政府將不再是居住用地唯一提供者，意味著什麼？

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政府將不再是居住用地唯一提供者意味著什麼？

剛看了一篇文章，很適合這個問題。轉載曹征路老師的一篇文章（http://mp.weixin.qq.com/s/6RZcYWyCGyJXJD5cUhZ90g侵權聯繫，必刪）

私有化大戲再敲開場鑼？

曹征路

進入2018年才幾天，給人的印象私有化進程突然加速了。也許不少善良的人們還沒有意識到，這次的大動作是在法律層面。

表面上是兩件不起眼的事：一個是一部文藝作品的著作權糾紛案，另一件一起著名的侵吞國有資產案的重審。這兩件事是啟動私有化改革大戲帷幕的開場鑼鼓，所謂進入「深水區」，水深在哪裡？就深在偷盜與搶劫的合法性。

所以我們看到，「重審」還沒開始，一批主流媒體已經在討論國家如何賠償問題了。

官學產媒聯盟早就憋壞了，這次是司法突破。

在當今世界的任何國度，偷盜搶劫都是犯罪，不論過去多少年這樣的罪責都要被追溯。然而在一些人的眼中，換一個名詞就可以被豁免。

法國哲學家薩特曾經提出過一個概念，叫「詞的暴政」，意思是在名詞上做文章可以強姦民意。

如今大戲已經開場，精彩劇情還在後面。劇名叫《溫水煮青蛙》或者叫《妙手神偷》並不重要，重要的是偷了搶了還理直氣壯。

理解這個奇怪的邏輯並不難，只要回顧一下戲前戲就明白了。

早在上世紀八十年代，某一天「國營企業」突然在所有的媒體上變成了「國有企業」，當時幾乎所有的人都沒有在意，以為不過是換一個說法而已。

雖然有人追問過「國有」是指國家所有還是各級政府所有？誰有權處置國有企業？是否應該將國資委劃歸全國人大管理更加符合法理？但後來還是含糊其辭不了了之。

因為畢竟在工商管理部門的企業性質一欄里還登記著「全民所有」，所以後來國有企業這個說法逐漸被人們接受，以至於「國有資產流失」這個說法也習慣成了自然。

當時的輿論還停留在「吐痰」階段，污名化國營企業是主要手段。

到了九十年代，「國有企業改革」成了熱詞，國營企業在媒體上成為低效率大鍋飯的代名詞。

本來一個企業提高經營水平，改革應該是個日常工作，應該經常調整經營方略以提高勞動生產率，要改掉那些阻礙生產力發展的障礙才對。可是改革為什麼不去觸動人浮於事的企業上層建築，卻把企業員工當成了改革對象？

這成為一個謎。

隨後我們就看到，「廠長經理負責制」已經不過癮了，「雙軌制」已經鬧出了大亂子，新的藥方是要求企業「減員增效」，意思是少一些人吃飯鍋里就有米了。某人還立下軍令狀，「三年大見成效」，即使前面是萬丈深淵也萬死不辭。

一個醫生給病人看病，又抓了葯，照說病人不能病情見好，至少還能活下去才對。把病人治死了，而且是大面積死亡，無論如何不能證明這是好醫生好處方。可事情就是這麼怪異，不但醫院沒事醫生沒事，病人反倒攤上大事了。

一個違反當時《勞動法》的新詞被發明出來。以往《勞動法》對員工只有警告、記過、辭退等處置方法，即使是辭退也有相應的補償規定，不存在模稜兩可的「下崗」。換句話說，發明這個新詞不過是為了賴掉企業對員工的經濟補償責任，因為幾千萬國營企業員工不是個小數目。

事情到此還沒完，緊跟著一個洋名詞響徹中國大地，它叫「MBO」，也就是管理層個人出資收購企業。個人沒錢怎麼辦？國家銀行貸款支持唄，這樣就人為地製造出了一個資產階級。有些地方甚至將企業的預期收入作為個人資本金購股，強行推進限期完成。當然此時的資本家已經改名了，改叫「企業家」。

儘管九十年代全國人大開會時還鄭重承諾「絕不搞私有化」，然而此類改革已經遍地開花碩果累累。在不換思想就換人的叫喊聲中終於「殺出一條血路」，一個叫仇和的人就這樣成為了改革明星。

在法律層面，如此明偷活搶實在不好界定，於是乾脆發文件要求各級法院對國企改制案件一律不受理，假裝看不見。

以往指責國營企業的理由是效率低，沒有實現資源的最佳配置。可是當中國只剩下117家大型中央國營企業，其中不少進入世界500強的時候，指責的調門又變了，變成了國營企業「壟斷」。

