南京房價將有怎樣的走勢?
說明：
1. 本人的思路、實操，發布在新浪微博「捏小豬」和知乎專欄。
2. 本人熟悉江北核心、江心洲、河西中、河西南，其餘區域跑盤較少。
3. 南京樓市的微信公眾號，「河西樓市」比較客觀，微信號：wangxiangfc。
4. 河西、江北房產中介，王祥房產服務較好、收費較低，電話：13382783800。
5. 若確有諮詢需求，可私信。
6. 本人所著《房產投資速成心法》 https://i.xue.taobao.com/detail.htm?spm=a2174.7765247.0.0.7ZT82eamp;amp;amp;courseId=69655
把更新放到前面吧：
2017年10月23日 南京北站：南京地位進一步上升的助推器？
2017年9月18日 限價新房，剛需，找回你錯失的時光和金錢吧
2017年7月19日 廣州「租購同權」，你是上算了還是吃虧了？
2017年5月17日 樓市進入賢者時間：從儘力而為到量力而行
2017年2月10日 南京樓市：調整初期
2017年1月3日《捏小豬房產投資速成心法》發布啦！
學習請點擊：
http://t.cn/RI1TTOv
學習須知：
1. 視頻教學，買了不能退貨。
2. 一天15分鐘，一個月速成，無門檻，輕鬆上手，認真學完，超過98%的普通人不難。
3. 產權、城市、抄底、套利，全國多數一二線城市基本通用。
4. 板塊和學區案例多來自南京，外地朋友可以學方法，本地朋友可以直接看結論（有時效性）。
5. 將根據大家的需求，不定期增加新的課程：如熱門事件解析、開發商點評、中介公司漫談、賣房技巧等等。
2016年12月19日：樓市調整期，怎麼買房賣房？
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
城市定位，接近廣州，全國大城市中老五的水平。
三大經濟強省的省會，廣州經濟強於南京，南京科教強於廣州，廣州南京有軍區，02X開頭，都強於杭州的05XX。
中部的武漢、西部的成都西安，不能和沿海比，全世界找不出一個離海岸線超過1000公里的，房價很貴的非首都城市。美國第三大城市、中部經濟中心，芝加哥，1500美元/㎡隨便買，武漢的水平。
2014年廣州和南京的年度住宅上市平米數/常住人口，都在0.8-0.9之間，北京上海深圳在0.4-0.5，漲幅肯定比不上。熱點區域，河西、江北漲幅大，其餘地區小。
從城市人均M2衡量，廣州、杭州、南京是同一檔，明顯低於上一檔的深圳上海，只有北京的一半，明顯高於下一檔的蘇州無錫天津大連寧波。
蘇州無錫天津大連寧波，以加工製造為主，其房價和這三個以服務業為主的，差距會越拉越大。
服務業為主的城市，中心區域人口佔總人口比例高，因城市的主要功能是財富交換（科研、教育、商貿），人口大量集中在城區，製造業城市，因工廠在郊區，城區人口不集中，房價相對低一大檔次（更新到了2015年6月）。
河西南、江心洲、下關濱江，江北的濱江、頂山、高新區，江寧的麒麟、濱江、方山、正方，仙林的青龍，六合，未來五年還有大量土地可以出讓。房價合理漲幅=（城市GDP增速+通脹）*0.8，想要GDP+通脹小於零，幾乎是不可能的。
（房價增值+出租收益）略大於（城市GDP增速+通脹）。
2014年GDP8%，通脹2%，合理漲幅為8%，2011、2012、2014三年，小漲小跌，基本沒動，2013年，漲30-40%，總體上，房價無泡沫。
未來5年：
城市GDP增速+通脹=7+2=9%（6+3也有可能）。
核心區和大力投錢的區域，房價漲幅會略高於7%，其餘區域略低於7%。
2014沒漲，2015年如果再不漲，那2016、2017年，一定會有幾個月，由於搶房，一下子把這幾年欠的，20-30%的漲幅給漲回來，像2013年那樣。
大部分時間小漲小跌，僵持。
打雷時，一定要在場。
確實要買房，最好春節前搞定。2015年3-4月的小陽春一旦配合再次的降息，難保不會漲10%，現在很多樓盤一成首付，尾盤價格回到今年9月最低點附近，正是好時機。
錯過了，很可能又是一年白忙。
--------------------------------------------------------------------
3.12日 更新：
本人南大材料系畢業。
遇一師弟，老大名下博士，稱系裡已不接受講師和副教，除新千人外，必須是在海外拿博士學位的教授，一篇natrue子刊都不能留校，兩篇起。10年盧明輝發natrue material能跟著閔乃本上新聞聯播，07年老宋發PRL，系裡橫著走，全校一年也就三五篇，05年發APL挺牛逼，現在隨便灌，一年四篇。雖然期刊近幾年有所注水，但科研水平無疑有巨大進步。
211學校的講師，一般是稅前7萬公積金2萬，稅後12-15萬（你懂得），副教稅前10萬公積金3萬，稅後16-20萬，教授稅後25-N萬。對南京的城市發展和高端房產，還得高看一線。一幫稅後收入遠高於稅前的官員、軍官、醫生、教授，購買力穩定且驚人。怪不得人均M2全國第五，快趕上廣州了。
春節後市場開始回暖，奧南已經悄然漲價，時間上已經到位，小陽春在即。
5.18更新：
新城玖瓏湖從去年最低的不到精裝15000賣到了18000，三號線通車後，九龍湖到市區方便了許多；
世茂濱江從去年年初的毛坯16500賣到了精裝22500，鼓樓合併下關後，老下關學區有提升預期；
奧體東，萬科光明城市二手房從去年最低的27000-28000到了30000-31000。
河西中部，口碑較差的開發商宏圖，上水雲錦首開30500，也比13年的招商雍華府28000高。
橋北、江浦房價未見明顯起色。
2015年緩漲階段，漲10%，2016年快漲階段，漲20%，相對合理。
樓市領先指標：企債指數
和房價同向，領先6-9個月。
此指標顯示：2014年5月底，開始走強，1月最低點，往後推6-9個月，7-10月是最佳購房時間。
樓市同步指標：SHIBOR 1年
高台跳水：經濟見頂，貨幣寬鬆，成交量上漲，房價止跌，房價緩漲。慢牛。 低位走強：經濟走好，房價快漲，通脹預期。快牛。 高位平台：房價透支，利率高企，成交萎縮，房價轉跌。熊市。 牛長熊短。
此指標顯示最佳購房時間：2014年10月底，政策見底，銀行開始有95折商貸，房價處於最低點或比最低點高一點點，房源多，挑選餘地大，右側交易買房更放心，一買就漲。
5.25日更新：
日光碟在增多。上周六仙林湖萬達茂、江寧濱江綠地、江心洲升龍都日光了。
著名的三不管地帶，中南世紀雅苑去年9月開盤11800，現在13800，30多萬首付不到9個月賬面增值20萬，觀望幾個月，一年又白乾了，普通人積累財富還是從買房開始。
6.20日更新：
河西拍出21000的土地，精裝修熊市銷售價=（21000+3000+3000）*1.3=3.5萬。
宏圖上水雲錦漲1500，3200秒光。
今年年底，宏圖、金隅兩個盤，應該就能逼近3.5萬。
小行恆大華府隔壁的地，摺合住宅地價約15000，超過目前虧本銷售的恆大華府的14000，精裝修熊市銷售價=（15000+2500+2500）*1.3=2.6萬。
去年商業貸款262萬，25年，月供17200，因降息、公積金抵扣商貸，預計明年月供會降至10500。
7.3日：
江北三區（浦口、六合、八卦洲）總面積2480km2，屬於江北新區的有788km2，三個中心城共436km2（浦口112、高新-大廠151、雄州173），價值最高的是發展高端服務業的浦口片區，城區估算至少有56km2，分為浦口中心（16km2？）、浦口開發區、珠江、三橋4個片區。面積越小，越稀缺，價值越高。
浦口中心土地價值最高，其次珠江，開發區、三橋、高新和雄州，偏工業，價值均較低。
當前最佳標的應是潤江城二期，臨地鐵、臨江、一中學區、狂偷面積、1.5萬（丐版帕薩特），完爆1.35萬的陽光青城，1.5萬的保利似不在浦口中心內，屬珠江片區，雅居樂（頂配輝騰），面積過大，一有利好就漲價坑業主，相同總價不如江心洲（丐版BMW730）。
廳級國家新區，已有11個，江北新區這四個字，兩年前就已全部兌現在房價里，沒有額外加成了。
房價：
後續兩要點：
1. 有沒有真金白銀砸進來，尤其是四號線二期能否提前，原計劃的900億，能有300億砸到核心區，會顯著提高土地價值；
2 .緯三緯七免費，官方表態正在做，能免費可額外提高房價1000-2000。
都能做到，核心區房價遠期有望達到河西的60-65%，現在是55%。
還要加上因經濟發展和通脹，每年7-8%的房價自然漲幅。
如隧道免費，明年年底，核心區房價應能從前當前的1.5萬漲至1.8-1.9萬。
7.15日：
前面提到，一看有多少錢砸進來，二看地鐵建設和隧道免費，力度與比預想中大。
5年1000億的投資，最起碼有700億得砸到浦口，4號線過江、11號線可能提前到16年，13號線若也建成，從文德路到緯七路，將有3條地鐵平行穿過（13、10、11），緯七路到緯三路，也有3條（13、4、11），達到河西中部水平（2、7、9）。
新增一條地鐵起碼+1000，隧道免費+1000，2年自然增長+1500，明年年底華潤從14500沖19000，正榮從16000到19500，比較理性。一般白領，很快要從看不上到高攀不起了。
華潤已經從開盤的14500，賣到16500小時光；潤江城一期從16000到了17000，旭日上城也從年初11000到了12700（地鐵並不經過橋北，1000億估計連5%都不會投到橋北）。
7.28日：
江北新盤開一個光一個，樓市漲價初期結束，正式進入量價齊增的漲價中期，買房決策鏈條過長的，要和七大姑八大姨商量的，基本買不到房了。
上調正榮潤江城89戶型年底目標價至1.85萬，升龍公園道小高層142戶型至3.15萬，宏圖上水雲錦至3.4萬。
8.7日：
華潤國際社區16800小時光，浦口庫存降至8000，建鄴庫存4000，除去車位和滯銷盤，暢銷盤幾乎無房可售，政府投入的主要區域，土地增值快，漲價的主力軍。
8.17日：
江北核心區的形狀畫的很猥瑣，已出讓的土地基本都沒划進去，只有華潤在核心區內，潤江城、濱江國際、世茂榮里，全都在邊上，打得一手好算盤。
南外、琅小、29中，將在江北建直屬分校，醫療中心三甲級別，配置超越了江寧、仙林、雨花，過江沒有紅綠燈，5km其實和市區的2km時間上差不多。
萬科九龍湖地價10000，上海建工河西南14000，江北核心區再拍地，肯定不可能低於九龍湖，10000-11000較合理，搶的人多，也有可能到12000（對應毛坯成本18850），13年升龍江心洲拿12000就嚇死業內了……
江灣城四期，200、250戶型，35000，380戶型，1500-1900萬一套，信息時代，高端人群的財富增長速度，真是秒殺了社會平均速度，秒殺了剛需剛改，A股的瘋牛行情，讓100個散戶，每人給了一個成功逃跑的牛人5萬，然後丫買了江灣天成。
8.22：
宏圖上水表價34300，全款優惠一個點，初開30500，二開32000，三開34000，112戶型380萬，牛逼；
規劃國際學校一所，保利西江月漲1000至16800，過了城南河就到（不知是否劃學區）；
潤江城二期78戶型均價18300；
南師附中將在江北建分校，位置估計只可能在華潤國際旁邊的那塊教育用地，一旦確認將增加至少20-30萬/套的學區價值；
就看雨山路兩個新盤能不能賣出價格了，戶型感覺不咋地，開10000不知道賣不賣的動。
8.27：
金隅紫京府站穩31500了，宏圖年底可能能到36000-37000。
升龍天匯站穩24000了，21000的海峽城趕緊搶。
建鄴和浦口庫存告急，比去年高點降了四成，漲價主要力量。
8.31:
一天四地王，南站17000的樓麵價，趕上13年河西地王（金隅紫京府）了，河海隔壁13000，超過了12年江心洲地王（升龍公園道）。回不去的地價，2年後就成了回不去的房價。
正榮潤夆27000也接近日光，河西南一直和南站接近，再拍地，也要16000-17000了。
江北核心區則有可能摸到14000，接近去年河西南的地價，年底有可能摸2萬。
樓市熊市往往和打劫開發商相伴，今年牛市，打劫機會竟然超過了熊市，江心洲銀城90平精裝210萬，海峽城139平285萬，雅居樂濱江178平240萬，228平335萬，都是匪夷所思，隨著美聯儲貨幣政策正常化，中國外儲收縮被動去流動性，明後兩年開發商債務問題會更多凸顯，攤子大、短期流動性障礙、腦殘銷售戰略的開發商，會給大家提供這種機會
9.14：
金地格里格林，竟然開到了12500……
計劃在明年6-9月賣出北江一套，後年6-9月買入江心洲一套。
9.25：
熱河南路果品廠，地價2.24，新理想對面，地價1.11，橋北，0.72，按高層毛坯熊市售價=（地價+0.25）*1.3來算，
賣到3.24、1.77、1.26，可以勉強保本。
三塊地旁邊分別有世茂濱江1.9、北江錦城1.0的二手，和威尼斯1.0的新房。
熱河南路地價雖高，中海南京也不以品質見長，但南京人認；橋北旭日上城也賣到1.27，低密度問題也不大；新理想對面，靠高速，周邊低價盤多，解套不易，可能南師雨山路的學區要批了??
以往都是樓價猛漲導致通脹，加息、限貸，壓下來，這輪配合著貨幣寬鬆、低通脹、三四線賣不動，不知道要走到什麼位置。
世茂濱江要開2.4-2.6的精裝了……
這篇文章不錯：
優美: 我所理解的房價（二） 更多博文見【優美理財筆記】http://blog.sina.com.cn/yumilicai （接上篇《我所理解的房價...
