如何看待國土部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》？
方案發布後，大家如何看待未來土地市場及不同城市群及周邊地區的房地產細分領域的市場情況。
對於房地產行業格局會有怎麼樣都影響。
人民日報說：
這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利。這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。
這意味著大城市郊區農村戶口價值大增，或將產生一大批新富階層。
人民日報還真的挺實誠，連郊區將產生新富階層這種實話都說出來了。真的很real。
01 不只是讓利這麼簡單
如果該政策真的實行，將是中國城市發展史上的大變革。就像人民日報說的，政府向社會大規模轉移紅利，改革勇氣可嘉。中國也終於找到了醫治大城市高房價的良方。
可是慢著，政府向社會大規模讓利之後呢？事情不會天然結束掉。讓掉的這塊利誰來補呢？
02 土地財政是什麼？
這裡面涉及到了土地財政的本質，到底土地財政是什麼。（這裡僅限討論一二線大城市的土地財政）
一句話，一切收益背後皆有成本！
土地財政和城市高速發展是互為表裡的。當我們看到城市在快速發展，基礎設施在大幅拉升，一片片開發區快速成熟，一條條地鐵、高架快速路通車，我們也應該看到它背後的代價是什麼——代價就是高房價。
土地財政的實質，是購房者和地方政府形成了發展與收益的利益共同體。高房價背後是高地價，高地價的背後是土地財政對基建的支持，而基建落地又回饋房子的價值，使得房價上漲。中國的城市發展神話和土地財政神話其實本質上說是一回事。當我們享受到了城市快速發展的紅利時，不能再奢望房價也非常低廉。
政府本身不生產錢，她只是錢的搬運工。如果沒有土地財政的回饋，地方用什麼搞八通一平，搞鐵公機（鐵路、公路、機場）？
現在這個生意模式開始出現了一些問題，就是房價上漲太快，讓有資格成為城市發展共同體的人不夠用了。於是一二線城市只能放慢腳步來等等他們。
然而限購限貸都是緩兵之計，不增加供給只限制需求等於揚揚止沸，只有增加供給才能對高房價釜底抽薪，這次的集體建設用地入市，按理說屬於這類政策。
中國大城市靠原來的土地財政模式玩轉了20年，成績是顯赫的，讓大多數人住上了品質更高的房子，也讓城市上天入地有了軌交、高架、大商場、大劇院、藝術館。但是積累到今天，大多數人已經成為強弩之末，全社會進入一種房地產迷思，有產者想買更多的房子，放更大的金融槓桿，以至於產生了一定的金融風險，而普通居民則幾乎對大城市住房絕望。如果一二線城市按照當下的政策堅持下去，確實可能是發展模式的改變。
03 錢從哪兒來？
可是新的模式，真的已經誕生了么？它會是「只租不售」么？它會是集體用地入市么？還是綜合起來叫「租賃市場為主」？
其實，在土地財政依賴度低的大城市，上海和深圳，已經開始急劇減少供地。上海近日連續以超低的價格出讓「只租不售」住宅用地，更多是降低生活成本吸引人才，而對財政的回饋不大，據計算近日出讓的10塊土地已經讓上海少收入了1000億。
政府少收了錢，可是基本的教科文衛支出可是一點不能少。唯一可以調節的，是公共基礎設施的投入水平。城市可以減少投入，讓地鐵、高架、公路、學校都修建的慢一點，一條路可以搞上個十幾二十年，這也沒什麼，不過就是歐洲大多數國家的日常。這就叫做「城市慢下發展的腳步，等一等他的人民。」
但還有另一種可能，城市伸手中央要錢了，是你讓我不賣地的啊。但國家也不生產錢吧。錢總不會平白無故出來的吧？
錯！國家其實是生產錢的，它是可以讓人民幣平白無故誕生的，只是這新誕生的人民幣沒有創造社會總價值，只是轉移了社會財富。這個時候，每個人手裡的錢可能要不妙了。
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「相信凱撒」（inCaesarwetrust）
不談城市談樓市都是耍流氓
一、
方向性上看，這個政策極其重磅而且具有標誌性意義。
隨著82年憲法的出台，中國城市的土地一夜之間全部國有...
