全面炒房熱，炒房團到底是如何炒房的？

01-21

「遙遠的東方有一座城，它的名字就叫溫州；古老的東方有一群人，他們全都是房的傳人……」房價一上漲，很多人就會聯想到炒房團；一說起炒房團，人們就會不自覺會在前面加「溫州」。這個讓無數人羨慕嫉妒恨的神秘群體，究竟緣何崛起？如何花樣百變？又何以橫掃中國、買遍世界？

買遍上海灘

2001年8月18日，150多個溫州人坐滿了三節火車廂，浩浩湯湯來到上海。他們不為旅遊探親，而是在《溫州晚報》的組織策划下，專程到上海來買房。上海房產協會甚至收到市政府領導指示：「一定要把溫州看房團服務好。」這一次，溫州人砸下5000萬，讓上海人大喜過望。兩個月後，又一波溫州看房團來臨，成交8000萬。

就這樣，溫州看房團在驚人的豪買中躍上歷史舞台。而溫州人敢這麼干，不是沒有原因的。

上世紀90年代，溫州中小企業異軍突起，大小老闆們都手握百萬量級的閑散資金，四處為錢找出路。此時，中國房地產業和城鎮化的趨勢漸起，嗅覺靈敏的溫州人迅速捕捉商機，從1998年開始湧入溫州樓市。短短3年，就把溫州房價從2000元/平方米炒到7000元/平方米。

不過，溫州人很快發現，500公里外還有塊風險更低、空間更高的地產價值窪地——上海。

上世紀80年代，一批溫州樂清人來到上海北京東路，扎堆開出了上百家電器店。這裡也成了不折不扣的「溫州街」。他們做生意、開市場、攢錢財，安家置業，成為典型的「新上海人」。一進新世紀，也自然而然將3000元/平方米的上海房價信息帶回老家。頓時，溫州人不淡定了。

現在的人很難想像，1994年為振興低迷房價，上海市政府推出過一個大利好：只要在上海買房，立刻可獲得藍印戶口，一併解決子女讀書、就業等問題。機敏的溫州人顯然大喜過望，別說讓子女接受大上海的好教育，光上海房價比溫州低一半這條，就足以讓人趨之若鶩。不少溫州人看準了機會來買房，迅速與上海的開發商看對了眼。

零敲碎打的買賣不牢靠，上海開發商便在《溫州晚報》上投放了些樓盤廣告試試看。沒想到，迅速點燃溫州人的激情。由於人太多，《溫州晚報》便乾脆組織了個看房團奔赴上海，就此創造歷史。

溫州媒體最早組織起「看房團」

人們彷彿發現了一塊新大陸，忙不迭地把看房團的商業模式運作了起來。資料顯示，上海開發商不惜重金，開始在溫州三大報（《溫州晚報》、《溫州都市報》、《溫州商報》）上連篇累牘砸廣告；溫州三大報也樂瘋了，立馬變身「看房旅行社」，3年組織溫州看房團近百次，次次爆滿；《溫州晚報》還順勢創建了購房俱樂部，會員人數一度超過6000人。

「溫州炒房團」迅速橫掃中國各大城市，每到一處都掀起購房狂潮，引發的大聲叫好與憤怒聲討都不絕於耳。有媒體報道，當年的「溫州炒房團」總人數突破10萬，撬動民間資金高達1000億。這些數字顯然以訛傳訛，並不確切；但它顯示出的資本力量，卻橫掃一切。

瘋狂炒房人

印象中，人們以為「溫州炒房團」一擲千金，肯定個個都是大小老闆企業家。實際上不是這麼回事。炒房團跟旅行團差不多，有老闆有白領有村民，甚至還有賦閑在家的太太和老太太。這與溫州的家庭結構有關，很多溫州家庭都是男主外做生意，女主內管投資。炒房熱一興起，男人們沒空走四方，太太們就帶著鈔票闖天下。

在溫州農村，還有一股令人咋舌的「金融力量」——老太太。她們其貌不揚，卻是村子裡公認的資金中轉人，講信用、有地位。不論誰手裡有閑錢，都會跑到村中的老太太那去登記寄存，利息高、有保障。不論誰做生意要借錢，數百萬的資金老太太召之即來、揮之即去，信用極佳。有人據此稱溫州鄉村的這種金融文化為「老太太銀行」，極為貼切。雖然這些老太太大都沒文化，卻牢牢把控著溫州農村的金融命脈。當然，要從她們手裡借錢，利息高達20%左右，也不是常人都敢借。