效率低不行，效率高也不行，不把這點公共財產搶到手怎麼著都是不行。當然，搶劫這個詞不好聽，改為「購買」「資產重組」就高大上了。

賣啊，賣企業賣醫院，賣水賣電賣礦山，現成的蛋糕已經所剩無幾，中國可以賣的東西已經不多了，不趕緊撈一把就來不及了。

到了2010年，世界銀行走到前台，它和國務院發展中心提供的研究報告《2030中國》揭開了這個謎底。他們要最後「攻堅」拿下僅存的國營企業。

報告為中國安排了具體日程：

「國有企業在工業總產值中的比重從目前27％的水平將有所下降，到2030年約10％」。

這份報告的理由很誘人：中國要避免進入「中等收入陷阱」，中國就能成為「高收入國家」。也就是說，把公共財產分光賣光可以發財致富。且不論賣掉家產為什麼就能致富，僅看文中列舉的歷史事實就很耐人尋味：

凡是陷入「人均5000美元中等收入陷阱」的，巴西智利墨西哥阿根廷，無一不是美國後院的拉丁美洲國家，無一不是被美國財團「切開的血管」；凡是突破中等收入陷阱進入高收入的國家和地區，日本韓國新加坡台灣，無一不是接受美國軍事保護，無一不是喪失國家實際主權的地區。

如今時間到了2018年，人家已經等得不耐煩了。

美國前國務卿希拉里公開催促說：「中國的體制必然滅亡，中國領導人只是在做拖延的傻事。」

美國現任總統特朗普也發脾氣了，「中國應該做的更多」。

剛剛拿走2500 億美元的大單，轉眼就翻臉不承認中國的「市場經濟地位」。某些人為加入WTO為這個地位已經苦熬了十五年，「開放倒逼改革」，眼看熬出頭了又被當面啐了一臉。

如今中國何去何從？何時分裂為七八個小國？這些小國如何定位？其實這份清單早已在美國智庫里開列得清清楚楚。

奇怪的是，人算不如天算。只是如今真的等不急了，必須法律層面解決問題。要你自宮，還要你自己說出理由，真正的牽線大佬是美國財團。

如果不出意外，今年的大戲是在農村上演，官學產媒聯盟一定要圍繞著集體土地資源做足戲份。因為城市已經賣得七七八八，國營企業包括金融領域已經剩餘不多。

今年肯定還有更多的新詞被發明出來，換馬甲不難，難的是怎麼把搶到手的改革成果鞏固下來。從「土地確權」到「土地交易」再到「合法取得」，這麼繞來繞去，不就是為了私有化嗎？

讓善良的老百姓想不明白的是，中國不是已經很牛逼了嗎？不是已經「老二」了嗎？在媒體上不是已經「厲害了我的國」嗎？動不動就把美國「驚呆了嚇尿了」嗎？

其實再往深里想就會明白，買辦資本沒有祖國，國家是一回事財產權是另一回事，新式的殖民統治是不需要動槍動炮的。當年八國聯軍打到北京時，中國的GDP還是世界老大呢，慈禧太后就是當時引領潮流的時尚女郎。

老百姓的生活感受並不來自你說過什麼，而是來自你實際做了什麼，對他們產生什麼影響。這些人的最終目標是不是國體政體？是不是要按照「普世價值」的藥方重組共和國？我們拭目以待。

國土資源部部長姜大明1月15日表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
姜部長還表示，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新。但城裡人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

這則消息意味著什麼呢？

1. 對於一線城市房產來說：

過去20年來，伴隨著城市化的進程，由於大量人口進入到一線城市導致的剛需，使得一線城市的房價巨高不下。而「多主體供應，多渠道保障，租購併舉」的政策，會從供給側進行調整。未來一些企業可以在自己擁有土地使用權的土地上蓋房，然後分給或者租給職工，購房的剛需的緊迫性會小一些。房價上漲的動力也就下降一些。

那一線城市的房地產機會在哪裡呢？

一是城市的核心區域：核心區域始終是城市的稀缺資源。

二是一些城市中的學區、城市發展規劃的重點區域等。要保持對於政策的敏感度。

2. 對於二三四線城市來說：

按國土資源部、住房城鄉建設部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都13個城市正在開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

這意味著，對於二三四線城市，尤其是中部城市，可以用更好的住房政策吸引人才入駐，對於帶動城市向上發展是有很好的效果的。例如武漢在建國家存儲器、國家航天產業、國家級智能網聯汽車示範區和國家網路安全基地，這些基地和項目的建設都需要大量的人才。人才聚集起來，又會進一步帶動城市的發展。

作為非試點的城市，也要思考如何在這個政策下進行轉型，思考城市未來的規劃，以及以何種政策吸引和留住人才。

3. 對於農村來說：

「落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權」，意味著宅基地上的房子可以租賃、買賣、抵押等，但是宅基地還是屬於原所有者。讓宅基地的所有者可以放心去城市裡打工，同時還可以獲得一些額外收入。

曾有學者算過一筆賬，如果釋放農村宅基地使用權意味著盤活了125萬億的資金。

如何充分利用宅基地呢？筆者覺得一些農村可以充分發揮創意，設計一些文創項目，讓城市中的人來此旅遊放鬆的同時，還能夠留下一些感悟。民宿、種植項目等都可以加以設計，日本的熊本縣、台灣花蓮等都可以作為參考。

