商業地產中招商部門和運營部門哪個比較有發展？
我目前是招商人員，領導有意向把我調到運營部門。想請教下各位大能這兩個部門得職業發展有什麼特點。
「招商營運不分家」，很多人曾經爭論過到底是招商重要還是營運重要，其實沒有孰優孰劣，從職業發展來看不管是招商還是營運只要自身的能力到位，職業發展都不會有太大的問題。從工作難度來看，不管是招商還是營運想要做好難度都很大。另外招商和營運是息息相關的，招商不懂營運是絕對不可能做得好的，所以並不存在，招商轉營運難還是營運轉招商難的問題。
謝謝邀請， @彭勁豪的回答非常全面說明了目前行業的現狀，原來我也有一個回答是說這個。
這裡我簡單說一下你領導的意圖，如果你在諸如萬達、銀泰、等 較為大型商業地產開發商的話我認為你的領導看重是你工作潛力，而非現在的工作能力。運營招商其實在萬達出現過是一個工作職位，招商獨立思維模式原本就是「傳統百貨行業的思維模式」但是你不要被這個看似清晰但是發展方向卻是不同名字弄迷糊了。
1.招商相對於運營職位來說是一中中級階段的成長；
招商崗位本身的主要依賴項目總對自身的定位，就是說從工程為主導入運營為主的對一個項目的關鍵時刻，所以說做過基礎招商人更容易對最終消費者產生誤區，因為招商面對是「把商家弄到項目里經營的思路」所以考核結果是「在招商過程中籤約率」，而運營正好相反「運營面對是保證坪效內、租金內」商戶的經營情況，但是一個好運營人員可以非常容易的簽約招商商家，而招商人員少有人能保證運營的層面事情。所以說在規模不大的開開發商中從招商到運營是一個職業角度的提升。
2.運營更具備職業人生的價值！
我們做商業地產這個行業關鍵看中是自身水平、行業經驗、對集團政策的消化力、三點中運營職位起著十分重要角色，運營總監、招商總監前者更有職業含金量。以萬達為例，城市公司總一般都具備能做運營、（提出針對城市公司級別項目的思路）招商能力（可以高度匹配甚至提升進入商家能力）兩個方面，在日常運營中我們面對問題是多樣的，但是也是成長的關鍵時期。萬達曾有做運營年輕人，自行編寫運營剛要。絕對是日後做大事的基礎，運營角度看問題其實就會發現很多有趣的地方：「為什麼消費者喜歡這家餐廳、為什麼麥當勞促銷等」，而且良好身份也是可以安靜思考商業運營的未來的先決條件，運營人更喜歡稱呼自己為「店長」這個詞眼，筆者短暫任期一段時間綜合體運營總監職位"感覺和航母艦長差不多"。
3.做過運營後應該走那條路？
做運營的好處就是以後可以去下遊行業做發展總、也可以到互聯網行業做創業合伙人，更可以自己乾脆開店。方式多多。萬達很多事業部總就是運營做起來的，但是要十分珍惜在 運營這個身份階段廣泛的學習能力「英語、財會、營銷」是三大匹配，還有就是厚黑學了，如果你年紀不大30歲內能從招商到運營是難得機會。
最後：放下自己，別人說你什麼這真的很無所謂的事情，他們畢竟不是你。當然你成功了也不會分他們錢，有些朋友是值得你交的他們提升你，還有就是嫉妒你了，做運營時候不斷反思自己，多和認為自己工作不到位上級溝通，機會來了會懂得我說這些的意義，祝順利，和以後多分享自己工作中的遇到問題到知乎。目前正供職於運營，並且喜歡這個崗位，所以講運營。
一，運營工作的學習是更傾向於師徒制的。也就是在最初期需要有導師帶，好的導師可以讓你看問題的視角更高更專業。而單純的自我學習會有很多角度揣測不到，畢竟運營工作的是太綜合的覆蓋面。
二，運營的KPI是營業額。你可以通過幫扶店鋪而增加營業額，也可以通過提前開業而獲得更多的營業額。當然，收益也很重要，所以你要保證租金按時到賬，或者提高營業額來提高你的抽成收益。