溫州媒體看準了「太太」們手握重金，很快組織起專門的「太太看房團」，為她們提供最新最準的房產信息。「太太炒房團」猶如旋風，橫掃上海的房展會。比對著溫州的高房價，她們去哪兒買房都覺得很便宜。

溫州「太太看房團」

令人稱奇的是，雖然「太太」們都手握數百萬，穿著打扮卻很普通，並非人們想像中那樣珠光寶氣。有時還會為5塊錢的盒飯跟帶團的人理論，極其精打細算。

不管幹什麼，溫州人都愛抱團。做生意如此，炒房更是如此。最開始，溫州人組團是希望買房時能有個商量。他們相信一人看難免看走眼，一群人共進退，都能相中的樓盤肯定錯不了。當然，抱團買房最大好處還是能議價，跟開發商集體砍價，折扣肯定比一個人來得大。

很快，江湖上便流傳起各種各樣的溫州人炒房故事。

2002年，某溫州炒房人以120萬的首付資金在上海狂買20套商住房，每套約20平方米。然後，他為每套房配齊傢具後出租，以每月每套3000元的租金頂按揭，每個月還凈賺2萬。兩年後，房價暴漲一倍，便將房子全部脫手，功成身退。這個炒房故事此後成為教科書般的經典，幾乎被絕大多數炒房人所效仿。

接著，溫州某老闆腰掛35把別墅鑰匙的傳奇紅遍網路。但故事被多家媒體轉載後，連腰上鑰匙的數量都變得模糊不清，從22把到72把不等。有人表示，確實見過一位腰掛60把鑰匙的溫州炒家，每天唯一的工作就是挨家挨戶收租金，一天兩戶，一個月正好收完。更離奇的是，這樣一位大富豪竟然擠著公交去收租，讓人誤以為是收水電費的。

幾乎所有的售樓處都能傳出大同小異的溫州人故事。他們大都是西裝筆挺、面色灰黃的中年人，操著一口濃重江浙口音的普通話，跟漂亮的售樓小姐站一起簡直自慚形穢，卻能在人們最初鄙夷的目光中扔下幾麻袋現金，買下了幾層房或幾幢樓，讓所有人在財富面前大驚失色。類似的故事越來越多，且極富視覺和心理衝擊力。人們在驚嘆於溫州人太有錢的同時，也在飛漲的房價面前失去了任何抵抗力。

炒房團不是老闆們的專利，工薪白領、機關幹部也都參與其中。據說蒼南縣某機關幹部，聽說上海有塊好地，被人攛掇著合夥「拿下」，便一狠心一跺腳賣了自家的房，搬進了出租屋。他跟著炒房團合資拿下土地搞房產開發，一年就把110萬投資翻成了1000萬。

溫州人有多狠，炒房前敢讓自己無家可歸；溫州人有多瘋，炒起房來全村全家總動員，老太太都敢來上陣。

全國大進軍

「溫州炒房團」迅速將上海、杭州「攻佔」，接著開始向全國進軍。他們足跡遍及各大中心與省會城市，後來連二線、三線城市也不放過。他們往往大批採購，連片購買，不為居住，只為收租或轉手套利，儼然成為操縱樓市的資本大鱷。

地產開發商們大喜過望。他們發現，「溫州炒房團」具有無與倫比的品牌魅力，極力到溫州組織邀請。2004年，在溫州舉辦的全國房展會，更成為中國絕無僅有一大盛景。為期4天的展會，竟引來10萬人次的龐大人流，5000多平方米的展廳中人山人海，現場簽約的買房人成群結隊，像農貿市場般人聲鼎沸。最終，房展會成交金額竟逼近15億，人們第一次見識到溫州人如何像買菜一樣買房子。

「溫州炒房團」很快被不少地方政府視為「財神爺」。為了讓溫州投資拉動經濟，有的地方不惜提供包機，免費為炒房團提供一條龍服務。他們到後，房價大都會迎來一輪令人驚嘆的上漲。那麼，他們究竟是怎麼做到的呢？