此後中國的土地只分兩種：城市國有土地、農村集體土地。
農村集體土地要建房子，必須先經過政府徵收，然後統一拍賣。
否則就叫小產權房。
之前，農村集體土地已經在試點使用權流轉入市，但是仍僅限於農用目的。
現在，農村集體土地可以直接建設租賃住房，相當於在地價方面打了2-3折。
以前的土地供應邏輯徹底被顛覆。
二、
從試點範圍看，力度挺大的，政府是認真的。
因為試點城市裡面包括了北上廣，和一些其它的准一線、二線城市，都是房價熱點區域。
範圍也不小，不像之前的房產稅只在上海和重慶試點。
如果試點效果不錯，很可能會全國鋪開。
至於為什麼沒有深圳，笨虎之前和大家說過，深圳很特殊，2004年就把所有農村集體土地徵收完畢了，全都已經是國有土地。
三、
至於效果會怎麼樣，笨虎打一個問號。
對於北上廣這些大城市來說，農村集體土地普遍都在比較偏僻的郊區。
在城區上班的白領們，是不是願意為了每個月租金上便宜的兩三千塊錢每天折騰那麼遠的路上下班是一個疑問。
傳導到城區租金和房價上的效果很難預測。
如果能改革的徹底一點，將農村集體土地直接建設為新加坡式的「組屋」，對房地產市場才能起到立竿見影的效果。
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現在的房地產市場的利益集團，
拚命不承認國家已放棄運用房地產市場手段管控經濟的手段，
不承認軍工聯合體是今後經濟發展的動力！
晚了，王。。。。們！你們的時代結束了。
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專克豬一樣的隊友 分析得很透徹。
【一切才剛剛開始】才是關鍵點。房子問題只是整體問題的一小部分。
關鍵點整體經濟是否恢復新的活力。
前30年的發展，中國本土的資源，人力、組織管理機制、礦產等資源以利用到極限，所謂的金融膨脹只不過是資源極限利用的工具與反映。
以後的路，如何讓中國經濟發展從工業化的第一波，走向以科技創新引領社會發展，才是重點的重點。
一帶一路，只是為工業化的第一波的能力，有一個宣洩的出口。
人口的數量走向老年化，總的人口數量不斷降低，這才是一切問題與解決方法的限制的關鍵量。
中國的投機資金，最好的出路，就是參與國企混改，這是你保證自己安全的最後的出路！不然你的資金是逃不到哪裡去的。
關鍵是，不要搞得錢還在，人沒了，人的身體憂慮的垮了，那你的錢就真的是催命錢了！
安下心來，聽黨的指揮，聽政府的話！
財聯社22日訊，據相關媒體報道，9月22日，石家莊在繼續加碼限購的同時，首次提出在限購區域內（長安區、新華區、裕華區、橋西區及高新技術產業開發區），家庭擁有2套住房的，5年之內不得上市交易；家庭擁有3套住房的，8 年之內不得上市交易。在各地現有調整措施里，限售8年是時間最長的。其他城市有限售5年的。
這有啥好奇怪的！
李先生當年從大陸撤離的時候，大陸絕大多數人說李先生又傻、又迂腐、又膽小！
今天，大陸絕大多數人，有對於國家房地產的買賣政策不理解，還以為房子可以一直一直的漲到天！
這裡面，任大炮的誤導作用極大。
大陸絕大多數人，已經不記得毛主席了，不記得那些為了社會主義中國的建立而犧牲的近千萬烈士了！
中國是社會主義制度的國家，大陸絕大多數人一定不能忘了！
社會主義國家就是國家、民族利益高於一切！
一切行動聽黨指揮！
這些話，40歲以下的大陸民眾忘記了，肯定要通過切實的生活學會如何思想了！【社會主義國家就是國家、民族利益高於一切！】【一切行動聽黨指揮！】
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飛翔的大老牛2 小時前
同意樓主，學了幾天法律越發感到這還真是社會主義國家，就算市場經濟玩成什麼樣也得知道我們這是黨領導的社會主義國家。別扯什麼政府捨不得讓某些既得利益者割肉，人民民主 專政 的力量是可怕的。
爵士貓 (作者) 回復飛翔的大老牛2 分鐘前
明白人。我也是用生命與時間，才明白這個道理。
中國是社會主義制度的國家，大陸絕大多數人一定不能忘了！
社會主義國家就是國家、民族利益高於一切！
一切行動聽黨指揮！
