開放式小區的到來，利與弊？

01-21

《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》近日印發，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件，勾畫了「十三五」乃至未來一段時間中國城市發展的具體「路線圖」，將影響74916萬中國城鎮常住人口的生活！談談你覺得的利與弊。

決策層的智慧啊，這是為了供給側改革嗎？上有政策下有對策，很難執行。

有些朋友可能還不以為然，我們不妨看下去年年末鬧的比較火的事件：

原因很簡單：項目三期和四期之間在銷售期間一直有一道圍牆分開，而收樓之際，萬科地產拆除了這道圍牆。四期業主不幹了：那四期的停車位和園林不就是和三期業主一起分享了嗎？

拆一道圍牆火氣就這麼大，要是全面開放……

不僅是公共停車位和園林綠地，開放式小區的社區安全、衛生、物業權責都將是亟待思考與解決的問題。

所以打開封閉式小區基本是不可能的，最適宜的方法是先做出幾個標準的開放式小區，最大限度減少打開封閉式小區的阻力。

俗話說得好，先把扣子解開，再……

如果真的可以封閉式小區都打開，將極大緩解城市城市道路交通壓力，為進一步的城市規劃建設做好準備，也算是普惠大眾的好事。

不過，你確定這不是為了消化庫存，讓群眾們奮起買房，消滅現有封閉式小區的庫存嗎？

　　故事得從這張國寶級的《清明上河圖》說起……

是初秋，清晨。

　　太陽灑下第一縷金絲，厚重寬闊的硃紅色大門顯得格外顯眼，甚至有點兒刺眼了。門前密密麻麻的擠滿了從四面八方湧來的人，耀眼的陽光也無法讓他們焦急又渴望的眼神稍微的放鬆……

　　「吱呀！」門開了，浩浩蕩蕩的人群湧向武英殿。

　　這是2015年9月9日故宮博物院首次展出超重量級國寶「石渠寶笈」時的觀展盛況，而在武英殿展出的正是今天要扮演重要角色的《清明上河圖》。

　　東京汴梁當時是實至名歸的帝都，雖稍遜於後來煙柳畫橋，風簾翠幕的臨安府，卻也是市列珠璣，戶盈羅綺，寶馬雕車香滿路。繁華的不僅是白天，夜生活更是精彩，鳳簫聲動，玉壺光轉，羌管弄晴，菱歌泛夜。

　　這裡的人口已經超過100萬，是名副其實的天下第一大都市。可是之所以有如此繁華的帝都，有幾個原因是至關重要的：第一，大宋沒有宵禁，任憑你夜不歸宿，隨便你夜夜笙歌；第二，有健全的公共管理單位和相應設施，望火樓、街道司等系統完備；第三，拆除了教、坊間的圍牆，坊間相互連通，道路縱橫交錯，街道兩旁設有表木，只要不超出表木劃定的範圍，允許市民佔道經營。

　　好了，現在要討論的是中央公布的《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中住宅小區要拆掉院牆，實現內部道路公共化的問題，此「意見」一經公布，立刻引起了軒然大波，大伙兒從經濟、政治、社會、制度、安全等各個角度討論，然後多數人得出的結論是政府不應該也沒權利醬紫做，小區是社會進步和文明的象徵，解決交通問題方法多得是，即便是醬紫做了，也不一定能夠解決交通的擁堵。

　　顯而易見，中國人從意識和行動上都大大的進步了，可是同時，這似乎也是人「自利」行為的本能表現。

　　當張三通過自己的努力獲得了一些資產，並在某個高檔小區購置了一套「大號斯」，小區內有馥郁芬芳的花園，有綠樹林蔭的曲徑，有水榭樓台、魚蟲鳥獸，即使他覺得平時上班很辛苦，但閑暇之餘，閑庭信步在自己家小區的羊腸小道上欣賞著孩子們和花鳥魚蟲嬉戲，那感覺自然也是極好的。

　　忽然，幾個官差在小區門口貼了張告示：為了讓我們的城市更加和諧美好，解決交通擁堵問題，現決定拆掉小區院牆，拔掉花花草草，推倒亭台樓閣，趕走魚蟲鳥獸，將一條條小道擴建成寬敞筆直的通天大道。

　　這時候張三的肯定會跳出來罵娘的：好容易打拚出來的優異生活就醬紫沒有了？出門就是大馬路，路邊有公交車，去散步得到公園。哎呀，對了，大家都去公園散步，公園會不會很擠？那政府會不會收門票？關鍵是那種「住宅小區，閑雜人等不準入內」的優越感沒了，貧民街和富人小區沒有了形式上的差別，是不是還會擔心以後會不會連別墅區的院子也沒了？