炒房手法1.0

「溫州炒房團」不僅買的多、買的急，他們的炒作手法也不一般。

通常情況下，炒房團會集中拿下幾個樓盤。然後，統一商量出個高價，報到當地的二手房市場掛牌，於是人們很快就感覺到房價漲了。而在炒房團內部，還會訂立「同盟條約」，誰也不許低價偷偷出手，否則立刻會被踢出炒房團。由於溫州人愛抱團，更看重個人信用，價格同盟這招簡直戰無不勝，足以為拋售房產創造出令人滿意的價格空間。

很快，有人覺得這招都不過癮。更精明的炒房團會幹脆在樓盤邊開家地產中介公司，專註炒作自家樓盤，堅決把房價做高。而毫不知情的本地人只見房價飆漲，即便開始對房價不認同、不買賬，但時間一長，怎麼也等不到降價的人只好認栽。

來自溫州農村的大量小炒家，則以家族或同鄉集資參股的方式，參與到這場史無前例的炒房盛宴當中。他們集中大筆資金，以口頭託付的形式委託給牽頭人，讓他跟隨炒房團四處豪買。炒房委託人則見識不凡，不僅懂得觀察各個城市的城市規劃、政策風險、樓盤地段，還會特別考察當地的二手房市場，估計有無炒作空間、退出機制，絕不做無謂冒險。而一旦看準，便會迅速出手，聯手殺價後又聯手提價。這種集資炒家最看重風險，有時候為了快速獲利，甚至會直接轉手賣給其他炒家，賺的就是個萬無一失。

即便本金極少的「房蟲」，也有獨有的炒房之道——炒房號。他們尋覓到熱銷樓盤後，或是給售房員回扣直接拿房號，或是一天100塊僱農民工排隊拿號，再以數千或上萬的價格將房號轉賣給各類買房人。這種炒作方式是如此經典，以至於在今天，人們依然能見到此類炒作手法的各種翻版。

爭議炒房團

2004年，溫州幾乎陷入「全民炒房」大時代。伴隨著全國性的房價上漲，各地老百姓對房價怨聲載道，很多人炮轟「溫州炒房團」，認為他們正是炒高房價的罪魁禍首。不可否認的是，「溫州炒房團」所過之處，當地百姓也在恐慌性上漲中飛奔入場，並掀起了新一輪漲幅。這種互為因果的糾纏，讓人根本說不清其中的是非。

但另有觀點認為，溫州人只是買房愛扎堆，資金量與房地產市場的體量相比，其實微不足道，並非像媒體描繪的那樣，是驅動房價高漲的「洪水猛獸」。每個城市房價上漲的原因其實並不相同：有的是因為處於價值窪地，原本就太便宜了;有的是因為城市大規模拆遷，城鎮化過程中人為製造出大量剛需，但地方政府未能及時提供足夠土地以平抑房價所致，上漲其實是價值規律的體現。而「溫州炒房團」因為早早地發現了價值，所以為高房價背了黑鍋。

爭論沒結果，杭州、南京、成都等地已經開始調控，阻擊炒房團。這其中，既包括徵收二手房個人交易稅，又包括各類專項打擊炒樓花、炒期房的政策；成都市政府甚至好心勸慰市民不要跟風入市，表示會儘快推出大量經濟適用房給高房價降溫……結果人們發現，這些一城一地的調控政策沒什麼用：交易稅被轉嫁給了買房人；「禁炒令」則需要開發商自律；而經濟適用房一出，卻形成了城郊比價效應，反而給城裡的房產價格託了底。

不管怎樣，人們認為中國房地產正積聚風險、醞釀泡沫。2002年12月，摩根士丹利發布研報，直言中國可能爆發一輪房地產泡沫，並導致銀行業的系統性危機。回望當年的盛世危言，再仰望今天的中國房價，堅硬的「泡沫」遠勝往昔，不禁令人啞然失笑。