這些話，40歲以下的大陸民眾忘記了，肯定要通過切實的生活學會如何思想了！【社會主義國家就是國家、民族利益高於一切！】【一切行動聽黨指揮！】
今年的土拍 決定明年房地產開發的成本
1.大部分二線城市土拍都翻倍了
2.19-20年將會大波地方債務到期,所以這波必須要把土拍價格提上去,然後到時候地方好還債務
3.而且大部分二線城市的拍地,都比去年少了很多,基本上都是偏遠地區的,或者是二線城市下面的縣拍地較多,主城區和經濟產業比較發達的地方,拍地較少
4.大部分地產公司他們普遍擔心 明年公司空轉
因為絕大部分公司 今年一塊地沒有拿到 都是15年 16年的地 明年估計都賣完了
5.就是貫徹房子是用來住的 不是炒的
這句話不是表示,房價降下來,你能買得起!調控這麼多年 全部失敗了 基本上也看清了 鼓勵租房 其實就是規劃未來
6.大部分人租房 小部分人持有房產
讓買房退出老百姓的生活 ,租房為主,最近出的 租售同權 之類的政策 都是為這個做準備
就是以後房子肯定越來越貴 買不起的是多數 多數人怎麼辦 租房住
一旦買房從大部分老百姓的生活中退出 那麼房價就是小眾問題 政府也犯不著操心
這叫釜底抽薪
這個其實也參考了國外 因為中國的住房自有率世界第一 這個不正常
大城市資源有限 不能滿足那麼多人口的住房持有的要求
房子既然是住的 你租就好了 為什麼要持有
這就是房子是住的 不是炒的 真實含義
你看看最近的政策 上海已經開始出讓土地 要求土地建的住宅必須開發商自持出租 不能轉賣
成都9月7號土拍 不是也開始搞 價格到了熔斷 不抽籤 競住宅自持比例
租售同權 是為了給以後租房為中心 奠定法律基礎
以後會逐步取消對市場的住宅土地供應
供應的土地以租賃土地為主
這些只是個人的見解,不喜勿噴!
答主現在無房,也希望房價下來點,但是看清楚這些問題,除非發生金融危機,不然跌下來還是有點困難!
上車的人應該高興!沒上到車的人,生活也一樣的過!準備炒房的人,我覺得現在該收手了!
不是仙-有雜念：發行了這麼多貨幣，中國會不會像委內瑞拉那樣直接對內巨幅貶值呢？
不是仙-有雜念：2018年，是不是買房的好時機？
不是仙-有雜念：房價會跌嗎？有高人分析一下？
最近的樓市，略有點浮躁了。
無論是共有產權住房，還是最新的13城試點集體建設用地建租賃住房，似乎都迎合了一部分人的胃口。
△圖為貴陽未來方舟住宅群
有人問我房價會不會跌？我說不會。
這種回答，對唱衰樓市的人來說，是難以理解的。在他們看來，房價要跌的信號滿天在飛，到處都是。
當前樓市價格穩中有升，他們很不開心，各種怨念和不甘。因為沒有買上房，趕上趟，他們見不得其他買房者坐擁資產增值，這樣，會使他們的相對貧困感和被剝奪感油然而生。
還有些壓根兒不打算買房的看客，更是喜聞樂見有房、有車、有業者資產縮水、公司破產倒閉，對他們來說，世界大亂才是最好，就像那句古話「亂世出梟雄」一樣，治世之下的失敗者，總覺得亂世才可以撈一把。
其實，現實生活中，這些唱衰者，多數可能也是「識時務」的人，雖然嘴上唱衰樓市，但你要是送他一套房，或者足夠折扣賣給他，他都會迫不及待催你快馬加鞭！
市場經濟，人人都愛錢，爭當富人，這也是官方樂於見到的，和平年代，你不把心思放在掙錢供房上，難道還想在嘉興南湖上開個會？
執政需要錢，錢由納稅人提供，如果人們都不思進取，不買房，只想著住低價提供的保障出租屋，納稅者萎縮、直至消失，政府就會停擺，從官方的角度，這是無法接受的。
所以，指望官方打壓房價，讓資產縮水，這種心理，既不現實，也不健康。
△圖為貴陽世紀城住宅群
窮人與富人的差別，不是錢，是思維。
有房者與無房者的差別，不是房，是智識。
所謂「智識」，智力和見識，往通俗了說，就是腦子。腦子是個好東西，但並不是每個人都有。
在任何市場，買漲不買跌，是很顯而易見的道理。漲勢不買，跌勢不賣，非要逆著市場規律來，聽風便是雨，把期待寄托在虛無縹緲的下跌可能，這不是智商捉急嗎？
談到聽風便是雨，不得不提提那些擅長用噱頭炒作、吸引點擊的標題黨。
網路觸手可及的信息碎片時代，想要獲得理性分析，恐怕還是需要仔細甄別一番的，不是隨手點了個關注，就能彌補需要消耗心力的甄別過程的，畢竟，不是每個作者，都能像我這樣，摸著良心準備每一篇推送，甄別信息，需要用到的腦力門檻、時間成本，不管你願不願意承認，都客觀地擺在那兒。
