貸款買房用做投資理財真的合適嗎？

身在天津，以一套150萬的80平米住宅為例，首付3成大概四十萬左右，公積金組合貸款方式還20年，基本每月的工資都用來還貸了。已有一套住房，所以購置第二套純屬為了升值，請問真的合適嗎？

看你的預期和結餘資金的理財手段，如果你預期房價將繼續增長，通脹嚴重，而結餘資金沒有更好的打理手段，那就買房理財。

新買期房，2年後交房，5年出售，儘可能進行一個無個人多空情感公正合理的計算；房屋情況如下：

房屋面積：戶型面積90平米；

單 價：20 000

總 價：1 800 000；

首 付：20%、36萬；

貸 款：144萬、等額本息、30年按揭、4.9基準利率；月供7862

下面進行一個持有成本的計算，理財按照年化6%的收益進行計算，複利按照一年一次。

1、五年已經歸還本金 115440

2、五年月供利息成本7862*60-115440=356 280；

3、契稅1%計算，實際投入成本，1 800 000*1%=18 000；

4、房屋維修基金，實際投入成本80元每平米 90*80=7200；

5、物業費用（2.5），取暖費30，按照3年計算，90*2.5*36+90*30*3=16200；

6、裝修成本，暫時按照50 000計算。

7、首付款36萬5年的理財預期收益，360 000*1.06的5次方-360 000 =121 761；

8、月供投資收益，月定投五年，收益是6%、預期收益92 015；

9、契稅，物業取暖費用、裝修費用，收益6%、3年預期收益91 400*1.06的3次方 -91 400=17 458；

10、房租暫時3年出租，月租金2300，房租收益 82 800；

綜合計算五年的持有成本。

利息成本356 280+契稅成本18 000+房屋維修基金7200+物業取暖16200+裝修成本50000+首付預期收益121 761+月供預期收益92 015+契稅物業取暖裝修預期理財收益17 458-房租82 800-已歸還本金115 440=480 674。

五年後本房屋實際持有成本為1 800 000+480 674=2 280 674；房屋單價為25 340；

假設 房價年增長率為6% 五年後房屋總價為1 800 000*1.06的5次方 =2 408 806。

五年後房屋單價，20 000*1.06的5次方 =26 764；

假設 房價年增長率為10% 五年後房屋總價為1 800 000*1.1的5次方 =2 898 918。

五年後房屋單價，20 000*1.1的5次方 =32 210；

結論：如果房價增長率超過6%時，買房子理財還是很靠譜的。

ps：https://www.zhihu.com/question/27310210/answer/36091343

看下房價增長率，一線城市的房價增長率在10%以上，所以投房產還是很靠譜的。

理論研究好了，現在就差錢了

整體來看， 自 2006年第一季度至2014年第三季度，八城市中心城區新建商品住房同質價格綜合指數呈現上漲態勢， 總體漲幅為223%， 年化複合增長率為14.79%（複利計算， 以下簡稱「年化增長率」）。 北京、 上海、天津、深圳、成都、大連、武漢和西安八個城市中心城區新建商品住房同質價格年化增長率分別為： 19.70%、 18.18%、 14.98%、 17.28%、11.13%、10.52%、14.15%和9.40%；季度波動率（季度環比增長率的標準差） 分別為： 0.07、 0.07、0.06、0.09、 0.05、 0.04、 0.07和0.04。

從時間趨勢上看， 2008年前後， 各城市第一輪房價上漲趨勢放緩， 部分城市中心城區新建商品住房價格甚至有所下降； 2009年隨著經濟刺激計劃的推行， 各城市中心城區新建商品住房價格快速穩定上漲；直至2011年前後，各城市限購等調控政策的出台在短期內對新建商品住房同質價格產生了較為顯著的抑制作用；自 2013年下半年，大部分城市中心城區新建商品住房價格增速放緩並出現分化。

增長率原文鏈接：https://www.zhihu.com/question/27310210/answer/36091343

轉我之前一篇文章，我們核算下成本，再對比下預期收益，這樣做選擇可能會更清晰一些。

——這篇文章主要計算【貸款投資買房的成本和需要預期的收益】
這篇文主要科普下貸款投資買房的成本，也讓小夥伴了解如果貸款投資買房，房子需要漲多少才是真正有收益的。本文不是專業投資文章，有寫的不好的或不正確的地方，還請各位指出。

以下先以買廣州一手房為例
假設我們購買一套100平方，每平方1萬的新房，總價100萬，首付30萬。

【可以賣出的需要多少年？】：
1.房子交房時間按1年到2年
2.房產證下來在交房後半年到2年（有房產證才可以賣）
3.房產證到手後兩年再賣出，這樣可以不用交營業稅/增值稅，要不需要交銷售總價5.55%的稅
所以初略按持有一手房5年來算。

