招拍掛土地的底價是怎樣確定的？

01-21

想知道集體土地一旦納入儲備，是由誰來決定招拍掛的起拍底價？依據是什麼？

題主問的其實是4個問題,關於集體土地收儲流程、土地出讓底價組成、土地出讓底價審定流程及相關工作的依據及以上各項工作的負責部門。以北京為例，試著講一下。（其他地區類似）

一、土地出讓底價組成

按照北京土地出讓的掛牌文件顯示，宗地出讓的底價由政府土地出讓收益和土地開發建設補償費2部分組成。

其中土地開發建設補償費是固定費用，可以理解為之前征地過程中已經發生的各類費用的總和，下面還將具體介紹。

而政府土地出讓收益是動態的，由地價評審委員會審核、市國土局局長辦公會審定的，會綜合考慮區位因素、用地性質、開發強度、周邊市場等多個因素，另外須注意的是，若地塊規劃有保障房，此部分不收取政府土地出讓收益，地下可出讓部分待設計方案經審批確定另行收取；地下非經營性用途建築面積免收，若含經營性用途則需按照一定比例收取；還有，若土地出讓後，經審定的規劃設計面積超過出讓時的要求，還需補交超出部分的政府土地出讓收益。

二、土地出讓底價審定

由以上可知，底價由2部分組成，一是土地開發建設補償費，即收儲成本；二是政府土地出讓收益。

1、收儲成本

①組成：前期費用（方案編製費、釘樁費、評估費及招標代理費等）、征地補償及相關稅費（土地補償、人員安置費、青苗補償、相關稅費及不可預見費）、收購補償費、拆遷補償費及相關費用、市政基礎設施建設費用、財務費用、利潤或管理費（一級開發部分）、兩稅兩費、其他費用（圍牆圍擋費等）、審計費、委託入市交易服務費、地價評估費；

②審定流程：項目開發主體自審—政府委託審計—市級部門聯合審核—竣工結算（財政部門）。

2、政府土地出讓收益

由於收儲成本是固定費用，則收益部分一旦確定，則出讓底價則確定。

①審定流程：委託評估，出局土地估價報告--地價評審辦公室初審—地價評審委員會審核—市國土局局長辦公會審定；

②各環節涉及部門

——市國土局委託土地估價機構

——市國土局地價評審辦公室初審

——地價評審委員會由市國土局、市發改委、市財政局、市規委、市住建委組成

通過評審委員會後，報經市國土局局長辦公會審定，至此出讓底價形成。

三、集體土地收儲

一級開發單位取得立項與規劃批准—召開村民大會，雙方簽訂征地補償安置協議—協議內容公示—區縣國土局草擬農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案和供地方案，經區縣人民政府審核同意後，報市國土局審核—征地公告—征地結案—建設用地批准書，納入政府土地儲備。

四、部分相關文件

1、《關於印發土地儲備開發項目成本預審工作規則的通知》（京國土儲[2014]207號）

2、《關於印發北京市國有建設用地使用權出讓地價評審暫行規定的通知》（京國土用[2015]87號）

3、《北京市國土資源局關於征地及農轉用管理等有關問題的通知》（京國土征〔2013〕649號）

首先，國土部門有個叫基準地價的東西，這個是主動公開的，一般在當地國土部門網站可以看到。這個基準地價的最低標準基本已經是高於土地儲備成本的，除了某些特殊的三舊項目之類的。

其次，國土部門收儲了土地後出讓一般都會找評估公司評估，現在的評估都會備案，所以一般也不敢亂來，畢竟是要負法律責任的。評估後，國土部門會先行進行地塊出讓方案會審，通過後報同級政府會審嗎，通過後再放網上進行公開出讓。

根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》要求，國有土地使用權出讓時，市、縣國土資源管理部門應當根據擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估，在此前提下，確定出讓底價。招拍掛底價的評估應在嚴格遵循《城鎮土地估價規程》的前提下，依據估價原則，選用適當的評估方法。

1、確定土地招拍掛出讓底價應採取公開的市場價值標準。在評估過程中，估價人員必須明確其評估的價格應當是在估價基準日正常的市場氛圍中，各項規劃指標及利用條件的限定下，規劃設定用途、基礎設施開發程度、使用年限下的價格。特別需要注意的是，同一宗地，在用途、開發程度、使用年限等條件不變時，僅規劃指標及利用條件的一些調整，就足以使土地價格產生較大幅度的波動。

根據「國六條」的政策和新《規範》的規定，編製國有土地出讓方案時，國土部門可將城市規劃、房產、建設部門確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結構比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等規劃條件和建設條件，作為土地出讓方案的重要內容。這在以往規定了容積率、建築密度、綠地率等指標的基礎上，又對土地的利用增加了更多的限制條件，所以在評估地價的時候，必須全面考慮這些條件的限制，精確計算擬出讓土地的市場價值。

2、估價基準日應為招拍掛起始日。在實際估價工作中，估價人員通常將實地查勘估價對象期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日並非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準日。而招拍掛出讓土地使用權一般都提前一段時間在新聞媒體上刊登公告，同時鑒於土地使用權的價款額度大，通常都要求事先確定一個底價。因此，土地出讓方即市、縣國土資源管理部門，要先行委託專門的估價機構對擬出讓土地進行估價，其估價日期肯定在公告確定出讓時刻的前一個時間段內。

根據《城鎮土地估價規程》的解釋，估價日期是指該項估價工作的起止日期，其實是按照委託方的要求和作業的難易程度確定的。為了真正體現評估的土地使用權價格是在出讓之日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價時點應與公告確定出讓時間相一致，即將估價基準日確定為公告中的招標、拍賣或掛牌起始之日。

3、首選市場比較法和假設開發法。針對國有土地使用權招拍掛底價評估的特點，宜遵循的原則有替代原則、最有效利用原則、預期收益原則、需求與供給原則和多種方法相結合的原則等。按照評估原則與估價方法銜接一致的要求，評估土地招拍掛底價，首先應重點選用市場比較法和假設開發法。因為市場比較法充分考慮了在估價基準日近期市場上類似房地產的交易行情、市場承受能力，其測算的價格簡單明了，容易被交易雙方認同和接受。但要注意，已經成交的市場交易案例並非都是真實客觀的市場價格，因此需要對各種影響地價的非正常因素進行判定與修正，使之恢復到客觀的水平。假設開發法則充分考慮了擬出讓土地在規劃條件限制範圍內最有效的利用方式、建築成本以及當前房地產市場現狀和未來可能帶來的收益等因素。運用該方法測算的地價，實際上相當於競買人最終獲得出讓地塊所要支付的最高價格，這對競買人最終確定購買價或出讓方最終確定底價都具有一定的指導作用。

當然，運用上述兩種評估方法，相對而言也需要一定的前提條件，如果在市場不發達、缺乏交易案例，或無城市規劃主管部門審定的詳細規劃設計方案的情況下，也可以選取基準地價係數修正法和收益還原法等方法來進行評估，最終地價可選取多種評估方法所得結果的加權平均值。

國土資源部令第 21 號《協議出讓國有土地使用權規定》第十一條規定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策，合理確定協議出讓底價。
協議出讓底價不得低於協議出讓最低價。

國土資源部門決定底價。重要依據是周邊房價。