建職工宿舍的土地是否需要單獨批？或者在工業用地上直接建？

01-21

公司建職工宿舍是可以直接在以工業用地的土地上再申請房屋設計的審查後就可以？還是需要另外申請以不同類別的土地來進行建設？

謝邀。

職工宿舍有兩類：一種是為了方便職工上下班，在工業用地內建設的單身宿舍樓，這樣單身職工宿舍屬於工業用地（代號M）的生活服務設施；另一種是在工業用地之外成片建設的單身職工宿舍區，這種宿舍區往往具有相對獨立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口規模和建築面積規模，自身有一定的生活配套設施，要按照三類居住用地（代號R3）的有關標準進行規劃建設。

我理解問題問的是第一種情況。按照國土資源部《關於發布和實施〈工業項目建設用地控制指標〉的通知》（即24號文），在供地文件和用地合中，應明確約定行政辦公及生活服務設施用地所佔比重，不得超過工業項目總用地面積的7%。

一般情況下，只要比例不超標，獲得國土局和規劃局的批准即可，不需要在工業用地以外單獨供地。但要注意，因為土地性質為工業用地，不能建造成套住宅，所以建設的宿舍是拿不到土地證和房產證的，也不能對外銷售。

感謝@李雙花老師的補充：

一個有關R3的補充，GBJ137-90城市用地分類將R3定義為規劃布局不盡完善的住宅和工業混合區域的居住用地。在這條國標中，R1、R2、R3、R4的分類原因取決於區域建築規劃布局和環境的優劣，並無除此之外的更多本質不同，工廠M旁邊也可以有R4，甚至R1。

另外中國各地的土地分類標準不盡統一，R3在各地的定義不盡一樣。在本例中定義為工業用地之外成片建設的單身職工宿舍區就是廣東深圳對於R31的規定，考慮到這個城市獨有的年輕性，R31這樣的定義具有一定的特殊性。非廣東的朋友採用R3申報宿舍用地策略的時候要考慮被駁回的可能，畢竟屬於住宅用地了，比較敏感。

第一個問題適用於國土資發2008第24號文和國發2008第3號文，尤其前者中的第四條的規定適用於你說的情況：

四,本控制指標由投資強度,容積率,建築係數,行政辦公及生活服務設施用地所佔比重,綠地率五項指標構成.工業項目建設用地必須同時符合以下五項指標:
(一)工業項目投資強度控制指標應符合表1的規定;
(二)容積率控制指標應符合表2的規定;
(三)工業項目的建築係數應不低於30%;

(四)工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%.嚴禁在工業項目用地範圍內建造成套住宅,專家樓,賓館,招待所和培訓中心等非生產性配套設施;
(五)工業企業內部一般不得安排綠地.但因生產工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的,綠地率不得超過20%.

至於第二個問題我暫時沒太明白，

但基本上，如果你申請政府免費給塊地給你，你還想要合法的手續那幾乎都是不可能的；而如果你能拿出現金來摘牌、收購、協議、租賃、劃撥、重點工程特批、歷史遺留問題解決、違章建築補罰款等等操作，而那又是沒有不可能的。

可以直接建，但根據《工業項目建設用地控制指標 (試行)》規定，工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。嚴禁在工業項目用地範圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。

受邀，但是上面諸位說得很好了。我不再補充了。求摺疊。

謝邀。

工業用地的用地性質可以更改。改了就沒有其他問題了。

但是要有充分的變更理由

大約過程是土地局》》》逐級上報》》》主管土地規劃的副市長》》》拿批複到規劃部門辦理》》》土地局簽訂變更土地合同》》》補交一些錢。

應該是屬於工業用地範圍內吧，因為職工宿舍不符合居住用地的定義範疇。不過如果面積過大，形成職工宿舍片區的話就有可能被劃為居住用地，需要單獨審批。