2016年北京房價將呈什麼趨勢？

01-22

去年開始換房，在東二環外，關注了某二手房不到一年：

2015年4月，一兩居戶型，售價650。

2015年6月，同樣兩居戶型，售價700。

2015年8月，同樣兩居戶型，售價720。

2015年10月，同樣兩居戶型，售價750。

2015年12月，同樣兩居戶型，售價790。

2016年1月，同樣兩居戶型，售價820。

10個月左右，漲幅30%。

上層一邊高價售賣土地推高房價，一邊通過降息降準的措施給市場提供慫恿和暗示。其結果絕非僅僅在一手房上顯示正腐的貪婪性，同時也激發了二手房業主的貪慾。在一個連房山都要邁入6萬的時代，絕大部分二手業主自會對自己的不動產不斷做出新的估值。

因此，北京2016的房價一定是呈現上漲趨勢的，而且越接近市區，越集合教育、醫療和生活等要素的資源型住房，漲幅就會越快。只有那些配套極差、完全因土地高價而造成的偽豪宅住房，因提前透支了它所能承載的價格預期，可能會出現房價停滯的現象。

需要注意的是：

1.由於大量二手房主在資金和房產上餘地較大，並無急切變現的需求，即使發生疲軟環境，他們也有能力維持價格高懸，靜靜等待下一輪春天。在這條線路上，賣主擁有定價能力。

2.北京一手房目前普遍偏遠，價格明顯過高。和二手房不同，開發商有銷售上的壓力，銷售周期會決定資金成本。因此，一手房的銷售情況和成交最終價格，取決於上層的土地政策、宣傳口徑加上媒體配合。假如上層能繼續放出「今年不提供土地供應」的危言，並繼續降息擠壓資金進入樓市換取保值的安慰劑，媒體再一如既往的站腳助威，那麼買方就會被撩撥的意亂神迷，一手房圓滿售罄的大結局就會上演。

3.2015年釋放了大量的需求，2016年的需求會顯著減少，整體經濟形勢也會讓人產生看衰的預期。因此，儘管2016年北京一手房二手房的價格都會繼續上漲，但成交量會呈現下降。不過，成交量無法影響價格。因為在一個貪婪的時代，貪婪者永遠比老實人更有耐心。

——————————————3月下旬分割線——————————————————————

儘管我上面認為今年的房價會漲，但它的漲幅依然是遠遠超過我的預計的。

上面談到的戶型，已經漲到了1000W！！

從今年1月－3月，820W -1000W，漲幅20%＋

從去年四月的650W，到今年3月的1000W！

從2015年4月－2015年3月，僅僅一年，50%＋！

貨幣的猛虎一旦出籠，便只會傷人而不會自己回籠。廟堂的高音喇叭鼓噪的聲音一日千里，人心惶惶的情緒再無逆轉。2月在長三角和深圳發生的滔天巨漲，已經令人驚恐，但到了3月洪水還沒有完全出盡的跡象，而且帶動了之前表面看上去溫和的北京以及華北。這麼大的動靜，要說沒有上面的謀略，只是遊資在自己尋求投機，打死你，我也不信。

我不覺得每個月5-10%的連續漲幅會是常態的，這個勢頭會在近1-2個月減緩，畢竟貨幣的春藥不可日日服用，廟堂的嗓子喊久了也需要喉寶潤一潤。

所以，我們預計房價，並不是在討論經濟規律。而是在猜測國家和人心：

國家造的不是房，造的是一場夢。

賣家賣的不是房，賣的是一場夢。

買家買的不是房，買的是恐懼。

如果國家美化這個夢，而又有人相信這個夢，賣家就可以不斷為夢標出更高的價格。

如果買家什麼都不擁有，唯一擁有的是恐懼，那麼你只有用購買夢來獲得緩解，沒有它途。

在今天，沒有人能真正治癒恐懼。沒買的人，因怕買不到而恐懼。剛買的人，怕買到山峰而恐懼。沒賣掉的人，怕夢有一天砸在手裡清倉處理而恐懼。

而造夢的人，你猜它恐懼不恐懼？

——————————4月6日分割線————————————————————————

3.25限購政策一出，上海狂歡節陷入寧靜，深圳嘉年華趨近散場，北京未有新規出台，照例保持一般周末遊園會的普通情緒。一線高潮總算告一段落。

4月5日發改委莫名其妙出來坐台，可疑地借著CPI為房價喊話，讓人感覺宣傳工作不好做了，需要動用一切可以動用的力量。

3月末的限購是物理上阻止交易人群，4月初的CPI論是精神上恐嚇脆弱剛需，兩者組合，將購買者推到有購買資格可以達到去庫存目的城市去，一線價格可以企穩，二三線開始出貨。

