如果奧巴馬想要拆除美國封閉小區的圍牆，他得走哪些程序？

01-22

無論成功的可能性有多大，請從政治生態、法制建設方面作答。如果是奧朗德、默克爾、卡梅倫呢？也歡迎對各國政治生態了解的法律人士作答。
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修改下。好多人說奧黑沒有這麼做的理由，沒有利益。那我給他個利益。中國的王大鎚拆遷隊答應給他10個點的回扣。只要他推動拆圍牆這個事。

大家想多了，政變？下台？你們這是看熱鬧不嫌事大，嚇死觀海同志他也不敢啊。不過這事真就幹不成嗎？我看未必，聽我給你講講。

首先，很多人其實都在質疑，美國特么有封閉小區嗎？我負責的告訴你，有，還很多。你問我怎麼知道，我住過啊。

這個不是我們家啊，我網上找得圖，我怕你們人肉我。

其次，我要給你們介紹一個神秘的美國基層組織 Homeowner Association 簡稱HOA。哎！我已經看見不少在美國居住的同學咬碎的後槽牙了。你們的氣我一會兒幫你們出。

HOA管理的小區不一定都是封閉的，但是封閉小區一定都有HOA管理

所以觀海同志如果想搞一票大的，就得從HOA身上下手。這是個什麼組織呢？這是一個由房地產開發商建立的，初期致力於房屋的市場營銷，推廣，銷售，後期讓度與業主自己管理自己的組織。

嘛玩意兒？房地產開發商建立的？原罪！一定是黑心賊，就搞你！

HOA都管什麼呢？收費！以及組織業主大會，選舉HOA董事會，通過小區章程等等。那麼這個組織有什麼弱點呢？太多了，而且很多都可以上綱上線到憲法高度。

1，不民主，HOA是NGO，所以不受憲法管束政府法律的制約，雖然HOA很大程度上在區內行使了政府的各種職能。

2，侵犯人權。HOA是強制入會的，只要你買了區內的房子，你就自動被視為入會，且沒有退會的權力。更令人髮指的是，HOA還會幹涉業主出租，甚至出售自己物業。

3，濫用司法權，亂收費，亂罰款。雖然HOA每年會定期集會，以及把新的預算交於全體業主審核通過，但是HOA會費的使用基本還是操縱在HOA董事會的手裡，而且這個董事會有權判定某個業主的行為不合規，並給以罰款。

4，雙重繳稅。我們都知道美國業主得繳納物業稅，但是同時繳納物業稅和HOA費就是一種事實上的雙重繳稅，因為這一種稅一種費其實是購買了同一種公共產品，比如道路維護，掏大糞，鋪水管，修屋頂，掃大街，換燈泡等等。

好了，弱點介紹完畢，觀海同志計上心來。

最後介紹一下具體步驟。

2016年2-6月間，加州，佛州和紐約州「不約」而同的出現了幾起業主訴HOA的案件。下面是一些案件閃回。

1，加州業主約翰大叔，家裡三個娃都上大學了，最近把家裡好學區的半山大宅賣了，在山下買了個公寓，剩下的錢置辦了一輛新款的fararri California，準備開始養老。住了一輩子house的約翰叔，買房子的時候聽說還得加入一個叫HOA的組織，心裡略有忐忑，這種強制入會的組織一般都沒好事。果然！入住半個月，自己的新跑車就被划了，幸虧不嚴重還有保險cover，約叔亡羊補牢，在自己的車位旁邊裝了個監控。沒想到，被人告到HOA。HOA認為約翰的監控探頭涉嫌侵犯鄰居的隱私，勒令約翰限期拆除。約大叔不服，參加了HOA的聽證會，申辯無效，HOA請人拆除了約翰的攝像頭。叔請示過以後決定爆發小宇宙，打官司！反正賣房的錢還有不少，跟丫死磕！官司從市法院打到州法院，逐步升級，最後竟然上升到憲法高度，約翰認為HOA侵犯了他的財產權和追求幸福的權力（法拉利被花了），正式把官司打到了聯邦第九巡迴上訴法院。