炒房團進京

當年，中央政府對於房地產的暴漲極為擔憂。這不僅牽涉到社會穩定，更涉及到金融體系安全。但就是在令人擔憂的2005年，「溫州炒房團」正式「殺進」了北京。

長久以來，北京被「溫州炒房團」視為「禁地」。這並不是說溫州人沒有在北京一擲千金，他們也曾搶購過多處豪宅樓盤，但都用以置業安居，不像在別處那般以炒作、轉手為目的。這其中，自然有對政治中心的一份敬畏，另一個原因則是北京二手房市場遠比上海、杭州等南方城市落後，套現不便。另外還有種說法，90年代大批溫州人曾在北京爆炒期貨、遭遇慘敗，從此將北京視為「破財之地」。

2005年，整個長三角地區房價飆升，北京就像當年的上海，成為典型的價值窪地。多個樓盤迅速閃現「溫州炒房團」排隊掃樓的身影。短短半年，溫州流向京城樓市的資金就高達50多億。

更讓人意外的是，另一支實力雄厚、姿態低調的炒房團也進入北京，那就是以煤老闆為主力的「山西炒房團」。他們開豪車買豪宅，在北京最高檔的樓盤出沒，遠非常人得見，卻驚動了建設部。後來，山西炒房團不僅在北京豪買，連已經被「溫州炒房團」炒高的上海樓盤，也無所畏懼。

溫州人北上，山西人南下，就此奠定當年兩大炒房團的炒作格局。

政府的憂慮迅速升級，隨即決心出重拳打擊「短炒房」。資料顯示，央行率先出手，調整住房貸款利率；接著，上海、深圳等地銀行叫停「一年內轉按揭」，要求短炒賣家必須先付清銀行貸款，遏制投機。調控來勢很猛，令人生畏，不少媒體急不可耐地宣告「全民炒房時代終結」。

但調控之初的效果並不明顯。大量地下「墊資」公司悄然湧現，讓變相「轉按揭」大行其道；炒房客只要適當提高首付比例，就能將調控效果規避於無形；更令人啼笑皆非的是，銀行間雖然停辦了轉按揭，但買賣雙方要是在一家銀行辦貸款，竟然可以照辦不誤。

當然，宏觀調控的持續終於讓樓市漸漸變冷。「溫州炒房團」也並非鐵板一塊，有人高位出逃已然暴富，有人高位套牢叫苦不迭。媒體則選擇性報道出部分被套炒房人的慘狀，以印證調控政策的巨大效果。但總體說來，「溫州炒房團」並不比其他買房人處境更差，他們入市更早、買價更低、融資能力更強。而不少本地跟風的炒房人，既沒有「溫州炒房團」的資本實力，又沒有更多的融資渠道，只能在這輪調控寒冬中獨自苦捱。

炒房手法2.0

隨著調控深入，人們發現「溫州炒房團」有了新玩法。

由於字數限制，想要看炒房團到底怎麼炒房的？請到空間看相關文章

揭秘！炒房莊家如何9個月將房價炒高兩三倍

錢皓-互聯網分析師

04.05 11:22

文：中國證券報

推薦自：VC互聯網分析頻道（微信 qianhaoapp）

記者手記

如果不是這幾天的採訪親耳所聞、親眼所見，我無法相信這世界上竟有如此簡單而暴利的商業模式。

下個月，我的採訪對象魏廣華就要離開漳州了，尋找下一個獵物。在他的「團隊」進駐福建漳州的9個月里，這裡的房價高歌猛進，他帶來的2000萬現金，也只花出去了1000多萬，現在卡里一共躺了接近5000萬現金。「炒房要的是夠准夠快夠狠，無異於刀口舔血，狠賺一把就要離場，尋找下一城。」很難想像，作為樓市炒家中的新兵，魏廣華的撈金速度竟如此之快。

下面，是中國證券報（公眾號：xhszzb）記者再現的三個城市的炒樓故事。在一輪輪的房價上漲中，有的人暴富了，更多人的未來被房子裹挾，艱難前行。

漳州「坐莊」風雲

漳州地處閩南金三角，東臨台灣，南接潮汕，距廈門島僅40分鐘車程。這裡月月瓜果應市，四季和風拂面，是休養生息的安逸之所。香飄萬里的水仙花，也將漳州的名氣播撒到全國各地，而最近半年來，其「如雷貫耳」的方式，卻是漲幅位列全國前列的房價。