△圖為貴陽花果園寫字樓群
房價不上漲，就沒房地產；沒有房地產，就沒有城市化。這是城鄉發展規律。
雖然有共享產權，雖然有集體土地建租賃，但這只是市場的正常分化，深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是「高端有市場、中端有支持、低端有保障」。
就像這13個城市，大多屬於人口凈流入，共享產權、租賃住房成為城市新鮮血液輸入的接納點，不僅不會拉低當地房價，反而會因為有能力解決更多人口的住房問題，吸引更多人口湧入，從而助推樓市上漲。
就好像貴陽的花果園一樣，這些年被花果園平抑了的貴陽房價，吸引了地州更多的人口湧入，為省會城市帶來生機，這才是長遠之計，因為，一個沒有新鮮血液輸入的城市，只有等死。
視野決定格局，求上則可能居中，求中則可能居下，求下？只能呵呵。
商品房房價上漲，是市場高端化的常態，中端的共享房、低端的保障、租賃房，作為補充。
人往高處走，水往低處流，分化初現，高端一片藍海擺在面前不要，硬要埋手中低端，恐怕就連前面的唱衰者都會嫌棄你「不識時務」。
一個好的世界，大家安居樂業，安居在先，安居才能樂業。
願這世界，人人都有房子，車子，和腦子。
如果我在農村謀一塊地建獨棟然後租給我老婆呢？
我覺得這個政策是非常好的政策。1.提供高質量的租房服務，有利於改善租房市場的競爭環境，提升城市的租房質量。為什麼會覺得是高質量租房，因為可能邊際收益方面，適當的優化，能帶來更好的收益。2.通過租房市場的發展緩解高房價所帶來的絕望感，撫平城市撕裂的傷口。3.通過租房市場來緩解城市房價增長，對房價有一定的抑制作用。而又不至於大量交易量湧入而直接衝垮房價。通過一個緩慢的傳導，逐步降低房價。但這個也是最大的風險了，量大了還是很有衝擊力的。4.提升了農場集團土地上收益，有利於農村發展。5.有利於房地產產業持續的發展，而不至於斷崖式萎縮。
本來城中村的房子就是人人可以租，推這政策根本就是說了等於沒說。
要弄清楚這個問題首先需要知道，我國土地分兩種，國有土地和集體土地。國有土地的所有權人是國家，集體土地的所有權為農村集體經濟組織（村或相應的組織）。 我國《憲法》第10條和《土地管理法》第8條規定：「城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。」常見城中村，小產權房也屬於集體土地上的物業。
根據我國法律，只有在國有土地上蓋的房子才有房屋產權證，可以轉讓給任何人；集體土地是沒有個人房產的土地證的，其產權證是由鄉政府或村政府頒發（不是國家房管部門頒發），沒法進行過戶交易，只能轉讓給符合同一集體條件下的其他人。例如村裡人甲有間房，有集體土地房地產權利證，他想轉讓，只能轉讓給本村其他人，這個本村主要是指戶口。
所以為什麼要開展此次試點呢？
2016年5月，國務院發布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》；2017年7月，住房和城鄉建設部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求進一步加快推進培育和發展住房租賃市場相關工作。政府有意打造租賃市場，但並沒有太多的土地供應，如果拿可售商品房的土地指標來代替，勢必減少市場上商品房房源供應，使供需關係更加緊張。同事如果靠征地，再由中標房企修建，拆遷成本高周期長，短時間內並不能有限形成租賃市場，所以既然國有土地不行，那為什麼不考慮集體土地呢？因此出台了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》
考慮到農民自己設計，自己修建蓋出租房，並不一定能滿足都市白領的要求，且消防標準也不一定達標，配套設施也不會很好，出租價格可能會很低，收益不行。政府考慮的非常周到，出台的方案裡面就提到，「村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。」意思是政策上已經同意開發商和村集體合作建房，但修出來的房只用作租賃，這樣規格高租金便宜的房子，還有政府配套醫療、教育等公共服務設施，剛需用戶肯定會欣然接受。