2，佛州的羅德里格斯是古巴三代移民，前幾年買了房，但是很不幸，趕上次貸危機，房子毛得厲害，欠得貸款比房子的市值還高。小羅心裡憋的慌啊，不過萬幸的是，房價雖然低，房租還不錯，小羅就想先搬去和小蜜一起住，把自己的房子租出去，養貸款。沒想到HOA竟然不許！理由是HOA需要保持本小區自住房的比例，這樣才能保持房價，這是為了大家好。小羅一聽怎麼著？爺爺的房子爺爺還不能出租了？你們這是佛羅里達還是特么古巴？老子的爺爺當年游過來，就是為了不受這種欺負的。經過請示，小羅也一紙訴狀把HOA告上了法院，還是那個路子，違憲！侵犯了我的財產權和追求幸福的權力（不能搬去和小蜜住了），正式把官司打到了聯邦第十一巡迴上訴法院。

3，紐約州的王姐來美國已經兩年了，一直住在法拉盛一個全封閉的小區里，條件好又安全。只有一件事困擾著她，為什麼特么不讓晾衣服？！？我就不喜歡用烘乾機，我就喜歡自然風，浪！浪！浪漫！三月的一天，口吃的王姐接到了一個神秘電話，組織終於來任務了，還是個大活兒，需要她全力配合美國支部的觀海同志。王姐苦思一夜，第二天一早，就在自己公寓的陽台上晾出了五條火紅的。。。維秘內褲（原諒我！我編得也很不容易！）

小區一下就扎了窩了，HOA的董事會主席老喬治親臨王姐家，想了解一下情況。王姐客氣的接待了他，說明了自己不得不把內褲晾出去的苦衷。王姐在國內是醫生，就職於著名的大鐵棍子婦科專科醫院。王姐從醫學角度深度分析了為什麼烘乾機不能用來烘內衣，自然風如何可以排毒殺菌。總之和老喬治談笑風生，末了，和藹可親如肯德基爺爺一般的老喬治樂呵呵的起身告辭，對王姐說，那咱們法庭見？王姐一愣，隨即明白過來，握住了老喬治伸過來的一隻大手，重重的點了點頭。紐約州的wang vs HOA也很快升級，又來到了違憲的高度，王姐宣稱HOA侵犯了我財產的使用權和追求幸福的權力（婦科病猛如虎啊），正式把官司打到了聯邦第二巡迴上訴法院。

事情結束的很快，三個上訴法院都判業主敗訴，而業主又把案子進一步上訴到最高法院。最高院鑒於三個案件的相似性，決定併案處理，史稱約翰·羅德里格斯·王 vs HOA。

最後8個大法官形成4比4的平局，而最終結果竟然要取決於奧巴馬總統剛剛任命的印度裔大法官Sri Srinivasan。Sri經過深思熟慮，決定站在人民一邊，判HOA的組織形式違反了美利堅合眾國憲法，應該在全國範圍予以解散。

判決一出，舉國嘩然，大批業主走上街頭，支持最高法院的判決。Sri大法官的判詞也被大家爭相傳頌：「在美國這個民主搖籃中，竟然還有如此不民主的組織存在，今天，我很高興，牆倒下了，歷史會給我們公正的評價。」

觀海坐在橢圓形辦公室里，腳翹在大班台上，嘴角浮現出一絲微笑，嘻嘻（xi），我做到了。

後記

最高法院的判決簽發後一個月內，幾乎所有的HOA都因為收不到HOA費而自我解散了。各個封閉小區的門禁系統因為無人維護，也被狂喜的業主們自己拆除了。

不出一年，原封閉小區的院牆也被各個施工隊陸續拆除，變成了拔地而起的新房子，美國人民沉浸在重獲自由的狂喜之中，而中國人民，買走了那些新房子。

奧巴馬是拆不了美國封閉小區的圍牆的，因為小區圍牆不歸聯邦政府管。美國政治是特有的聯邦-州二元體制，在當前的體制下，聯邦政府和州政府都是實權政府，二者的區分一般是聯邦政府管聯邦政府的事，如國防，外交，經濟，聯邦稅收，反歧視等等，州政府管州政府的事，如各州的住房，教育，交通，衛生，法律等等。一般像老百姓日常，包括留學生日常生活遇到的問題，都跟聯邦政府一丁點關係都沒有（除非你黑在美國之類的），全部都是州政府的管轄範圍。在州政府的管轄範圍內，州政府的權力是最大的，聯邦政府不能干涉州政府的權力。