按照我國歷史忽悠學基本原理，二線群眾估計很快會瓦解觀望情緒，勇當接盤俠，為國去庫存，成為國家算盤上的一粒新漆的算珠，被撥打的噼啪亂響。

回到一線城市，之前的深圳明顯有資本槓桿的跡象，限購後有些死傷國家也不會說騷瑞，因此我認為深圳下跌可能很大。上海二變五消滅了一批有生剛需，一下子成了幾年前的北京，而且房價已比之幾年前的北京高出幾個海拔，後事大抵是橫盤或微跌，這取決於持房者的出貨意願強弱。北京則比較特殊，這裡政策的力量一直大於市場，一個限購立刻固化房價，一個通州副中心又瞬間驚起駭浪，而在無政策期間，北京的交易量和波動都是最小的。五年限購現已緩緩解禁了部分購買力量，但仍沒有反應在成交量上（和之前上深比），鑒於北京已經享受了貨幣洪水的好處，漲幅雖不及上深但也足以值回土地的票價，再向上猛漲的動力已經不足。因此，未來一個周期，北京很可能呈現滯漲的態勢。

----------------------------7月5日分割線----------------------------------------------------------------

經歷了半年的滔天暴漲，北京房價終於進入了一個平靜的時期。在房價滯漲的背後，到底有什麼深層的原因呢，下面是我對一名中介資深經理的專訪：

時間：上周末

地點：小區門口

人物：我，某中介公司的店經理（因幫我買房而熟識）。

情景：偶遇

我：最近的業績怎麼樣？

中介：還可以吧，五月不太好，六月好轉了一點，總體一般。

我：哦？什麼原因？房價太高不好賣？還是其他中介競爭？

中介：都不是，現在賣家買家對交易有猶豫顧慮。

我：怕賣便宜了？怕買貴了？

中介：嗯，這麼說吧，哥你以前房子從咱簽合同到過戶多長時間？

我：不到兩個月。

中介：對啊，現在你知道朝陽一套房子交易時間是多少？半年！

我：那麼長時間？！什麼原因？

中介：以前核查房屋中介做，2天完事兒。現在國家來做，15個工作日。以前批貸，10天下來了，現在，也拉長了。以前放貸，最多15天搞定了，現在2個月才下來。以前交稅過戶兩個號一起拿，快了一天辦完，現在不允許，交稅完了擇日再過戶。中間再有點消耗，五個月正常，半年也不稀奇。

我：哦？全北京都這樣？

中介：我知道的，朝陽最厲害，東城稍微好點。（此中介比較熟悉這兩個區）

我：那置換的不就麻煩啦？

中介：可不，賣半年買半年，換個房子小一年，誰受得了啊！

我：嗯，加息限購那些玩剩下了，現在玩新的——拉長周期，郭嘉限制過熱還真有一套。

中介：所以，現在好多業主不敢賣，出貨謹慎，怕房價變化啊，再買就買不回來了，所以動不動就要求全款，這樣風險小，全款情況下降個幾萬甚至十幾萬也願意啊。

我：動不動百萬千萬的房子，全款買家哪有那麼多？

中介：說的是呢，置換類的如果自己房子還沒賣出呢，付不起。純粹首套呢，也拿不出全款。現在交易快的都要求全款，把批貸放貸步驟拿走，周期短。剩下的，幾乎都沒法交易。

我：朝陽比東城周期更長是因為交易量？

中介：是，東城盤子小，朝陽盤子大，所以熱度高，降溫也就降朝陽更猛一點。

我：行，還是貢軍狡猾，你忙你的，回見吧。

中介：回見哥。

阻止交易，是不是為了為房市降溫，可以回答：是！是不是為了降房價？可以肯定地回答：不是！

北京近來拍賣的偏遠地區的樓麵價有多駭人聽聞已無需再述。二手房的價格自然不會離開一手房的價格參考，普天同漲是正確的物理姿勢。率先設障二手房交易，首先肯定利好的肯定是一手房，上面出於土地政策當然更歡迎大家去買一手房，二手畢竟是前任，歡愉已成往事。

當然，和當年的限購一樣，拉長交易周期這種妨礙交易的行為，還是為了降低過熱房市崩盤的危險，沒有買賣就沒有殺害。二手房交易困難的傳導過程是：賣主猶豫－買主躊躇－賣家出貨意願降低－房源減少－價格相對維持住－交易量降低。一手房現在的交易機制和周期不了解，無法評價。