我個人認為此次新方案試點的重點應該是發展城市郊區的集體土地，未來的城市發展方向肯定不止老城區一個城中心，人群會慢慢的從城中心向城市近郊擴散，各個地塊都會有自己的商圈，大型的社區和成熟的配套，各地塊之間交通也特別便利。現在也許你覺得它是近郊，但將來它肯定會發展成城市另一個新中心，正如成都南邊，我們公司修的南苑小區，10年前賣3000元/㎡，沒人買，覺得離城中心太遠了，現在呢？靠近亞洲最大單體建築環球中心，賣3萬元/㎡，掛出即售。又比如我在美國讀書的時候，很多上班族都是選擇住在郊區，城裡的房子太貴了，郊區便宜，周邊配套有餐館，便利超市，商場，開車上下班1小時都覺得是很正常的事。
最後再舉例說一下已經試點非常成功的成都蛟龍工業港，昨天讀到的文章，想知道《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》最後實現的成果的朋友一定要看看。（摘抄路乾《城市的合約性質：民營城市蛟龍工業港》）
蛟龍工業港是成都市雙流縣的一個民營企業在4.3平方公里集體土地建設的工業園區。在2004年前，這片區域只是普通的農村。從2004年租賃農民土地開始，在十年內，蛟龍工業港實現了從農業到工業，再到商業服務業的產業升級。蛟龍公司主導了城市開發經營的所有內容：租賃土地、拆遷安置、制定規劃、投資建設基礎設施、建立學校、醫院與住宅等配套設施、招商引資、引導產業升級。現已建成10棟約100米高5A寫字樓，完成95%的招商任務，引進創意、研發、設計、辦公類企業入駐；已建成佔地20萬平方米的海濱城購物中心，海洋館，最高日人流量突破20萬人次；正規劃在300畝土地上建設16層100米高的立體產業城。
蛟龍工業港正是採用了簽訂產權轉讓合約的方式，在開發前即通過與村集體簽訂租賃合約和拆遷安置協議，購入土地使用權並清楚地分配了未來開發的收益。在2003年底，九江鎮、東升鎮的萬年村、大渡村、石桅村、泉水八隊等村村民將土地承包經營權還給村集體，再由村集體與蛟龍公司簽訂土地作價入股協議，以每年1200斤大米價格（每三年遞增5%，保底價2.6元/公斤）將土地使用權通過租賃的方式轉讓給蛟龍公司，期限為55年。此外，蛟龍公司與街道辦事處、村民簽訂拆遷安置協議，對被拆遷村民的建築物、地面附著物等進行拆遷補償。作者手中的三份拆遷協議書顯示，2004年與2006年對兩戶3口之家的補償金額（包括兌換房屋與現金補償的總額）分別是11萬9千元及8萬8千元，而2014年對城中村一位有三棟住房的農戶的補償額達到42萬元。農地租金與安置補償共同構成了蛟龍公司獲得土地使用權的價格。
蛟龍公司早期採用滾動開發的模式，先和一部分村組達成協議，開發一片區域，待這片區域開發完後，再和其他村組達成協議，開發下一片區域。然而，當工廠的發展吸引外來務工人員後，外來務工人員租賃了未拆遷的城中村的租賃房，尚未搬遷的農戶從中獲得更高的收益，拆遷的機會成本升高，要價也變高，從而形成了蛟龍工業港的「城中村」。據作者調查所見，一戶農戶至少可以租賃約20間15平米左右的房間，一間房間月租金約200元，如果不搬遷，一戶農戶每年至少可以獲得約5萬元左右的收益，高於蛟龍公司支付的土地年租金。目前，仍有未拆遷區域三個，含四個村民小組，約855畝土地（約57萬平方米）的土地尚未拆遷。
蛟龍工業港通過租地合約，而非征地的方式，從農民手中獲得土地的使用權，這是通過市場合約建設城市的第一步，也是其所有後續開發的基礎。
蛟龍公司的收益有兩塊，一塊是租金收益，即出租工廠、寫字樓給企業，以及出租公寓樓給務工人員的租金，另一塊是與政府的稅收分成合約（雙流政府以扶持獎勵政策的方式，對蛟龍承諾每平方米實現稅收100元，每年按地方實得的25%財政扶持給乙方發展；達到每平方米稅收80元的，按20%財政扶持給乙方發展」。）。一般工廠的租期合約為3年或5年，寫字樓為5年或40年，公寓樓一般為5年、10年，或60年。工廠、寫字樓、公寓樓在租賃期滿辦理退租後，蛟龍公司全額免息退還保證金，並收回房屋。但對於公寓樓的租戶，如果單方面提前退租，保證金的50%作為違約金扣除，剩餘保證金（免息）退還。如果蛟龍公司提前終止協議，則需退還全額（免息）保證金，並向承租人支付房屋保證金的50%作為違約金。