而分解來說，運營承擔的三大核心工作為: 1.新店開業:新進店鋪的裝修進度跟進（涉及圖紙審核，消防空調跟進，營業執照跟進，進度把控催催催，開業活動，人員培訓等等）。 2.租金催繳（不同項目可能不一定會有這一項）。 3.店鋪幫扶（人員，店鋪，貨品，異業聯盟，想各種各樣的幫扶方案）。 與此同時，根據所在公司不同，你甚至可以做大型活動策劃等等。 在我們公司，你甚至可以越界。推廣的活也可以做點，招商的活也可以做點。而他們，是做不了運營的。三，運營是各部門的樞紐，是商家與商場聯繫的通道。你們公司的招商，推廣，物業，工程事宜全部都是你跟商鋪溝通。協調人與人的關係。
四，部分公司的運營是雙職能的。即不止負責以上三大核心工作（店鋪運營），你還有場地管理，會員管理，與銀行對接等等的另一職能線。
五，其實運營很像職業經理人，管著很多店鋪的職業經理人。了解不同業態的乙方店鋪，為他們的業績提出建議。
所以做運營就像在麵包店，服裝，化妝品，兒童業態等乙方公司輪流跳過槽....什麼行業都較為深入的懂一點。今後若想創業，行業認知度和人脈其實都能找到點人。相比於招商，你會更深入點。六，運營是商業的基礎，也是基石。一般的商業新人，建議先做運營，再轉崗。你的知識會更踏實，也會更了解商家和顧客的需求。
畢竟，購物中心，商家和顧客是第一要素。七,補充一個運營本職細則（各公司實行略有差異）
題主能夠問出這種問題說明進入行業不會太久，對行業認識度較淺，作為一個苦逼的南方策劃狗 ，能夠幫到你的也就以下幾點淺見，說的不對請不要打死我……
1.商業地產招商有南北區域之分，如眾多北方的品牌不會或短期內不考慮南方市場；一二線城市和三四線城區之分，如有些品牌對市場的認可及商業條件的承受能力不同，各個區域都存在很大的市場區別，能搞定本區域的不一定能夠搞定其他區域。
2.商業地產招商和普通房地產銷售有些極大不同，有極大可能跨市甚至跨省作業，增加了招商難度的同時也考驗了招商人員的能力。
3.目前一二線城市商業地產已經成熟，開發接近尾聲，三四線城市商業地產開發量近兩年供過於求，在15～16年將會呈井噴狀態，商業地產招商將會呈現越來越難的趨勢。小結，商業地產招商難度較大，一二線城市已經缺少招商人員成長的土壤，三四線城市未來幾年將會呈現招商越來越難的狀態，但是對於招商人員是一個很好的成長平台。
4.商業地產運營與傳統百貨商超不同，更注重於區域的整體市場運營，致力於提供更好的品牌組合更豐富的產品更好的購物體驗給予消費客群，包含了品牌招商，商戶管理，運營管理，運營策劃，工作專業性更廣泛也更複雜。
5.一二線城市目前缺乏專業運營人才，三四線城市未來眾多商業地產在進行市場洗牌的時候對於運營人才將會呈現井噴的趨勢。總結，招商難做並且前途未卜，運營更難做且沒有學習的平台但是前途一片光明
能做銷售的做不了招商，能做招商的做不了運營，能做運營的有一些能做招商！暫時就想到這麼多了，原諒手機黨吧，不要打我……一邊在跑步機上熱身，一邊敲個答案。商業地產從業者，畢業後在某知名項目做了三年招商，看著項目從無到有，現在到了另外一家公司，老大一句話，說你去做運營吧，我估計以後就是運營狗了。
簡單來說，招商看起來風光自由，但是隨著項目的結束，你風華燦爛也快結束了，就等著下一個項目，下一次綻放，或者等著品牌調整。但是哪有那麼多項目呢？你也知道中國商業地產過剩到什麼地步了。
運營看起來苦逼木訥，其實玩起來也挺有趣。怎麼分析商家業績，怎麼導流，怎麼人流變現成業績，怎麼配合商家各個活動，怎麼讓項目越來越好。
如果說一個商業項目是自家的閨女，那招商就是十月懷胎，備孕，胎教，營養，各方面要跟得上，以確保孩子健康出生。
而運營，就是孩子生出來之後，如何從他嗷嗷待哺，蹣跚學步，牙牙學語（開業初期），一步步陪著經歷成長，陣痛（調整期），從養在深閨人未識（培養期），到回眸一笑百媚生（成熟期），再到才女欣逢才子家（整體出售）。
那句話怎麼說來著？陪伴才是最長情的告白。
最後奉勸題主一句話，曾經某位老總跟我說的「我在你這個年紀的時候，還不懂得職業規劃，也不懂得哪個發展前景好，只懂得把領導吩咐的事情做好就行了。」
