房價：杭州VS天津？

01-22

杭州新房的價格一直在跌，雖然今天看到的庫存有18+萬，但是現在每天的成交量都在500+，昨天甚至衝到了1200+，為什麼還不能止跌呢？
　　另外，我看到杭州的二手房交易量跟一手房的交易量相比，幾乎可以忽略不計，這是什麼原因？
　　同樣的，我看到國內另外一個城市，天津的庫存今天達到了23+萬，但是成交量長期徘徊在300+每天，價格也沒看到怎麼向下調整。但是每月二手房的成交量都高於一手房，這是什麼原因呢。
天津庫存截圖

杭州庫存截圖
交易量統計-上周-天津
交易量統計-上月-杭州

首先我告訴你，天津房產公布統計數據在漫長的歷史長河中從來就沒有準確過，而且跟真實數據差距會大得離譜。第二，天津儘管人口眾多，但其本外地人口平均收入能力和購買力比杭州要差很多，導致空有龐大的住房需求而無法轉化成為有效購買力。

杭州這二年的房價，除了近西湖及錢江新城的高大上住宅價格在4-8萬外，一般不錯區位的房價在2-4萬每平。距離市中心15公里左右的區域房價在1萬五左右。也有六七千的遠郊房子。

天津應該比杭州房價略低一點吧。

首次謝邀 @內拉祖里。

先總結一下樓主的問題：

1 杭州：為什麼成交量上升卻不能止跌？

2 杭州：為什麼二手房交易量遠小於新房？

3 天津：為什麼二手房成交量高於一手房？

每當看到捅雞菊這些數字，總感覺到高高在上，離我們感受遙遠且冰冷。比如雞地屁（GDP），比如被平均。不談數字，只說個人在這兩個城市生活，旁聽，關注（樓市），得到的一些感受加工成的分析。

數學層面：這首先是一個數學問題啊，加速度降低，速度依然會增加，初中物理啊。成交量上升，跌幅由大變小，再繼續上升才能止跌。不能只看正負，還要看負多還是負少。

心裡層面：除了數學問題，重點就是消費心裡。中國人買投資品（房子具有使用和投資兩種屬性），大部分有個共性，就是從眾。對於樓市這個不能單一用經濟學分析的市場，更是如此。很多人持幣觀望，擔心再跌。這跟前兩年越漲越買，越買越漲形成了一個反差。（這個讓我想起了A股和大媽炒黃金）

歷史因素：由於前幾年樓市過熱，透支了未來幾年的需求，當下需求相對減少，也是合理。

地理因素：江浙地區向來富庶，很多適婚青年的家長早在前幾年樓市熱的時候就給孩子備好房產。所以杭州樓市消費主力是外來剛需人口。

經濟因素：因為房產同時具備使用和投資屬性，這兩種需求在前幾年同時存在，這兩年由於國家調控，壓抑了投資需求，另外新一屆政府反腐也很給力（貪官不敢買房了）。非剛需的消費數量大不如前。

綜上所屬，中國樓市，特別是非一線城市，再難遇到前幾年那種瘋狂大漲的局面了。未來小升小降都是理性合理的。

2 這個比較有趣。由於工作原因，經常往返於京杭兩地，不少同事都是江浙人士。據我了解，南方人和北方人有一點很不一樣。北方人特別重視學區房，北京人砸鍋賣鐵也要賣了4，5環的大房子，買個二環40平米小房。南方人對學區相對沒那麼重視，更注重生活品質（新房）。當然很多南方家長都把孩子送到國外。二手房大部分集中在市中心老城區，新房則會遠一些。

3 同上，據我了解買市區二手房的都是為了孩子上學。天津大量的工作機會都在周邊幾個開發區，新房離上班更近。舍近而求遠，上學因素佔比太大了。

另外，我想跟樓主說，未來樓市，關鍵看地方產業，哪裡能提供更多的工作機會，更高薪的工作崗位，哪裡樓市就會火熱。京滬至今依然不敢開放限購，因為這裡的人群消費能力很高，他們高（相對）收入，高消費能力，能撐起高價樓市。給樓主舉個栗子，杭州老餘杭這破地方，現在房價能賣到1w7，三四年前也就2千7，為啥？因為阿里在這蓋了總部，阿里員工的消費能力，你懂的。。

首先，天津成交數據是以窗口備案為準，不是網簽（我記得是這樣）二手房成交價格是成交時評估價，不是雙方合同價。

其次天津地域大，價格差別也大，這與杭州不同。

所謂庫存，我理解是具備銷售手續而未簽約登記的。

並不是指積壓的。

謝葯，成交量大是做數據做來的，杭州前幾天有人退房1個多億呢

先說一下我自己的看法

天津市目前的人口總量是杭州的兩倍幾乎。面積也應該有兩倍。

從這個意義上說似乎杭州的庫存問題比天津嚴重的多。

但是為什麼杭州的銷售量可以做到這麼大，遠高於天津，甚至一直高於上海。

二手房的交易量低是因為存量放不多？一手房數量太多？還是一手房的交易數據有假？