我準備買房，選房要注意哪些方面呢？

01-22

比如通風，朝向等

注意事項太多，先給你幾項，有問題歡迎隨時提問。請看以下基本內容：

1、《選房應考慮的主要因素》

（1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。

具體而言主要是指：

①城市上風上水。城市中心區的上風上水方向，城市主要工業區的上風上水方向。

②交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點或常去的地方不超過可接受的時間並且有時間保障。

③城市化水平高。居住地各種市政設施齊全，一般位於城市主次幹道附近。房屋的區位、繁華度、公共設施配套等。

④生活便利。步行10分種左右即可到達各類商業服務網點，能滿足日常生活物品的採購及其他服務需求。

（2）要看住宅環境。

住宅環境包括日照、通風、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然、人文景觀優雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運動、周末娛樂的場所，社會風氣、治安狀況等。

（3）看住宅的健康與安全性。

要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會需求，能防止事故，遠離污染源、傳染病醫院等。

（4）看開發商資信調查、房屋合法性調查。

（5）看房屋的品質狀況。

主要看房屋的數量指標、質量指標、價格因素等。

（6）看其他隱蔽工程、公共設施工程、建材品質、售後服務承諾等。

總之，對所購的房屋進行多次深入調查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便於了解房子區位、環境、健康與安全性、房屋品質、開發商資信；晚上去便於體驗與了解居住區人口素質與構成；雨天去便於了解房屋有無漏水、樓宇排污系統工作的能力、路面積水情況；假日去便於工作於體驗購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細看，以免後悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數、授權範圍、代售期等了解清楚後再拍板，絕不能草率行事。

2、如何選擇開發商。

（1）搞清開發商的資質。

國家對以房地產開發經營為主的專營企業，明確要按規定申請資質等級。以開發項目為對象，從事單項房地產開發經營的項目公司不寫著資質等級，但必須有項目一次性《資質證書》。對不具備資質的開發商建設銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時，應要求開發商出示《資質證書》。考察《資質證書》時要鑒別：

①項目型公司。若《資質證書》標明開發商只具有對某一特定項目的開發資格，並標明開發期限，對此可能產生的售後風險，購房者應引起高度重視。因為項目型公司，在開發銷售完畢一段時間後往往就不存在了，購房者在以後使用過程中，若發生諸如房屋質量的問題，往往找不到投訴對象，引起不必要的糾紛。

②《資質證書》上標明的等級。根據國家有關規定，開發企業的資質自高至低分為一至五級。資質的高低表明了開發商在資金規模、技術力量、開發業績和信譽度方面的實力。從某種程度上反映了開發商所開發的商品房，在性能、質量和售後服務方面的水平。

③《資質證書》的合法性和時效性。《資質證書》一般情況下每年審核一次，購房者應留意開發商是否以舊充新。

（2）了解開發商的實力。

開發商的實力是保證項目正常進行的最關鍵因素。有實力的開發商自有資金充足，一般可以保證材料的及時供給和施工的正常進行，避免工期延誤等狀況的發生。

從以下幾方面，可以了解開發商的實力：

①市場佔有率。了解開發商所主持的項目總開發量和開工量。同期開工項目較多的開發商，一般來講具有一定的實力。沒有金剛鑽，誰敢攬瓷器活？但是已知革開發商本身實力並不雄厚，卻主持了過多的項目，就要慎重考慮。

②工程工期和進度情況。建設工期過長是開發商缺少資金保障的表現之一。

③銀行貸款的發放情況。中國人民銀行「121」決議的出台，對開發商自有資金量有一定的限制，對開發商的資質進行了更嚴格的審核。

④上市公司公開的財務年報、股票匯走勢等。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業有較為充實的運轉資金。

（3）了解開發商的信譽

信譽是保證期房承諾兌現的根本，隨著房地產行業品牌銷售的臨近，尋求長遠發展的開發商必定要顧及企業形象，打造品牌。如果開發商將每一個項目的成敗當作是影響企業形象化的關鍵，那麼他們對信譽的重視程度就高，選擇這樣的開發商，出現質量問題可能性也比較小。即便出現了問題，獲得妥善解決的可能性也比較大。

從以下幾方面，可以了解到開發商的信譽：

①「翻舊賬」。從開發商以往的作品當中，可以容易地看出其對信譽的重視度。樓盤是否都能按時交工？樓盤品質如何？樓盤是否發生過嚴重的糾紛？都是需要你認真了解的情況。

②登錄當地的以房地產為主要內容的網站中的「業主論壇」。從這些論壇中，你會了解到已經購買了你選擇的樓盤的購房人對樓盤及開發商的種種評價。

（4）考察銷售的資質。

商品房的銷售分為開發商自行銷售和委託物業代理兩種。由於委託物業代理要支付相當於售價1%-3%的擁金，所以在以下幾種情況下，開發商願意自行銷售：

①大型房地產開發商有自己專門的營銷隊伍和銷售網路；

②房地產市場高漲，市場供應短缺，所開發的項目受到使用者和投資人士的歡迎；

③開發商所開發的項目已較為明確的，甚至是固定的銷售對象。

如果是開發商所屬的營銷部門售房，則要查實其能否及時提供購房者所需資料，並要查看其與開發商的從屬關係。

對於各物業代理，則要查看其是否有開發商的委託代理書，是合代理還是獨家代理？代理許可權、時間期限等有哪些規定？審查這些資格文件的目的，是要弄清開發商授予物業代理哪些權利，哪些問題仍由開發商負責，代理商是否有合法售房的權利，開發商是否認可物業代理的銷售行為，並是否承擔物業代理相應的責任。

