北上深賣房的是什麼人？

01-22

鏈家上看了下。八月份上海二手房成交了一萬套，房價漲這麼厲害，不是應該捂盤么？

提供一個視角。

諾亞財富年初（16年2月份）發布了《2016 高端財富白皮書》，指出了一個現象：「儘管近期房地產市場火熱，但45%的富人（可投資資產 1000 萬元以上的高凈值人士）卻有意減少投資性房地產（包括房地產基金）的配置比例。80% 的富人打算增加海外投資的配置比例，其中有45% 的人選擇主要在中國香港地區配置海外資產，42% 的人主要在北美地區配置海外資產」，諾亞財富作為高端私人理財行業的龍頭，報告具有一定的可信度。而且，其官方如此宣傳這份報告：「本次調研數據來源於1000多名可投資資產1000萬元以上的諾亞客戶」。

有的是為了小孩上學，賣了一線江景房，得了300萬，其中100萬賄賂教育局的和學校的靈道，200萬又貸款買了學位房。

有的是生二胎，家裡得多住一個baby和一個老媽或月嫂，需要兩房換4房

還有的是頤享晚年，賣一套房子變現一部分資產改善生活

由於轉載發不了圖片，想查看往期故事內容，歡迎關注微信公眾號「幹了這碗開水」

記得前些日子開水菌見讀者的時候遇到一姐們，說他們家的房子掛牌320w，當天下午有對小夫妻看上了，見挺有誠意的就把字給簽了。半個多月之後同小區同戶型新房盤400w，心情特鬱悶，開水老鐵你說我是不是賣了假房子······

關於如何賣房子，這裡面的門道一點都不比買房子的少，所以今天開水菌跟大家討論一下怎麼把自己的房子賣出心怡的價格（天價）？

第一：你得有套房子（圖）

第二：要搞明白一個問題：你為什麼要賣房子？

1. 做生意著急資金周轉；

2. 一買一賣，換改善型住房；

3. 有更好的投資渠道（賣房炒美股炒期貨）；

4. 手裡有個十幾套房子，缺錢的時候就賣一套整點錢來花；

5. 炒樓客出貨套利；

6. 移民；

7. 老人家生病；子女辦大型婚禮；出國圖書等等著急用錢

8. ······

不同的賣房目的所對應的資金量和資金到賬時間的需求是不一樣的：例如像生意急需資金周轉，家裡人生大病急需用錢這種一般都需要全款或者巨額首付立即到賬，這種情況就不能像一買一賣這樣慢慢賣了。

基於日常我們能接觸到的主要是第二種情況，開水菌主要從一買一賣的角度展開討論。

因為現在對於像北上廣深這種市中心動不動500w的房子來說，一買一換的類型基本佔據了現在市中心90方以上樓盤80%的交易份額，所以絕大多數二次置業的或者改善型的買家都要面對如何更加科學地賣房子的問題，通過置換來實現生活質量改善提升的這樣一個過程（後面會講講一買一換的操作手法）。

第三：賣房子的時間點？

直接丟結論：最好在上半年掛牌

1. 從銀行貸款層面來說：如果銀行提前完成了今年的放貸指標的話，那麼接下來的審批時間就會拖得比較長，而且折扣方面也不一定會給的那麼松；

2. 對於賣家來說：上半年看房的買家也會比較多一點，理由很簡單，一般來說買家都希望自己過年能住進自己的新房子，所以裝修一般預留個3個月時間，通風預留個三個月時間。如果下半年買房的話這個時間就會比較尷尬，基本過年就住不進去了。如果買房入住的客群來說，上半年的購買慾望會比較強，畢竟買房本來就要花掉兩個月時間，所以在上半年客戶比較多的情況下，你的房子比較容易出手，而且容易賣到比較高的價格。所以在這個角度來說，建議掛牌時間選在上半年

3. 從一買一賣的角度來說：金九銀十基本是一年漲得最多的時候，上半年放盤，給自己預留幾個月去挑房子和試盤，7、8月份左右趕在金九銀十之前完成一買一換，就不用尷尬中間的時間差咯。

第四：自家房子如何定價：

定價技巧：如果你對於賣房子不是那麼迫切需要錢的話，一般來說先不要直接去中介那裡去掛牌，一般如果你直接去中介那裡放盤的話中介會先壓壓你的價格，比如實際市場接受度300w的房子他們會建議你放盤285w，不為別的，為的是價錢比較低的盤對他們來說會比較好賣。