「9個月時間，均價漲2倍，個別樓盤超過3倍。」在這閩南人極為重視的清明節，泉州人魏廣華缺卻「捨不得」回家祭拜先人，他「竊」以為自己為漳州房價的巨幅飆升「做了不可推卸的貢獻」。

來到漳州前，魏廣華是一家鞋廠老闆，因近些年「實體難做」，加之2016年初廈門房價節節攀升，他的幾個業餘炒房的兄弟都收穫頗豐，魏廣華經過縝密考察後，決定加入這支隊伍。於是，每人拿出2000萬資金，湊了接近2億元，殺到廈門島的後花園——僑鄉漳州。

「聯手坐莊」這種在股市裡操縱市場的方法，也被他們嫻熟地「嫁接」到房產領域。雖然魏廣華只是個新兵，但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產市場撈金。「我以前做實體經濟，成日操心操肺勞神苦思，反而吃力不討好，但是房地產不同，只要你將局部的東西理解透徹，資金流不要出問題，你就躺在家裡賺錢了，這種四五線城市，前期政府不僅不會幹預，反而非常歡迎房價上漲。」剛開闢新領域不到一年的魏廣華，講起「秘籍」已經頭頭是道。

2016年6月，魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準備「大幹一場」時，市區房價均價每平米約為6000—8000元，短短9個月過去，新樓盤開盤價鮮有低於每平米1.5萬元的，個別湖景、江景、學區房，甚至在2.5—2.8萬元之間。

回想起這9個月的光景，魏廣華自稱「如入無人之境」。「2016年中，廈門島內的均價已經突破4萬元，與其比鄰的漳州才六千多塊錢，當時我已聽聞漳州市區有兩片舊城拆遷，以及6個自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶，平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款，此刻拉升房價，不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需，配合一點學區房和廈漳同城化的概念，是個很適合講故事的地方。」

到漳州安營紮寨後，魏廣華他們早已事先踩好點了，首先相中當地名校漳州實驗小學的學區房——冠城國際，彼時該小區均價約為1萬元。這是個典型的「學區房」二手盤，小區內「流通盤」不到50套，介於60—80平米之間，只需不到1000萬的資金，便可一把吃下「流通盤」，這就相當於控制住了該盤近乎全部的流通市場。

這一「套路」屢試不爽，魏廣華其他9個兄弟在其他樓盤如法炮製，陸陸續續在市區掃掉接近500套小兩居，總共花出去不到1億元。這在當時，幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進駐時，剛過去三個月，而漳州的房價已被在他們的刺激下，每平米漲了近2000塊錢。

「十個人要一口氣買下這些房子不是易事，難免樹大招風。上數量級的投資，得從老家親朋好友那裡借來身份證。但親朋好友畢竟有限，於是，他們就通過中介公司找農民工買身份證，之後再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明。銀行為了搶客戶，對收入證明也不會認真核查。這樣做不僅悄無聲息，還能拿到貸款優惠。」魏廣華說起如此「簡單又暴利的賺錢方式，感覺有點上癮」。

吃下市區三分之一的流通盤，僅是魏廣華的第一步驟。接下來，他們找到在當地有一定規模和壟斷地位的房產中介機構合作，開始一天一天地刷新手中房產的掛牌價格。「只要我們手上的房源一起抬價，再散布房價即將大漲的消息，在售的房東也會跟風抬價，甚至撤單觀望，這樣市面上的流通盤就不會擴大。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價，也可以直接刷新掛牌價。」魏廣華表示，聯合中介機構後，就開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑，為「廈漳同城化」、學區房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初，「廈門地鐵將修到漳州市區」的消息已傳遍漳州的大街小巷，「同城化」的概念也已經深入人心，成為市民們茶餘飯後的談資，也成為房價瘋漲的催化劑。

加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需，以及泉州、廈門等省內土豪紛紛趕赴漳州掃樓，這個偏居福建東南一隅的四線農業城市，在市區人均收入約3000塊錢的情況下，市區房價卻以近乎「一天一價」的態勢，從六七千元起步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發。

2017年4月初，魏廣華在漳州賓館見到中國證券報記者時，滿面春風得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中，他說這輩子從未想過有如此輕鬆的賺錢方式，他們手上近500套房已基本都轉手，當時投出去的1.2億元，凈賺約2億元，已經開始尋找下一個城市。