公寓樓可以轉租。在租賃期內，承租人有權轉租房屋，只需在蛟龍管委會交納5%的過戶費，即可辦理轉租手續。沒有房產證，但並不會對承租人生活產生影響。作者訪問了多家工廠、寫字樓，以及公寓的承租人，答案都是否定的。畢竟，這種租賃合約，已經支撐了1000多家企業，10多萬人的生產與生活。當一種經濟制度與合約安排被如此廣大的群體接受時，其持續運轉也就具有了實踐上的合理性。
與國有園區一次性賣斷土地使用權的模式相比，租賃模式的弊端是蛟龍公司難以在短期內回收投資，優點是可以獲得長期穩定的收益，促進蛟龍公司選擇業績好的企業並為之提供持續的服務。另一方面，租賃工廠和寫字樓的企業，以較低的投入即可使用工廠，有利於中小企業快速啟動，而一旦經營不善，難以承受租金，企業會自行退租，這就促進了企業遵從市場價格的優勝劣汰。伴隨人口聚集與城市發展，市場租金會相應提高，為獲得更高的租金收益，蛟龍工業港也就願意通過重新訂約提高租金的方式來促進產業升級。
總結：該政策頒布，表明以後中國的城市化建設並不只有政府主導在國有土地上修建租賃住房這一種模式，有實力的上市房企可以借鑒蛟龍工業港的成功，利用集體土地，專業的團隊，打造更加宜居租賃住房，解決剛需，保證政府、村民、剛需用戶和自己公司四方受益。最後房子是用來住的不是用來炒的，期待未來的租售同權。
寫在篇末，我也是最近幾天才關注這問題，翻閱資料寫的，希望大家可以一起探討共同進步，不足之處多多指教。最後希望點贊的朋友都能買到房，哈哈哈。
?0ψ?『不了解國有建設用地報批制度就不知道這個《方案》殺傷力有多大』
這其實是好事啊，看不懂為什麼回答里很多都是質疑和陰謀論。
政策過度解讀是不對的，很多時候上層研究者不會也懶得跟大家玩文字遊戲，文件上說什麼就是什麼。
在我看來，這其實是中央和地方在房價問題上的博弈。
我們來看看文件怎麼說的：
利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助於構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助於拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助於豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。按照中央有關精神，結合當前管理工作實際，制定本試點方案。
政策博弈，會場就是戰場，文件就是武器。
文件第一句就傳達了目標，就是想「房價降溫」，後面又說了另外一個目標，「農村問題」，這兩個問題就是中央政府最關心的民生問題。
決策者是希望解決這些尖銳的社會問題的，畢竟最不希望社會不穩定的就是他們。但不是所有人都支持房價降溫的，誰不支持呢？地方政府。
原因就是其他回答裡面說到的那些諸如土地財政之類的。問題是你地方不支持中央就會妥協然後坐視社會矛盾激化么？當然不是！這個《方案》就是破解困局有力的武器。
地方政府不想讓房價降下去，方法很簡單，就是控制土地供應，只要控制住土地的供需比，市場永遠處於一個求大於供的狀態，那麼房價就不會跌。具體操作就是控制每年國有土地報批的量，每年的新增國有建設用地必須經過市裡省廳一級一級的報批，還有耕地紅線作為輔助武器，幾個關卡把控住了，想要更多的土地流入市場是不可能的。
而《方案》的出台，恰恰給更多土地流入市場開闢了一條快速通道，繞開了原先的報批制度，甚至可以說是繞開了地方政府，給市場更大、更靈活的權力，你地方報批的權力我控制不了，那我就不要報批了，有了《方案》這把尚方寶劍，農村集體土地直接介入市場看你怎麼辦。要知道農村集體土地的體量是非常客觀的，一旦大量自由入市，房價可就由不得幾個人說控制就控制了。
當然中央不會想也不可能一步到位，所以《方案》限定了是租房市場，而這個也是國家重點扶持的產業。租房市場的發展也是解決房價問題的好辦法。