其實不管是招商還是運營，做的好了，職業發展都很好。最怕心猿意馬，我就吃過這個虧。
仰望星空，腳踏實地。
個人微信號：liyonghao2087
http://weixin.qq.com/r/3z9DW0fEWRomrQM492rN (二維碼自動識別)
招商吧，你的接觸範圍更廣。積攢的人脈更多，出路也更廣。
運營的工資一般都向物業看齊，工資不高的。招商轉運營易。運營轉招商是比較難的。
狹義的招商和運營在前期階段承前啟後，互為聯繫與支撐，在運營階段都是廣義運營的範圍之內。需要理解它們在商業項目投資周期中本質的作用。
引用一段崇邦老闆鄭秉澤的話：
「如果一個成功的商業地產項目等於100分，那麼，規劃與設計可占其中的20分，商業建築佔20分，招商運營佔20分。這一系列前期工作如果全部圓滿完成，得到的也只是60分，一個及格分而已。最重要的，也就是佔40分的大項目，便是營運管理。對於營運管理，鄭秉澤又清晰地將它分為5個部分：第一是物業管理，包括保安、保潔等；第二是商業建築維修保養；第三是租戶協調；第四是客戶關係，即消費者關係；第五是推廣宣傳。」60分的前期工作可以理解為開發階段，40分的所謂營運管理就是廣義的運營或者說資產管理階段。
崇邦在上海的大寧國際和金橋國際做得還是不錯的，這段話說得有些年頭。目前商業地產同質化競爭嚴重，我的理解是區位因素可以佔到前期的七成朝上，而好的後期營運管理，最終目的是提高客流、銷售額、租金收益，以此實現資產增值，既而退出實現既定收益目標及溢價。這是一個大範疇，在項目團隊中除非級別較高，你做的都是很細的工作，所以，不論做哪塊你都需要用心看用心積累。
以上，純為口遁。招商因為涉及的東西較多，且知識面相對商業地產中其他崗位都多，後期轉其他崗位的可能性相對大很多！
國內許多商業地產的運營均是招商轉崗的。
做運營的轉招商，唔，之前某百貨就有這類案例，結果嘛…現在還是運營！
額，可能見識較淺。
但通常認知似乎都是，招商因為牽扯足夠多的基本知識以及溝通能力，思考能力，而在後期可以轉策劃，轉運營，甚至轉營銷。
您好！
本人從事商業地產13年，做過很多年運營，也做過好幾個場子的招商，所以，應該可以給您提供點建議：
第一：您問的商業地產中，招商部和運營部哪個比較有發展。我想，這個問題您其實是在問，這兩個部門，哪個能讓您在若干年後更值錢？或者說，兩個部門中，哪個部門能讓您在工作了幾年後，能獲得更多的資源、成長和話語權？
如果我上面寫的話對您的問題理解的還算到位，那麼，我接下來的解釋，希望您繼續閱讀。
第二：招商工作，其實是一個資源開拓工作，在商業地產中，屬於增量工作。無論一個場子新開還是已開，作為一個招商，必須為這個場子不斷的增加優質的商業內容。這個增量工作，是比較辛苦的，也是比較有樂趣的。因為您如果從事招商，就必須逼著自己不斷的走各個市場，拜訪不同的投資人、運營官以及中介，這個過程，會極大的開拓您的眼界，也會讓您感受業務員都會感受到的奔波、壓力和求人之苦。但是最終，您會在學習與實踐中，掌握一大批資源，結識一大波人脈，如果您堅持不懈，並且品行良好，甚至可以在十年後自己出來做一個中介公司，為存量甲方招商代理。
但是，招商結識的人脈和資源，是基於您所在的項目，或者說，您所在的甲方實力。如果項目不好，甲方較差，您的工作是很難開展的，尤其是在現在的乙方市場中，如果您的平台很一般，且公司不遠投入資源招商，您的招商其實是沒有多少話語權的。這個對招商人員是很痛苦的。
即便您所在的平台很好，招商工作相對容易。但是，平台好，本身的要求也高，對於乙方租金、能級、品類要求很高，審批鏈也很長，您一定要耐住性子，仔細的學會在體制中生存，千萬不要為了蠅頭小利，砸了自己的前程。
招商是一個居無定所的工作，集團項目，哪裡有需求就去哪裡，革命的一塊磚，您懂的。
