺是，一如既往的常規，砸錢拼人頭。萬科已經開始動起了很多小心思，不管是自建銷售團隊，營銷輸出還是租金抵房款的試點。但是恆大還是一成不變的低首付，低首付，低首付，一成不變的拼人頭，拼人頭，拼人頭。大白也很好奇，這一招恆大可以吃到什麼時候。

在2000億之後，守住2000億的目標本來就是一件極其艱難的事情，而恆大又怎樣進一步擴張呢，現有的營銷手段，管理機制在2000億之後是否還繼續吃得開，是大白對於恆大在2016年的期待，也是恆大是否能夠繼續創造奇蹟的關鍵所在。

1.還人情，幫助港資撤出大陸

2.分期付款無壓力

3.持續滾動資金，高槓桿

同意樓上大白的說法，就恆大收購新世界內地項目，僅海口美麗沙項目，地段好，毗鄰商圈，海岸線又佔了大半，比起05年獲得開發權每畝54萬元的地，在2010年是已經溢價增值十倍不止。新世界接盤十年以來，開發面積至今僅佔總面積的15%。加之海南政府警告動作，新世界明顯有圈地囤地嫌疑。未來房地產政策不明，去庫存壓力，賣掉可以賺一筆抽身，很明顯的港風。

1,首先與市場環境有關：一線城市地產持續看好，三四線持續低迷；

2,恆大布局有關：前期恆大以農村包圍城市戰略大量進入三四線城市，銷售面積一直名列前茅，但是利潤與逐年下降。回歸一線城市是目前多數房企的統一基調。（從碧桂園2015年專門成立一線城市事業部就可以看出）

故此，進入一，二城市熱地，是未來戰略選擇。對於部分一二線城市，採取拍地進入方式周期較長，故採取併購方式直接進入，同時港資開發商由於慢周轉，高成本的原因，在內地已經市場份額所剩無幾，對此恆大選擇了時機進入。

看不懂，我家只懂收點租金

其實很簡單，從房地產開發商的角度來看就可以了。拿地，永遠是開發商不變的主題，關鍵在於背後的資金籌措和事件放大。說營銷層面，我覺得是有點跑題。

為國接盤？抄港資底？樹立市場信心？其實很多事拋開煙霧，也沒那麼多的緣由。

看看萬達城，也不必恆大少多少，人家也動不動就是幾百個億的投入。

今後人口密集型的二線城市，還是會有這些事件的出現，這也許是開發商最後的盛宴。

合肥2015年底連出好幾塊地王，你看呢？

1、恆大之前與鄭系資本有說不清的淵源，此次有可能是幫助對方撤退的節奏，還有可能就是只是前台打理，左右手對換而已；

2、恆大在房地產本業已經頹勢，但在商業地產或者其他異業的發展到目前為止無論是保險、快消、糧油等都不是很順利，恆大需要一個新的增長點，擴展自己的生態圈。這是目前所有大公司的動向。

3、利率，只有9%，首付只有20.75%的永續債，哪裡來這麼好的生意？

4、恆大表面上收的鄭系的打包資產，其實裡面最值錢的是物業、學校以及地方政府的支持。而且是在貴州，哪有這麼好的機會，可以撿個現成的（幾乎屬於成熟的項目了）。

5、再次提及永續債，這是一種地產行業等巨頭們在嘗試的新融資渠道。對於巨頭現金永遠是第一位的，哪怕是萬科，每年也有幾百億的資金躺在銀行，更不要說如同網易這類，年報中利息收入盡然佔比很大的企業了。現在對於企業是借經濟放緩伸長手的好時候了，但如何藉資生財？永續債如果走通，估計後續會有很多企業跟進。

恆大一個搞住宅起家的，有大量現金的公司，收購大型商業，怎麼看都是賺的

而鄭家，有可能和李家一樣，不想在大陸玩了，畢竟還是賣珠寶更賺

而且鄭家有恆大的股份，賣給他也不虧

港資企業普遍有本土化不足，對市場反應過慢的特點，面對新形勢下的地產營銷困局，香港朋友的經驗明顯不夠用了，不如專註賣黃金，收攏資金。

感謝邀請，並不專業的一些個人想法。

　　新華網消息年底已經進入「恆大時間」，海花島熱銷122億剛剛創造世界紀錄，恆大又出手204億收購新世界、周大福5大項目，繼續牢牢佔據各大媒體頭條，大有完全併購新世界之勢。

　　12月29日，恆大地產（HK.3333）發布公告，收購香港新世界位於成都、貴陽2個項目及周大福位於北京、上海、青島3個項目。憑藉這5個項目851萬平米的總建築面積和204億的總金額，恆大再次刷新中國房地產收購最高紀錄

以上是新聞

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