對於賣家而言該怎麼辦呢？開水菌建議各位先以買房人的身份去問價，假裝自己要買房子，比如：你們家的房子90方三房南向電梯高樓層，大致估價300w，去小區周邊的幾家中介問問，（但是盡量別自己去問，找你的朋友或者親戚去問，畢竟有些中介對於小區的業主熟知程度堪比門口的安保大爺，被人看出來問價的就不好了）問問周邊幾個小區有沒90方三房南向電梯樓放盤，你所在的小區有沒90方的在賣或者上一套成交了多少錢，或者這個小區其他面積段的賣多少錢，心裏面大致有個價格範圍，然後去看兩套房子，選擇你們小區裡面差不多面積朝向樓層的兩套房子，一套挑最貴了一套挑最便宜的，通過實地的比較去看一下樓層裝修朝向方面有什麼落差，那麼通過這兩套房子大概可以感知出來自己的房子大概賣多少錢。

對於房價有自己的判斷之後，建議你對自己的房子定三個價格：

1.心理底價：

2.合理售價：

3.市場報價：

合理售價：就是比較之前幾套房子的成交價和放盤價對於自己的房子預估出來的一個價格。

心裡底價：如果你是特別著急用錢的話，這個價格一般是自己的最後底線，低於這個價格一般就不賣了，如果遇到些客戶付款方式特別好的，比如能夠在簽約當天就能立馬把全款給齊的，這種可以再合理售價上給一定的折扣優惠，畢竟資金是有成本的，你越快收到錢，對於你買下一套房子就約有優勢，畢竟你賣了房子是要買的，如果買家這邊銀行放款要等1-2個月，那麼你要買的這套房子可能這一個多月之後的價格就漲了一波了。

市場報價：市場報價一般是用來給買家還價的。對於這單幾百萬的生意，面對上淘寶買條秋褲都要70砍30的老百姓來說，不講點價看到點實惠能買得舒坦？買家想還價的心理一定是有的，開水菌至今還沒遇到過買家開價多少就痛痛快快給多少的買家（當然不缺少一些因為自己還價還不成功房子還沒人搶了到頭來懊悔不已的買家）對於幾百萬的投入一分錢都不還的話對於後面的談判可能也比較尷尬，可能買家比較豪爽，但是更多時候，在像北上廣深這樣的一線城市，你要是不還價的話，賣家一定會覺得自己的房子價格放低了，這樣就會給賣家想返價的想法預留了空間。

所以市場報價就是給買家還價的一個空間，一般可以定在上一套成交均價的105~110%左右，把這個價格報給中介，跟中介說，這個是我這套房子目前的售價，放盤的時候中介會問你這個價格能不能談，這個時候別回答能或者不能，要告訴他看買家的首付條件來定這樣的回答會比較好的。

關於定價問題，開水菌給大家舉個例子：如果我手上有套房子的合理售價是300w，那麼常規心理底價是95%即285w（面對全款的或者自己實在著急錢用的可以這個價格出）市場報價一般會報在315w左右（如果你的小區各方面條件很好：地段好，交通方便，樓齡新，保養好，小區美，裝修好，而且你的這套戶型只有你一家在放盤的話，那麼你的定價空間就會比較自由，那麼這個時候你大可以放到330w，因為沒人跟你競爭）放盤率越低的小區，說明自住的舒適度越高，定價空間就越自由（這裡指的是環境好的花園電梯洋房，樓梯樓不在此列）

常規來說，315w的報價最終成交會在310左右，當然這裡要看有幾家在跟你談，看上你的房子的人越多，競爭盤又少的話，那麼你的定價空間就越自由，返價的空間也就越大。

對於定價還有個相對耗時間但是可以賣出高價的方法，就是試盤，這個過程大概需要1個月左右：

如果你們小區很久都沒有放盤成交，你對於市場價沒有認知和了解，那麼可以去試盤：先定一個比較低的價錢找一家中介先簽個半個月獨家，每周約一個時間段內能看房的，觀察每次看房的人數，看人多就把價格上調一次，人多就上調一次，直到把價格調到每周只有一兩台買家來看為止就差不多了，然後再挑個付款條件好的買家成交（如果你試盤試太久，中介會覺得你沒誠意放盤就沒心思幫你推了；當然你可以換一家中介再放盤）

第四：關於如何找中介放盤

1.放盤放哪家中介：放自己家門口樓下那家。

因為想買你這個小區的買家都會自覺找到這個小區來，平時要跟中介了解客戶問價情況什麼的也可以方便交流，互聯網中介什麼的就沒有這功能了。如果你家小區樓下有中原、鏈家（滿堂紅）、合富置業都是可以的，找一家你熟悉的放盤就好，放盤的話盡量只在一家放，如果同時放幾家的話，中介那邊為了盡量讓這套在自己成交會相互壓價，到時候你想賣高就難了，如果只放了一家那麼中介就可以放心地按照你要求的這個價格慢慢賣，畢竟只有他們家有房源。