「這不到一年的房價漲勢，我看在眼裡，感到心酸和氣憤。在這種風氣的感染下，將來沒人願意腳踏實地做實業。炒房團掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個青年家庭一生的財務支出。一個炒房團就能輕鬆捲走2億元，5個團就是10億元，這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來後，拱手送給他們的。」漳州當地一位官員告訴中國證券報記者。

基金經理「結夥」赴貴陽

接通胡英傑的電話時，他的語氣輕快嘹亮，顯得朝氣蓬勃，每一口都是春天的味道與希望。因為，他三個月來的調研總算塵埃落定，下一個目標就是貴陽。

胡英傑，炒家，2015年「股災」之前，他是一名有十年從業經驗的基金經理。自股災「敗光」之後，他的主營業務從炒股變更為炒樓。在深圳挖得「災後重建」的第一桶金之後，他開始尋覓下一個獵物。

「相對於琢磨不透的股市，樓市風險更小，利潤更高，更易於把握。」胡英傑似乎已經打通股市和樓市的任督二脈，「最核心的是運用槓桿原理，以小博大，藉助銀行貸款把投資放大。股市的槓桿太低，買多少股票，你就要投多少錢，貴陽的樣子，我現在投個30萬塊錢，可能就可以把一個100萬的房產買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了，這個時候的收益率一下就放大4倍。」

胡英傑不是一個人在戰鬥，和他一起「不務正業」的小夥伴還有五個，每個人身上都有三五千萬現金。但是，他們對銀行貸款一直情有獨鍾。即使手上有足夠的資金，也不會一次性付清。首付款比例越低，槓桿效應就越大，自有資金的回報率就越高。

「炒樓和炒股差不多，找准有題材、有概念的樓盤，聯合坐莊吃下市面上的流通盤，而且要吃小戶型，這樣成本低，收益率高。」胡英傑是2015年10月份正式「下海」的，他慶幸自己走入了「一片新天地」。

Wind統計數據顯示，從2015年6月15日開始，之後的181個交易日，A股市場共發生了17次千股跌停，佔比接近10%。也就是說，幾乎每10個交易日股民就要經歷一次「股災」。

正當股民們對著A股走勢長吁短嘆，哀其不幸怒其不爭時，樓市已連創新高。「在此做一個簡單的假設，如果有人在2015年1月份時在深圳購入一套價值300萬元的房子，該房產現在市值約900萬元，收益高達690萬元。如果此人在1月4日時將用於購房的首付90萬元投資於股市，到如今能保本已算萬幸。」胡英傑表示。

那麼，胡英傑這回為什麼會盯上貴陽呢？「這些年我一直在關注貴陽花果園小區，該小區被譽為中國第一神盤，是亞洲最大樓盤，佔地1830萬平方米，計劃入住人口50萬人。從今年1月初開始，胡英傑在花果園租下一套房，白天他有時到市內各個中介門面串門，有時在家做功課，對比貴陽與全國其他省會城市的房價差距，並試圖尋找原因。但是，晚上9點過後，胡英傑和他的夥伴們都要雷打不動地做一件事：一棟棟樓排查入住率。他們所採取的方式也簡單，在樓底下挨家挨戶數電燈，並認真做好筆記。

經過三個月的調研，胡英傑基本摸透了，花果園的入住率已經達到80%。這個「神盤」的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標。「你知道嗎，貴陽竟然還沒有地鐵房的概念。」胡英傑說，按照他過去兩年在深圳積累的經驗，兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最凶。而從縱向時間上來看，貴陽近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤，從橫向與其他省會城市的房價對比來看，貴陽與他們還差一截。

「4月中下旬住建部要公布全國70個主要城市的一季度房價走勢，貴陽肯定又墊底，這塊窪地一定會吸引遊資進來。貴陽市內交通比較擁堵，也是國內比較有名的堵城，地鐵房概念肯定能火。下一步，我們的計劃是在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區，一把吃掉所有的小戶型，這樣成本低，容易轉手，也容易抬起價格。」胡英傑說。

G縣的賣地「生意」

G縣地處「襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越」的江西東部，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下，屬於靠山吃山的內陸小縣城。當地青壯年多在閩粵兩地務工，只有春節時，各地車牌會「雲集」縣城，之後又冷冷清清。