10.26：
宏圖上水雲錦買不到，130的460-490萬，143均價520-580萬，很多人說買家傻，五年後賺不到。
其實基本理性。
- 房地產是區域市場，宏圖和奧南、江心洲沒有可比性，能夠比較的新房，在售的只有金隅、鏈城，海玥、華新還沒開盤。
- 金隅135的440萬，宏圖高20-50萬，但金隅離地鐵遠、離煙廠近，宏圖幼兒園有想像空間，宏圖買不到，金隅賣的慢，說明了一切，很多人買不到宏圖才買金隅。
- 鏈城沒地鐵、戶型爛。
- 海玥150三房，開盤後總價起碼525萬，140隻有兩房，240戶型差，興隆大街西側無出口，宏圖買不到，海玥150難道買的到？
- 華新城140三房總價起碼490萬，170四房595萬，120戶型垃圾。
- 奧東二手房，西堤光明之類，樓齡10年了，價格3.5-3.7萬，算上費用總價和宏圖接近，學區價值60-70萬，也不好買，宏圖學區不成熟，但怎麼也值30萬，裝修值40萬，基本相當，況且二手和新房的不是一個市場。
- 不是所有人買房都想著賺錢，500萬的房，三年後賣450還是550，對很多人沒啥區別。
- 買450-600萬房的人，凈資產一般能進入南京前1-2%，都有房，沒有丈母娘會拿到按在脖子上，不買也可以，買了就要放個各方面滿意，沒有不能接受的硬傷的，宏圖基本無硬傷，不少人買不到宏圖，買金隅、公園道、潤峯，反過來的很少。
- 宏圖三次開盤，銷售了快30億，這麼多見過世面人的資金，難道都是笨蛋？我們雖是房產愛好者，但對這幾個盤，也最多跑過一兩次，能比掏真金白銀的人更了解？
- 宏圖這個價格投資划不來？一個投資客，要是到現在，都漲了一年了才出手和人搶房，這廝這些年是怎麼生存的……
11.3：
中航2000人搶200套，下關龍湖2.6萬日光，樓市已進入過熱階段；
特點：開一個光一個，開一次漲一次，類似2013年3-9月，奧體每月漲1000；
房價正在半途，沒什麼盤可以特別推薦了，漲的快的盤有超漲的風險，漲不動的盤有各種說不清的問題，但大概率，下輪迴調的最低點，房價仍高於此時。
江寧的盤，我一個也沒看過，大家別問了。
11.20：
新城南校區的學區房全面補漲，河西南2.6-3.0萬，奧東二手3.5-4.0萬，基本已經沒有可以下手的地方，有經驗的投資者早已退場，買房人十分焦慮，沒經驗的投資人躍躍欲試。
按上一輪奧東的漲幅推算，現在買入，2年後賬面虧損可能性較大。
11.23：
回答一個校友的問題：
1. 該不該啃老：站在道德的制高點，認為老人辛苦了一輩子，再啃老對不起他們，這是愚蠢的。要站在全家資產增值的角度考慮，老人有儲蓄，年輕人有潛力，把兩者的優勢結合起來，讓全家的資產增值，才是正確做法。一邊自己辛苦存錢攢首付，眼巴巴看著房價猛漲，一次開盤頂你工作三年，一邊老人的錢放在銀行里吃利息，無疑是巨大的資源浪費。必須啃，能啃多少啃多少，不然以後啃得更多，買的房子更差……
2. 不要買什麼40年、65年產權的單身公寓，房價幾乎不漲，轉手極其困難，更不要買什麼商鋪，十鋪九輸。住宅首套貸款的利率打折和低首付，是必須珍惜的，工作剛開始就有20萬，首付100萬，貸款200萬先幹起來，現在30年貸款月供才1萬，公積金再抵扣點，只有八九千了，咬咬牙沒問題的，以後找了女朋友，兩家一起付就很輕鬆了。買房就要逼得自己喘不過氣來，這麼多年了，見過無數後悔買小了買差了的，沒見過一個後悔買大了的。
3. 買精裝修，毛坯裝修的時候要一次性支出至少20萬，精裝修杜絕了群租，能有個較好的生存環境。
4. 升龍天匯、海峽城、雅居樂濱江、正榮潤江城，看自己的能力定吧，九龍湖也可以考慮，地鐵、學校、戶型，其他的都放一放，逼格、花園這種奢侈品，還沒到考慮的時候。給你500萬，在河西都找不出一個沒有硬傷的小四房（宏圖沒有硬傷，但買不到）。
5. 目前購房時機一般，但無房的剛需，還是別等，因為你空倉，輸不起。你是菜鳥，面對的都是我這種有經驗的投資者，和更狡猾的開發商和ZF，你想佔便宜，基本只能靠運氣，勝算很低的。
11.24：
城市人均M2，更新到了2015年6月，南京超越了廣州杭州，排名內地第四，直逼台北。
在M2口徑變化後，增幅最大的是深圳、上海、南京、北京，除了銀行，非金融機構還有保險、券商，深圳、上海增幅大可以理解，北京作為實際上的金融中心，增速只排在第四，有些費解。
南京排第三，令人吃驚，這輪房市看，南京的高端購買力還是很驚人的。
鄭州、長沙、廣州、杭州，增速也不錯，製造業為主的蘇州、無錫、寧波、青島，很不理想。
【震撼】一個指標看懂中國城市身價！
上海的國際定位，至少是亞洲商貿次中心，無論怎麼估，肯定要超過漢城，陸家嘴房價，現在還低於江南區（$8000），低估；樂觀估計，遠期應取代東京的亞洲商貿中心地位（總部經濟）。
深圳的國際定位，樂觀可逼近矽谷，有創造力，有交易所，有大量套現給大媽的大小非，房價和聖何塞、舊金山差距仍然非常大。
南京的國際定位，遠期不應低於台北，台灣只有2300萬人，去年GDP只有江蘇的一半，台北是台灣省會，南京是江蘇安徽兩省省會，江蘇8000萬人，安徽6000萬人，財富的流量（每年總收入）早已秒殺台灣，財富存量現在差很遠，但再積累10年，台北不樂觀。南京房價只有台北的一半，人均收入，已近很接近了，購房負擔遠低於台北。
11.30：
南京本輪牛市成色幾何？
地王頻出，日後好地段的新房，一般人買不起了。
挑選了熱門區域奧體、河西南、江浦的9個盤，屌絲區域橋北的2個盤，非熱門區域的5個盤。
從2014年9月見底至今，已上漲15個月，特點：
1. 12-13年，普漲，平均漲44%，幾乎所有盤，無論區域，無論好壞，都有40-50%的漲幅；
本輪，只有奧體、河西南有學區概念的盤，和江北，有20%以上的漲幅，其餘只有7%的漲幅，堪堪跑平貸款利率。
去除學票價值，純粹房價的漲幅，光明25%，天匯11%，江浦平均30%。
2. 12-13年，是經濟發展，全社會財富增加導致的牛市，普漲40-50%；
本輪，多數行業處境艱難，社會財富增加較慢，資金不足以支撐普漲，在限購放鬆+6次降息+9折利率的利好下，仍只有板塊行情，更多體現財富轉移。
南京幾大支柱行業，製造業、外貿、政府、軍區，均大不如前，大學、醫生平穩，互聯網碼農較強，股市劫貧濟富（100個散戶每人虧3萬，可供1個高手賺300萬），蘇北安徽土豪。
3. 重要性，依次是熱門區域、學區，樓盤品質只有在前兩者都滿足的前提下，才有用，非熱門區域或無學區，品質沒啥鳥用。雅居樂、雲錦、翠竹、天郡，四個鶴立雞群盤，並不比爛盤有優勢。
光明城市的熱門區域、次新、物業、學區的協同效應，需求遠高於拋盤；升龍天匯的學區預期好於海峽城，走勢稍強；新城南的學區也對幾個三線盤的價格有提升；江北新區獲批後，投入明顯提速，擠佔了板橋、麒麟的地鐵、學區、醫院資源，而財政資金有限，江北對邊緣區域形成抽血效應；城東的學區，落實後作用不大。
4. 行情尚未走完，但即便在貨幣政策繼續寬鬆的前提下，本輪成色超過上輪的概率很低，不可能實現40-50%的普漲，也許是10-20%的普遍漲幅±吸血效應。以前都是漲幅過大+貨幣收緊導致調整，本輪可能是購買力不足導致調整。
5. 無論是漲幅30%的熱門盤，還是滯漲的冷門盤，都沒有太好的機會，前者需求好但漲幅過大，後者需求差補漲一下估計就萎了。老老實實持有。
12.15日：南部新城的看法
1. 原本位置極佳，距離老中心新街口和新中心元通，直線距離均為7.5km，但2015年繆瑞林的兩會報告中，把南部新城拿掉了，沒有神馬南部新城了。
南京一新區、三新城、三樞紐、五片區新格局詳解
2. 全省只有一個新區，省市兩級都將全力投入，規劃中江北新區放在最前面，三新城裡，溧水高淳明顯是瞎扯，南站降級到了三樞紐，空港、海港也明顯是瞎扯。過去十年打造奧體，未來十年打造江北（僅僅是五橋-緯三路沿岸）。
3. 沒見過哪個交通樞紐，成為一個居住價值很高的區域，上海站、上海虹橋、北京南站都不行。
4. 江北新區獲批後，明顯搶了其他區域的資源，財力有限，一個吃飽了，其他的都得餓著：
- 河西南配兒童醫院，江北配鼓樓醫院、國際醫療中心，南站配市中醫院，麒麟配中西醫結合醫院，省中、省人民、鼓樓、軍總、兒童是婦孺皆知的著名三甲，市中、中西醫，我今天查了以後才知道也是三甲……
- 教師有限，名校的正規分校不可能無限制搞，河西南有南外河西，江北明確有南師附中，南部新城沒聽說……【江北新區民生配套建設方案出爐 南師附中建小初高一貫制分校
- 4號線西延、11號線提前到明年開建，板橋、麒麟的地鐵一推再推。
- 同樣是距離新街口10-12km，江北地價14700，麒麟地價8000。
5. 南站是雨花、江寧、秦淮三區交界，沒法搞，類似的區域是麒麟，麒麟的狀況有目共睹，雨花是城區最爛，江寧主力不在南站，秦淮的精力在大校場，三區交匯，學區不知道怎麼劃，一般是不能跨區搞的，這三個區除了游小，沒有像樣的學校，我是秦淮區政府，搞分校也只會放在大校場，肯定不可能讓江寧雨花拾麥子。
6. 萬科的輕鋼龍骨，是無法改變的硬傷，改不了，改成磚牆地基抗不住，成為二手後，受眾會非常少，比江南青年城、雅居樂藏龍御景被水淹過還要糟糕。毫無疑問，新房的光環褪去後，現實問題這麼突出，將成為另一個套人盤，金域藍灣、金色里程就是先烈。
7. 據說還有高鐵經過時的長期伴奏，六點被高鐵晃醒一定很美好，OOXX時還能加震動爽死了。
12.15日更新：南京核心的西移
有道雲筆記
12.26日：
今年開發商普遍完成了任務，買盤洶湧，反正高價也有人秒，盡量往高開唄，河西南朗詩3.1萬，二開再拱拱，到3.25萬，基本就是站崗價了，可以說是把粉絲營銷做到了極致。
現在有點恐慌性購房的感覺，現在到16年3-5月，仍有很大可能再向上沖10%，橫盤半年，17年小跌一年，17年年底，有希望以當前價格買到，房源隨便挑。
100萬首付，200萬貸款，買入後先漲10%，再跌10%，2年後回到原點是什麼概念？首付放陸金所能吃到16.8萬，貸款利息17.6萬，財務成本合計34.4萬，吃掉你三分之一的本金。
現在滿倉了，明後年有開發商憋不住送錢，可就買不到嘍。
1.14日：
繼深圳、上海持續上漲後，北京也跟上，北京12-13年太猛，受到政治高壓，今年在三大一線中最弱。深圳有創業板造富，上海14年幾乎沒降過。
強學區由於有剛性需求，在牛市時，容易出現哄搶，很容易大漲，反正只要有一個別無選擇的SB就可以了，而沒學區的，即便在核心區，想吸引買家，也要價格比較合適才行，師兄在世紀大道的房產，離陸家嘴很近，從12年到15年年底，也只從4萬漲到了5萬，河西無學區次新房，雖然在強勢板塊，這輪漲幅也只有10-20%，一旦熊市開始，馬上失去買盤，跳跌。
1.15日：
有道雲筆記
買房三要素：價格、品質、時間
14年9月出現低點，至今已經漲16個月，上圖是北京房價，畫圈處是上漲後第16個月。
10年4月，21500，下一輪低點是11年11月，20000，19月資金成本=7.1%*1.1*19/12=12.4%，賬面虧損=-3166。
13年4月，30500，下一輪低點是14年09月，32500，17月資金成本=6.6%*1.05*17/12=9.8%，賬面虧損=-989。
09-10年牛市，漲14500，138%。
12-13年牛市，漲16500，83%。
本輪牛市，成色不足，漲15個月了，剛剛碰到上一輪的高點（1月開始加速，估計比上輪高點高5-10%），而此前兩輪，16個月時，分別比前一輪高點，高了5500（34%）和6500（22%）。
此前兩輪，前16個月完成了最大漲幅的75%和64%，假設1月底38000，那麼按漲幅佔66%計算，本輪高點40750，漲25%（上兩輪均已做出快速拉升，本輪還沒有）。
3年漲25%，符合當前經濟狀態，是合理漲幅。
南京樓市處於癲狂期，很多樓盤買不到，買到也是挑剩下的垃圾位置。
樓市作為重要資產，自住肯定是熊市買，挑個好位置，自主舒心。
投資最好是牛市初期買，可以挑一個不錯的位置，出手方便。
好樓盤好位置，能漲抗跌，普通樓盤差位置，抗漲領跌。
前者的代表是光明城市12棟10樓，再差的市場也能隨時賣掉，現在絕對買不到，後者的代表是融僑臨街二樓，現在終於漲了些，只要轉冷打九折也無人問津，內部高樓層都在甩賣，誰買你的？
我寧願在未來的底部跡象出現時，花35000買個好位置，起碼把握大，隨便挑，敢上槓桿，也不敢在32500搶一套臨街二樓，選房時只有30秒的時間給你考慮。
低價買好貨，爽，高價買好貨，也行，高價買垃圾，圖個啥？想去除你的焦慮？4.8萬買兩套涵碧樓，保證你歲月靜好，終生廝守。
你可以一廂情願的認為南京的行情可以超過北京，奧體永遠漲，江北陸家嘴，我反正不信。
1.19：
南京十三五規劃背後的暗流
http://note.youdao.com/share/?id=fcc53bb7eca687cee6f4d2e81b273d44amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;type=note：
1.24：
投資最重要的是時間，14年四季度遍地黃金，15年4-5月牛市剛起步，你在哪裡？這輪牛市已經進入後期了，今年年底之前十有八九要進入調整。目前只有華潤國際社區，投資價值可能能打到60分（如果2.0-2.1萬），不要問50萬、100萬首付投資哪裡，沒有，就是TM沒有，有類似8月和府奧園這種機會，我自己就擼3套了，別說100套，就是300套，也不夠我們這種高手買的，你放一百萬億個心，絕對輪不到你。
要杜絕這種不勞而獲的心態，認真研究公眾號《河西樓市》起步（原創高質量文章，其他南京的公眾號偏娛樂化），到參加長江薈的公開講座進階（高手雲集），別在網上瞎問，啥時候都想投資，現階段到處都是坑，高價+爛貨，漲的多的你一買就不漲，沒漲的你買了連賣都賣不掉。不信，你買套禹洲吉慶里，五年後看看？
2.1日更新：
上海建工42561拿下宏圖東面的G68，市場大跌眼鏡，短短3個月，直接比10月底的保利地王高出了1.85萬，簡單估算精裝成本=（4.25+0.25+0.25）*1.3=6.2萬。
奧東四大盤14年低點2.9萬，6.2萬較2.9萬高出114%，正常情況下，捂到3年後的下輪牛市頂點，想解套也頗為不易，這要求本輪牛市漲50%，熊市沒有任何回調，下輪牛市再漲40%，然後才能開始盈利??（捂得時間太長資金成本更高，其實仍未解套）當然，更大的可能性是新房6萬，有學區次新5萬，弱學區次新4萬，老破小3萬，南京此前新房價格長期低於房齡8-10年的次新房，本身不合理。
政府有多種方法幫其解套，如返還部分出讓金（我猜中建東孚地塊，如市場走軟，會有返還出讓地塊浦口區江佑鉑庭西側地塊），容積率從2.2提到2.5（雅居樂濱江國際曾經由2.5改到2.7），允許大量偷面積（紫京府、潤峯）。市場再爛，三管齊下，打個七折，就變3萬，解套了。最不濟建工也可以違約（可能性不大），這些年劣質地王違約不是個案，反正拍地時敲鑼打鼓滿城皆知，退地時悄悄的進村打槍的不要。
但，買房人不專業，經部分更不專業的媒體一渲染，「房價=地價*2」，只會認為要賣8.5萬，二手房東更不敢賣了，上半年再上沖一波無懸念，10-15%。
江灣四期、華新城、海玥名都、上水雲錦、紫京府，政府限價多少，就能賣多少了，建工打得一手好牌呀，這樣海玥名都不是能不能站穩4.5萬，而是搶不搶得到的問題了。
15年賣了新房10萬套，購買力消耗了大半，但尚未完全耗盡，和15年A股牛市類似，本輪買房人對於加槓桿，從若干年前的抗拒，轉向了擁抱，全款比例減少，首付也貸款的比例增加，槓桿牛。
河西焦點樓盤站穩4.5萬，本輪尚未有所表現的仙林、江寧又顯得低了，有補漲的需求。
肯定不少人覺得買不動河西了，乾脆擼江北吧，江北一房難求，暫難改觀。
2016年2月18日：
有200萬想買300萬的房？是首付90萬還是200萬？
答案：首付90萬，30年等額本息，剩下的110萬買陸金所3年期穩贏安e。
1. 無腦套利：
陸金所的穩贏安e，是貸款買房的完美無腦搭配，倒按揭設計，每月返還本金和利息，剛好可以用來還貸。8.4%的收益，是九折房貸4.4%的1.9倍。有200萬的現金，買300萬的房，首付90萬，剩下110萬買陸金所，可以抵掉210萬的房貸利息，相當於你只有200萬就買了這套300萬的房，沒額外付利息（本金當然還是要付的，但10年、20年後的錢不是一個概念了啊），本質上是套取了國家的低息貸款。
2. 安全性：
110萬的理財，首要是本金安全，穩贏安是P2P，市面上亂七八糟的P2P很多，收益9-12%不等，但無法保證本金，陸金所我認為風險幾乎=0。
原因：
- 陸金所老爸是平安，目前階段，平安全額擔保本息和罰息，買的時候認準「平安旗下擔保」，平安的實力和信用遠超其他P2P。
- 陸金所P2P是300多億的總盤子，極端情況，假設壞賬高達20%，而壞賬只能追回一半，壞賬30億，這點錢平安兜得住，而且陸金所的每個月收取借錢的人1%的利息，一年僅P2P的毛利就有30多億。
- 可以看到，陸金所給的利率最低，說明風險最低，信用最高，平均借款期限最長，是唯一人均投資金額高於人均借款金額的平台，借的多投資的少的平台，往往有問題。