當然在近100年當中，聯邦政府通過各種各樣的手段極大地增加了自己的權力，比如聯邦政府可以通過商業條款來進行反種族歧視的立法。儘管聯邦政府的權力在不斷擴大，但是聯邦政府干涉各州的產權法，如下令拆除各州的小區圍牆，這種事情仍然基本不可能發生，而且有可能屬於違憲。

所以我認為題主實際問的問題應該是，美國州政府想拆除小區的圍牆，需要走哪些程序。

這個問題的關鍵在於，是政府行為還是私人行為。如果政府行為，美國其實也是可以強拆的，而且一旦達成了政治妥協，美國各州政府很容易搞強拆。但是如果是私人行為比如開發商，那麼你敢動一下人家房子都不行，除非你先去lobby本地的政治團體或者搞一些其他合法但是不太光彩的手段什麼的，當然這兩種都需要花錢。

在美國一般政府干涉私人地產有三種方式，

1. Nuisance （這個一般用不到，就不說了）

2. Zoning （土地規劃法案）

3. Eminent Domain （徵收，aka強拆）

州政府首先需要在州的範圍內立法，規定為了保障交通和城市發展，小區不得有圍牆。對於尚未建設的小區，這種立法屬於zoning，即土地規劃。土地規劃根據Euclid v. Ambler，被普遍認為是各州政府的無限權力之一，一般法院不會管。也就是說，假如政治勢力達成了一致，土地規劃是毫無異議的政府權力。政府規定小區有圍牆就有圍牆，規定小區沒有圍牆就沒有圍牆。

僅有在極少數的情況下，州法院會幹涉州政府的土地規劃法案，包括

a. 當州政府的土地規劃法案侵犯了住戶的聯邦憲法或州憲法權利的時候，如，禁止住戶在土地上樹立政治標語（侵犯了聯邦憲法第一修正案言論自由）(City of Ladue v. Gilleo)。又如，土地規劃規定一棟房子只能住一戶family，並且藉此規定表兄弟住在同一棟房子里違法（侵犯了聯邦憲法第十四修正案的基本自由）。

b. 當州政府土地規劃方案違反了除憲法外的聯邦法律的時候，如聯邦Fair Housing Act。

c. 在某些極少數的州（新澤西），當土地規劃法案在實質上達成了排斥低收入群體的目的的時候（NAACP v. Mount Laurel），新澤西法院認為侵犯了新澤西州憲法。（除了在新澤西基本不可能發生，新澤西州法院是自古以來有著神經質+反骨傳統的。）

d. 在某些極少數的情況下，當土地規劃法案的語言過於模糊（unconstitutionally vague），完全沒有道理，以至於實質上出現「人治」的時候。（Anderson v. City of Issaquah）。（基本不可能發生）

當出現這些問題的時候，小區業主可以把州法院告上法庭，認為州的土地規劃法律不合法。目前來看，拆除小區圍牆不能滿足上述的任何一條。但是美國的律師都很厲害，很有可能拽出一個什麼道理來說侵犯了什麼權利，但目前我很難想出來。或許可以找一些產權上的法律或者州憲法，認為州政府侵犯了私人財產，私人財產的管理是fundamental right，或者認為此立法干涉了privacy right，但粗略感覺基本都行不通。

對於已經存在的小區圍牆，有兩種干涉方法

a. 通過土地規劃法案干涉。b. 通過eminent domain （強拆）

現在不確定土地規劃法案是否可以干涉，因為每個州的產權法律都不一樣。已經存在的小區圍牆屬於PENCU（Pre-existing non-conforming use），政府是可以通過一些手段處理PENCU的，比如不允許進行修繕，規定可以存留10年，10年之內必須拆除等等。每個州允許的處理方式都不一樣。