還有就是順帶解決了城市周邊失地農民的問題，很多人覺得失地農民都是新聞里拆遷戶那樣開開心心的，其實不是。國家每年征遷工作是有補償標準的，城市周邊很多村民的土地都是以不高的征遷補償價格被國有化了，拿到的補償款很多時候不足以讓他們買到新房子，一句話，不開心。
一箭三雕，很好。
最後說一句，我有理由相信，如果這步棋最後沒有達到中央想要的效果，那麼還會有更厲害的方案面世，拭目以待。
第一，增加城市郊區農民收入，而且是穩定長期收入
第二，會衝擊租賃市場，可能使得租賃市場下跌第三，緩解高房價帶來的剛需，滿足基本住房需求第四，對商品房短期應該衝擊有限，房價下跌應該有難度，房地產容納了大量資本，出來的錢流到哪裡都是麻煩，所以政府應該不希望看到動蕩。另外，租賃市場畢竟是商品房的緩衝市場，新加坡公屋計劃很好，滿足了大多數人的基本需求，但是想住的好，還是要買商品房，只不過可以過渡好多年第五，從遠期看，商品房應該定位中高端市場，主打更舒適，更美好，租賃市場滿足一般需求或者起到緩衝作用。政府通過租售兩個市場調節市場剛需。先拋一個前提：地方政府或許會為了自身發展的短期利益制定一些損人利己不利於人民的政策，但中央的政策絕大部分一定是從大局出發，是正面的，不同意這個前提的政府陰謀論者可以繞道。
要回答這個問題，先得弄清楚幾個事情：
1、國家的一條新政策表達的一般不會或者不只是大家看到的那樣；
2、大部分政府賣地收入是用來進行城鎮化建設了；
3、中央這次確實是下決心把房價穩住了；
4、十幾年城鎮化建設拆遷徵收土地過程中造就了大量暴富者，也造就了很大一批失地農民；
明白以上幾個前提，再分幾點討論國家這次出台這條政策：
1、一線城市和部分二線城市的城鎮化大頭部分已逐步完成，工商業的造血功能已經足夠政府負擔城市後續建設成本，政府對土地財政的依賴性降低，這也是推行這條政策城市的一個門檻，通過這條政策來平衡土地財政與土地使用的衝突，優化城市土地配置；
2、集體制土地出租這個做法並不是首次，實際上在很早以前，部分沿海經濟發達城市就有由村鎮政府牽頭利用集體土地建設廠房出租，租金收入以分紅方式發放給村鎮居民，筆者在廣東讀書時，身邊同學有不少家裡每月便能享受到七八千的租地分紅，這次政策的下發只是對這種做法的肯定與延伸；
3、城鎮化拆遷徵收過程中造就了失地暴富農民，也帶來了不少負作用，許多農民一輩子沒見過這麼多錢，一夜暴富後，缺少投資渠道，不知該如何處理這筆巨款，在貴州等地出現過村委會大院上午發錢下午整個院子擺滿桌子公開賭博的勝景，君不見因暴富而變爛賭者有之，被騙者有之，夫妻反目家破人亡者有之，兄弟鄰裡間分錢不均反目者有之。當然大部分人還是理性的，理性者有的將巨款存入銀行，有的買房保值，前者使得貨幣缺乏流動性，後者進一步推高了房價，一言以蔽之就是，拆遷徵收的過程實際上是將農民的生產資料變現，即是將其的漁一次性變為了魚，大量以前從事耕種或做體力勞動者的農民並沒有很好的投資途徑，拿到大筆拆遷款後對之前生活衝擊太大，若沒處理好便容易出問題，引起社會問題。將村民的土地改收為租，便是將這部分土地維持其生產資料的屬性，為土地擁有者提供長期穩定回報，從某個角度上講這比一次性補償更能提高農民的生活質量，也能在一定程度上緩和因為地理位置不同造成的拆遷補償方案差異巨大而引發的部分農民對政府或者相互之間的仇視與矛盾；
4、中央提出房子是用來住的，即是要逐步壓縮房地產的投資屬性，之前出的限購限貸等政策已經在一定程度上打壓了房價的上漲預期，這次利用集體建設用地建設租賃住房有個目的就是拉低城市房租價格，進一步降低房地產的投資回報比，壓縮高房價下的租售比，切斷以租養貸模式，增大購房成本，打壓上漲預期+提高還貸壓力的組合拳可以有效降低房地產的投資屬性，有利於建設房地產的長效機制；
5、國家牽頭建設的租賃住房相比完全由市場驅動出現的各類出租房，勢必更為規範，或者說對出租房市場提供一個模板，對房屋租賃市場起到一個引導作用，也可以在一定程度上降低租房族的居住成本，幫助城市留下更多人才。
眼下已是一線城市炒房族脫手或轉移陣地的最後窗口期了，中央是真心不想讓房價繼續暴漲了，但是需要大力建設的二三線城市還可以容忍，別說房價永遠不會下跌，胳膊擰不不過大腿，若是中央真的下了決心了，多少人跳樓也好破產也罷，中國這麼多人，需要雨露均沾，蛋糕分法時刻在變，既得利益者應該學會見好就收。