第三、運營工作其實是商業地產中存量管理工作。在商業體成型，內容基本填滿後，運營工作就開始了。商戶的進場、銷售、租金，場子的物業管理，商場的流量粘性和沉澱，二次招商的開展，數據的分析等等等等，都是運營工作的範圍。
因此，比起招商，運營工作必須懂得如果管理好一個存量，讓這個存量增值而不是貶值。工作很瑣碎，範圍很廣泛，職業技能要求也很高。
比如您要學會水電氣消防裝修的知識，還要懂得促銷、庫存、衛生、證照等知識，甚至還要學會與政府、商戶、招商、集團領導打交道，還要配合招商唱雙簧，加班熬夜、隨叫隨到、整夜不關手機是經常的事情。幾年下來，cad、excel、ppt這種軟體都爛熟於心，並時常以表哥表姐，張工王工自居自嘲。
運營工作比招商相對穩定，在一個場子可以沉澱很久，對於不喜歡總是變動的愛豆來說，運營是不錯的選擇。
第四、說了這麼多，到底招商運營哪個工作會讓您更值錢呢？
我覺得是招商。
為什麼呢？
因為一個人變得更值錢，必須擁有資源、成長和話語權三個要素。
從資源上來說，當然是招商接觸的面更廣。有時候，一個代表公司的招商人員，甚至能接觸到乙方一把手、董事長，也是很正常的一件事。更多時候，招商幾年走七八個場子，全集團帶著招商，看到的，接觸到的，自然不一樣。您認識和認識您的人多了，層次高了，對您來說，是不是資源更豐富了。
從成長上來說。一個人成長取決於兩個方面，一個是知識面，一個是實踐性。招商，尤其是集團性的招商，接觸的場子多，每天業務的洽談量巨大，還能不斷的從新場子的規劃開始實踐自己的商業理念，不斷糾正自己的商業認知，這是一個從業者很難得的機會。運營面對的存量，其結構是基本固定的，即便有二次招商，只要不涉及到大的調改，認知和實踐就不會有太大的差異。
況且，在這個增量大於存量的快速迭代年代，更需要增量型的人才。
從話語權來說，一個運營，在現在乙方市場的年代，是沒有多少話語權的。商戶的落位、租金、年限，場子的規劃既然都已經確定，運營對這個場子的根本結構，影響力有限。反而是招商，在場子建設初期，以及大的調改關鍵期，有著巨大的話語權。有些運營在一個場子工作十多年，竟然見不到乙方真正的老闆，也是很正常的。而招商，則是很容易就見到投資人的。
最後，現在阿里騰訊不斷的介入實體商業，用大數據和人工智慧替代了越來越多的運營權。想必不出10年，大部分的運營工作，都會被人工智慧所取代，包括商業分析、流量管理和物業管理。
在這個大趨勢下，我覺得，還是招商更有生存空間。
答案僅供參考，不喜勿噴，謝謝！
有幸進去太古，太古是招商營運合併的，叫做物業營運部。
我先說說這樣有什麼好處？入職從總監助理做起，然後是物業營運助理，物業營運副主任，主任，一共近四年時間。接觸到項目的一次招商末期，三年營運期，二次招商期。我覺得收益非常多。第一，招商營運結合的話，所有和租戶相關的事情是連貫的，特別是營運期間那些裝修期間的遺漏工作，這個商家為何進來，中間發生了些什麼，都會心裡有數。
第二，租戶也會覺得容易溝通，尤其是香港台灣和海外品牌，往往比較注重這種合理的職場聯繫（不要求經常聚會吃飯，但是每次到對方城市的話，坐下來聊聊也是收穫）。第三，把招商和營運都做過了，回過頭來看商場從前期籌備，招商，開業營運，再調整經歷的所有事情，雖然也有令人討厭（催租啊，提前撤場啊）的時候，但是可以看到一個項目如何從無到有，甚至通過各個部門（我們部門，工程部，物管部，市場部等）從上到下都一致地來協作營運項目，讓它變得更有價值，這個我覺得哪怕不要工資也值得。所以我很信奉做招商的，一定要繼續做營運。奈何現在的人都喜歡拿招商傭金，甚至是那些亂七八糟的入場費介紹費，一聽到營運就溜走了，覺得是吃力不討好的活。
現在回到三四線城市（家庭原因π_π），坦白說是完全不一樣的商業環境。管理層是資金流為主，售後返租什麼的不要太多。