什麼答案也算不過貢軍狡猾，這話題到此為止，以後不更了。

北京的房價大概是當地人年收入的三十五倍，在世界城市中間是極高的水平，但也沒有超出合理的範圍（30倍的城市有很多）。因為有戶口，公積金，還有很多本地已經有房子的人，新來的外地人口，以及人民幣下跌吸引來抄底的海外投資者，或許還真有上漲的空間。據說現在郊區賣的地，攤平到一平米，已經有五萬的了，這些開發商應該是內行。

據說明天降息。

釋放流動性，就是怕實體經濟主要是房地產僵凍在那裡。

政府會一直救下去，直到自己死為止。

所以明升暗不降，死扛著依然是2016的主旋律。

不說暴漲，但很可能要大漲。

1.深圳、上海、蘇州等地在2015年都暴漲了一番，把均價拉高了一個台階。相比北京反應慢不少，但按以往這幾個城市的房價比較北京可能在2016年補上來。

2. 2011年初北京開始五年社保的限購政策，到2016年整5年了。大批被限購的可以解套了。

3.房山長陽拿地樓麵價都3萬了，號稱今後要進入「6萬元時代」。其他地方更不用說了。

4.政策依然寬鬆，降首付降利率鼓勵二套。放開二胎和積分入戶也算利好。

5.過了冬天后霧霾相對減輕一些，大家又不那麼想離開北京了。

我同學在北京工作，去年信了知乎大神沒有買房，現在準備跳樓。

漲。

因為北京房價太低。

不對，北京地價太低。北京土地是很金貴的，因為北京是政治金融科技文化教育中心，它是所有中心，最好的資源都在這裡。

北京的房子不是給窮逼準備的，窮逼不配享受最好的資源。

所以別說什麼我月薪五六千房價憑什麼那麼高這樣的儍話。

北京的房價崩不了，反而會越漲越高。六環8萬隻是時間問題，因為北京房價和其他國際大都市比起來太低了，一點都不國際化。像紐約靠中央公園的核心區的邊上的房子，大概平均起來就是十萬美金。換算成人民幣就是六七十萬一平米。華爾街旁邊的這些房子，在二三十萬一平米。你要去新加坡的話三十萬人民幣一平米的房子普遍都是。商品房大多數都是這個水平。所以說北京房價目前不算貴。你想想中國政府那麼講究面子，作為首都的北京肯定要不惜代價提高房價，形成國際影響力，這樣兩國領導在一起聊天就不會出現你這房價真便宜，我們國家一個衛生間就能買你一套三居室這樣有辱我泱泱大國風範的對話了。哈哈哈哈哈哈

在大興有一套小兩居，一直沒人住想要出手，前兩年去鏈家問，那個業務說，最多到98萬，當時想，地理位置（相對於大興）好、交通便利（城鐵）、周邊配套設施房型格局採光都好的房子連一百都不到，算了，先便宜租著吧。

2015年，年初，一樓（相同戶型）賣125萬；2015年12月，三樓相同戶型，賣139萬。

所以明年還是會漲，哪個點開始往下掉，國家會出政策救市，比如取消限購，然後持續上漲，只不過會和以前幾年相比較，上升緩慢而已。

～～～～～～～～補充幾點的分割線～～～～～～

1. 2015年十月底簽約一套房子，現在（2016年1月），相同戶型的房價已經上漲

2. 我同學前一陣在二環邊上買了一套三居，簽的時候700w，沒過多久，旁邊鄰居不如他們戶型方正的房子以750賣出。

所以你說今年買還是不買？！聽那些專家的建議毀一生啊（指在一線買房）！

～～～～～～～～～～～再來補充～～～～～～～

1. 今天去鏈家，驚聞去年十月那套相同戶型的房子已經上漲了75萬，業務員說剛帶一客戶去搶簽，因為堵車沒搶上，讓別人簽了（相同戶型、面積、樓層）。

2. 剛剛賣出一套，比去年年底的價位直接加十萬賣出，其實才過了二十多天，因為錢緊只好賣了，要不等等年後價格還會漲。

從小老師就教導我們「擺事實講道理」，在那裡空說什麼漲啊降啊的都沒意義。我從2015年9月開始看房，到今天2016年1月24，看到的真實發生的事情就是這樣，還是那句話，剛需一定要買，還得快買，公積金下不來就商貸也得買！