【購房5年的成本】：
1.首付30萬，5年所產生的收益，按年利率6%來計算。（也就是假設不買房，30w在5年是可以產生相應的利息）；
2.貸款70萬，5年所支付的利息，按標準商業房貸利率4.9%計算；
3.房屋的維修基金：105元*平方數；
4.買房契稅：90平方以上，總價*1.5%；
5.賣房契稅：90平方以上，總價*1.5%，一般都是買家承擔的，這裡不計入。
6.賣房個稅：如果滿5年，或者這套房子是賣房名下唯一的一套房子，則不需要繳納。如果不是要交總價1%的個人所得稅，一般都是買家承擔的，這裡不計入。
7.賣房中介費：賣方總價*1%，一般買賣雙方各承擔1%，因為不確定賣房價格，所以總價先按購房價格來算。
8.4年物業管理費：按2元每平方，房子到手4年來算。
9.其他費用，如印花稅、按揭手續費，房屋評估、交房驗收、水電費、提前還款違約金等費用按房屋總價1%計算（實際不止1個點）。
10.如果房子出租的話可以產生收益，但是需要房主投入裝修，按廣州比較低的租售比的情況來看，如果按2%的租售比算（一年能收到的租金/房價總價），100萬的房子大概4年能收8萬回來，大體跟投入的裝修和家電費用持平（這裡還不算裝修過程不能出租的時間），所以這裡不考慮出租和裝修的因素。

分別計算如下：
1.首付5年複利利息（就是第一年的收益的利息投入到第二年的投資）：300000*（1.06^5）-300000=101467.67
2.因為還款利息差不多是等差數列，所以取第1個月和第60個月還款利息之和*30
（以下是房貸計算器按70萬貸款，4.9%商業貸款利息計算的）
30年貸款等額本息前5年還的利息：（2858+2625）*30=164490 第1個月月供3715
20年貸款等額本息前5年還的利息：（2858+2390）*30=157440 第1個月月供4581
30年貸款等額本金前5年還的利息：（2858+2390）*30=157440 第1個月月供4803 第60個月月供4334（跟上面20年等額本息沒太大差距）
20年貸款等額本金前5年還的利息：（2858+2156）*30=150420 第1個月月供5775
選擇中間檔的157440
3.房屋的維修基金：105*100=10500
4.買房契稅：1000000*1.5%=15000
7.賣房中介費：1000000*1%=10000
8.四年物業管理費：2元*100平方*12個月*4年=9600
9.其他費用：1000000*1%=10000

總計：101467.67+157440+10500+15000+10000+9600+10000=314007
也就是說5年後，你的房子要漲到132萬以上，相當於每平方漲3200元，漲幅32%，那你扣除其他的成本，可以保證你首付在這5年內有一個6%的年利率增長。因為以上都是非常保守的計算，中間可能還有其他預估不到的費用產生，建議把標準拉到每平方漲4000元以上。

以下再按不同大小和面積計算，按上述方法計算，總結如下，大體都是可見成本在30%左右，建議預留到40%

等額本金30年投資一套房子5年

如果持有年限再增加2年，結果如下。相當於每年增加5.5%的成本。

等額本金30年投資一套房子7年

如上面數據總結，按照不同的貸款買房方式，大概一年的成本是這套房子購入總價的6%左右，而且這裡沒有計算還房貸裡面包含的房子的款項所產生的複利，6%只是非常保守的成本。另外我們還可以總結下面的一些結論。

如果投資買房，怎麼樣更划算呢。
1.【全款和貸款買房哪個划算】首先因為這裡首付的成本是按年利率6%複利來計算，貸款按4.9%的利率每年計算，所以全款的成本按這個計算方法來算是更高的，也就是如果你有投資渠道能達到年收益率4.9%以上（也就是房貸利率以上），並且還能堅持複利投資的話，那應該選擇貸款買房。
2.【如果提前賣房，支付5.55%的稅費划算嗎】5年後賣出的價格不止當初的買入價格，如果按銷售價格是當初買房價格130%來計算，這個稅點相當於5.5%*130%=7.2%，按照上面計算的2年的成本約12%來計算，如果預計未來兩年沒什麼漲幅，那早點賣是更划算的，即使要支付5.55%的手續費。
3.【投資二手房和新房哪個划算呢】這裡不考慮二手房和新房的增值空間和增值速度。按成本計算，如果二手房裝修、家居都齊全，可以直接出租的話，那投資二手房的持有成本更低；另外二手房的交房時間和房產證到手的時間相對一手房更短，如果按簽約就能交房產證，再過2年銷售，那麼二手房需要持有的時間比一手房要短至少2年，相對的成本也便宜不少。如果看好短期漲幅，並想短線操作，投資二手房應該比一手房更好。
4.【如果投資的房產先用來自住呢？】那相當於這個房子可以讓你節約租金，那你可以在成本裡面，減去租相同的房子的租金，來計算成本。以廣州租售比2%左右來計算，相當於一年成本在4%左右。

這篇文章不是專業的研究文章，很多計算都在理想情況下進行，可能有很多不嚴謹和考慮不周全的地方，信息僅供大家參考，如果有錯誤的請提出，我會及時修正，希望這篇文章對您有幫助。

有幫助請讚賞支持哈^_^