2011年，江蘇「土豪」徐波來到此地經營設廠，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點過後就一片漆黑。這一年，縣財政收入5億元。徐波屬於當地招商引資「圈」過來的大款，到此後不久，G縣領導與其漸漸熟絡起來。2011年下半年的一天，縣領導找到徐波，跟他商議「干出一番事業」。

「縣領導跟我說，我們這裡的住宅用地每畝大約70萬元，你回江蘇幫忙找幾位開發商過來，下一宗土地招拍掛的時候，必須幫我舉牌到250萬元以上，超出150萬元的部分，縣財政會擇機返還給你們。樓盤開發後，縣裡會配合你們把房價炒上去。」一世經商的徐波當機立斷，這是一個「雙贏」的項目，他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。

徐波回憶說，「那塊地拍賣那天，起拍價是70萬元，從早上8點開始，我們6個人坐在最後排。江西本地開發商每次兩千、三千地加價，一路拍到10點鐘，我們都快睡著了，才剛剛報到95萬元。眼看著離目標價還很遠，我們第一次舉牌，報出150萬的價碼，當時所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時後，價格還在160萬元附近徘徊。眼看著快11點了，我們加快進度，第二次舉牌報價230萬元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。」

這塊地後來被規劃成G縣第一個人車分離地高端住宅項目，2014年開盤價是5500塊錢，在當地是「登峰造極」的高價。徐波解釋了其中的奧秘：開盤之前，就有浙江遊資團隊找上門來，答應可以一次性買下三分之一房產，前提是給予內部優惠，每平米降到4200塊錢，但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。

「這是個雙贏的交易，開發一個項目所需的資金極其龐大，近些年樓市調控日趨升溫，房地產項目融資愈發困難，嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開發商自己解決資金難題，所以財務成本相當沉重，項目開發完成後，如果銷售過慢導致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會形成財務危機，更嚴重就是破產。」徐波告訴中國證券報記者，這時候有遊資炒房團找上門，就當是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當地中介及遊資配合，捂盤惜售，統一提價，一唱一和把房價抬起來。如果能再做通當地知名小學的工作，設個分校，那就是暴利的「學區房」項目。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價後，G縣又如法炮製出了兩個「地王」。這三塊地拍出去後，G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概佔到4億元。

「2016年我們的財政收入是13億元，其中預算內收入約6億元，其餘的大部分是土地出讓金。」G縣財政局負責人4月1日告訴中國證券報記者，由於實體經濟不景氣，當地的工業園基本處於停業狀態，鮮有企業開機生產，財政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。

土地財政不僅解了G縣的財政壓力，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補償款，他們在一夜之間暴富。原先靜悄悄的縣城，現在夜幕降臨後一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿，當地多位企業老闆告訴中國證券報記者，「如今新開的酒店，房間基本都配了一台麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實在痛心。」

（應採訪對象要求，魏廣華、胡英傑、徐波系化名）

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有一群人，他們力量驚人，時常在樓市中翻江倒海。平淡的樓市行情下，只要看到他們的身影，一場風暴就會悄然而至。他們就是，炒房團。很難評價這一類購房者，但有一點可以確認：他們的行為帶有一定的投機色彩。

今年海南的這一輪樓市熱潮，也少不了炒房團的參與。有人說，是炒房團推高了海南的房價。這樣的說法或許有些狹隘，如果說是炒房團短時間內快速推高了房價，是有據可循的。

炒房團帶領著一批實力購房者，俗稱「房蟲」，一口氣就能拿下項目幾棟樓，對於一些小型項目，買斷貨是很輕鬆的。一波炒房團到來，同時拿下多個項目，市場迅速被炒熱起來。在樓市只漲不跌的神話面前，抓住購房者買漲不買跌的心理，銷售人員搖鼓吶喊「房沒了！漲價了！」，市場短時間便能如期升溫。這種效應一旦產生，會迅速蔓延，吸引更多的購房客參與其中，投資的、度假的、剛需的，一哄而上。

曾經與幾個炒房團的領隊聊過海南樓市。不謀而合，對於海南樓市的發展軌跡及趨勢判斷基本能達成一致。然而，在談到對好房子的看法，則大相徑庭。什麼是好房子？是好的地段、好的配套、好的戶型、低的價格，還是品牌發展商、優質物業？我們看重的這些好房子必備的元素，在他們看來卻無足輕重。炒房，無不為一個利字。