3. 流動性：
要用錢了，拿不出來也麻煩。穩贏安2個月後可以轉讓，流動性還可以，手續費不高。
我自己開戶，買了2個5萬的穩贏安，親自測試了轉讓，全按系統默認的最低價轉讓，第一次半小時後到賬，這次可能是春節剛過，第一次轉讓過了24小時未成功，再重新轉讓用了四五個小時，手續費不到100。別買金額太大的，盡量控制在5-10萬每筆，多買幾個就行了，反正都一樣的。
4. 資產搭配：110萬，可以買28天零活寶10-20萬，剩下的穩贏安。穩贏安每月返還的本金和利息，要重複投資，才能實現8.4%的收益，很多人說沒有8.4%，錯了，有的，一直是按你剩餘本金的8.4%給利息，只是每月返還部分本金，你的本金越來越少了。
5. 薅羊毛的方法：
可以點這個鏈接註冊
http://t.cn/RGiDKcU
也可以點下面的二維碼註冊
http://t.lu.com/r/hV5Ca (二維碼自動識別)
手機界面做的不錯，比較方便，成功交易後雙方都有獎勵，幾百塊吧，可以先用我這個鏈接註冊，買28天的零活寶，28天後贖回，然後你推薦老婆/丈母娘/老爹/老媽，每人擼一遍，年化很可以的。
自己直接上陸金所網站或APP註冊，是沒有任何獎勵的。
2016年2月20日：降契稅政策快評
簡單點評：
1. 讓利於民，就是好事，契稅稅率本來就TM太高了，老子過戶給兒子，一年工資沒有了，支持契稅降到零（這是不可能滴）。
2. 初衷不是為了拉抬房價，而是降低換房負擔，讓生活更美好（絕不是反話）。廣大三四五六線城市的新房開工量很重要，關係到就業，庫存賣不動就沒人蓋新的，北上深二手房價漲跌，對宏觀經濟幾乎沒有影響，不重要，幾個還在漲的城市，加起來一年也蓋不了幾十萬套房子，全國有660多個城市，剩下的才是大頭。
3. 一不小心導致某些城市熱點區域房價上漲，只是一個副作用……尤其是兩省省會，二線拔尖那種……
4. 廣州二線了，請不要老帶著他和那三個小夥子玩。
未來相對表現：
1. 144以上契稅由3%降至1.5%，差額營業稅也取消了，大戶型鬆綁，正視了百姓住房需求，贊，支持取消營業稅（醒醒吧，該吃藥了）。
2. 非常看好核心區域的品質樓盤，140小四房和180大四房，未來十年二手表現，以往大戶型單價明顯低於小戶型，核心區域將實現反超，邊緣區域將有所縮小。
3. 看好核心區域的品質樓盤的120三房，看平非核心區域120三房，看空邊緣地帶（高新、方山、板橋、麒麟）90平小三房和兩房。江浦、九龍湖、仙林湖，剛需已經買不起，不屬於邊緣地帶，橋北略有爭議。
4. 核心區域90平小三房，較為複雜，無把握，傾向於看平。邊緣地帶傻大粗，180以上，窘境有所緩解。
5. 內在供求：賣120買140和180，賣90買120，90賣給誰？大量存量的剛需房是90，大量的投資客這些年一直買90，剛需人數從2015年開始減少，拋盤大，接盤少。
6. 香港97年以前，兩房單價最高，03年以後，四房最高，三房其次，兩房最低，就是先例，剛需只有工資收入，改善還有副業、炒股、實業、灰色四大收入，好房子的價格，是和整體收入無關的，主要和今年賺錢最多的人的收入有關。
灣四、正榮潤峯170、宏圖上水雲錦143、升龍公園道142買不到，金隅紫金府90相對難賣，其實已在市場上有所體現，華新城170和海玥名都180，相信也會很難買。
河西南一半是90，前途未卜。
2016年2月26日
南京「226新政」可打100分
有道雲筆記
2016年2月29日
南京房價無節操預測：兩會前後，一線出台打壓措施，力度適中；二季度緩漲，出台更嚴厲的打壓措施；三季度橫盤；四季度橫盤或微跌；明年上半年熊市，6月出現有吸引力的左側交易機會；三四季度大量右側建倉良機。熊市跌幅，看上半年的漲幅，漲得猛了，10-15%未必打的住。
今天起暫不回答任何南京樓盤投資問題，翠屏誠園連夜排隊搶，江寧碧桂園一樓買不到，買房人無比焦慮，大批帶槓桿的菜鳥借首付入市，大媽包圍各大爛盤，連投機價值都沒了。空倉剛需， 伸頭縮頭都是一刀，伸吧，你不接棒誰接；高槓桿的趁機出爛貨；有房有錢有負債的，等吧。熊市中期我會重新開放的。
刷了下周末賣房信息：翠屏誠園、灧紫台、威尼斯水城、啟迪方洲，漲價10%，搶光了，這可都是各區域最爛最爛的盤啊，飢不擇食，是個人就脫了猛干啊，不只是前庭後庭不分，連TM男女都不分了。去年五一和一個兄弟長談一下午，他下定決心降低要求，在上海買起來，上周他借錢，問了一下，房子還沒搞定……
2016年3月9日
踏空和套牢哪個更慘？
心理上，當然是踏空。
辦公室里個個一日千里，唯獨老子蝸牛上樹，眾人皆爽我獨慘，有一種被全世界拋棄的無助感。
最刺激人的不是湯臣一品又漲了，反正打三折也買不起，而是隔壁老王翻倍了，一閉眼老王那禿頭和小人得志的表情就不停地在眼前晃啊。
焦慮啊上火啊，那套掛了幾年都沒人看的老破小終於賣掉了，還沒拿到首付就幾天睡不著覺嘴上都是泡啊，手裡那點碎銀子就是便秘十八天後堵在asshole的shit，又臭又硬又嗝人啊，哪怕流血流膿也要弄出去呀。
去了若干個售樓處，忍受了無數天老婆的嘮叨，被別人家的老公吊打了幾個月，受盡了賣房小姐的白眼，被無處不在關係戶截胡，一次又一次搖號失敗後，終於在某個霧霾的清晨，抱著棉被搶到了一套靠馬路一樓，那心情，有衝刺後三十年的積蓄一下子釋放的快感。
買了以後下次開盤又漲了1000，看洒家多牛逼，多有眼光，江北新區就是陸家嘴，過幾年，我華潤國際就碾壓你海玥名都，成功彎道超車，我金地自在城就逼近五礦崇文，順利屌絲逆襲。
調控，調控有個屁用？空調，越調越漲。
咦，第三次開盤咋就只漲了500？
哎，咋回事，開始推特價房了？
禹洲吉慶里不屬於河西啊？
恆大雅苑是在句容的仙林大道上啊？
東郊小鎮是麒麟鎮不是麒麟科創園啊？
世茂榮里、金地淺山、銀城白馬，不在江北核心區裡面啊？
講好的琅琊路小學分校，咋變成五壯士的狼牙路了？
嗯，期房降了我是現房，沒虧；
對，樓下降了我陽光好，沒降；
額，大戶型搞特價我是小戶型，堅挺。
艹，樓王比我還低2000？
住建部咋也跟證監會一樣，進了內奸了？MLGB，換領導。
其實，生活不能只有房子和金錢，還有……
我恬淡如水，我歲月靜好，我平安喜樂，我要進藏享受一次靈與肉在世界屋脊的稀薄空氣下的交融和升華。
雖然有一個簡單的道理我還沒想明白，賬面上，套牢會虧錢，踏空不會虧。
2016年3月17日
3月初在民生銀行的講座，對南京樓市走勢做了一個預測，目前在放量大漲階段的後期，曲線圖也畫出來了。肯定猜不對，猜對了也未必能賺到，買房還是自己拿主意。
還在迷戀仲基obba？！那是還沒見識過長江薈霸氣講師團吧！
2016年3月23日
#河西新房點評#
江灣四期：身份象徵，首席豪宅（900-2000萬）；
海玥名都：幾乎零缺陷、致遠和北分咫尺，次豪宅（630-1080萬）；
華潤悅府：高架和老破小環繞、建鄴最爛學區，偽豪宅潛質（720-1000萬）；
華新二期：CBD核心、頂級做工、戶型文藝，南京難得一見的精品住宅（420-840萬）；
宏圖雲錦：戶型極佳、二流學區、地王隔壁、軟體堪憂，大蘿蔔喜聞樂見的高端住宅（483-660萬）；
金隅紫京：軟體優秀、府上皆人物但沒大人物、買不到宏圖的備胎（360-520萬）；
和黃漣城：除了單價低再也找不出優點，坑爹貨。
2016年3月28日
南京樓市進入緩漲階段 有道雲筆記
本輪牛市，從2014年10月開始。
帶頭大哥深圳，漲幅100%；
帶頭二哥上海，漲幅70%；
帶頭三哥南京，分版塊，漲幅20-70%。
由熊轉牛，拐點是2014年9月30日的首套房貸「認房不認貸」，至今已過去了18個月，資深投資者入市。
牛市初期，啟動點是2015年3月30日的「營業稅五改二」，反應快的剛需和趨勢投資者入市。
暴漲開始，引爆點是2015年9-10月，中海下關22000、三金江浦11000、保利河西24000，三大地王，反應慢的剛需伸頭挨一刀入市。
全面補漲，打爆空頭點是春節前建工河西42500、中建江浦14700，兩大地王，春節後，所有滯漲板塊，瞬間補漲20-25%，恐慌者慌不擇路的入市。
啟動時間越早，漲幅越大的板塊，未來價值越高，河西中部確立南京新核心，江北新區坐實未來次核心。
其他版塊，只有仙林湖，新房、地鐵、學區，三者結合，匯聚了城東和在鼓樓、新街口工作的白領，剛需、上學、投資三大需求，漲幅可與河西、江北接近。
為什麼買房？
買的是對未來美好生活的嚮往。
剛需傾向於郊區新房，而不是市區老破小，是小白領對家園的嚮往；
剛需忍受老破學區房，是父母對孩子未來的嚮往；
改善貸款以小換大，是事業有成後對品質生活的嚮往；
投資客買江北仙林湖，支付風險買鳥不拉屎，是懷著幾年後可以高價兌現給喜歡確定性的消費者的嚮往；
恐慌者飢不擇食見房就擼，也凝聚了不被社會潮流所淹沒，保持自己現有地位的嚮往。
帶頭大哥深圳：
帶頭二哥上海：
二套普通房首付不低於五成，二套非普通首付不低於七成。
非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由2年調整為滿5年。
普通房：面積&<140，內環內/內外環間/外環外，總價&<460/310/230萬，除了少數老公房，基本都是非普通。
出手太狠，剛改首付七成基本歇了，外地剛需一下子沒了買房資格。
全國700個城市，只有10個有上漲壓力，其餘仍是庫存壓頂，壓一線保三線的思路不會變。
上海的政策，只能先降低上海房價上漲的速度，無法立刻讓房價下跌，但會改變其他城市對於房價的預期。
資深投資客，會認識到：一輪漲50%，已經到了國家能忍耐的極限，巨大的漲幅讓人對「勤勞致富」的價值觀產生了深深的懷疑，社會投機風氣盛行，比金融風險殺傷力更大，再猛漲，還會有更猛的招數等著你。國家手裡的兩張大牌：二套房貸利率打折和房貸利息抵個稅，本輪是不可能打出來了，要留到下一個熊市，該出貨了。
DAMA仍會在售樓處搶房，別擔心搶不到，再漲一陣子，漲不動了，你不用找人也能搶到了，套了也別難過，不是601857，三年後應該能解套。
深圳已初現頂部跡象。
南京樓市，經歷了6個月的暴漲階段後，4月將進入緩漲階段，本輪牛市這場足球賽，已踢到60分鐘，開發商的好時光，剛需非常難受（他們沒有不難受的時候，一般難受還是非常難受而已）。
巧合的是，2013年牛市，暴漲階段也是6個月。
上周六，和長江薈的幾位朋友去了江浦的中建新地王，北面南面的經適房賣油條的香味，東面的自來水公司牆上的鐵絲網，西面的寧合高速引擎的轟鳴聲，22400的土地上的嫩草，交織在一起，覺得有些恍惚。
保利雨山路22300，僅僅9個月，屌絲盤北江錦城，已從9000漲到了16000，再翻一番，就到地王的成本了，這需要下輪牛市，再走出和本輪深圳一樣大的行情。
臨走時瞥見幾隻小鳥，靜靜的在地王上拉屎，覺得鳥不拉屎這個詞，很狗血。
2016年4月7日
「我是剛需，請問翠屏誠園和南京碧桂園，哪一個升值潛力更大？」
「你應該問：這兩個盤，哪個跑輸大市的程度更低……」
「我是剛需，想買萬科翡翠公園買不起，請問先買套江北的明發，過幾年漲的多了，再切換回江寧，曲線救國，可以嗎？」
「你這種神操作真是NB，要是多幾個你這樣的大神，稅務局的任務就能超額完成了」。
「家裡省吃儉用存了50萬，看到房價一直在漲很焦慮，中介說買一套安置房，明年賣掉起碼能賺20萬，能幹嗎？不買房我天天晚上睡不著覺嘴上起泡精神都快崩潰了」
「買套100萬的房，運氣再背頂死了也就套20萬，萬一運氣好，能賺50萬100萬。買唄，不然得了抑鬱症精神病，你這病20萬治不好」
2016年4月12日
#河西新房點評#
仁恆綠洲新島：廣為詬病的戶型，三期做了改進，135B135C達到中等偏下水平，135E是喜聞樂見的通透三房，88和128在中間戶里也不算很垃圾。小學與安置房一街之隔，有隱憂，但中新公司內部人士說仁恆是股東，不可能挖個坑自己跳進去，似乎也有道理。如開3.4-3.6萬，相對性價比還行，比14年首開高。
優點：仁恆品牌，現成地鐵，500多萬三房。
缺點：江心洲拆遷進度緩慢，學區毫無進展，可能坑，兩年前接近河西中，目前已快被河西南追上，拆遷島民素質堪憂。追求實實在在從小學到高中的南外配套，增值的確定性，買河西南，追求逼格，喜歡詩和遠方，不在乎賺不賺錢，買仁恆江心洲。
2016年4月15日
南京正是有了這許多痛並奮鬥著的屌絲，才配得上現在的房價
一個叫王祥的男人，因為買了一套江灣天成，寫了文章感謝十年來默默付出的妻子，瞬間成了「別人家的老公」，彷彿開了群體嘲諷技能，多少女人羨慕嫉妒，恨夫不成祥，心裡在民政局登記處跑了好幾個來回。
淮安農村，二本畢業，干著中介這個在很多人心中，和拉皮條同檔次的職業，王祥本是在南京艱難掙扎的24K純屌絲。
兩年時間，王寶強上了范冰冰，竟然從紫鑫中華的破兩房，跳到了江灣天成？
階層固化啦！寒門再難出貴子啦！
王寶強上了范冰冰，恰恰說明，中國是追夢的天堂，階層流動性，全球數一數二。
寒門再難出貴子，TMD，寒門難出貴子，這在哪朝哪代，地球火星，都是統計規律和基本常識。
如果不能理解，請看以下兩個判斷。
1. 寒門易出貴子。
2. 豪門難出貴子。
怎麼樣，覺得我是在放屁吧？
全國有十個一品大員，在一個寒門強勢的時代（往往是開國初期），寒門可以佔到一半。
全國有100個豪門，1億個寒門。
豪門干一品大員的概率為百分之五，寒門為億分之五，豪門的概率是寒門的100萬倍。
在寒門弱勢的時代（和平的時間越長，寒門越弱勢），寒門只有一個一品大員了。
豪門干一品大員的概率為百分之九，寒門為億分之一，豪門的概率是寒門的900萬倍。
100萬倍和900萬倍，一個是形象大使，一個是形象大便，有什麼區別？
鯉魚跳龍門的最快捷徑，是成為大明湖畔的夏雨荷，出賣器官。
即便在這個童話里，紫薇格格和正牌格格，也是不可逾越的，因為夏雨荷除了子宮，身無長物。
富不過三代，這是典型誤讀，古語是，富不過五代。
一個豪門再有不肖子孫，身家1億，他沒落也得有個過程。
吃，天天吃三頭鮑，你的肝臟分解不了；
喝，頓頓喝茅台，你的腸胃馬上反對；
嫖，一天御七女，你的腎能撐幾天；
抽，給你兩千萬，夠你抽到功德園，吸海洛因，兩三年必死，兩千萬兩三年抽不完。
富不過五代，一來子孫眾多，家產再大架不住分，二來一朝天子一朝臣，缺少法制，可以肆意搶奪，三來百年必有戰亂，豪門敵不過陳勝吳廣。
窮也窮不過五代，不信，你去廣大農村看看，無數底層農民找不到老婆，幾十年後，就得絕後。
三十年前，滁州農村的姑娘，最大願望便是嫁到一村之隔的江浦農村；
江浦農村的姑娘，努力的動力，就是能在江浦縣城有一份工作。
江浦縣城的孩子，班上前五就能進江浦縣中；
江浦農村的孩子，年級前三才能進江浦縣中；
進江浦縣中，前50一本，前200二本；
300-400的，先找個大專，再苦兩年，轉個本科。
一代人，從底層到小康，再一代人，從小康到中產，再一代人，才有望從中產到富裕。
一個億萬富翁嗝屁了，誰更有希望頂上去，是一個要飯的，還是一個千萬富翁？
畢業後，東線：業務員-業務主管-業務經理，西線：天潤城-海峽城-江灣城。
東線是語文，西線是數學，西線是25歲後，八小時之外戰場，必須開發的第二技能。
語文無論你學得怎樣，數學棄考了，總分能高的起來？
你自以為牛逼，到了錢鍾書那種靠語文就能碾壓的程度嗎？
12年，同學想買中海萬錦熙岸90平，8000，首付差五萬，只好買了隔壁北江錦城69平，7200。
我很費解，五萬而已，爹媽出一點，不就行了？
我爹媽在江浦農村租房，沒退休金，賣賣蒸飯，一個月收入八九百，拿不出來。
丈母娘呢？
我這種條件，江浦根本沒有女人看得上，只有一個安徽的不嫌棄我，也拿不出來。
很真實，也很無奈。
人生如棋，第一步輸了先手，整盤都未必扳的過來。
數學沒學好，娶妻這門物理，大概率是弱弱聯合，生子這門化學，又是極低的起點。
社會競爭，叢林法則，步步驚心，中國尚容不得歲月靜好，尚無暇顧及詩和遠方，正是因為機會眾多，無數中國夢正在上演。
你去日本試試？
30歲拿30萬日元，40歲拿40萬日元，50歲拿50萬日元；
小夥子助理，中年人主管，老頭子總監；
歲月靜好等待電車上的痴漢，詩和遠方來自硬碟里的女優。
這是你想要的生活？
我看到：
孟祥遠教授，常年耕耘在第一線，數據詳實，分析一針見血，看過的盤沒有一千，也有八百，十年前開盤的小區，戶型也爛熟於胸，無愧南京學院派第一人。
王祥，7×16小時工作，十年間默默無聞，憑真誠和信用，幫客戶優化房產，成為中介翹楚。
好友@暗夜LealXU 03年開始，一輛自行車踩遍河西，是唯一進入深圳房產大神群的南京高手，在米課發布了100多課的投資課程，投資案例被眾多少婦倒背如流。
好友@傑影1020 07年白手起家，入名京上島北抄海峽，幾次完美抄底換倉，剛剛入駐江灣城四期250平，曾一邊供著3套房一邊租房，還是毛坯，誰能做到。
那個輸了先手的同學，起點不可謂不低，上海碼農，每天加班到10點，一家四口租一套40平老公房，一年20多萬的工資，現在也持有兩套北江錦城，12年賣69換152平，15年撿漏169平，僅增值就接近300萬。上大學時，他問一個有錢的親叔叔借2000塊學費，對方冷哼一聲，拒絕了，理由是怕丫還不起。事過境遷，聽來仍熱淚盈眶。