通過強拆是更簡單的方法。美國強拆法（eminent domain）一般來說是政府的絕對權力。（這個和中國一樣的，只要政府想拆你就可以拆你，但前提是必須是政府行為，私人開發商想要lobby政府使用強拆法是很難的。難到什麼程度，比如說美國一些城市在建地鐵的時候，政府是沒有授予地鐵公司使用強拆法的，比如亞特蘭大的Marta。在當時negotiate的過程當中，Marta的法律代表是非常小心的，因為一旦很多私人用戶知道他們不能強拆，marta是不能動他們房子的，他們的bargaining power是很弱的。這個在中國是不可想像的，建地鐵這種事情絕對是100%政府可以強拆的。）

這裡出現的問題是，政府是只需要賠償強拆部分的地價，還是也需要賠償因為強拆導致的非強拆部分的地價的下降。聯邦憲法規定的是前者。也就是說，只要政府沒動你的房子，只拆你的圍牆，那麼賠付的錢就值算你圍牆那部分地的價值，基本陪不了多少錢。某些州的憲法規定假如拆了圍牆，房子本來值1個億現在只值8千萬了，政府也要補足房價下降的這個差價，但是這個差價我感覺基本不會很大，因為假如全州的小區都拆圍牆，那麼大家都沒圍牆了，不會單獨掉房價。

這兩種方法殊途同歸，所以強拆也是可以的，而且陪不了多少錢。

總之就是一句話，假如是政府行為的話，和中國差不多。區別在於美國是立法強權國家，必須經過立法機關的扯皮，不能行政機關說了算，每個立法委員（州參議員，眾議院）都是老百姓投票選出來的。但是一旦立法通過了，政府強拆的權力是一樣的。另一個區別就是美國強拆必須要市場價賠償，有些地方市場價甚至是陪審團定的，多了一層司法保護。也就是說政府要想濫用權力必須多打通一層司法，但也不是完全不可能，只能說多了一層保護。