炒房團實力雄厚，動輒幾千萬上億的資金注入，對開發商來說具有相當大的吸引力。大多數開發商都是通過在建工程抵押獲取大額貸款，一旦房屋銷售不及預期，就會面臨巨大的財務負擔。大中型開發商具備較強的抗風險能力，而對於押注一個項目的小開發商，一旦回款跟不上，資金鏈斷裂，後果不堪設想。一番權衡之後，只要有的賺，與炒房團聯手是不錯的選擇。

通過與開發商協商，炒房團最低能拿到項目銷售價7-8折的房源。通過低價的房源，吸引更多的房蟲跟隨。炒房團成員可分為兩類，一類是組織者、一類是跟隨者，與開發商談判的是組織者，出資的是跟隨者。

如今的炒房團已不同於往日提巨資來買房，一口氣買下幾棟，操作手法會更加的隱蔽。組織者會利用10倍以上的槓桿來撬動更多的房源，比如一套50萬的房產只需下5萬元的定金便可撬動，一千萬現金可撬動價值一個億的房產，甚至更多。撬動足夠多的房源後，再通過低價優勢來召集購房團。

組織者並不會直接參与購房，他們通過賺取傭金獲得服務回報，比起以前買斷之後炒高再拋售，流程要簡單地多，而且穩賺不賠沒有風險。購房者以比市麵價低的價格購得房產，開發商快速銷售回籠資金。這似乎是一個三贏的局面，三方都得到了好處。在這種局面下，對老老實實從市場上買房的個體散戶顯得似乎有些不公平：個體戶買到的是被推高價格的房產，並且擠破腦袋還一房難求。

這個局真的是那麼地完美嗎，仔細一推敲，漏洞百出。

前面有提到，一些比較小的、銷售狀況不太理想的項目，才是炒房團的菜。真正的好項目，是不會割下這麼大一塊肉給到第三方的，不太必要。一個正常銷售的地產項目，營銷成本至多在10個點以內，包含物料製作設計、廣告投放、渠道投入等。7-8折的價格，相當於20-30個點的利潤拱手讓人，沒有難處的項目怎會如此慷慨。有難處的項目各有各的問題，具體請自行腦補。

既然與炒房團聯手的項目並非那麼的優質，那麼風險就轉嫁給了購房者。開發商經驗豐富，見識過各種招數，吃不了虧。炒房團組織者穩賺服務費，風險可忽略不計。購房者的風險在於：

一、資金套牢的風險。買房不同於買股票，房產流動性差，轉手並不容易。遇上政府強調控，對賣房有年限限制則更難。如河北保定地區10年限售的規定，意味著購房資金將被沉澱10多年，投資買房毫無意義。海南目前也出台了取得房產證之後2年方可轉讓的規定，考慮到交房、辦證時間，資金也將被套至少6年之久。另外，關於房產稅將要出台的消息也甚囂日上，對於二套房以上的投資者極為不利。

二、市場下行的風險。資金被套，如果房價持續上漲也無需太多擔心。而一旦買在高位，樓市雖不會斷崖式大跌，盤整數年間，20%左右的跌幅也會打回原形，讓人白折騰一次。

三、房屋品質的風險。炒房團組織者在考察項目的時候，大多不會全方位考察，總會將優點無限放大，缺陷避而不談。很多項目都存在或多或少的問題，如房屋質量差、裝修粗劣、戶型怪異、周邊有污染設施、價格虛高、產權有問題等。為了獲利豐厚，鋌而走險的現象可不少見。

對銷售有信心，自有資金充裕的項目，不在炒房團合作之列。在這些項目當中，不乏一些優質的高性價比項目。羊毛出在羊身上，把利潤讓給炒房團還是直接讓給客戶？後者已經是多數大型品牌開發商的一致動作，比如碧桂園、萬科、富力、恆大、綠地，在這些地產商開發的項目購買房產，縱使能找到城市總經理，也拿不到更多的優惠。

那麼，炒房團眼裡的好房子是什麼樣的：

能夠獲利豐厚，便是好項目好房子。

其他的就看怎麼說了，呵呵

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