南京正是有了這許多的痛並奮鬥著的24K純屌絲，才配得上現在的房價。
南京的王祥們遠沒有上海多，所以配不上上海的房價。
鐵嶺吃著火鍋唱著二人轉，只能面對滿地滿不掉的庫存，八千個王祥空降鐵嶺，也不能把鐵嶺的房價往上拉哪怕500塊。
想依靠憤怒嘲諷就獲得平等的財富地位，請跨過鴨綠江，享受金三胖的保護，大家一起平等的吃屎。
現在還能憤怒，因為你還年輕，還夠得著，不著急，再過幾年，玩幾次E租寶和MMM，差距越來越大，你慢慢也就習慣了。
2016年4月19日
南京的70年產權的住宅，除了高淳溧水，哪怕板橋麒麟高新，甚至六合，玩的也是五勝三平兩負的遊戲，買錯了時間和地點，3年後八成也能勉強解套。65年公寓，難度顯著增大，除天璽國際等極少數一線強學區兌現（金陵匯文雙學區，深業的拉小分校基本不算學區），勝者寥寥，有興趣可以看@暗夜LealXU 講座里14年底買蘇寧雅悅的案例，非常人所能駕馭。40年商業，我不知道一個新房庫存能賣10年的東西，有什麼好研究的，十鋪九輸是業界常態。
南京的40年產權商業新房庫存，按2015年的銷量，一套不蓋，還能賣10年，而二手交易量只有新房銷量的約八分之一（寫字樓和商鋪，一個是六分之一，一個是十分之一），這意味著，現有新房庫存全部變成二手換手一次，需要80年，而產權只有40年。商業土地出讓時價格遠低於住宅，年限滿了以後，肯定要補交大額土地出讓金，黨國總不能吃虧吧。
有住宅這種小學數學題可以做，根本沒必要玩商業這種哥德巴赫猜想。
2016年4月26日
#南京樓市走勢#
3.25限購虛驚一場，限漲令從玄武發布烏龍-&>市裡闢謠-&>確認-&>物價局細則，看出政府並非作秀，否則沒必要出台明確細則，一旦執行不力，豈不落人口實，模糊一點不是更flexible？網傳蘇州限購小幅升級，南京也可能跟進。不用擔心買不到，最多再開一兩次盤，就能買在本輪最高點了（比如宏圖，這次45000，買不到，下次45500，日光，再下次46000，不日光，就能買到了，宏圖都不能日光，本輪最高點就出現了。但宏圖這樣的盤，也沒有太多下跌空間，行情再不好，回調到40000頂天了）。
2016年4月27日
#南京樓盤點評#
恆大華府：
定位：門檻高，雨花第一豪宅（不含別墅），在城南有面子。
位置：恆大離地鐵近，萬科離高鐵近，禹州離高架近，優劣一望可知。
戶型：170、200、230，都可競爭南京同面積段最佳戶型，細節講究。
學區：南師附小牌，聊勝於無。
單價：28000，和雨花其他幾個盤比，相對厚道，13年14000的地王，春節後剛剛解套。
矛盾：房子平移到中勝站，45000也秒光。
總結：單價套不住，大平層社區不適合屌絲的雨花，二手流動性十分堪憂。當前價格，吸引力不如35000的河西南（除海峽城），也比不上35000的仁恆綠洲新高。
2016年4月28日
南京樓市已近強弩之末
2016年5月10日
本輪牛市驅動力：
1. 衰退性寬鬆帶來的資金成本降低；
2. 被高槓桿買房暴富教育後，槓桿作為致富經驗，由抗拒到擁抱，彷彿湊了首付就買了房；
3. 買房三個月賺100萬，類似的致富故事經微信迅速傳播放大，帶來大量外地資金；
4. 創業板小非減持，券商和互聯網公司的海量年終獎，春節後當接盤俠。
權威人士「不能用加槓桿的方法保增長和去庫存」，把1廢了；
限價令把3廢了；
熊市把4廢了；
一旦預期走壞，連首付都是借來的新韭菜，槓桿止損盤出來，其曼妙之處，請參照昨晚的世紀互聯和奇虎，帶頭大哥河西中部的二手成交已經很困難了。
2016年5月11日
南京房價即將見頂（本輪牛市高點）
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4NTU5MzUxNw==amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;mid=2652126006amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;idx=3amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;sn=d60d9b7a221f967ff921cd0f1f5a5e98amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;scene=0#wechat_redirect
2016年5月22日
#南京樓盤點評#
招商雍華府：
業主2013年8月，上輪牛市次高點，26500購196平，本周出，含車位儲藏室，凈得718萬，，賬面盈利=159萬。
車位30萬，儲藏室10萬，契稅3%，維修基金3萬，13年利率上浮5%，利息=6.55%*1.05*3*2.65*196*0.7=75萬，扣除成本後凈利潤=66萬。
首付+車位儲藏室=196萬，放三年陸金所可得53萬。
經過一輪大牛市，比無腦理財多賺13萬。
時間、成本、板塊、產品，缺一不可，僅僅買到了強勢板塊，是遠遠不夠的。
2016年5月23日
問：看了您的微博，發現自己是高槓桿的。已負債400萬。江浦有套汽車站旁的2006年的房子88平可以出手了嗎？因為二季度高槓桿買銀城白馬借貸240萬，本身還有自住的房貸100多萬。夫妻月收入一萬。
評：膽子夠大。江北二手已明顯降溫，交易中心當天取號基本都能辦完。據說多給人發紅包，有助於快速賣房。
2016年6月1日
有位朋友發了個大紅包，又是剛需，我簡單回答一下，剛需，在目前階段，如何做決策。
問：
剛需，但不是很著急，江寧龍湖目前推薦入手嗎？
答：
剛需買房，首先看這套房子生活是否便利，居住是否舒適，是否滿足家庭成員對於未來生活的嚮往，雙方都在仙林上班，買在萬科璞悅山，這是找虐（一個同學就這麼干過）。南京只要不是買在高淳溧水，哪怕六合，也能或多或少的享受城市的紅利。
其次看是否負擔得起，現在有點壓力沒關係，加薪升職後，一般壓力會降低。
再次才是看購買的時機和升值的潛力。
第一點是較為確定的，第二點也有一定的確定性，第三點明顯超出了你的能力範圍。
有需要，生活方便，負擔得起，也比較喜歡，任何時候都可以買。
如果對區域沒有特別要求，考慮到未來的保值能力（近期很難保值），更推薦34000的魯能公館（要排隊），其次是26000的正榮潤江城、21000的觀山悅（都要提前找人）。
江寧已經基本得不到南京政府和省政府的資金和政策傾斜，自力更生，潛力有限。
即便如此，龍湖還是比26000的九龍湖的保利，輕鋼龍骨的萬科翡翠，產品要好一些。
目前29000，觀望，希望他跌到23000，完全沒有可能。
我個人的原則，遇到自己非常喜歡的房子，只要付得起，盡量買。剛參加工作，優先把精力投到工作上。如果買了以後，市場不好，降了，你就當自己那套沒有降，還漲了1000，就可以了。
2016年6月15日
#南京樓盤點評#
雅居樂濱江國際：
全南京營銷最爛沒有之一。
一期賣了640套，84套是22000賣的，其餘都在13500-15500；
二期賣了1300套，100套是23000賣的，其餘都在14000-17000；
一期層高3.6，園林牛逼，投入大產出少去化慢，中端區域錯配頂級產品的典範。
賣成這個鳥樣，三期還堅持350-580平，有熊關漫道真如鐵的大無畏精神。
總結：江北還是林妙可時產品做成了范冰冰，江北成了范冰冰時房子又成了劉曉慶。
三期580要是哪天跳個16000，你說能不能買呢，頭疼……
2016年6月23日
南京樓市的短期空間還有多大？
最近一年南京房價猛漲，很多人信心爆棚。
原先看到蘇州還抖抖霍霍，和天津半斤八兩，如今簡直碾壓杭州，甚至有點看不起廣州，想和上海掰一掰手腕了。
南京最貴的奧體，二手均價4萬，廣州最貴的珠江新城，均價4.4萬，河西南雖好，3.6萬，還有多大空間？
15平方公里的江心洲，小高層二手4萬，1.2平方公里的二沙島，洋房4.5萬，誰更稀缺？
上海浦西和浦東最貴的板塊，靜安寺和聯洋，9.2萬和8.2萬，約是南京的2倍。
帶頭大哥深圳和上海，已力有不逮，一個妖怪，孫悟空打不過，豬八戒上，能打贏？
廣州和杭州的最貴板塊，在4萬和3萬這個坎，徘徊許久，奧體一鼓作氣攻破5萬，是不是太自信了點？
雨山路一年時間，從9000干到2萬，保利地王想解套，一年後要賣3.6萬，兩年翻兩番，在中國地產史上，只有海南出現過。
2016年7月8日
南京房價有拐點跡象
https://xueqiu.com/2239893955/71273800
2016年8月10日
#南京樓盤點評#
融創臻園：
雨山路現有樓盤最佳位置，離地鐵學校公園近，離安置房遠。
學區有抽獎機會。
隔壁屌絲盤北江錦城二手20000，融創23000的90和100戶型，定價合理。
潛力遠大於擁有江浦幾十年來最爛初中江浦二中的安置房環繞的22000的中海萬錦。
不亞於緯七路二線樓盤，中建和融僑。
不要理解錯了：
牛市後期，定價合理：買了有50%概率淺套1-2年。
不亞於緯七路二線樓盤：不如緯七路一線，超過雨山路二線。
2016年8月17日
再致剛需：
有不少舉全家之力，勉強能湊雨山路、仙林湖、板橋、麒麟、高新，90平首付的，看了我的文章，決定不買了，還特地私信給我。
本人的風格，適合有幾套房，有大量現金，現金流充裕，有十年投資實戰，能理解投資是概率和賠率的綜合，願承擔跌10%的風險博40%收益的，有把握敢重倉，沒把握就休息。
剛需，能上還是盡量上吧，不就是50%概率套個1-2年嘛。
看空對了一次，容易慣性繼續看空，回調到位了也不出手。
見過太多，10000不買，回調到7500還是不買，幾年後，孩子上學，無奈，30000買了。
你買車買股買春，都是虧的，憑啥買房一定要賺？
20000買，跌到17000，又不掉塊肉。
漲到35000，你沒房，錢也不多，咋辦？
冒著50%概率跌15%的風險，追求20%概率漲10%的收益，高位上槓桿，固然不合適。
冒著10%概率爆倉的風險，追求30%概率回調15%的偷雞，風險無限收益有限，當心偷雞不成反被爆菊。
2016年9月7日
樓市中的心態（1）：
人的煩惱，不在於和比爾蓋茨的差距又拉大了200億，也不在於王健林的小目標自己一輩子也實現不了，那太遠太遠了，牛郎星和火星，有什麼區別，反正也看不見。
不能忍的是對面桌老王買一套漲了100萬，身邊的人個個一下子長了20cm，自己矮下去了，不僅夜不能寐，簡直軟而不舉了，於是找磚家問，哪裡最有希望漲，搶一套，漲也好跌也好，都安心了，反正你們別想再拉大和我的差距了。
然後關心老王小區的負面新聞，鬧學區啊建變電站啊血光之災啊什麼的，裝著難過的表情，關心一下，暗地裡查一下網上二手報價，每往下降1000，就放佛自己長高了5cm。
2016年9月13日
樓市輪動無腦路徑：
1. 深圳、蘇州：房價翻倍，一次收緊調控，房價已下行。
2. 廈門、合肥：房價漲&>50%，二次收緊調控，房價尚未下行。
3. 上海、南京：房價漲&>50%，一次收緊調控，房價仍在緩漲，即將二次收緊調控。
4. 北京、天津：房價漲&<50%，快漲階段尚未結束，幾個月後可能一次收緊。
5. 武漢：介於3-4之間。
6. 杭州：熱點區域漲30-40%，冷門區域正在啟動。
7. 無錫：開始出現搶房。
8. 成渝：紋絲不動。
1. 不放血跑不掉了。
2. 再不跑就和1一樣了。
3. 再漲一會，二次調控後，就和2一樣了。
4. 再漲一會，一次調控後，就和3一樣了。
2016年9月18日
被日人民報作為二線過熱的代表單獨點名，南京在國慶前後二次加碼調控的概率非常大，即將進階第二檔。
本輪一年漲頂過去十年，漲幅絕對值、群眾參與之深、媒體傳播之廣、槓桿之大、蘇北安徽貢獻之多、房價和收入背離之大，遠超09年，碾壓13年，購買力不但消耗的快，而且透支的多。
一旦走熊後，像前幾輪一樣只調整12個月，是遠遠不夠的。
類似杭州那樣，2010年買的2016年才解套，這種概率肯定沒小到可以忽略不計的程度。
2016年9月27日
進入 高風險+低收益 階段，此時的情緒，恰恰是最亢奮的。
觀點：限購後，南京房價是漲是跌？丨捏小豬
2016年10月6日
南京房價將在四季度見頂……
2016年11月14日
#小豬の房事# 004
昨天，我媽在江浦，碰到江浦縣中國民女神她媽，剛從碧桂園歐洲城回來。
女神她媽周一到周六在江浦，周日去歐洲住一天，學學插花茶藝，倒也自在。
已經退休了，為啥不幹脆住在歐洲？
牌搭子都在江浦啊……
年初去滁州穆老九吃羊肉火鍋，過了江蘇省省界1米，便是歐洲城，這幾年，新房價格也在慢慢漲，環境和營造的生活氛圍，確實不錯，每周五都有大巴，在河西萬達，接一批人，去歐洲度假，周一再回來。
只談錢的話，碧桂園幾乎沒有二手市場，新房哪怕從5000漲到10000，二手現房原價都難賣。
原因很簡單，歐洲城往北往南往西全是空地，幾乎不要錢。
歐洲城賣完了，還有非洲城；
非洲城賣完了，還有美洲城；
美洲城賣完了，還有南極洲城；
地球城賣完了，還有火星城；
太陽系賣完了，還有α半人馬。
土地沒任何稀缺性，怎麼兌現給買家？
2016年11月18日
http://note.youdao.com/noteshare?id=76caa176e0fac613f2fcb53bc86141dc
城市發展的上限，下限，房價
我們總說一個城市的房價和城市的發展有關。但到底和城市發展的哪些有關，一直也沒有人能說的很清楚。目前南京樓市漲勢不止，似乎帶動著南京也進入到一線城市。可明白人都知道，南京不是一線城市。
在我看來，一個城市發展的下限，取決於該城市新增人口的數量和平均素質。素質是個很玄的東西，雖然不能簡單用學歷來衡量。但至少目前中國能供得起子女讀完大學的家庭，其平均經濟狀況是還可以的。一個剛畢業的大學生進入到一座城市，其帶來的不僅僅是其個人能力，很多時候還帶來了其家庭的經濟實力。而南京新增人口的平均學歷，由於南京高校眾多，江蘇又是人口大省，所以是比較高的。南京這座城市，有過統計，每萬人擁有大學生數量全國第一，每萬人擁有研究生數量，全國第二。這些都決定了南京這座城市發展的下限比較高。另外下限高還體現在很多地方，比如城市交通建設，南京無疑是非常出類拔萃的，地鐵運營里程全國第四，僅次於北上廣。擁堵程度只排到全國第26（高德地圖2015年數據），幾乎好於所有直轄市和省會城市。
一個城市發展的上限，取決於該城市高收入行業的發展情況。所謂高端行業，就是那種人少錢多輕資產行業。比如目前最熱門的互聯網行業和金融行業，還有影視娛樂行業，現在一部年度大片的利潤恐怕比大部分上市公司全年的利潤都高。還有品牌與廣告行業，大品牌公司市場部一年幾千萬上億的廣告預算投放，真正經手操作的人不過百人。而這些行業，恰恰都不是南京的強項。南京的高收入行業基本都是歷史原因布局產生的，比如軟體行業，電子行業，外貿行業，電力行業，銀行。這些行業創造出中產容易，但創造出高收入人群比較難。北上深年入30萬以上，並有機會參與到公司上市或被併購享受股權激勵可以在資本市場兌現的人，估計比南京年入10萬以上的人都要多。另一個影響城市發展上限的，是城市的奢華感，高大上體驗，以及紙醉金迷的味道。就是讓富豪有除了事業以外留在該城市的想法。很遺憾，這一點南京不要說比不上北上廣深，就是另外一些二線城市如成都，杭州，青島，可能都差一些。南京就算是奧體，也缺乏奢侈感。南京城市發展的上限，目前是不高的，有限的。
北上之於中國，已經越來越像一個大黑洞，吸引著各種各樣的人，尤其是有夢想的人。因為他們上限足夠高，所以能讓北漂們忍受未發達前的辛苦，有著一日發達了，就是中國夢最好的例子。好像王寶強，岳雲鵬這種社會底層進入娛樂圈的例子。最近還看到一個例子，說是美團外賣部的負責人離職了，一看個人簡歷，1987年生人，第10個美團員工，底薪1500，在美團幹了5年做到外賣部老大。典型屌絲逆襲，收入翻了100倍都是有可能的。而且其五年積累到的人生閱歷，職場資源，保證了其以後發展站到了很高的點。這些，基本在南京都不可能。南京發展的上限，可能也就是進入銀行，熬15年以上做到中層；或者自己做點工程小生意，成不成可能還得看家庭關係。
再說說房價，有的城市，其房價高低和下限有關，這是大部分中國城市的現狀，也是南京之前房價的狀況。整體市場自住需求大於投資需求。有的城市，其房價和上限有關，比如北上深。而目前南京的房價，已經進入到投資需求大於自住需求的階段，幾乎所有人都慌了，手上有錢的打完最後一顆子彈。手上沒錢的，借貸也要買房。現在南京房價已經和南京發展的上限越來越相關了。所有的投資最後都需要退出，而且就像風投一樣，看中的不是所投資企業的利潤和分紅，而是期望投資企業上市或被收購，享受資本市場溢價。最終資本市場的認可，也還是會回歸到企業自身價值。相當於房產，就是其自住價值。目前看南京房產，灣四四萬多的價格，比起北京上海，似乎一點也不貴。但是南京城市發展的上限，恐怕連北上的三分之一都沒有。目前南京的房價基本達到了上海2009年左右的房價，但整個城市發展上限，比之2009年的上海，也還差的很遠。再對比北京，一朋友北京土著，在北京從事互聯網行業超過十五年，有保利羅蘭香谷一套。目前均價30000多，一套三房300多萬。這個樓盤在北京昌平，北五環之外，但是距離百度開車只有13公里。南京的河西南目前價格比這還高，但是南京有百度嗎？