總之，這一政策的推出，可以加快城市化的進程，盤活大量資金，對於中國的每一個人都會有重大的影響。「你覺得這個政策對你所在的城市，會帶來怎樣的影響？」歡迎留言進行互動。

首先是補充城市勞動力，加速城市化。連帶拉動經濟、抑制房價。房產稅落地可能性更大了。

農村，尤其城市周邊地區將出現農村人口與土地分離，倒逼勞動力流向城市，推動城市化，為城市經濟發展補充新鮮血液。流轉必然導致兼并，當中的利益很大，直接拉動經濟，口子開了，如果管制嚴過程會慢些，管制松就會很快。

增加了新的土地供給，有利於抑制房價。但是，城市本身並不缺地，只是政府不放而已。所以，開放宅基地不是首先針對房價而採取的措施。政府更看重的是前述城市化的效應。

新政策利於抑制房價，並且增加了政府控制之外的土地供給，使土地財政更難施行，勢必轉而實行房產稅，會促其落地步調加快。房產稅落地仍將加力抑制房價。

意味著什麼？我也不懂，在還沒有相關實施細則出來之前，都不好說，但有一個應該是可以肯定的，就是房子是拿來住，不是拿來炒的。以後都將圍繞這句話做文章。另外一個方面，土地出讓金以後將不會是政府財政的一個重要收入了，房產稅才是大頭了，當你們都有房子了，也就要開始收稅了，比那種一次性的土地出讓金好多了。

對房價的影響微乎其微，期待降房價的朋友要失望了。

原因很簡單，新增的土地供應僅僅是大城市的城中村和近郊農村，而且這些農村地區的土地也不是全部可以用來建房。那些屬於耕地的要嚴格保護，剩下的集體經營建設用地，只有在村委會許可的情況下，才能集體把使用權轉讓給企業，而企業拿到這些地，只能建設租賃住房，不能出售，因為產權仍在村委會。

受益的區域是靠近一二線城市的農村，受益人是當地村民，因為集體經營建設用地是按照股權分配到每家每戶頭上的，村委會把土地轉讓給企業，企業將房屋出租的一部分利潤作為回報返還給村委會，村裡再按照股權把這些利潤分配到各家各戶。

新政策嚴格禁止城裡人到農村買房，因為農村的宅基地只允許在同村人之間轉讓，否則就會破壞農村的集體秩序。因此，城裡人投資是沒戲的。而農村可以利用宅基地做一些民宿、客棧之類的度假旅遊經營項目，這是允許的，城裡人可以到農村短租。所以，受益者是風景優美、靠近大城市的農村，受益人也是當地村民。

在住房制度層面，土地供給新政無法影響房價，但會讓農村的土地產生更多的經濟收益，讓外出打工的農民不至於把家裡的土地荒廢，可以利用閑置宅基地出租獲取收入，農民的賺錢渠道更多了。

在房屋租賃市場，像廣州、深圳這些大城市的市區內有不少城中村，過去，這些村子的農民房只能以低質量低價出租給打工者。以後，這些土地可以出租給物業公司，用於集中管理經營，在建設一些高質量的公寓，出租給城市白領。城裡人的租房選擇更多了。

以前只有政府才有資格買地建商品房，地方政府一直吃土地財政，現在政策偏向農村集體土地了，意味著以後農村集體土地也可以自建商品房。這將加速農村土地改革，房改和土改的前奏。

至少能解決小產權房上市，集體土地徵收難的問題。而且有可能把地方政府踢出一級土地市場，因為政府手上的土地大多數徵收的集體土地。但是這個政策最後會發展成什麼模樣是很難預測的。畢竟地就是錢，有錢就是老大。到時候有地的集體和有權的地方政府有利益矛盾了，怎麼解決。

其實，農村集體經營性建設用地建設租賃住房在去年就已經開始了試點。2017年8月21日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

此次，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上也明確表示：」我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。「在業內看來，本次表態可以看做是國土部貫徹「租售並舉」住房政策的又一手段，今後，工業及商業企業自持、集體經營性建設用地等都將為各地的住房租賃市場形成有效的供應。

土流網：集體建設用地建租賃房，對農民有什麼好處和影響?
●在此次試點改革之前，如果要在農村集體經營性建設用地上搞開發建設，必須先通過征地的方式，將集體建設用地征為國有土地才能進行，而此次試點建租賃房，沒了征地環節，直接利用存量集體用地去建設。這就拓展了集體土地用途。
●用集體土地建租賃住房不像征地的「一鎚子買賣」，租房是長期的，租金也就是長期的，收益則也是長期的。在農村集體經營性建設用地的開發過程中，如果農民集體經濟組織將土地股份化，把股份量化分配給農民，農民個人就成了租賃房的股東，可以獲得長期、穩定的收益。