我國土地招拍掛是走什麼樣的程序，誰能幫我解釋一下，也包括其中不公開的政府和開發商、投標單位協商的環節？

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一般程序為

1，地塊儲備，其中包括征地，拆遷，搬遷。

2，前期開發，包括土地平整，清楚附著物，填河開溝，三通一平，五通一平等等。

3，確定底價，現在一般都是底價拍賣，就是最終拍賣價低於底價，即為廢標。這個底價一般都是專業機構評估的。

4，地塊推廣，一般都會通過指定媒體對社會公布地塊詳情。也有一些會以招商形式面向特定開發商，譬如萬達廣場，迪斯尼，高爾夫球場，度假村等大型商業地塊。

5，正式掛牌公告，規定有效競買報名時間報名資格報名條件等等。

6，拍賣會，各大地產商現場競價，價高者得。

7，成交確認，一般都是簽訂成交確認書，裡面主要對地塊面積，單價總價，繳款時間進行約定。

8，付款，交地。

9。開發，銷售

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招拍掛土地的底價是怎樣確定的？ - 知乎

國有土地掛牌出讓具體流程 - 土流網招拍掛

掛牌出讓就是對擬出讓的國有土地先確定一個出讓底價，然後進行掛牌，進行招標拍賣，把土地出讓給出價給最高者。掛牌出讓是國有土地出讓的一種制度創新，也適應市場經濟發展的需要，增加國有土地在出讓中的透明度，引入競爭機制，可以提高擬出讓土地的價格，有效盤活土地，增加財政收入。

掛牌出讓具體流程

　　(一)、前期工作

　　1、由市國土資源和房屋管理局土地儲備開發中心辦理收回國有土地使用權手續;

　　2、市測繪隊出具收回地塊的1：500地形圖;

　　3、市城市規劃局出具收回地塊的規劃設計要點;

　　4、市土地房產評估所評估擬掛牌地塊的地價並出具評估報告;

　　5、市國土資源和房屋管理局招標拍賣領導小組擬定掛牌地塊的出讓底價、起始價、增價規則及增價幅度等，報市招標拍賣領導小組審定;

　　6、市土地房產交易所制定掛牌出讓文件，包括：

　　(1)掛牌公告;(2)競買須知;(3)宗地圖;(4)《競買申請書》;(5)《報價單》;(6)《成交確認書》;(7)《國有土地使用權出讓合同》;(8)其他資料。

　　(二)操作程序

　　市國土資源和房屋管理局(以下簡稱國土房管局)委託市土地房產交易所(以下簡稱交易所)組織掛牌出讓工作。

　　交易所在交易大廳掛牌，具體操作如下：

　　1、交易所在掛牌前20天向社會發出公告，掛牌公告在當地主要報刊、從化電視台和交易所大廳電子顯示屏、觸摸屏電腦、局網站發布;

　　2、在公告期內，交易所接受社會各界人士諮詢、接受申請、審查，競買資料;

　　3、競買人的資格經認可後，交履約保證金，填寫《競買申請書》;

　　4、公告期滿後，開始掛牌競價(掛牌時間不少於10個工作日);

　　5、在掛牌期內，接受競買人的報價，填寫《報價單》;

　　6、交易所工作人員審查確認最新報價後，更新競買價格;

　　7、掛牌截止後，根據報價結果確定競得人;

　　8、與競得人簽訂《成交確認書》;

　　9、在交易所大廳電子顯示屏和局互聯網站發布掛牌結果，並退回未競得人的競買保證金;

　　10、市國土房管局與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，並按出讓合同的約定，收繳稅費。

　　(三)後期工作

　　1、掛牌結束後，交易所將《確認書》附本及有關資料，移交局規劃用地科，完善手續;

　　2、市國土房管局頒發《建設用地批准書》，或用地批准文件;

　　3、競得人按土地出讓合同付清地價款及有關稅費後，憑批准文件或收費憑據到交易所辦理土地登記手續。

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