灣四還是中海？城市階層的分化
隨著灣四近期的熱銷和富豪們對灣四的熱捧。灣四是南京首席豪宅的說法似乎越來越多。不知為何，中海鳳凰熙岸被拿來和灣四對比，並就誰好誰壞展開了激烈的討論。以孟祥遠教授為代表的力挺中海鳳凰熙岸，以河西樓市為代表的力挺仁恆江灣城四期。而且在每一方眼裡，都覺得對方很不可理喻。
灣四，位於南京的新核心河西奧體，江景，高大上，房子好，物業好，品質豪宅。中海鳳凰熙岸，離新街口只有3公里，主城區的新小區，周邊生活便利，芳草園小學學區。在灣四支持者眼裡，中海周邊破舊，房子品質物業都一般；在中海支持者眼裡，灣四位置嘈雜，奧體也不如城中方便，學區差。
那到底誰說的對呢？其實兩方說的都是事實，都對，但雙方立場不同，角度不同，對於生活品質的追求方向也不同，就造成了對樓盤的評判不同。
支持中海鳳凰熙岸的大多是所謂權智階層，何為權智階層，就是這個階層的人資產與社會資源往往來自權力與智力，往往工作於體制內，政府，事業單位，學校，醫院。這個階層的人財富與社會資源都不欠缺，但往往少了一些自由，要按時上班，不管有事沒事，上班時間一般要在單位呆著。這樣一來，他們往往就要求居住地點離單位盡量近，要購物什麼的最好家附近就能解決。而且這個階層往往都是通過考學一路路晉陞上來，對於知識非常尊重，所以也希望自己的後代能盡量接受好的體制內的教育。並且由於身份關係和近來的社會環境，這個階層的人要保持盡量低調，希望自己不要和豪宅，奢侈品等掛鉤，以免落得個周久耕類似的下場。灣四對他們而言並非買不起，而是太過高調。
支持灣四的大多是白手起家的私營業主與企業家。他們往往通過個人奮鬥獲得可觀的財富，並且走南闖北，見識廣，對於品質，奢侈感有追求。灣四完全符合這類人的標準，並且這類人由於沒有體制內的身份和權力的光芒，所以在社會上也更需要一種身份的認同感，需要別人不僅尊重他的財產，也尊重他的品味，灣四就是一種品味的象徵。由於這部分人的財富獲取往往和知識與學歷的獲取的關係並沒有那麼緊，所以他們對於知識的尊重程度也沒有權智階層那麼高，相對對於學區也就沒有那麼看重。
對於樓盤尤其是城市中較為昂貴的樓盤的不同態度，代表著這個城市階層的分化。在南京，城市下限較高，較高的下限代表著這座城市權智階層眾多，省市級公務員，大學老師，醫院醫生，軍區的軍官，大公司（中興，華為，國電，南瑞等）的中層，構成了南京這座城市的基本盤，也是這座城市裡能購買高價樓盤的核心人群。南京也有白手起家的私營業主，但也大多是做各種各樣面向政府，事業單位，大企業的工程及其配套的公司，俗稱做工程的。相比杭州這座反覆拿來和南京做對比的城市，基本盤完全不一樣，杭州的基本盤是各種私營業主，早先可能是做外貿的，後來又轉型做淘寶做電商，現在可能又在搗鼓自媒體，永遠跟著風口在走。相比南京，杭州已經和北上深一樣，進入到純財富導向，唯商業論英雄的時代了。相比而言，南京還沒有那麼的商業化。這種差距，在不同的視角下面也各有千秋。有人喜歡商業化更濃重的，有人喜歡不那麼商業化的。不過就目前而言，還是希望南京更商業化一些。
很多東西，都隱藏在城市的細節裡面，細想會很有趣。比如江景，現在代表著高大上的景觀，代表著一個城市最好的地區。可是在過去，江景往往意味著碼頭，意味著混亂，意味著交通不方便。比如南京的下關，河西，幕府，在過去都是不好的地區，也是城市中社會地位不高的人居住的區域。城市的中心與高檔住宅區，往往要遠離江邊。上海也是同樣，英法租界主要在盧灣和靜安，遠離黃浦江，只是在黃浦江邊聚集了比較多的商業和銀行。而現在，南京發展的重心似乎要轉移到長江兩岸，奧體和江北新區代表著目前南京的上限和未來南京的上限。而上海隨著陸家嘴的開發，黃浦江兩岸建起了全上海最高端的住宅。海景也是同樣，很喜歡青島這座城市，尤其是那些靠海很近的房子。可青島本地人說起海邊的房子，一致的評價就是冬天冷，夏天潮，非常的不宜居。
城市在發展，城市的階層在分化，不同的階層，不同的時代，對於城市的區塊環境，有不同的喜好和追求。這很正常，一座優秀的城市，應該包容，應該求同存異。不同的人群在一座城市追求不同的體驗。羅素說：「須知參差多態,乃是幸福本源」。希望我們的城市也是這樣。
支撐南京房價的基本盤
作者：李昊鏈接：1.5線城市 南京，蘇州，杭州，成都，重慶，武漢，天津都有哪些發展好收入高的行業？ - 李昊的回答來源：知乎著作權歸作者所有。商業轉載請聯繫作者獲得授權，非商業轉載請註明出處。1. 政府機關（如果這也是個行業的話）作為發達省會市的省市級公務員
2. 教育行業，一個教育大市的高校教師和行政工作人員，中小學老師（南京中小學老師工資較高）
3.醫療行業，一個醫療大市裡的各級醫院的工作人員，南京的醫療一直受到安徽和江蘇人民的認可。南京的醫院人滿為患，醫護人員收入較高。
4.軟體及互聯網行業，中興和華為在南京很久以前就有規模很大的研發中心。中興最早一批技術骨幹裡面很多人來自南京郵電大學，由於高校多地處華東，所以各種科技外企在南京有很多研發中心，還有一些大大小小的軟體外包公司。南京有三家純互聯網上市公司（house365，焦點科技，途牛），還有電商蘇寧雲商。在國內互聯網行業可以排到北上廣深杭之後第六，2015年前三季度南京軟體行業收入國內排名第四，僅次於北京深圳上海。
5.電力行業，南京有國電南自，國電南瑞兩家上市公司，市值500億。以及為之配套或與之競爭的大大小小的公司，也有不少是上市公司。
6.外貿行業，因為江浙一直是製造業大省，並且是沿海省份，所以外貿行業一直很發達，有好幾家外貿上市公司（舜天，匯鴻，蘇美達，開元）。更多的是很多外貿個體戶，一年悠悠閑閑掙個上百萬。
7.金融行業，本來金融行業不是南京的強項，但是隨著這兩年南京銀行，華泰證券這兩家地處南京的金融上市公司的出現，南京的金融行業想不強也不可能了，自從本外幣存款開始把非銀機構的錢計入，南京今年的這個數字有了飛躍，今年估計全國第六，低於北上廣深杭。
8 零售和連鎖行業，這個行業南京企業的發展在國內都是頂尖的，多年來民企排名第一的蘇寧，單體商場2014年銷售額全國第二今年可能就要全國第一的德基廣場，民企500強差不多排20名左右，全國最大的3C連鎖企業三胞集團，以南京為發源地在江蘇安徽都發展的很不錯的金鷹集團，曾經被美國百思買控股的五星集團。
9.基建行業，太平洋建設，中國最大的PT企業，全球500強企業里中國排名最高的民企，不是華為，不是阿里巴巴，而是太平洋建設。
10.房地產行業，南京整體房地產市場發展只比北上廣深差，比杭州略強，全國第五。最新的數據是南京2015年1~9月份賣地收入佔全國土地交易額的7.6%。有不少上市公司，比如蘇寧環球（和蘇寧雲商不是一家公司），棲霞建設，朗詩地產，南京高科。
11.煙草行業，南京捲煙廠出品的南京牌香煙一直是南京地區煙民首選，南煙的納稅不是第一就是第二。
12.石化行業，南京是中國傳統的化工大市，揚子石化，巴斯夫，南京煉油廠都是大企業。
13 電子行業，南京是中國傳統的電子行業大市，現在差強人意，還有些留下來的，比如熊貓電子
14.傳媒行業，鳳凰傳媒是全國最大的出版發行行業，上市公司，市值400億左右。江蘇衛視，知名衛視，江蘇有線也是上市公司
15.車輛製造，曾經的南汽是中國乘用車市場的大廠，有過依維柯這樣的知名品牌。還有個浦鎮車輛廠，中國鐵路裝備製造業大型一檔企業
16.鋼鐵製造，有南鋼這麼個上市公司，市值100多億。
17.生物醫藥行業，有南京醫藥上市公司，有中國藥科大學這個科研單位，另外還有不少大大小小的醫藥，醫療器械，生物科技公司。
18，軍工行業，有14，28，55幾家大的軍工研究所，還有晨光集團等軍工廠。
沒有人是一座孤島
半夜2點被窗外的電閃雷鳴和如注的暴雨聲驚醒，不禁擔憂起這座城市，果然，朋友圈，微信群里傳來各處被淹的消息。其中有兩個區域最惹人關注和口水，一是江心洲，二是銀城東苑。前兩天的大雨使得江心洲被水淹的謠言此起彼伏，似乎不少人都對這座傳說中的富人島遭災幸災樂禍。當然，島上有產業的人也迫不及待的晒圖以視島上無憂，還把南京其他受災的地方取笑一番。銀城東苑是南京早期的豪宅，相當於那個年代的灣四，而銀城東苑由於所處地勢，每年一遇大雨就提心弔膽。今年也不例外，目前仍然長期居住在南京的南京在全國最具知名度的孟非就居住在這個小區，他在微博上的一聲吼，他在小區內參與搶險的照片都通過網路傳遍整個城市，而市長和各級領導也親臨該小區視察。這個時候，各種嘲諷銀城東苑乃至城東地區的聲音也多了起來。到了今天，代表目前南京建設水平最高的奧體地區也終於淪陷，於是各種不怎麼好聽的聲音又來了。
房產，目前作為中國家庭最重要的財產，其價值自不必多言，房產價值的高低，也確實在分化城市中的不同人群。雖然中國城市目前還沒有貧民窟，但富人區的說法卻越來越被認同。富人區代表著一座城市的城建最高水平，這也並沒有什麼問題，先富帶動後富，也是中國特色社會主義的發展方向。但是，房產不僅僅是財產，更是居所，是每個人的家庭所在地。家庭在極端自然環境，非人力因素下遭受的損失，絕不應該是被嘲諷的對象。不管是仇富還是笑窮，都應該盡量不拿家庭受到的危害說事。這應該是個基本原則。網友說的很好，「城東被淹的時候奧體人民在歡呼，奧體人民被淹的時候仙林人民在歡呼。還有一輪一輪來告訴我江心洲保不住的朋友們。。。其實我想說，休戚與共。保護好自己的財產，也要尊重他人的財產。」
南京至少到目前為止還是個平民城市。孟非也依然還住在銀城東苑而不是他能承受的起的更貴的小區或者更高端的更紙醉金迷更能賺錢的城市，這正是這座城市的可愛之處。前不久去城北某樓盤售樓處，是我去過的售樓處里南京話比例最高的，一種親切感油然而生。我們選擇置業，除了是在做投資決策，我想更多人是在選擇一種生活方式。我們都不喜歡階層固化，南京大部分本地人，即使是現在的有錢人，也都是從小從樓下買包煙，吃碗麵條，和熟悉的鄰居吹吹牛，和從小一起長大的發小打打鬧鬧這樣的生活環境下成長起來的。最熟悉的還是自己從小生活的環境，很多時候也希望在自己熟悉的環境里一直居住下來，只是由於城市發展的不均衡，有些地區長期得不到好的發展，人們不得不搬遷到暫時發展更好的區域去。而一旦某些老區域里有了新發展，很多該區域的老居民還是會首選本區域。我們可以說這些人沒有眼光，不懂得城市發展，但是也應該尊重他們的選擇。這是一種生活方式的選擇，房產不應該只有投資價值一種屬性，多樣性應該被鼓勵。
沒有人是一座孤島可以自全每個人都是大陸的一片整體的一部分如果海水衝掉一塊歐洲就減小如同一個海岬失掉一角如同你的朋友或者你自己的領地失掉一塊任何人的死亡都是我的損失因為我是人類的一員因此不要問喪鐘為誰而鳴它就為你敲響---英國詩人約翰·多恩佈道詞（一）
16年，包括南京在內的各地樓市都很火爆，特別是春節過後，新房是雞犬升天，幾乎隨便哪個樓盤，哪怕很爛，只要加推就是日光，二手房大幅跳漲是家常便飯。新房量價飆升，3月認購約18000套，4月認購約16500套，5月認購約15000套。庫存從16年2月的3.9萬套降至對應各月：3.1-2.9-2.4萬套，去劃周期從16年2月的5.3個月降至對應各月4.3-3.9-3.3個月。庫存最低點是7月，2.2萬套，去劃周期3.1個月。
為控制房價，zf出台限價政策：對熱點區域新盤開盤均價設立上限，河西中4萬5，江心洲4萬，河西南3萬5。限價價格低於周邊同類房源二手成交價，實話實說限價價格明顯低於合理市場價。市場火爆+限價帶來的價差獲利空間，使得限價區域的新房都要找關係才有希望買到，不然幾乎無望。市場傳聞，河西南部分新盤像佳兆業、五礦，房號都在40萬一個。
16年6月的華潤國際：搶房縮影，震撼代表。
當天售樓處招募300勇士等待客戶的架勢
開盤現場
16年10月5日晚，南京按統一部署，出台調控政策，力度相當大。隨後市長親臨江灣城、華新城等河西熱點樓盤，要求開盤。限購限貸一出，二手市場瞬間轉冷，奧體鏈家門店表示，一個月內都沒有人看房；限價區域新房，直至現在還是依舊難買：12月底河西南正榮潤峯開盤199套有800多組客戶，17年1月中下旬河西南金地風華開盤240套有1000多組客戶，房號不好多說，南京對樓市略有了解的朋友肯定大體知道。
（二）
調控已近4個月，熊市初期開始：
燕子磯已經開始暗戰：中航弘陽對掐，直接在售樓處拿出對家戶型圖紙現場解析；招商在融創門口擺攤蹭人氣；中航爆料金浦最近倆月一套沒賣出去。
現在無論在哪，銷售眾口一詞：我們附近地王/某某地王支撐價格/價格肯定不會降/17年政府限價令允許上漲8%12%。無非是想以各種手法讓你早點掏錢，都是在利用信息不對稱搞心理博弈。你行你就漲了開，我就靜靜地看你能不能賣出去。節後河西中河西南江心洲密集開盤一過，大概率很快就要轉冷。特別是下半年。
融創臻園上次16年10月底首開2.37都沒完全賣完，下面想開2.5；融創玉蘭公館，城北標杆，16年10月底首開最多6成，到現在去劃也就7成，銷售忽悠到17年元旦先漲2%；新城香悅瀾山，真情告白去年新城去年賣了30-40億，今年資金無壓力，開了兩棟最多至今8成不到；新城璞樾鐘山，倒是比較實誠實話實說，新城融資壓力不算小，之前先要帶購房證明看樣板間試水，賣了118套後，現在隨到隨看。
仙林湖、雨山路、燕子磯，這三個板塊總體定位都偏剛需剛改。仙林湖、雨山路為我看好，燕子磯相對差一點但也還行。有政府詳細規劃，學區交通都有配套，基本都是拆光重建沒有老舊小區和安置房，品牌開發商聚集，未來有潛力，值得看好。但是就在售樓盤銷售現狀而言，仙林湖去劃8成不到，雨山路也沒完全賣完，燕子磯整體去劃最多6成，說明市場接受不了現在的價位。還要在熊市逆勢漲價，明顯不現實。
打砸售樓處還沒有開始；很多銷售態度遠沒回歸到應有定位；鏈家剛剛開始站街；售樓處的咖啡果盤茶飲糕點還沒主動端上。說明熊市才剛剛開始，遠沒到位。
（三）
我，個人、目前，對南京樓市未來走向是看好的。但這種看好是理性的，並非像在河西南、江北樓盤現場有些購房者那樣，聲稱3年翻一倍。下輪漲幅是30%、50%、70%，甚至翻倍，我無法判斷。但是本輪牛市有幾個特點：時間長（橫跨141516三年）、利好政策頻出、上槓桿，下輪都不易實現。特別是槓桿，收入增長是有限的，月供與貸款總額是有上限的。1萬多的江北，翻倍變2萬多3萬，這輪是做到了，並不意味著下輪就能變5-6萬。
當下的調控期，房價將會略有回調，依然是剛需上車和改善置換的好時機。
20170220更新
本月12號，仙林湖的新城香悅瀾山1成首付登場，雖然事後解釋總共只有10套不到參與活動，但是也實現了本輪調控期跳水動作0的突破。還清楚記得1月份，香悅瀾山售樓小哥堅定的告訴我：新城去年賣了30-40億，資金沒壓力，上面今年追求利潤最大，明白吧。當時心想：沒壓力追求利潤最大，你們幹嘛還要晚8點才下班，新城又為何通過house365反覆call客。 16年12月的新城璞樾鐘山，請了眾多大V前去站台，反覆解析其居住價值與文化內涵，不帶購房證明不給看樣板間。首開賣了118套後，樣板間隨到隨看。看了一下，確實品質較高，城東第一漂亮磚頭。本月13號接到我愛我家陌生中介來電，問有沒興趣考慮璞樾鐘山140。我現在就很想看看，璞樾鐘山4月份的加推，是不是還像之前宣稱的那樣要漲價。
20170223
禹州吉慶里：堅決迴避，不能購買。1 看似地處河西，實際屬於雨花區 2 高架非常近 3樓間距不理想 4 3萬5的價位，河西南、江北、南站都有大量更好選擇 5 隔壁鳳凰和美二手成交單價3萬1 。
20170226
熊市落葉1：新城香悅瀾山本月1成首付登場，首付差額部分可延期三月，1月還堅稱追求最大利潤。新城璞樾鐘山，之前不交購房證明不給看樣板間，賣出118套後，隨到隨看，中介代銷。明顯新城有資金壓力。
20170302
熊市落葉2：正榮潤錦城。不滿二的潤江二手毛坯2.9，潤錦樓王精裝新房2.9。各方面沒硬傷和明顯缺點、綜合水平較好、性價比較為突出、加推房源數較少的潤錦都沒能日光（雖然次日售罄），市場接受能力，一葉知秋。降價起因型維權也重出江湖，實現0突破。下面國熙台和西江月這倆，十有八九得表演。
20170304
融創玉蘭公館的電話我一天能接三個：這個月又要拍地，樓面限價XX，上月土拍地價XX，88賣完了，就剩129，快來買吧，不然買不到了，我們絕對不會降價！每次就這麼些老掉牙的話，自信給我打電話幹嘛？
20170310
call客樓盤更新：蘇州東環之歌。我就知道會到處倒賣信息，就專門辦個號給你們打。銷售：環外不遠，蘇州最大的區（吳江縣），單價1.5，你是省內客戶吧，我們可以提供一種方式先簽某種合同以迴避無社保（具體沒聽懂），先交首付，明年再月供。
20170311
維權常客雅居樂濱江國際再次登場：上百業主參與，維權旗幟製作精美，業主帶飛機航拍，中午盒飯到場，相當專業。
20170311
中天銘廷維權：垃圾堆積、污水反淹、群租、違建、物業缺位。
20170311
南京樓市部分大中V近期動態：抄頂金陵灣，布局都市圈，解救國熙台，藉機托公寓。爛盤國熙台，更是數次力邀國學、易學、玄學磚家現場做法。
20170312