物業代理有全權代理和一般代理的區別。全權代理是開發商只委託一家代理，並要求代理方對委託事項承擔責任；一般代理是開發商委託一定或幾家代理，但不一定要求代理方對委託事項承擔責任。在涉及商品房定價、房號選擇、簽訂《認購書》或《商品房購銷合同》等重要問題時，如由物業代理代辦，購房者一定要核實開發商對物業代理的授權委手書，以及約定物業代理能承擔和應承擔的各項責任。

3、如何識別「假熱銷」

（1）認購時間看長短。

大部分樓盤上市之前都有一個內部認購階段。所謂內部認購，是指期房項目在尚未獲得預售許可證的情況下，先行對樓盤進行購買資格的認證，這種認證的方式同經濟適用住房的「倒號」類似，雖然曾被主管機關明令禁止，但至今仍十分流行。

從內部認購判斷樓盤是否熱銷是較可靠的方式。買房人可以根據內部認購時間長短和認購期所結識的客戶之間的信息交流進行判斷。一般情況下樓盤項目的內部認購時間越短，造「假熱銷」的可能越大。從2004年各地市場的情況來看，上市樓盤內部認購的時間有逐漸縮短之熱，三天、兩天，個別項目甚至只有一天。如果一個新樓盤經過較長時間的內部認購，就會有相對較多數量的客戶積累。這種情況下，想買房的人可以通過搜弧焦點網的網上「社區准業主論壇」了解項目的詳細情況，特別是其他准客戶對樓盤的評價反映，從中即可了解到大部分買家對該樓盤的舉程度。

對於內部認購時間較短的樓盤來說，判斷是否熱銷是門很深的學問，市場上經常可以看到，內部認購時間越短的樓盤，排隊的人越多，樓盤好像更熱銷。這其中多數有詐。除非性價比極突出，或位置的獨特性極具吸引力，否則排隊者中一定有相當部分是「托兒」。

（2）莫中「雇托炒房」計。

「雇托炒樓」現象絕非偶然。從早期外銷房，到之後的一些高檔住宅以及近期的小戶型樓盤，炒房已是再普遍不過的現象。開發商在內部認購或者是銷售階段，先期給予「托兒」們認購權，而後迫使真正的買房人花更高的價錢從「托兒」的手中買回認購權或房屋，而價格高出的部分將由開發商和托兒們按照一定的比例進行分成。

實質上，「雇托炒樓」同樣是營造稀缺房源現象的一種手段，只不過其目的不僅在於營造一個熱銷的假象，更要製造出「樓盤遭到搶購」的書面，這不僅有利於開發商獲得更高的利潤，而且還會給買房人造成相當程度的心理壓力，使其作出非理性的判斷和購買決策，從而使開發商有機可乘。當你發現你來得很早，而「房號」定是這樣的：售樓人員會告訴你，你想的戶型或者朝向的房子已經被別人認購了，不過如果你真的想要的話，還有商量的餘地，當然一定是要付出更高的價格。遇到這種情況，一定要冷靜，建議你千萬不要草率作出決斷。

買房是一件大事，也是一件難事。因為一個不小心就會讓自己陷入困境，特別是對那些初次買房的人而言。所以，當你要買房時，可以先參考一下初次選房的基本指標。

最易混淆：綠地率和綠化率

　　綠地率和綠化率是不同的概念。一般小區的綠地率不能低於30%。有的開發商喜歡說「綠化率」，是因為綠化率的計算相對模糊。

最需了解：進深

　　現在很多戶型的進深都在12米以下，這個數字比較合理。一般來說，板式多層或小高層住宅的進深在10.5至12米之間比較理想。

最相關：得房率和公攤面積

　　一般多層得房率在80%以上，高層由於電梯間和消防通道面積大，一般在70%左右。得房率越高越好，但公攤如果太小，生活舒適度會降低，電梯空間狹小，樓道也會黑暗狹窄。一般來說，高層樓房的公攤係數要大於多層的公攤係數。高層公攤係數一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤係數則在0.11～0.16之間。

最不可忽略：車位比

　　對於一般的小區，車位比達到1：0.6就可以了，如果是高檔別墅一般要在1：2以上才夠用。

最需重視：樓間距

　　與樓之間的距離越大，品質就越高，私密性就越好。許多樓盤的沙盤模型並沒有呈現出實際的樓間距，所以，要仔細詢問。

最需算計：贈送面積

　　購房時大都會有一些面積是贈送的，如：陽台。陽台分為封閉和半封閉兩種，封閉陽台要全部算面積，半封閉陽台只算一半面積，半封閉陽台越多越超值。

最易忽視：層高

　　現在一般商品房的層高是2.9米，如果減去樓板及地磚等的厚度，有2.7米的凈高也就不錯了。如果是躍層或複式，層高的指標就更重要了。

最常見：容積率

　　你能否住的舒適，首先要看容積率。容積率越低，舒適度就越高。一般情況下高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。

最需關註：開間

開間就是採光面，當然是越開闊越好。一般，兩室一廳80平方米左右的住宅，其客廳開間最大不可超過3.9米；120平方米的住宅，客廳開間在3.9米至4.2米之間。shqianyy