真不是覺得房價在漲，而是手裡的錢毛了。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

2016年12月5日記錄：

1. 大興的那套兩居室已上漲到270萬，沒敢賣，繼續出租。（其實主要是想賣了往城裡置換，但是房價漲得太高了，可能置換不起了）

2. 我們2015年十月底225萬入手的那套小三居，已經

上漲到470～500萬了。

～～～～～～～～2017年1月15日～～～～～～～～

1. 大興那邊沒再去詢價，看鏈家app沒怎麼跌，小幅度上漲

2. 三居室（根據樓層的不同、是否滿五唯一、同樣面積、朝向的）已經上漲到485～529萬了。

純屬記錄。因為看到大家一片喊跌聲，跌吧，無所謂，反正自住，反正沒貸款

預測，未來5年北京大面積區域將進入10萬/平米單價，買或不買看自己需求了。

樓上那個結婚買房的哥們，我深有同感。但是

我媳婦硬是和我談了一年才結婚，結婚一年才點頭買房，最後點頭還是看到房價暴漲也心慌才明白我當初催著她結婚的遠見卓識。

直到現在我都說因為她沒趕緊扯證讓我倆虧了一兩百萬，她也很內疚的把家裡事都交給我決定。

現在這年頭姑娘猶豫一年已經不是一兩百萬的事了。

2015下半年上漲信號己經很明顯了，當時鄙人斷定春節後必有行情，首要依據是貨幣空前大放水，只要手裡有閑錢的哪個能做得住呢；自住與投資，只要能交上首付的都是剛需，限購執行五年後將釋放出首批新增購買人群；首都人口仍在凈流入而住宅用地在限制供給。夠了吧，2016帝都房價上漲。

本地的有錢人和外地的土豪都會在北京買房子投資，怎麼可能掉下去，房價已經和本地人收入關係不大

比照當年日本的情況，北京均價20w一平不是夢。

14年10月7日認識我媳婦，10月20日確定戀愛關係，12月20日網簽一套東四環地鐵房81平標價290萬殺價到286萬，12月27日領證結婚為了共同貸款，15年2月18日房本下來了商貸195萬9折30年。

今天，這房子漲了70萬…

2016-12-13更新，均價6萬5以上了，開始隱隱的擔心這個病態的房地產市場，崩盤了對誰都沒好處。

2017-7-13更新，峰值7萬5後跌回6萬5，市場新政等穩固了房地產價格，對這一輪增值表示喜大於憂。不看好下一輪放寬。

當所有人都說一線會漲的時候，它真的會漲么？我在思考這個問題

六月去台灣玩，跟台灣人聊天，對方對我們大陸人拚命買房十分不解，說是其他國家都是買房有地產，我們房子就七十年，為什麼還要買呢？

普及，我們的房子一般不會超過10年就會翻一倍了。現在看，哪裡是十年，兩三年就翻一倍了好嘛！幹什麼不如買房子賺錢啊！

老公是70尾，我是80初。

老公自己2007年研究生畢業後，在二環內買了套小房子，首付13萬，總價50萬。當時他兜里只有8萬，東拼西湊的好不容易把首付給付了。這套小兩居現在市場價500萬。

我2009年畢業，工作兩個月之後公司給轉正了就開始看房，看到第三套房子就決定買了，因為這套是當時四環內為數不多的僅剩的總價低於100萬的房子。首付40萬，總價80萬，月供2500。現在這套大一居市場價400萬。

倆人2010年底結婚後，本來打算把兩套賣掉，添點積蓄合買一套大房子，但是一直覺得稅費中介費太貴（其實費用不過二三十萬而已，當時覺得好多，現在看來too young），猶豫半天還是錯過了。現在網上查那套大房子，市值1500萬。

2014年倆人為了孩子移居美國矽谷，北京兩套房都沒捨得賣，租出去一個月房租收入整好一萬。

目前在美國又買了一套，市值大概90萬美金。打算明年再買一套，為了孩子上小學。

我作為一個堅定的因為高房價不買房的已婚未孩外企工作7年女青年…瞅著租住的小區2010年從均價2萬漲到均價6萬…從15年底和老公決定買房，歷經半年從西邊看到東邊，16.5朝陽某四環內鏈家網簽349萬，75平的98年二手房，首付165萬（倆人累計12年積蓄100w+家人支持45w+信用貸20W，稅費和中介費用十幾萬跟朋友借的），貸184萬，30年，86折…月還款不到9k，和老公倆人公積金差不多持平（7月公積金調整後略有盈餘）

到9月份已購房小區同戶型掛牌價390W…借朋友和家人的預計三年內可還清，嘆了口氣，不敢生娃不敢換工作。但不買房仍然不敢生娃不敢買房子…

我14年買的，當時貸款不好搞，我首付的100w是我自己辛苦賺來的，買了房子好幾天睡不著。15年同事買了東三環富力城大一居390w，現在快漲到600w了。我頓時覺得當初應該再買一套啊，就不用上班了。

好些資金還沒入市呢，還能傳下去，。

二手房年漲幅15%以上，新盤豪宅就不說了，那不是給正常人類住的。

貧富差距和房價呈正比，恩

從發展潛力發展規模和未來定位來看，北京怎麼也不能比香港差啊，房價可能會比香港低嗎？