對江北各路消息跟進最快的house365旗下公眾號安家江北，昨日沒有報道雅居樂濱江國際大規模維權的原因很簡單：雅居樂與365深度合作。1 如果使用365提供的400電話致電售樓處，365一般會隱藏主叫號碼，但致電雅居樂，365不會抹去；2 house365分銷雅居樂的call客電話我起碼接過20個。
20170316
若想置換，如果本身是16年春節後才明顯上漲的樓盤，建議趕緊下決心掛同類房源最低單價，抓住調控期最後跑路機會，現在還能斷指求生，否則過幾個月大概率後悔，只能斷臂。
20170316
這幾天，有一部分東西寫在雪球上，知乎更新滯後了幾天。
20170316
出現多個見頂信號的北京樓市，已到本輪頂點。
20170320
不小心蒙對了北京本輪見頂。
20170320
在微博爆料，升龍桃花園著：示範區、入戶、樣板間。
20170320
江蘇城市頻道樓市零距離：《南京河西樓市：買房人心急 開發商淡定》依次涉及華新城、鉑悅金陵、正榮潤峯、保利天悅、宏圖上水雲錦、升龍天匯。其中華新被點名。
南京河西樓市 買房人心急 開發商淡定
20170323
華潤國際一期交付：樓間距、綠化、車庫還不錯，外立面視覺感受還行但不耐舊，連廊和人車不分流太差。
20170323
河西南如此形勢下，單價2萬8最大90平的40年產權酒店式公寓升龍匯金中心：（總價-18萬任性折扣-15萬）*0.98任性優惠*0.91全款優惠+5萬（5萬抵15萬的任性活動）。能不能買，不言而喻。
20170326
call客樓盤更新：朗詩紅樹林。無限接近於本輪中全市最爛70年住宅標的的朗詩紅樹林，放風2.7，下月加推213套，蓄水100多。
20170329
江浦樓盤中，西江月和國熙台經常被我批判、調侃，雖然現在同樣價位不合適、買了就被套、回調壓力大，但是二者完全不是一個概念。西江月的解套難度要遠小於國熙台。
20170329
call客樓盤更新：中建國熙台。第N次了，今天19點截止認籌的國熙台，現在正通過365拚命給人打電話，不止我一人接到。365的人表示：現在來認籌，只要不挑戶型的話，肯定能買到。加推數從576砍到360還是這麼慘，哈哈。
20170329
call樓盤更新：融僑悅城。365幫推，精裝2.3。
20170331
熊市信號5：全國最大最純粹的炒房論壇水庫論壇，已於剛才被封。
20170410
同為河西南，服務態度判若雲泥。至少僅就遇過的銷售而言，佳兆業、正榮、金地態度非常好；華僑城中規中矩；朗詩、五礦、升龍一個比一個差，特別是五礦和升龍。
20170410
熊市信號6：仙林湖區域新房中最後的剛需盤，新城香悅瀾山月初新領銷許，均價2.83，較上次低0.1。兩次房源水平一致。降的不多，但是全市範圍內首例實質性降價（爛盤除外）。
20170410
熊市信號7：恆大濱江。本輪中，全市前三的爛盤。均價同為3.5，去年9月首開，當晚搶光；在近半月其他樓盤再不濟也能去劃8成的情況下，新街口地鐵站打一個月廣告後，去劃僅3成不到。兩相對比，可見之前市場情緒極為亢奮時，鼓樓濱江與恆大濱江外地投資客比例之高。
20170414
河西開盤潮：看點1：河西中是否會全面8成首付；看點2：傳聞要加5000+/平裝修包的保利天悅能否拿到銷許，如拿到能否日光；看點3：河西南有無8成首付要求樓盤；看點4：河西南是否會有樓盤同天開盤。
20170416
8成首付+房號+可能同天開盤+買完搞不好就限賣，真是刺激。
20170425
所謂的買到就是賺，改成買到就是省可能還差不多。五礦應該能賺到；8成首付的金地賺啥；保利具體情況不知道，如果加裝修包，買了就被套。這還沒算人情/房號/風險/機會成本。
20170427
鼓樓濱江ceo中海桃源里，要求提前找銷售登記預約，每位銷售每天只接待5位客戶，等通知到才許看。
20170430
影響下輪窗口期拉升速度的因素：1 土豪人群對房產的認知：經本輪洗禮，從上至下無人不曉；2 經濟形勢：如果不好，實業老闆直接掉頭炒房；3 信用貸如鬆綁，中產階層的使用意願比例；4 有過失算經歷者：恐慌情緒提前到來，開局就入場的比例；5 調整期影響力度：市場、輿論、人心，強度幾何。
20170430
本月開盤樓盤，除河西與都市圈（六合溧水）外，不能日光是普遍現象。市場分化+逐步降溫。
20170430
一周之內再出調控新政。瞎猜：2年限賣（只卡新購）+二套首付6成+離婚要滿1年+貸款年限25年+社保2變3+堵漏法拍。看能蒙中幾個。
20170430
以後認真更新下微博。如有具體問題，可至雪球提問。
20170430
金三不金，銀四不銀，五月不行，六月開跳。
20170430
香悅瀾山：本月加推，較上次已經低了0.1，賣到現在也沒光，剩下最後一棟；璞樾鐘山：新城旗下最高端產品系，城東高價品質盤，璞樾和山近期還要上市，同區域、同客源、同類產品，自相競爭，印象中1月首開8成，新城資金壓力比較大，搞不好和香悅瀾山一起跳。
20170430
世茂外灘新城：產品爛的一塌糊塗，賣到現在93.1%，喊了幾家馬上去站台幫忙；世茂榮里：信息不對稱的影響下，價位本就不合理；融創玉蘭公館：本月悄無聲息加推4棟，銷售一直在朋友圈聒噪，沒有資金壓力幹嘛幾次都是不做準備直接加了就賣，指不定哪次就悄悄跳水。
20170430
保利天悅：這次加了0.35/平裝修包，4.85悄悄轉場開盤，雖無意向客戶具體數據，但隔壁鉑悅金陵4.5是500：200，價格和首付比例更高的保利不可能高於此。下次開盤，免去裝修包，按4.5限價開盤，看起來也很和諧。
20170430
保利g03：樓麵價2.23，當真過幾個月按放風價3.5開，直接gg；保利中央公園：14年0首付的壯士，最後兩棟爭取有始有終吧；保利西江月：最後一棟，上次精裝2.8沒日光。按保利的風格，說跳就跳。
20170430
國熙台：下次開盤，易學玄學風水學法師集體到場也沒用，只要想賣，必須跳水。
20170501
掩護：河西中：硬傷漂亮磚頭鉑悅金陵與保利天悅+河西中三強中相對弱勢的海玥先跑，華新宏圖毫無壓力則負責殿後，海玥還臨時帶上了高總價的140平兩房；河西南：排名相對靠後的金地風華+品質強但學區弱的正榮潤峯先跑（華僑城想跑但工程進度不達標故未遂），最強的佳兆業殿後。
2017-05-02
單價低於2萬+地鐵規劃+50首付主城上車：1.85的華潤幸福里要5-6成首付真的是傷害剛需。
2017-05-05
著力點都是摁住短期購買力+流動性，真的執行土地出讓計劃才有可能緩解遍地地王給吃瓜群眾帶來的恐慌情緒+看漲預期。
20170506
call客樓盤更新：爛的一塌糊塗的世茂外灘新城，多位銷售堅持不懈。
20170508
恐慌焦慮猶豫再三，豁出去衝進場；永遠漲的信念沒撐到半年就被現實擊碎，問候zf、開發商、拿返點的帶客大V；倒在了抄底前夜，別人興高采烈低價買好貨，悔恨怎麼就沒忍住；自己抄頂的爛貨，下輪又是最後漲的，看著別人房子漲了自己的卻沒動靜，又開始著急。
20170509
河西某售樓處門口有大型降噪噴水池樓盤相關負責人表示對下次開盤蓄水情況信心不足
20170511
中海桃源里：新老混雜，老舊小區雲集；緊鄰公交總站+腦康醫院+環衛車停放處。是一種怎樣的桃源？
20170512
熊市信號8：據近期觀察，某乾貨率最高、相對最良心的公眾號，開始多次給一些遠郊別墅/錯配大平層/鮮有優點主要靠地緣客的樓盤寫不太軟的軟文。由於其主要依託某二手中介公司，可能受到公司整體業績較16年下滑影響，故而有所轉變。
20170513
熊市信號9：去年9月至今的第四次調控，熊市中期開始。3、4兩月二手成交量雖然還有9000+，並在局部出現相較年前而言的量價齊升現象，但同比分別下降46.9%、45.5%，且大概率會進一步下降。五月如果形勢不好，六月就很有可能有跳水先鋒亮相。至於4.5的公園道（390/86.5 不滿二）、4.4的綠洲新島（415/94 不滿二）、3.25的潤江城（290/89 不滿二毛坯）、4.85的西堤國際（758/156.5 毛坯），就安心站崗吧。
20170515
當代萬國府MOMΛ：樣板間還沒開，戶型圖也沒有，看盤需提前電話預約，等通知，否則哪怕到了售樓處門口也不讓進。230-290大平層，總共3棟樓135戶。地塊過小且周邊環境相當堪憂。在新房價格普遍低於二手成交價的大環境下，單價與總價都遠超周邊二手。相當ceo。
20170516
熊市信號10：本人在群里跟人聊了一會股票。（本條偏娛樂）
20170518
江北涉及的概念，將包括但不限於：江北新區、核心區、直管區、共建區、協調區、 浦口、江浦、江北新區研創園、緯三、緯七、隧道口、白馬、雨山路、頂山、老山、橋北、高新區。不同人之間的信息不對稱差距，將進一步拉大。
20170522
自9·25本輪第一次調控至今，即16年10月至17年4月，全市（不含高淳溧水）各月二手與新房成交量之比基本在1.7-2；而在16年1月-16年9月，基本上在0.95-1.2。關鍵點在這。
20170523
看到有人猛烈抨擊中介和炒家，認為是這兩個群體炒高了房價，真的很搞笑很無腦。
絕大多數中介和新房銷售一樣，主要職業技能是不斷機械重複：這是筍盤 / 馬上還要漲 / 地王知道嗎 / 快買吧，但無論牛熊ta們都這麼說，熊市怎麼沒因此漲價？反而是中介失業。
炒家。量在價先，不說量價齊升和暴漲跳漲這兩個階段，光是窗口期需要多少成交量，先查查看。本地+外來炒家湊一起，能有一個月的零頭不？
這種認知水平，差距還會進一步拉大。
20170526
公平搖號政策細則出台
關於做好公證機構主持搖號方式公開銷售商品住房工作的通知
20170606
熊市信號11：江北保利西江月，5月27日加推最後272套房源，均價2.88，沒有提高首付比例要求。開盤當日去劃8成，10天過去仍有30套沒賣掉。
20170606
熊市信號12：江北雅居樂濱江國際四期，地鐵+一中分校學區。南京主城區中首家乒乓球搖號樓盤，388套房源474組客戶搖號。6月4號開盤，均價2.94-3.01，沒有提高首付比例要求。如果不是還有數據暫未上傳完畢的話，去劃8成不到。（本次加推入網總套數，網房頁面有誤，點開樓棟可知仍為388套）
20170606
熊市落葉13：橋北CEO朗詩紅樹林，拚命請各路大V帶客站台。5月27號開盤，加推231套精裝，均價2.78。據說客戶200組不到。當日數據不知，10天過後，去劃6成。
20170606
熊市信號14：5月，全市（不含高淳溧水）二手成交11083套，日均357。上周，全市（不含高淳溧水）二手成交1544套，日均220。
20170617
熊市信號15：新城璞樾鐘山。新城旗下最高端的璞樾系，城東雙地鐵的高品質洋房+疊墅，本月加推138套精裝，均價4.05-4.32。如果不是還有數據暫未上傳的話，僅售出62套，去劃45%。年前首開，去劃大概8成。
20170622
熊市信號16：電建中儲泛悅城市廣場。本月首開248套房源，精裝3.59性價比很低，售出81套，去劃僅32%。主城區中銷售慘淡的70年產權住宅，已經出現。據傳已在醞釀跳水。
20170623
本月全市（不含高淳溧水）二手成交環比下降已是定局，也有較大希望成為年後二手成交數最少的一個月。部分區域部分樓盤，5月抄頂。
20170704
據我觀察，開盤大體思路基本上： 弱勢板塊先開，強勢板塊壓陣；具體每個板塊內，綜合水準與性價比相對低的先開，熱門程度與性價比相對高的後開。前可降低火爆程度以彰顯調控效果+幫助弱勢項目出貨，後可利於穩定市場。
例如： 江心洲：還未首開的星洲府，不僅早把樣板間關了，前些日子乾脆直接把售樓處拆了，開盤情況杳無音訊。 河西南：接下來，朗詩熙華府和金地風華最有可能先開，共計4棟樓，又能消耗掉不少客源。講起來感覺好像3萬5的河西南，買哪個都賺，實際上朗詩金地基本上也就只值這個價，最多高一兩千/平，不過大媽哪管這些。
按此思路，如能耐住性子+承受一定機會成本，越往後熬，越有可能買到好貨。
20170708
雖然下半年市場會逐步轉冷，但低單價低總價（非都市圈）的新房現在還是比較熱，購買難度不低，後面降價的空間和可能都非常有限。手上只有小几十萬的剛需還是有機會就上車比較合適，想抄底省點錢，難度和風險遠比收益大。
限價明顯的新房只要搖號都應該去參與，搖中哪個買哪個。
200萬總價以內，推薦：融創臻園、中交錦蘭薈、華潤幸福里、招商蘭溪谷、亞泰山語湖。板橋的樓盤自行判斷。
公寓和都市圈不要碰。
20170711
鑒於限賣和交付及辦證時間，所購新房的利好至少要能覆蓋未來5年。雨山路和燕子磯不用擔心，高新和堯化門不好說。首選雨山路和燕子磯毛坯小戶型。
20170711
奧克斯鐘山府：沒有實地看過。空調企業型開發商的品牌、物業、建築質量不了解。
加推不少小戶型，產證88平左右，毛坯2.6，戶型可以，總價230首付70。
仙鶴門與仙林中心交界處，地鐵2號線仙鶴門/學則路站600米左右，9站鼓樓10站新街口，學區不了解；周邊配套成熟，接近大學城。
關鍵：1 環境比高新堯化門以及目前的雨山路燕子磯好太多；2 地鐵已開通；3 已有成熟配套。
對於：1 工作原因住江北/河西南/燕子磯不方便；2 預算實在加不到80（華潤89）和90（河西南小戶型）又不想忍受不成熟配套的剛需來說，可以考慮。
主要缺點：後勁一般。
20170811
江北新區：最近的未來
20170812
河西新房：等待與忍耐
20170812
【二手博弈】
都認識到在大城市有至少一套房子的重要性，外地投資客更傾向於選擇持有而非漲價套現。特別是為子女準備的，只要能供得起月供，過得再緊也不會賣。業主心氣高也正常，願意掛多少價格是業主的權利。
關鍵在月供扛不住的。
江北 河西南，外地投資客密集。主力：超出自身能力強行上車的；高槓桿炒房的；後期恐慌一把梭的。輔助：遇事急用錢的；賣高價二手去買限價新房的。
河西南二手的利空：
1 如果按正常情況，河西南新房至少要開1200套，這還沒算河西中 江心洲。限價3.5的新房陸續開，有幾個人會去買4.0-4.5不滿二的二手？
2 手上就留了2年可能還不到的月供錢，預期的時間節點到了，調控鬆綁沒來。
3 信用貸還回去不再發下來。
4 前面買的新房在陸續交付，掛牌房源陸續增多。
5 一個小區里至少：3個月供扛不住的，1個急需用錢的，1個套現離場的，1個高拋買新房的，1個賣房炒股的。
特別是1字頭的江北 2字頭的河西南，砸盤無非是賺多賺少的區別。
20170814
【「十三五」期間，南京將由跨江發展全面轉向擁江發展】
歡迎訪問中國南京網站！
20171020
以後都在此貼更新：江心洲研究員：說說2017年南京的房價？
林林總總，分析析數據一大堆，excel表格都出來了，可惜大部分表格都不專業，這就是知乎的理科生特點：一知半解並且想用平時用的理工科的簡單數據處理工具來支撐自己的論點，那學金融的憑啥掙大錢？建模分析這麼簡單那陸家嘴的那兩家大鱷也不用限定第一學歷必須C7數學了，（注意啊，人家要看第一學歷，你後來就算讀到博士，只要是二本出身在他們眼裡就已經出局了）。其實分析樓市不必這麼矯情，什麼人口進啊出的，什麼經濟支撐啊，什麼什麼資源的，這些是省政府和市政府的大領導關心的事，人家有專門的部門提供準確的信息，有秘書幫助整理，有參謀長 幫著總結，而這兒的「分析家」都是些個人行為，個把房產中介混在裡面還不肯講真話，大家能掌握的資料有限，都是憑感覺走有的人就走的挺好，但非要來上升到理性高度，用理論和數據來評判中國，尤其南京的樓市，那是扯淡吧。其實在中國買房說白了就一句話：北上廣深+二線省會買房要聽國家的話跟國家走圍著國家的指揮棒轉！很奇怪，許多港澳台胞對這一點吃的特別透，這些住在上、深的「愛國華僑」，只要地產政策一放開立馬買房，限購令一出立馬響應號召賣房套現幾輪下來早就把下輩子的錢都掙好了......曾經有人對我說過，「我們來這兒後都聽ZF的，那才是最大的地產莊家 ，你們長在紅旗下，為何反而不信ZF信自己？ 」，買房的時機，一定要聽國家的。那麼地段呢？就是這個人還跟我說過，在台北買房要跟著星巴克走，因為他們有專業的調查員，分析地段將來的商業價值和升值潛力，但在大陸可就完全不一樣嘍！因為台北的地是私人的，全是一幫散戶，這兒的地是國家的，一個獨一無二的唯一大莊家！所以再南京買房就必須跟國家走，看那周圍國家有沒有還沒賣掉的地。房地產對於國家來說終極目標就是高價賣地，以南京為例，房價上漲固定格式首先是放出風聲土地上漲，然後不斷開出標王，然後同區新房跟著暴漲，再然後周邊二手房補漲，看看河西，河西南，江北新區的漲幅吧，再回頭看看市中心，還有同樣是江北的橋北（星巴克幾年前就在弘揚廣場落地了），無敵江景的老下關，交通非常便捷緊挨著交通樞紐的邁皋橋，儘管各種便利，各種view，也不缺高端樓盤大開發商，但是，這一輪基本都是漲幅平緩（參考一下深圳，紅樹灣，華僑城波托菲諾，天鵝堡這些傳統豪宅，5年前6萬漲到現在8萬還有價無市，而前海新區3年前3萬都不到，現在竄到12萬繼續被追搶），其實原因就是這些地方的地已經賣的差不多了，國家不會拉這裡的房價的，因為無利可圖。除非學區拉動（比如中海鳳凰熙岸，從15年底的3萬2漲到5萬多，後來發現所謂的芳小分校其實是鳳凰街小學合併，於是5月份業主鬧得很兇，於是惹惱了教育局乾脆明確出了通知，於是派出所一個個打電話給業主說要找領導，於是最近很多人在悄悄拉高出貨）。不知道還有沒有人記得2000年初的豪宅區是 月牙湖花園，梅花山莊那兒？當初比同期的老破小高貴太多了，眼下小區環境和物業依然比老破小好太多太多，可是二手房的價格大家可以算難兄難弟了。說什麼金融中心西遷，什麼河西不敗，其實南京有個屁的金融業啊？再說金融中心關高檔住宅啥事啊？說到底，就是眼下河西還有地，賣完後，就是第二個月牙湖了！有人說賣地是空手套白狼，其實不對，炒地皮才是真正的大投入大手筆，要調動各種社會資源的，然而資源一定是有限的，顧了這頭顧不了那頭，所以才會有區域的價格差異。新的價格高地，一是國家握有大把的地，二是已經有計劃逐步投入大量社會資源，這才是國家看中了的，準備在那兒拉升的地區。目前南京最有可能就是河西南，要我說，河西南超越河西，是歷史的必然，很快河西就會面臨沒地可賣的局面，說明潛力已經盡了，就等河西南開出地王的時候了。當年很多人扎堆月牙湖畔的時候，看是淡奧體一樣的。眼下限購大招都放到三招了，說明ZF前陣子賣地收入已經夠用幾年了，現在該蓄水養護，與民生息一段時間了，（沒看很多老小區現在突然集中搞雨污分流了嗎，有錢就的花掉啊）如果國家不讓漲，這房價肯定是漲不了的，至於跌，也不是不可能，但絕對跌不出5-10%，通常是持平。因為如果跌的多了，下一波要賣地時，得花更大的力氣來拉。眼下的南京，如果不住的房子都該變現了，靠房租盈利基本是個笑話，有渠道就去投資，沒渠道就買理財存銀行坐等下一輪M2增發，限購解除再出手就是了。如果手邊沒房，也不用急著這陣子買，房租又不貴（相比買房的貸款利息），明年中，選擇餘地會大的多的，但別指望你看中的房子會跌。剛需和投資不同，投資可以追漲，因為入手時即便已經漲了，不過是成本高了些而已，出手時掙多掙少罷了，心態好調整。而剛需是自己住的，適合抄底不適合追漲， 否則晚一個月白辛苦一年這個打擊太大了，很多大咖建議剛需隨時出手是有道理的，限購限不到你，坐吃利好。