如果是美國，首先，這個封閉小區圍牆的拆除與否實際上並不是聯邦政府管轄範圍的事務，這細分到了州甚至是縣市政府的事務了。

所以一般政治程序會是：

1、某區拆除區域內封閉小區的圍牆，業主們會組建一個委員會，提出這一個議案，然後由業主投票。

2、如果是某市要拆除市內所有封閉小區的圍牆，首先向市議會提出議案，然後市議會召集聽證會，聽取意見，再進行投票。

3、如果是聯邦要拆除全國範圍內的封閉小區的圍牆，也是要和上面的1、2的程序一樣，向國會提交議案，審議通過。不過聯邦範圍內的話就很有難度。

4、由於聯邦政府此舉有可能侵犯業主私權，因此這個議案不會獲得通過，即使奧巴馬強行通過，最高法院也有可能宣布違憲，法案無效。

5、如果連最高法院都認可了，那我也沒話說。

他得經過川普，因為川普說we shall build a wall啊哈哈哈哈～

在最後的任期內，觀海要先搞定國會通過立法，搞定最高院通過違憲審查，遊說搞定50+州通過州法案，最後他還要說服每個美國公民不要把柵欄拆了砌牆

我覺得，觀海應該沒有那麼閑

需要先實現社會主義，然後……

高票的回答都是啥啊，好像覺得在國外這種事情沒法做似的。

其實這種事能不能做成和法律什麼的關係不大，重點在這麼做能有什麼好處。

明顯的，如果拆掉封閉小區圍牆並不能帶來什麼明顯的利益，任何人也沒有推動它的意願。

至於法律的障礙，美國在911後成立國土安全部，監視全體國民，不經審判長期囚禁塔力班，

日本首相強行推動集體自衛，打破憲法第9條，從法律層面上講不知道比拆圍牆嚴重和困難

多少倍，還不是風清雲淡的做成了，辭職了么，造反了么？

更新：看了豆子爸的對答，點了贊，是美國政治體系下的一種正確玩法。不過呢，見效太慢。

如果這件事，奧觀海覺得帶來的利益足夠大，還有其他效率更高的做法，美國總統的權利是

非常大的。

更想說的是，無論中外，法律對於普通個人來說是鐵則，但是法律政治從來不分家，站在國家

政治的角度，法律的障礙，想要饒開他，陽謀陰謀辦法多的是，並不存在一個能夠主宰一切的

法律力量。

走程序是拆不掉的，這是私有財產。需要栽贓陷害，煽動民意，才可以。

幾乎沒有需要，我們的大型封閉小區在市區裡面，外國的封閉小區是高檔別墅區，沒有必要。

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如果真的需要拆而民眾不願意的話，可以立個新法繞過去，比如

租借法案（Lend-Lease Program）是美國國會在第二次世界大戰初期通過的一項法案，目的是在美國不捲入戰爭的同時，為同盟國提供戰爭物資。

美國為什麼會有這個蛋疼的法律就是因為之前一戰的時候盟國欠的錢不換，不給錢國家不可以賒賬，所以立法把「賣」改成了「借」呵呵。

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現在依然可以另外立個法律繞過去

和大部分的答案不一樣，在現行體制下這並非不可能的事情。

他需要做的事情是這樣的：

說服國會通過法案
執行這個事情
面對違憲訴訟，並想辦法贏得訴訟
付錢

在這裡暫時不考慮民變的問題。

先來看說服國會。這件事情其實是所有事情裡面最難的。因為就拆除圍牆這件事情來說，讓國會達成共識太難了。沒有明顯的好處，壞處卻極其巨大。所以最大困難來源於國會不通過。但假設國會認可這個事情。那事情就要簡單多了。

有了國會授權，那總統就能執行拆除令了。通常來講，政府會需要優先執行購買的選項。選擇從小區所有者那裡購買圍牆的所有權或者easement（我也不知道怎麼翻譯）。那購買的價格通常要高於市場價才行。當然，釘子戶怎麼辦呢？強拆！美國也是可以強拆的。這個權力叫做：Eminent domain。當然，這個權力用起來相當困難，因為必然每個被征地的人都會起來訴政府。

於是這個事情就進入訴訟階段。成批成批的人就會跑到各地法院去起訴美國政府。這樣大的案子通常最高法院會受理，但可能已經是好幾年之後的事情了。那最高法院受理之後，奧巴馬可能會面臨兩個問題。第一個問題是國會違憲的問題。就是國會決定拆除圍牆這個事情有沒有超出國會的許可權。按照美國憲法，國會並非想做什麼就能做什麼的，而是國會行為必須基於憲法授權。國會能做的事情叫做 numerated power。當然奧巴馬的幕僚們可以想出非常有創造力的講法來說服法官。就在我看來，國會最可能基於商務條款(commerce power)來證明其獲得憲法授權。比如說，認為小區圍牆嚴重阻礙了當地商業的流通等等。這個理由其實勉強說的過去。那如果是勉強說的過去，再加上Scalia最近又掛了，法院其實是很有可能認可國會的看法的。

那第二個問題就是due process。拆除圍牆是剝奪公民物權的行為，那麼按照憲法，任何對公民物權的剝奪都必須經由恰當的程序。那什麼是恰當的程序呢？這個大概夠開一個學期的課來講清楚了。但就目前的判例來說，法院是可能認可政府行使Eminent
domain權力的。只要法院認為拆除圍牆具有極其重大的意義，並且政府給出了足夠的補償。

最後，如果法院認同了，那就給錢吧。大功告成。

總結一下，這個事情的難點在於，如何說服國會。這是個政治問題。在法律上來說並不會有太大的困難（相比較說服國會而言）。美國的體制就是這樣，如果大家真的覺得這個事情該做，那麼只要對少數派的補償做到位了，那基本是能做成的。拆圍牆這個事情的主要問題是，大家都不覺得這個事情該做，所以奧巴馬其實不太可能做到的啦。

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