2.當然如果你賣房子的話想賣快點賣高點也可以找YF（廣州本地地產中介行）

雖然在行業內口碑不是那麼好，但是他們為了能夠讓房子高價速出的手段可謂是花樣百出。一般來說，獨家委託的房子中介都會集中火力幫你推廣，一般都可以賣出更高的價格。

3.獨家協議的話可以簽，但是要注意以下幾點：

a.獨家委託的時間：7-15天，不要太長，太長的時間就會有惰性，相對短的時間才能有緊迫感，可以集中火力快速幫你推。

b.一周統一周末下午某一時間段內看房，不留鑰匙（營造房子多人搶購的緊張氛圍）；

c.要讓他們多門店轉發票圈狂轟亂炸；

d.如果簽的獨家協議中有差價分成條款的話，千萬要把這條劃掉。如果一旦簽了分成比例，那麼這套房子就就會淪為業務員自己的籌碼不放出來了（有幾萬的差價可以吃那你還願意讓全公司的人幫你推？）獨家推廣的效果就當然全無了。

如果獨家委託期間賣不出去，那就可以多放幾家中介幫你推，放盤就放300-310之間，別放315那麼高了，畢竟獨家315都賣不出去的話，通街盤這個價就更別指望了。

第五：那些一本萬利的包裝手法（純乾貨）

1.賣高5-10w的方法，投入成本：1w

先找個粉刷工，把牆面的油漆全部都刷一遍，把各種牆面的霉斑、小朋友塗鴉全部蓋掉；再找個保潔阿姨來把全屋都收拾一遍，這種方式90方的房子花費不超5k，但是乾乾淨淨的房子在買家看來尤其是女性買家看了會更為心動；再去宜家買些掛畫和擺設類的小玩意，掛畫或者擺設總共可能也就幾千塊，但是可以幫你賣出幾萬塊的差價出來，畢竟對於客戶來說，幾百萬的房子，多出5w還是多出10w的這個心裡其實是沒有那麼大落差的，如果是自住的話，就一定要保證乾淨和整潔，窗帘拉開，讓陽光透進來，盡量約一個你們家陽光最好的時間來統一看房，這樣可以給到客戶一個採光比較好的印象。（畢竟現在是看臉時代，自己對比一下圖就知道）

2.賣高30-60w的方法，投入成本：10w

花10w左右找個裝修公司對整屋進行一次全面翻修，把傢具換成宜家風的小清新風格（因為這種房子特別適合用來迎合首次置業的女性朋友口味，開水菌這裡不是指炒家盤，但是類似炒家盤的操作手法）首次置業的房子面積小，宜家風的裝修風格看起來倍感溫馨，屬於年輕女性青睞的類型，好看的臉往往容易讓女性朋友忽略對價格的敏感程度（就是那種看到喜歡的包包多少錢都要買的衝動）然後再找個攝影的朋友幫你拍幾張美美的室內廣角，跟中介簽份獨家，讓全廣州2k人幫你發票圈，全部只能約周末下午兩點半這個時間段看房，200w的房子想賣到250w完全不是問題（看房時候買家看著滿房烏央烏央的看房客就緊張地立馬現場抓你簽字給定了）面對那麼多瘋狂的買家，現場再返返價，誰給得多給誰啊，所以花個10w賣高個幾十萬完全不是問題~（本個公號即將開通此服務功能）

裝修之前：

裝修之後：

http://home.house365.com/html/2014/02/21/023500511_all.html給大家一個連接，感受一下室內設計的魅力~

第六：私藏溢價秘籍；

這是開水菌從一個一手銷售朋友那兒學回來的通過五感氛圍營造「形、聲、聞、味、觸」多感受層次打動買家：

形：這個層面已經說過了，翻修好一點，風格溫馨點，家裡整潔透亮點；

聞：去過太古匯的小夥伴應該都會有一種很特殊的感受，空氣中瀰漫著淡淡的香味（高端購物中心帶香薰系統），這點是非常值得借鑒的，在家裡適當地點個味道清淡點的香薰，淡淡的清香要比廚房的油煙味和廁所的氨氣味道的體驗舒服多了；

聲：聽覺的話開水菌建議大家上網找點五星級酒店的背景輕音樂，有買家來看房的時候播；

觸：二手房不像一手房你可以去摸一摸別人家傢具和沙發的材質，但是盡量沙發用布藝的；房間里，茶几下，進門口能鋪地毯的地方都鋪一張地毯；窗帘換成輕柔軟綿的淺色系，這些都能營造出一種柔軟溫馨的感覺。