先來看2007年至今南京新建商品住宅銷售情況：
分析：（每年1月、2月數據由於春節影響，起伏較大，忽略）
2007年：房地產政策：
1月國稅總局清算土地增值稅，導致2007年2月銷售量稍跌。
3月-9月6次加息、10次上調準備金率
6月加強外資管理
9月提高首付和二套房利率
分析：
2007年全年月銷量保持在7000套左右，超過每月6000套，市場比較火，全年價格上漲18%，這一年沒有投資機會，自住可以買。2008年：房地產政策：
3月，建設部70/90政策適用範圍擴大到經濟適用住房。
3月25日，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，達到15.5%，創下歷史新高。4月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;5月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;5月30日，商品住宅開發不得超過3年，土地管理不作為將受嚴懲，6月1日起執行。6月10日，稅務總局：企業為個人購買房產需征個人所得稅。8月14日，三部委聯合印發《2008年廉租房工作計劃》，新增廉租住房保障戶數250萬戶，達到350戶。8月25日，央行銀監會聯合發文要求嚴格建設項目貸款管理。土地質押必須有土地證，貸款額度不得超過質押物價值的7成，貸款期限原則不超過2年。對利用農村集體土地開發商業性房地產，不得發放任何形式的貸款，對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款。9月15日，受金融危機影響，降准降息。10月9日，西方央行聯社降息，中國打出「降率免稅」組合拳10月19日，下調一年期存貸款基準利率各0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。同時儲蓄存款利息所得稅暫免徵收個人所得稅。10月12日，十七屆三中全會：土地或可轉讓抵押繼承，小產權房有望破題;10月12日，系列新政支持房地產11月1日，下調契稅，免徵印花稅，免徵土地增值稅。7折利率，2層首付， 降低公積金利率。 地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。推出4萬億刺激計劃。分析：
由於2007年樓市太過火爆，國家實施了一系列政策打壓樓市，從2008年3月到11月，持續低迷，直到美國金融危機到來，國家重新大力刺激樓市並推出4萬億刺激計劃，樓市重新步入上升期。
2008年2月開始，收到政策打壓，銷量急劇下降，最低時月銷售約2000套，房市跌至低谷，一直到10月份都是自住購房良機，隨便挑，10月份均價比1月略低。
2008年11月，一系列刺激政策+4萬億刺激政策出台，銷量立刻飆升，銷量連續多月超過6000套，到09年12月達到頂峰，月銷售1.4萬套，一年房價上漲60%，可以在牛市初期購房，此時投資最佳。
2009年：房地產政策：
5月份之前，在GDP保八的前提下，前半年出台的政策仍然有利房地產市場發展，尤其是地方政府可自主出台救市政策，對沿海一帶樓市的推波助瀾起到關鍵性作用。
5月份之後，房地產市場過於火爆，開始出政策打壓樓市。10月營業稅免徵優惠政策終止，16年1月實施。
分析：
上半年繼續刺激，樓市高漲，下半年雖然打壓，但是沒有嚴厲措施，導致樓市繼續火爆，並且11、12月趕免營業稅的末班車，導致出現過萬的銷量。
2009年量價齊升，特別是11、12月，銷量過萬，此時是拋貨良機，如果08年11月買，不算槓桿賺40%。
2010年：房地產政策：
1月國十一條，二套房首付40%。
4月限購令，二套房50%，1.1倍利率，禁止第三套。
5月地方限購令出台。
6月提高土地增值稅下限。認房又認貸。
9月首套住房契稅下調，普通住宅減半徵收契稅。
10月加息。
11月七折利率取消。
12月加息。
分析：
2010年主要是打壓，開始打壓沒有效果，4月祭出大殺器，立馬見效。
2010年4月推出國十條，5月到8月，銷量跌入低谷，此時又是自住購房良機，均價還是上漲的。
2010年9月減稅，樓市銷量立馬高漲，迅速達到6000多，此時投資可能會稍有失誤。
2010年10月開始加息，2010年9月到11年1月，銷量平均6000套，價格繼續微漲。
2011年：2011年1月開始陸續推出加息、上調存款準備金率、擴大限購範圍等等，從2月份一直到2012年2月，房地產市場持續低迷，月均銷量2000多套，又是一個自住購房的好機會，而且價格降了不少。
2012年：房地產政策：
2月下調存款準備金率。
3月5日：溫家寶提出「繼續做好樓市調控，促進房價合理回歸」，這是自2009年本輪樓市調控以來，溫家寶第五次提及促進房價合理回歸，然並卵。
5月下調存款準備金率。
6月降息。
7月降息。
12月國土部：堅持樓市調控不動搖。（喊喊口號騙騙沒買房的老百姓，信了你就輸了）
分析：
2012年2月開始，不斷降低存准率、降息，刺激樓市，從3月份開始持續超過6000套，此時是牛市開始，一直是投資的好機會，一直到2012年12月價格都還沒有大漲。
2013年：2月新國五條，但是沒有實質性措施。
3月提出不動產登記。
5月研究擴大房產稅範圍。
6月開會支持首套房。
7月約談漲幅大的城市。
分析：
2013年不斷推出各種政策，國五條、房產稅吹風等等，但都沒有實質性的大殺器 ，總體來說抑制了房價快速上漲，銷量在8000套左右，市場比較熱，如果12年投資了，可以一直持有。
2014年：2014年，1-5月，樓市不溫不火，5月份推出"央五條"鼓勵首套房，市場還是不給力，繼續在4000多套每月徘徊，1-9月都是自住購房良機。
2014年9月，930新政降低首付降低利息，市場立刻火爆，月銷量到7000多、9000多，到12月份可以考慮投資了，如果不放心，可以再等等。
2015年：2015年，推出330新政，降首付、減稅，刺激樓市，繼續火爆，量價跳漲，2014年9-12月沒有投資此時也來得及。2015年7月到2016年1月，連續7個月銷量過萬套，樓市處於瘋癲狀態，個人覺得是出貨好機會。
2016年：2016年，經濟工作會議提出去庫存，非限購城市降低首付，繼續刺激樓市，還好南京不執行，銀行也看到風險了，再搞下去樓市要崩潰了。
總結一下：1、樓市受政策影響非常大，當然，此外還有土地供應、需求、熱錢、二手房等等因素，準確預測不容易，但是樓市不同於股市，反應較為遲緩，完全可以通過成交情況來分析。
2、長期看，價格呈現持續上漲的態勢，長遠來看買房都是賺的，況且目前房地產還是支柱產業，崩盤的可能性極小，但是不同時間買賺的多少差別很大。
3、針對樓市，首付、利率、稅、限購、開發貸等政策比較有效，其他住建部、xx部、領導人口號式的聲明要限制樓市都是沒什麼作用。一旦出現有效政策，就要注意了。
4、國家打壓房市，月銷量開始嚴重低於6000套，甚至達到3000套以下的時候，進入熊市，是購買自住房的好機會。
5、國家刺激房市，月銷量開始大幅度提高，從兩三千套到五六千套的時候，進入牛市初期，是投資的好機會。
6、月銷量連續達到9000套的時候，樓市處於瘋狂狀態，此時是拋貨的好時機，持幣觀望，等待下一個熊市和牛市初期。
7、過年期間數據不穩定，可以略過。
8、不同區域漲幅不同，除了選擇熊市和牛市初期入手，其他還要考慮政府規劃因素，例如南京城市中心西移，河西中、河西南、江浦、江心洲值得關注，以及未來可能有發展的大校場區域，也就是區位因素，其次是稀缺資源，包括學區、景觀、圈層等不可複製資源，典型如江灣城（圈層、江景）、光明城市（學區、小區），未來看好江心洲。
最後來回答題主：
從2014年5月至今（2016年1月），樓市量價齊漲，已經連續7個月銷量過萬，地王頻出，國家又出台了刺激政策降低首付和利息（雖然南京不執行），可能16年上半年還會有一波上沖，估計之後會有一次調整期，大概率是橫盤或者微漲，部分漲幅過大的區域，會有少許降價的可能，但從歷史來看就算降也不會大幅下降，畢竟經濟下行壓力很大，全靠房地產撐著。能把握好的話，先在熊市搞定自住房，然後在牛市初期入手投資房是不錯的選擇。
2016.2.6：
傳說深圳研究調控政策，春節後可能實施，社保1改3，提高首付，營業稅2改5。如果真實施，靜觀成效。
2016.2.17:
三四線城市一塌糊塗，一線城市火爆異常，央行發布2016年1月社會融資規模增量統計數據報告，今年第一個月，央媽對實體經濟發放的人民幣貸款增加2.54萬億元，同比多增1.07萬億元，創下歷史記錄。8部委聯合發布《關於金融支持工業穩增長調結構增效益的若干意見》，2016年貨幣投放將大幅提高，房價估計還會再漲一波。
2016.2.19:
契稅營業稅雙降！國家喊你買房了！利好大戶型，房價還得竄一竄。三四線城市生病，一二線城市跟著吃藥。
2016.2.24:
這次的情形和以往都不太相同，目測近半年還是得漲。
2016.3.3
央媽又降准，廣東省政府發文提振樓市，瀋陽大學生0首付，各地鼓勵農民進城買房，估計兩會還是會持續去庫存，持續刺激。南京、深圳（同比漲了70%多）出政策打壓，全國冷熱不均，個人認為熱門城市短期還會上漲，但是幅度不會太大了，風險加大，投資的話真沒必要搶這一時。
2016.4.15
最近比較忙，都沒上來看，之前有個前提一直忘記說了，就南京而言，新房成交量日均200套，月均6000套比較正常，如果月成交低於4000則低迷，高於8000則過熱，別問我怎麼來的，我說我是猜的你信么。
二手房一般來講成交量會比新房低一些，日均150比較正常，最近也是火到不行
今天又要拍地了
最近市場熱度實在是太高太高了，各種日光各種搶房，一般投資需求強烈不建議出手。
PS：我沒有時間跑盤，對於特定樓盤的諮詢我不敢瞎建議，請見諒，如果我了解的我會給一些自己的看法。
2015.4.30
本月南京新房成交超過1.5w套，雖然還在日光，還在搶房，也快要三而竭了，慣性能撐多久呢？
2015.5.16
河西南地王4w5，雖然意料之中，還是心驚膽顫，看好中國樓市長期發展，但是步子大了容易扯到蛋。
2015.6.2
一方面六月份新房成交1.54萬，繼續火爆，庫存連創新低，華潤開盤排隊兩公里，地鐵上公交站小飯館都能聽到討論買房的話題，一群不熟的人只要談到房立刻氣氛就火熱起來；另一方面深圳上海二手房成交萎靡，價格略有下降，南京二手房開始橫盤，某些新盤不再日光。慣性還在向前沖，但是速度在放緩，也有些衰落的趨勢，新房繼續火熱的原因其實很簡單，南京限價，新房比二手房划算，買到就是賺到，但是到年底到明年能漲多少呢？
2015.6.3
形勢開始複雜了，一方面嘴上喊著調控，一方面北京深圳地王頻出，明顯是捂盤不開的路子，北京通州又要引爆一個大地王，拿地的都是有後台有廉價資金的央企，說明繼續在大放水，有繼續漲的動力，但風險還是很大。
南京房價高，工資低的模式對人才流向的確會產生影響，反正我是滾蛋了，到了隔壁杭州，在南京工作了幾年工資才五千多，到杭州某上市公司翻倍，而且周邊房價一萬出頭，南京民營經濟是要加油了，畢竟不是人人都能進國企的，以前在南京某私企做電力設備，對電力行業有一點了解，國電南自最近一直在虧損，國電南瑞也好不到哪裡去，電力行業已經不復當年的榮光了，其他行業不做評價——————————————————————————————南自今年一季度財務
近日，知名房地產諮詢機構發布的全球150城一季度房價漲幅排行榜，大家津津樂道於全球前五的位置有四個被中國城市佔領。
小嘉注意到，這四個城市分別是北京、上海、深圳以及南京。北上深這三地樓市的漲幅排名全球前列小嘉還能理解，畢竟這三個城市都是中國的特大城市，城市綜合競爭力、經濟發展水平，人口流入量等都是非常有活力的。但南京的意外上榜令小嘉有點蒙圈。
這個江浙地區的二線城市，論經濟實力不如浙江杭州、論老百姓富裕程度也比不上浙江溫州，就這麼一個以悠久歷史著稱的文化名城竟然是除了北上深之外中國樓市漲價最凶的城市。Unbelievable！
帶著這樣的疑問，小嘉開始翻查南京城的一些資料，發現關於這座城市出鏡率最高的新聞就是房價。
難道光憑文化底蘊深厚就能帶動房地產產業？那西安幾千年文化也沒見房價漲啊。
不死心的小嘉繼續翻查資料，查到了南京這幾年的人口流入量，總的來說：
最近幾年南京城人口一直在流入。
2011年南京市常住人口總量為810.91萬人，比2010年末的800.76萬人，增加了10.15萬人，增長1.27%
2012年南京市常住人口總量為816.1萬人，比2011年末的810.91萬人，增加了5.19萬，增長0.64%。
2013年末南京市常住人口總量為818.78萬人，比2012年末的816.1萬人，增加2.68萬人，增長0.33%。
2014年底，南京常住人口達到821.61萬人，比2013年底增加了2.83萬人，同比增長幅度為0.35%。
但南京的人口流入量逐漸在放緩，這說明整個城市的吸引力在逐年降低。
單從人口流入量來看，並不足以說明南京近幾年房價飆漲的原因。
難道是因為南京人多地少，住宅建設用地太少了？
按照常理來說，南京是二線城市，人口密度不可能像北上深那麼高。而且南京市區以平原為主、也不靠海，郊外才有一些山，按理說只要土地規劃合理，房屋供給不至於如此緊張。是不是在城市規划上出了點問題？
根據《南京市2016年經營性用地出讓計劃》規定，2016年計劃安排商品住房用地500公頃。
啥概念呢？我們和上海的建設用地規劃來比一比。
根據上海十三五規劃，未來5年上海平均每年只剩下12平方公里的建設用地，這些用地還包括商用、工業用地等等，換算成公頃，是1200公頃，但上海的人口是南京的3倍。這樣一對比，看來南京的城市建設用地確實不寬裕，但還是不及上海來的稀缺。
南京樓市的去化周期僅為三個月左右，顯然已經亮起了紅燈。
以上兩個原因一結合，或許能夠解釋南京樓市火爆的原因，但還有一些因素不可忽略。
有數據統計，年初以來合肥湧進的投資資金佔比高達30%，同樣的資金流向也出現在其他房價漲幅凶的二線城市，包括南京。
小嘉認為，這些錢就是炒高房價的幕後黑手，這些炒房客擠壓走了真正對住房有需求的剛需人口，這或許能夠解釋南京這幾年人口凈流入量下降的原因。
除此以外，南京不斷湧現的地王是「逼瘋」南京樓市的最後一根稻草。
短短7個月南京樓市湧現了16個地王，這酸爽估計只有南京人才能體會到吧。
就在上周末南京樓市也上演了一幕鬧劇，40多家房企搶拍8宗限價地7宗「被流拍」，主持人還出口威脅開發商「不要逼政府」。
南京，這座歷史名城已經被「瘋狂樓市」攪和地面目全非，生活在南京的小夥伴們，是否享受到樓市紅利？
2017年6月中旬南京看房：目測江寧百家湖二手房有降價空間，但是賣家現在還是死咬著不降；持有鼓樓區老破小的業主很自信，沒有議價空間，且同小區同戶型的房子價格都相差很大；燕子磯的融創玉蘭公館售樓處服務態度很好，聽說現在報名排號的人不多；華潤幸福里售樓處一問三不知，今天拿號果然沒有通知我......就我看到的來說，暫時沒有降價，還好我不急，再等等看...