以上都是個人見解，前面不少回答都講得很好，也有學習，歡迎各位討論補充，謝謝！
總結一句話，政策的目的和實際得到的效果不一定是一致的。
首先，該政策的目的在我看是慨城市內二手房房東之慷，大背景是城市剛需門檻被房價抬高，每個剛需都是政府眼中的錢袋子，決不允許這個錢被二手房或者小產權房賺去，但是問題來了，現有一線城市內二手房高於一手房的局面就北京能維持住吧，對這個政策的期望應該是與租售並舉一致的，但是這個政策的內容又表現出對租售並舉的不自信，換言之，政府也不相信自持型的地塊做租賃主力能養得活房地產商，所以與其做成面子工程，不如用來搞一波小產權房，畢竟對小產權房最大的仇視莫過於土地出讓的費用被私人賺去了。
其次，該政策也是希望租賃的住房不要擠壓現有商品房的市場，畢竟供給提高了，老百姓一算賬，喵的我租你這塊比買合適多了我幹嘛不租，至於我的錢買哪不是買，但是放在集體土地上就不一樣了，定價再低，衝擊的也是小產權房的市場，左右老百姓都是擔心小產權房沒保障，現在搞成租賃了，再怎麼樣，買賣不破租賃嘛。
最後，基於對政策如此的不自信，我有預感，要麼這個完全推不動，一旦推得動了，結果一定不會是政府期望的那樣，如果集體堅持原有小產權房的開發模式呢？如果集體將小產權房甩鍋給企業然後洗白小產權房呢？如果整個事情變成完全的市場行為，那麼根據租賃獲得的房屋總價一定會形成，這個價格到底會是什麼樣子，如果它低於同區域的小產權房價格，那麼村集體是不會選擇這條路的，如果高於，那麼房客為什麼要租這個房子。
不管怎麼樣，在我這個窮人的眼裡，政府只要多供給了，哪怕是只給本地人的公租房或者只給單位成員的共建房，甚至是村民自建的小產權，更甚至是多了片房車公園，我都會感激，畢竟市場上每多一套房子，房價都是受到衝擊的
屁股決定腦袋，北京市660w戶入戶電錶的住房，放現在數據應該是到了700W戶了，持有房產的人最多無非是700W，況且n多公司持有，n多個人持有多套，按照二八法則，真正能持有北京房產的最多100W人，任何增加供給的行為都會被這些既得利益者攻擊，所以面對近期的政策以及實際行為，完全可以看得出政府也是一頭霧水的一面減少供給一面增加供給。
減少供給的政策以及行為：
1、拆違建、打擊城中村，打擊小產權
2、棚改
3、打擊地下室住戶
4、禁止分割出租，禁止賣床位
5、禁止公房轉租
6、舊城區文建
增加供給的政策以及行為
1、保障房建設
2、集體土地建設租賃住房
3、集體土地小產權建設
4、棚改（就地安置以及回遷）
總而言之，這個試點能有多大規模決定了他的殺傷力，非常讓人懷疑這個試點與北京市要求的2017年及之後的供地計劃的匹配程度，很可能為了避免供地損害地方土地財政，將這部分試點的面積算進總供地面積里去。
我覺的政府這麼做純粹是無奈的選擇。
第一，為什麼要限售限購，因為不限購限售很有可能造成房價劇烈的波動，甚至在達到一定高位後崩盤。這不是政府所想看到的，ZF需要賣地收入。所以，必須限購限售，這樣才能穩定市場。第二，限購限售了，那些確實需要買房的人怎麼辦？權宜之計，租房子吧。所以才有了租售同權，有了集體產權蓋房出租的事情。問題是，這樣任性的引導市場，能夠一直起作用嗎？你說大家不要買房了，大家去租房吧，大家都乖乖的去租房嗎？你說租售同權了，租房也能夠入學也能夠有社保有醫療，這些能夠落實嗎？只是一紙政策，沒有實質性的實施方案，會實現嗎？
現在強大的手在做的事情就是一個字拖，拖到有除了賣地收入其他穩定財政收入的時候，拖到產業升級結構轉型成功的時候，拖到人民幣國際化一帶一路成功的時候。
但是，問題是誰為因誰為果？是經濟結構轉型困難問題，財政收入被綁架問題，人名幣國際化問題導致的房價高嗎？想要拖著用結果去改變原因，是不是有點緣木求魚了？1. 增加租賃住房供應，攔截住房需求進入商品房市場；2. 集體建設用地增值，增加農民收入。
加大房子供應，推租不推賣。對房價和房租都不是好事。窮人有房子租就不急著拿錢買小房子，有小房子的人就換不了中端房子，中端房子就換不了大房子。中國年輕人的資金會被引導到租賃市場，流入買房市場的就少了。資金減少，房子漲不起來，那些觀望的就更不買了。所以房價不容易漲。