當然這些都可以參看五星級酒店的手法來做，目的讓人感覺溫馨舒適，更容易打動感性的女性買家哦~為什麼一手樓盤一定要做樣板房，理由很簡單，要讓客戶看到房子的時候有家的衝動，開發商希望客戶能夠因為買家因為衝動而購買，要知道二手房因為自家住的話如果不常收拾的話，家裡其實都是亂糟糟的，而且房子裝修全無風格可言，如果買家在看了兩套亂糟糟的房子之後，突然看到一套裝修很溫馨像家一樣的房子的時候，那麼他們對於價格的防備心就會下降哦，這個時候價值的定位就上天了。。（沒有對比就沒有傷害啊哈哈哈哈哈哈哈）

第七：關於稅費

另外賣房子的話，你還要找一個中介幫你算一下，現在的價格大概稅費是對少，買家稅費賣家稅費各自是多少。你過沒過兩年，沒過兩年的稅費誰來給會比較划算。市場上基本都是到手價，如果你調高價格來算成交價各付個稅的話，對於買家也是有一定好處的，你調高了10w售價，稅費從你這10w裡面出，買家因為稅費少給了心裡也開心些，畢竟稅費是要從現金預算裡面出的，而到手價各付個稅的話這個是可以貸款的，同樣10w通過貸款其實買家只給了3w現金，這樣會更容易被客戶所接受哦。

第八：對於一買一賣置換的2個建議：

選首付條件好的；
走商貸的；

因為你的購買力取決於你賣的這套房子買家給你多少首付，首付越高，那麼你買的這套房子可以撬動的槓桿就越高，所有說盡量選擇首付多的那個買家，這樣你之後置換的那套房子就可以買的大一點。

另外如果是一買一換的話，賣房子的時間和自己看房的時間最好是同步進行，畢竟在現在一直漲的年代裡，如果賣房和買房隔著比較長的時間的話，損耗會比較大。

一般來說，賣房子要比買房子快，買房子一般要看很多套，賣房子的話價格合適的客戶就可以簽了。所以這樣就可以保證當你看房子的時候手裡已經有一定的現金可以給定金或者首付了，中間不要間隔太多時間這樣對你來說是最好也是最有保障的。（其實關於一買一換的策略有更詳細的講究，鑒於文章篇幅太長就不在這裡展開說了）

所以整個賣房過程總結下來很簡單：

你有套房子——給你家房子照片加個美圖——找中介放盤掛個天價——中介替你找個很傻很任性的白富美——天價成交

最後開水菌在這裡給準備賣房的各位土豪朋友們囑咐一句：

苟富貴，勿相忘

想查看往期故事內容，歡迎關注微信公眾號「幹了這碗開水」

正常人唄。

5m一套房子，首付1.5m，還3.5m房貸，還款5.5m，每月還款23k元；首付父母出。

大城市裡兩個人誰一個月掙不到23k啊。京滬深稍微好一點的公司，金融類的，月薪能有30k了吧，考慮到未來薪資上漲，兩個人供房以後五年內月收入70k能有吧，23k房貸很多嗎？

上海人，前兩年賣房兩套，在加拿大買了套自住別墅，兩層，另外帶地下室，面積200多平（實用面積，這邊沒有建築面積一說），室內車庫，前院面積100平，後院面積400平，帶SPA小屋。在美國買了套別墅，租出去每月租金1800美元，租售比1:150左右。很多朋友嘲笑我賣房賣早了，如果現在賣能賣更多。我的回答就是聳聳肩，空氣PM2.5指數個位數，孩子中英法三文都不錯，我們冬天滑雪夏天划船，每周練習騎術，經常到附近城市旅遊。每個人都有選擇自己生活方式的權利，我們只是提前享受幾年退休生活而已。

我一個阿姨，賣房，然後買另一套，說換風水。

很多應該是有錢的人，都是為了以小換大，或者是資金緊缺的人。有很多種，不好說

賣了現在的，加錢再買套更好的

換房的啊，不把自己之前的房賣掉，拿什麼錢買更大或者地段更好或者有學區的房子

大部分房東賣房子為為了買房子，都是置換！！！其實大部分房東置換的，也不希望房價上漲！因為置換差價成本變高了，只有手中好幾套的才希望上漲

就不看好樓市的人啊

太陽底下並無新事

年中賣了一套，昨天去鏈家又掛了一套。因為感覺明年房可能會降，做一下資產配比。雞蛋不想放在一個籃子里。

本人男，無業，死宅。

要出國的

換窩投資，賣了北上廣，去買美加澳新的房

賣一套，就可以買2套以上了…

看了下。當初沒有炒房，不然還上什麼班

改善生活，買輛豪車？度假幾個月？剩下的蘇州園區刷卡兩套房？

置換需求唄