好不容易有個項目是自持運營的，估摸著也是三五年後趁勢賣掉。既然現實如此，那隻能在有限時間裡，利用招商營運的理念和精力，儘力把項目做好。這，才是能力範圍內的事情。以上或許說的不全面，粗茶淡飯，與大夥共勉～你的領導想讓你到運營發展，你就去，別到處瞎問，問了還是得去，明白嗎？
運營好，工作穩定人脈穩定，升了店總生活非常舒服，管的人多商戶多，資源也多。
招商太奔波，人脈都是過路的，留不住，而且現在招商越來越難做了。招商部門和運營部門的工作各具特點，對人的要求也不一樣，接下來從下面幾點對招商和運營的工作進行分析：
- 招商部門是給公司談生意的，工作的階段性特點比較明顯，短期內承擔的壓力更大，要求人更有衝勁兒；營運部門的角色是管家，是給公司管生意的，工作全面性的特點更突出，要求人更有韌勁兒。
- 招商人員要懂市場、懂品牌、懂工程、還要懂得怎樣整合和開發資源;營運人員的知識面要求更寬，要關注品牌從進入直至離開商場的整個生命周期，不但要了解品牌，還要幫助品牌（特別是新品牌或剛進入項目所在市場的品牌）適應環境，解決工程問題，一起做營銷，做人氣，甚至還要幫助品牌協調解決貨品配置.（即使是連鎖品牌，每個店鋪的客人和貨品也都存在匹配的差異性、特殊性）和人員安排等內部管理問題。
- 招商部門的重點在做生意，需要人脈和技巧，工作的技術性強；營運人員重點在管生意，對人的溝通、協調能力要求高，更強調管理能力和工作的藝術性。
- 招商人員的文字和語言溝通能力當然要強；營運人員不但要能說，能寫，還要能編寫制度、能設計工作流程、能編製市場營銷方案，能整理營運案例。
總之，大型商業地產項目的營運負責人應該像航母的艦長一樣，能文能武，從綜合和長遠來看，運營部門的人更有發展。
一、如果您希望到具有競爭力，又有較高的收入的部門，那就在銷售部門工作比較好；二、如果您具有建築方面的專業知識，或具有工程師、建造師的職稱，建議您到項目部工作比較好；三、如果您有一定的文字功底，又有一定的社交能力，建議您到辦公室工作比較好；四、如果您圖清閑，在財務部門工作比較好
絕對支持做營運更有前途。1、營運工作涉及更全面，同樣可以接觸品牌方，但是營運比招商能更深入的了解和體會品牌的需求、什麼樣的品牌更適合一個商場的定位，這方面的紮實的了解，才是成為一個真正合格的招商人員的必要條件。所以，做好營運，想轉去做招商也很方便。別說什麼品牌拓展和營運是兩撥人、兩個圈子這種話，聯繫方式、NAME DROP這種事，根本不是核心競爭力。雖然現在很多招商人員就是用這一套忽悠了很多飢不擇食的開發商。2、目前國內很多城市的商業地產項目嚴重供大於求，具體哪些就不點名了，大家都懂。做招商的被動性和弱勢地位可以說是前所未有的，這個時候做招商，說實話，題主你的日子不會好過：開發商限於資金壓力，逼迫著招商人員趕緊招滿要開業，往往還要求死撐著租金標準，而同時，實體零售蕭條，很多品牌，尤其是服飾配飾生活配套類都收縮甚至取消開店，僧多粥少的情況下，你自己想像做招商有多大壓力。3、跟第2點緊密相關，大量項目還在上市，老項目也在原地，市場越來越飽和，請問怎麼辦？能把老項目炸掉嗎？新項目需要營運去培育，老項目需要營運去調改升級，我個人認為市場上對營運人員的需求一定會越來越大，尤其是資深、有水平的營運人員。而營運是資歷經驗密集型工種，不受年齡限制。所以，建議好好做營運。雖然這是個持久戰，而且沒有招商崗位的浮華和刺激，但是，我覺得是有社會責任感的職業，好好把一個商業建築管理好、維護好，爭取讓這個社會少點建築垃圾，消費者多點好去處吧。
寫些實在的…招商就是類似銷售和市場，運營更接近管理和維護。前者明顯壓力大但是掙錢多， 後者相對穩定，但是需要一步一步往上走。我覺得如果你自己的背景是有一些人脈的，或者你很喜歡和陌生人打交道，可以走招商。如果不是，運營是個不錯的選擇。