如何分析商業項目的優缺點？

01-21

本人從事商業地產前期策劃，但是對項目分析一直有所欠缺，想請高手幫忙指導下。觀察同行做的商業項目時，怎麼一步一步去分析這個項目的優劣勢呢？？？？求大神指導指導...........

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以下是本人每天工作總結提煉到印象筆記中的一段話，還沒有很完善，但很接地氣，歡迎友善討論。

每一位商業地產從業人員在「逛街」時往往抱著欣賞或批判的態度進行購物中心的調研，實際上一圈下來收穫最多的是朋友圈裡面一張張吃貨的自拍。入行幾許，調研過的項目數量，與走過的街道、繞過的彎路、犯下的錯誤一樣多。很多身邊的人覺得市場調研是件超洋氣的事情，如果事情收尾配上幾句專業術語，那麼這次旅行就完美了，既表達了自己的專業性又體現了自己生活的豐富性。隨後，周邊的朋友覺得你的工作美美噠，點贊無數；領導覺得你的工作棒棒噠，讚美寥寥。最後呢，你的項目所借鑒的經驗和吸取的教訓統統化為拍腦門的決策。我相信，這樣工作現象不再少數，那麼購物中心調研到底看什麼呢？用我們的肉眼可以看到什麼呢？......我想說，以我的經驗及教訓，市調調研工作起碼不輕鬆，要曬也該曬下工作的辛酸。下面，德薄才疏的我淺談下使用我們的肉眼如何看購物中心。

THE first time 首先，將調研目標分為外部環境和內部環境，交通工具：或地鐵或行車，調研工具：能夠拍照的手機，準備工作：網上查詢項目信息。
Part one 外部環境（交通環境、商業環境）
交通環境——主要考察項目的通達性，指標：1、其外部交通動線是否高效引導車流及客流，2、其外部市政交通是否高效輸送客流。

車行動線清晰，進入項目順利。1、遠處行車可憑藉遠端標識順利進入項目周圍，車流交匯處擁堵時間不超過多少分鐘；2、近處行車可憑藉外部車流導視系統進入停車場，且尋找停車場入口時間不超過多少分鐘，入口處等待時間不超過多少分鐘，停車場泊車時間多少分鐘。
市政交通系統（公交、地鐵及計程車）與項目的連接程度密切，客流引導清晰。1、乘車方式和路線多樣，落客區域距項目較近。2、落客區域與商業區域具有清晰的引導標識，進入時間不超過多少分鐘。

商業環境——主要考察項目的市場潛力，換句話說，項目未來的增長空間，優秀的商業環境可以促進項目儘快擺脫市場培育期，潛在消費群體基數越大，項目盈利空間越大。指標：1、周邊1-2公里，目標消費人群結構、數量、消費特點等，此時肉眼目測，進入項目實地統計。2、周邊1-2公里，商業設施對項目的影響，換句話說，商業環境呈「大魚養小魚」的態勢，集中規模的商業業態，即購物中心僅此一家（大魚），分散經營的小商家（小魚）林立街頭。註：並不是說市場環境里有」小魚「就一定好，畢竟分散經營、自發形成的小商小販業態參差不齊，影響」大魚「的外部形象。但是沒有一點」小魚「和巨大的市場潛力（居住人群），硬生生拔起一座購物中心其經營難度較大，畢竟消費心理與習慣受地緣影響較大，消費者意識里容易對本區域固有認知趨於固化，比如往日在此購買日常蔬菜瓜果較多，遍地污漬，那麼新興的購物中心的市場形象也會間接受其影響。再如，項目周邊大部分為行政辦公單位（「小魚」數量較少，原因在於周邊居住人群較少，因此自發形成的商業業態難以維繫生存），儘管目標消費客群素質較高，工作日期間進場消費次數較高；而周末或節假日消費客群就近消費的心理較為明顯（除非你居住的區域周邊一個消費場所就沒有。），所以這樣的商業環境簡直糟透了，節假日這座購物中心就會變成「空城」，也證明商業選址很重要。

居住人口(可估算)、消費結構（年齡區間難以統計）、消費能力（家庭收入與支出難以統計）、消費習慣（一年支出種類及常去消費場所）等。註：消費者行為學，還得探索簡單且直觀的量化方法。否則還是直觀感覺、經驗之談。
業態種類及數量（餐飲、休閑、生活服務等）、規模（經營面積及業績）、租金狀況。調研方法：實地訪談。

Part two 內部環境（）
1、望，觀氣色。調研已開業的購物中心，肉眼所能看到的，也是初次我們只能看到的。見她，猶如初識美女般，定是從衣著打扮看起。

空間感和通透感，由凈高、主次通道、中庭，商品規劃四個方面決定。前三個，建築設計範疇，天生麗質；第四個方面，是招商階段，商鋪分割對空間氛圍的影響。
裝修設計，主要指公共空間裝修設計與商戶店面裝修管理。
照明設計，公共空間照明設計與商戶店面照明管理。
消防設計，與店鋪商品陳列的有效結合
園林景觀及美陳設計。

2、聞，聽聲息。

空調與節能設計，公共區域與經營區域中，空調設備是否影響購物體驗和商家經營？如設備噪音、空調冷凝水的滴落、設備管道影響層高等方面。能源使用？
通風設計，購物中心是否有異味（裝修異味）？，在較大客流的前提下空氣質量如何？
電力設計，公共區域和經營區域是否有明線？以及安全隱患？
音響設計，賣場音質及背景音樂。

3、問，詢問癥狀。

購物中心所有工作人員服務態度
店員服務態度

4、切，摸脈象。

老幼病殘孕配套服務
雨雪天氣配套服務
景觀小品或美陳的安全隱患

無意中翻到了，提個思路給你：就一個商業項目而言，拆解開來需要關注的無非以下三個方面：

首先，是這個項目的定位。即他在商圈內服務的客群是哪些人（年輕時尚，家庭的，全客層的）？商場內部的業態/品牌跟客群是否匹配？跟商圈內部其他項目的競爭關係怎樣？

其次，是這個項目的建築空間。商業各部分功能的布局有沒有問題，跟功能相關的交通組織怎麼樣，包括入口設置，內部動線關係（垂直，水平，後勤）等等；中庭等節點空間設置，美陳，景觀，外立面（廣告位）這部分可以不作為重點，有個大體判斷即可；

最後，是商業的運營情況。這個從現場只能大概的判斷出人流量，提袋率，冷區/熱區，當然順便了解下商場的一些推廣運營活動，也能發現一些問題。

每個方面都能發現優劣勢，整體結合起來就是這個商業項目的評價，以及可以找出的借鑒了。

一個人的眼界在一定程度上決定他想做的事，比如狼想吃肉，狗想吃屎。

由此觀之，商業計劃書肯定是基於這個團隊的特徵做出來的，對計劃書里的各個因素有不同的偏好。

然後就要開始給這個團隊貼標籤，貼標籤的過程中，會有不斷的分類比對，這個時候會有個大概的認知，縮小了一下思考分析的範圍。

然後開始對商業計劃書里的各個因素進行客觀定位，基於你們自己的規則去分析。

最後通過對數據的計算分析，形成報告出來，再研討。