房價還會繼續漲半年以上。但是，南京的人才會流逝更多，作為高校超多的南京，每年有那麼多畢業生離開，難道跟低工資高房價無關么？
逼我離開
Sina Visitor System房地產經理人聯盟 覆巢無完卵~~
個人觀點，有不認同的歡迎批判。1、判斷一個地方的房價需要把要評價的地點明確，例如中國房價就不是明確的主題，江蘇房價也不明確，南京房價還是不夠明確。江北新區和谷里六合等地就完全不同。2、房價的基本面是人的數量與財力水平，而且人的財力水平和數量基本是正相關的。一個地方預計會有人口增加，房價就會漲。如果增加的人還是中產為主，那就會大漲。一個地區如果人力外流，房價就會跌。如果人力基本穩定，房價就會趨於平穩。3、結論，南京的江寧和仙林地區房價平穩，會有緩慢上升；市中心會平穩；江北新區會在五年左右看齊河西；其他地區會保持平穩或小幅下調。
「上帝讓你滅亡，必先讓你瘋狂」這句話，2009年我就開始在所有房產網站上看到，當時一笑而過
然而就是這一笑而過，讓我在2009到2012，一共買了兩套房，一套120，一套168，當時的價格都在一萬左右，都是趕在價格暴漲之前，2016年這兩套房子加起來差不多一千萬。現在娶妻，生子，買的房子驚喜的被划到學區，家庭和諧，安居樂業，生活充滿了動力。周末我會自駕游，爬山，帶兒子看電影，晚上和幾個好友喝酒聊天，在家裡練書法，陪家人，我不需要再看這些房價的新聞，看的話也是一種發自內心的快樂心態，這種感覺相信很多早年買了房的人都能體會。
但是人與人是不一樣的，我身邊有很多人，當年就是被這句「上帝讓你滅亡，必先讓你瘋狂」影響了自己的命運，永遠覺得房價就要崩盤，永遠在說日本當年怎麼樣怎麼樣。家裡人讓他們買房，他們就拿出這種論調說明房子怎麼不能買，誰買誰接盤，然後眯著眼睛等著買了房的人血本無歸，隨著時間的逝去，他們漸漸潛意識中只能接受這種論調，網上只要看到這種題目的新聞就會打開，然後懷著一種「別人不好我就快樂」的心態一遍一遍的看著，贊著。
然後，2016年，他們還是沒有房子，還是沒有對象，沒有家庭，事業無成，疲憊無力的干著毫無激情的工作，下班之後的所有時間坐在中介的電瓶車後面看著一個個幾年前只要幾十萬，現在卻要幾百萬的破舊房子。然後哭著回去找父母，把父母辛苦了一輩子、原本準備拿給他全款買房結婚的積蓄，拿來付了個三成的首付。
我只想說，青春，只有一次，時間，萬金不換，機會，轉瞬即逝，命運，就在一念之間。
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
2016年9月補充：
生的遲並不是錯，一代人跟一代人競爭，90後跟90後競爭，都買不起房子，沒什麼大不了的，但是80後都是跟80後競爭，別人都在能買得起的時候買了而你沒買，那麼在接下來的數年甚至數十年他都一直會保持對你的巨大優勢。
我在知乎的回答一直都在強調一個理論：奮鬥立國，在任何國家任何社會都是現在的主流，只有勤奮努力才能獲得成功，才是人類最大的光輝，我不是強調運氣，只是強調相應年代的人在相應的時間點應該做出正確的判斷，而不是相信網上錯誤的言論。
買了房子，也絕不是就是說後面就可以在家吃喝等死睡大覺了，早期正確的投資，為的是早點解決後顧之憂，比如30歲之前在省會城市搞定幾套房，再加上父母丈母娘本地的房產，基本上後面幾十年你可以不必為存錢發愁，然後結婚生子，在30歲之前把所有家庭事務都解決，後面就可以無後顧之憂的一心撲在事業上，對沒有買房的同齡人，我至少可以保持10-20年的優勢。我現在就非常有這種感覺：今年裝修完第二套房子之後，我每天回家之後的主要精力都放在備考各種考試（已經過了一門），在單位的時間儘可能的安排大項目出差。與此同時比我大兩歲的人，還在每天下班之後坐個中介的小電瓶車看房子，相比我而言，這就是優勢的積累在逐漸顯現。
人的奮鬥，歸根到底是跟和你同一群體的人的競爭，你哪怕出國移民，也還是跟一群當地的中國人在競爭。對於我們這一代人，出生、成長的環境和時機基本一樣，我們在教室里競爭，我們在職場上競爭，我們所遇到的一個重要分水嶺可以說就是在剛畢業的這個時間點，房價上漲的早期能否做出正確的置業判斷，當你做出正確的選擇，就可以節省大量的時間精力，優勢一旦擴大，想保持優勢就越來越容易，前面我說過中國的階級固化即將在這幾年之內形成，所以這段時間是對於我們這個年齡的人最重要的時間段。早買房的我，可以心無旁騖的恣意拼殺在職場，你呢？還在四處看房嗎？早買房的我，可以讓孩子的同學一起到我32平的大卧室里隨意玩玩具然後看著孩子露出自豪的笑容，你呢？還在相親嗎？還在戰戰兢兢的等著女孩問出那句：「你房子買了嗎」嗎？看到網上一位專家的文章，覺得說的有一定道理，分享給大家，供參考！
《房價，可能真的懸了！》 2016年2月11日發表於微信公眾號俊傑俊傑作者：齊俊傑 (ID： qijunjie82)今年過年，席間已經很少有人主動談論股票了，說道國內的經濟形勢，大家大多含糊不清，反正都在痛恨手裡的錢越來越少了。唯一能提起大家興趣的事，只有買房子！
很多人都是很早買了房子，最近動起了換房的念頭，想把老房子賣了，然後買個學區房或者更大的更新的房子，然後勢必再填一大筆錢進去，把自己重新用房貸套死。很想聽聽他們的判斷，但唯一的依據就是，如果房地產跌了，銀行都會出問題，經濟也就完了，所以國家不會讓房地產跌，一定會力保房價。
我之前給大家介紹了股市的估值方法，不但要橫向比較，更要縱向歷史比較，橫向跟行業比跟國外比，看價格市盈率以及盈利能力，是否比別的公司更貴，縱向歷史和自己比較，看自己現在處於一個什麼樣的位置上，如果市盈率處於歷史低點，那麼基本確定，這個股票就是低估了。但這套估值方法在樓市上完全不適用，中國人最大的風險就是沒有見過一個完整的房地產周期。所以根本無法測算如果房價跌下來到底會跌多少，會跌多久。這就跟股市完全不同，所以我們的坐標只剩下了橫向比較。也就是跟別的國家以及我們自己的香港比較。
一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。在1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%。1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道復甦算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。
1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。據說當時香港居民的損失就遠遠超過了香港的GDP，如果反推樓市的市值，那麼房地產總市值比GDP至少應該在150%以上。那麼現在大陸的房地產總市值/GDP是多少呢？美國做空大師詹姆斯·查諾斯給算了一筆賬，說至少在300%-400%左右，那麼話說我們房地產的核爆能力應該是日本的兩倍，美國次貸危機的3-4倍。
我們的演算法其實差不多，按照人均居住面積30平米計算(北大的報告家庭平均居住面積116平米)，平均房價就算6000元，房地產的市值已經高達234萬億，中國GDP是67萬億，算下來這個比值是350%。
其次大城市紛紛人口管制，到2020年之前，人口基本不增長，核心城區開始人口負增長。三四線城市倒是鼓勵農民去落戶，但縣城大家也是知道的，除了空房子什麼都沒有，現在的農民基本都已經在縣城裡有房子了，要讓他們買個十套八套的？估計他們也沒這個能力，更沒這麼傻。所以有產業的地方，人口不會流入了，而沒有產業的地方，會鼓勵人口流入，但那些地方恰恰是空城鬼城，房子像牛糞一樣多。鼓勵人口流入，其實也是尋找接盤俠的另一個說法而已。
作為南京土著，剛剛大學畢業沒2年，來聊聊我對南京房價的看法
可能現在再談這個有些馬後炮，限購來了，風雨飄搖也來了那就展望下未來吧家是南京農村的（大廠），02年之前租房，02年我爸分到一套家屬區房子，總算有個安穩的家庭了因為是男孩，家裡也有著以後討不到老婆的擔心但是父母也就是工薪，再加上投資的謹慎性，一直遲遲沒有買房08年，一度交了定金選擇了威尼斯水城的一套別墅，當時打算把自己家，舅舅家房子全部賣了，一大家人住到那個別墅去，很慶幸，被政策叫停，首付怎麼都湊不夠了但是開啟的看房腳步卻沒有停下來，好不容易我高中畢業了，我媽終於可以全身心投入到看房中去了13年11月，在河西莫名其妙的買了一套別人家退的房子，均價2.3w，現價4.7w吧當時我還在大學，一臉的懵逼，那是我18年都沒怎麼去過得地方（基本都在家附近活動），也違背了我要靠自己買房的初衷啊但是，房價上漲的形勢直接擊破了我的自立自強的想法，開始慶幸家裡那英明的決定了15年8月，剛開始工作了，家裡在高新區又看中了一套房，均價9300，這時候江北新區已經獲批，我開始支持父母買房，並以我的名字貸款了30年，還拉上了我舅舅家一起買房，同一棟背靠背。我當時非常堅定，這個盤的房子將會迎來暴漲的周期，因為13年1期開盤時候價格在8500左右，一下父母的朋友也有跟進的，4家同時買入。現在，這個盤的二手房價已經2w+了，這也算是我人生第一次的投資歷程16年8月，父母被漲的不停的房價弄得心慌慌，想再入一套房，我看中了江浦的華潤國際社區，放風2.5w的價格，配套萬象城，隧道口以及江北新區的核心區部分均為他的價格提供了保障，當時就準備賣掉在住的家屬房，入一套華潤，結果，大家都知道的，調價，捂盤，呵呵，我直接跟父母放話，不跟瘋子一般計較，隨放棄江浦核心區位置。16年9月，南京限購政策出台，預感到這將對整個市場帶來的巨大影響，讓父母迅速掛牌在住房，2天就成交了。也是附近的最高價。一周後樓上出售單價少了2000一平。呵呵。現在的話，附近的房子已經無法成交了。均價比我賣的低3000都沒人看。因為手上現金多了，父母又心慌，怕房價繼續飛漲，手裡錢貶值，想再入一套房子，但是華潤的調價和不開盤讓轉眼高新區選擇了一個與15年買的房臨近的小區，1.7w的均價，說實話，短期我是不想再入手房子的，但是耐不住父母的軟磨硬泡，最終選擇了我認為相對安全程度較高的一個區域，高新區。我對這套房子沒什麼期待，之前該買的都買了，就為了買父母一個安心吧，估計漲幅不會很多，我對高新區幾個盤的預估是2020年在2w+的價格。整個南京來看，我還是看好江浦中心區和河西，坐享兩個隧道紅利，將南京現中心和未來中心連接起來，資源和財政都是真金白銀的投入進去，但是，不想做瘋狂被開發商愚弄的人。南京的限價天花板終究會被打破，不管是基於M2的超發還是南京的城市屬性，畢竟全國經濟大省的省匯城市，而被打破之後，河西的四大天王將成為新一輪房價上漲的啟動器，因為畢竟有這樣的需求。城東，未來的開發潛力有限，與城市發展方向背道而馳城中，老城中心，有著成熟配套，但是由於規劃問題，導致了許多設計不合理的地方，上漲空間也是有限江寧，不是政策導向的區域，中期都不會有太大表現城北，沿江帶的開發，還是有些許看頭，不會跌橋北，再無投資潛力的地方江北新區，合理的價格在核心區3w+，邊緣2w+的標準，江北新區從出生就註定沒有好結果，但是吸引財政支持和投入是能提升配套和居住體驗的河西（包括河西南），很長一個階段南京房價的風向標和領航者整體，未來3年，南京房價不會有什麼表現，除非國家有各種政策誘導
剛需，買吧，漲跌與自己也無關係，住的投資，算了吧，要分析地段，交通，配套，教育，醫療，戶型，樓層，購房人群的素質等等等，這個投資太費腦了，勝率還不一定高我在上海工作，目標以後回去買套140+的房子住的舒服點~~~哈哈2017.3.3去看之前的回復。有種上帝視角的感覺。有意思。
2017-12-29更新
明年的現房地王，我們拭目以待吧。這次浦口什麼情況，大家都看到了限價已經2年了。走勢？麒麟，青龍2.5往上，比較好買。但也能賣光。河西南，南部新城，下關卡在3.5w需要搶。板塊差距那麼大，房價只差了1w，不太懂南京的房價，一直覺得南京的房價很不合理，好板塊和弱板塊差價太小。之後就兩種走勢，一種弱板塊不漲，好板塊繼續漲。但已經很貴了，南京的剛需真心辛苦，遠的嗎要死，配套一BDZ，還他媽死貴，15年這波之前，南京的剛需板塊還是比較多的，南京還是個很不錯的城市的，1w能買到許多較為便利的房子。現在呢？機場那邊賣1.8w，excuse me？機場高速120的限速去將軍大道要開個半小時，機場線地鐵半天才能到南站，您要是不買南站辦公，呵呵噠。橋北，板橋那交通，南京人都知道。麒麟就不用說了。另外一種，好板塊微跌，剛需板塊打回原形。不清楚以後會怎樣，拭目以待吧最後，結論。南京房價，不看河西，不看新街口，看江北新區，也就是浦口。浦口要是漲，南京還能漲，浦口要是開始跌了，不管你是什麼河西宇宙中心，還是麒麟，嘖，一起跟著跌吧。今天是2017-2-8 從現在開始身無分文 看看自己什麼時候可以在南京買房
做個標記，過一兩年看看是否預測走低的各種被打臉
首先，我並不很懂經濟，不是專業人士。最近在研讀房市漲、跌兩派的觀點。學習總結一下，既是總結給自己看，也供大家參考。
支撐房價上漲的因素與分析：
&> 貨幣政策。房價上漲，很大的原因是因為是貨幣的貶值。不僅房價，前幾年其他各種商品都在大幅上漲。
[2015-05]: 從目前執政者的政策、新增外匯占款、廣義貨幣供應量 M2、CPI 等各種數據來看，貨幣政策一直比較穩健。不會出現大規模放水現象，甚至出現了一定的通縮風險(海通證券：通縮是主要風險 降准降息仍可期待)。目前的貨幣政策並不支持房價上漲。&> 供需比例。前幾年城市化的大力推進以及人口高峰期，推動了房價的上漲。
[2015-05]: 南京市人口增長速度已經大幅降低。事實上，2014 年，南京 15－64 歲的勞動人口數量比上一年減少了兩萬餘人(2014年度南京市人口發展報告昨發布)。
&> 租售比。健康的租售比為 1:200 - 1:300 左右。高於 300 說明有泡沫(泡沫是因為大眾存在房價會上漲的預期)，泡沫未必會破裂，還可能隨著城市的擴張而長期存在。
[2015-05]: 以普通地鐵小兩房為例，60 余平兩室，一百萬價格。出租價格一般兩千左右。租售比 1: 500。說明房價有泡沫。泡沫不會短期破裂，但長期來看，租售比肯定會跌回到正常範圍。要麼房租漲，要麼房價降。南京流動人口在減少，貨幣政策穩健，房租漲幅有限。 如果有一百萬現金，用最簡單最保險的理財，年收益六萬是沒問題的。而投資於此房的房租收益才兩三萬。基於當前的貨幣政策及供需關係，房價頂多是微漲或持平，說明房產已不是好的投資產品。&> 政府目標。在我國大環境下，政府的執政方略肯定是會明顯影響房市。新一屆政府明顯是在從房市的綁架中解套(南京要求33家國企退出房地產)。
[2015-05]: 即使房價大幅貶值，吃虧的也不過是最近幾年買房的人。2012 年以前買房的人早就賺飽了，所以影響有限。而開發商需要經歷一次洗牌則幾乎是共識了。雖然這種大幅貶值可能性極小，不過也說明小的跌幅，雖然政府不願意接受，但是是可以承受的。結論(歡迎反對意見)：[2015-05]: 時代已經變了。但出於慣性，很多人還是會對房價抱樂觀態度。不看好南京未來房價，有下降空間。[2016-04]: 被打臉了?_?。南京房價在去年一大波利好政策及江北國家新區的刺激下再次瘋漲。一個字 漲 買得起的或相信自己買得起的留下
買不起的的 早點滾 是對自己負責
雖然我的房子快拿到手 了 但是我為後面的學弟學妹感到悲哀 不該留下來不該留下來
推薦閱讀：
※這波房價上漲後，和已經買房的人拉開了差距，階級固化趕不上他們了，相當絕望，怎麼破除心理障礙？
※上海平均房價能否達到紐約4倍？
※大連房價會繼續暗漲么？向左還是向右？
※2014-2018濟南房價走勢如何，請深入客觀分析下！？
※如何看待2017年南通房價暴漲？