　　自利的本能會使人在面臨一種改變的時候首先會想這種改變可能會給我造成什麼損失，然後通過YY不斷將這種損失放大，讓他不顧一切的反對，即便是這種改變能夠讓他更好。因為現有的利益是已經存在的、確實可見的，而在改變後會帶來的利益是將來的，未來的事情存在不確定性，這種風險讓人本能的選擇迴避。

　　所以改革一定會觸碰既得利益者，就一定會遭到抵觸，當既得利益者是一個機構、團體的時候，個人會支持改革，但當改革觸碰到個人的利益時，又會強烈的不滿。在某種程度上個人和機構是稀缺資源共同的競爭者，其實就是多數派和少數派的競爭，削弱少數派的利益能夠增加多數派的利益，這種爭奪在細分市場或者說是具體問題上並非帕累托改進，而是此消彼長。

　　這才是反對拆牆者的根本原因。既然要反對，自然需要一些論據，於是市場經濟、產權、安全措施，甚至是政治制度等一些武器就拿出來了。

　　「在宗教上，哪一次罪大惡極的過失不可以引經據典、文過飾非，證明它的確是上合天心？」莎翁如是說。道理是一樣的，不管是宗教、政府還是個人，總是能夠找到一些有利的論據來支撐或者反對一些人、一些事。

　　有小區的生活寧靜祥和，無小區的生活繁華熱鬧。張三覺得在小區中生活更加安全舒適，能夠區別於平民，小區保安敬禮相送、熱情歡迎讓他更有優越感；同樣在《清明上河圖》可以看出無小區的市民生活的也是井然有序、多姿多彩呀，你如何證明這一種的確比另一種更加的優越？

　　還有經濟學上可從來沒說產權明晰的東西就不可改變哦，而是產權明晰的物品更容易通過市場來解決，只要政府拿出相應的補償措施，甚至是更大的經濟利益，小區的人一定會願意拆牆的，這就是市場的魅力嘛。

　　所以，反對拆牆者其實是害怕拆牆這個行為會損害自己的利益，跟制度、文化、安全等其實是沒有根本關係的。

　　政府制定什麼法案、文件、規則，其實都無關緊要，重要的是他定的這個規則如何執行，只要是等價交換，隨便你怎麼制定，對錯好壞都不重要，能不能解決交通擁堵也不要緊，自然有市場去糾正，就怕政府使用暴力橫行霸道、強買強賣。

　　目前的中國，那麼多的小區大院，肯定不會強行推倒的，而且看起來這條政策也並沒有很顯眼，為什麼突然會這麼火？你不覺得很有趣嗎？

　　這就像《清明上河圖》的畫眼部分，在視野開闊的洛河上的那條船為什麼會撞橋呢？

　　《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》的原文表述是「原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化」。

　　翻譯一下這句話：第一，封閉的住宅小區的數量會逐漸減少；第二，已建成住宅小區和單位大院要逐步打開，有一個時間段，這個時間段我判斷是五到十年，原因後面說；第三，這樣做是為了緩解或幫助解決交通擁堵問題。

　　注意啦，交通擁堵只有城區有，郊區沒有；既然郊區的交通不擁堵，那麼郊區的有圍牆的小區不會拆除；現在房地產的形式是市區的房子太搶手，郊區積壓了大量庫存；你想要住有小區有圍牆的房子嗎？去郊區買房。

　　高明啊，看到沒有，這條其實是房地產救市的措施啊。為什麼逐步打開大院的時間是五到十年呢，因為中國經濟轉型需要這麼長時間，在經濟轉型升級沒有完成以前房地產市場是不能崩潰的，而現在樓市搖搖欲墜，極不穩當。

　　所以，只要政府有完善的維護和服務公共社區的人力和設備，拆不拆圍牆又有什麼要緊呢？或許，你該關心的是要不要趕快去郊區買房的問題，這不，這幾天房價有漲了！

　　（歡迎關注微信苦瓜隨筆：kgessay）

建議北京中南海和玉泉山先把圍牆拆了給大家做個示範，這麼好的政策，zf先以身作則嘛

利，人民日報和其他新聞媒體都說了;弊，各個新聞門戶網站下的評論也都說了。那我就說說這封閉式小區是怎麼來的吧。

在今天以前國家的土地出讓都是以劃分好的地塊的形式出讓給企業或者是開發商。出讓的地塊都是已經平整過的土地上面基本上啥也沒有，開發商在繳納土地保證金和地方政府簽訂項目協議後就等著土地摘牌，之後就可以簽訂土地出讓合同繳納土地出讓金，並且土地出讓金是有3%的契稅的，也就是開發商對地塊的使用權是受法律保護的。出讓的地塊將來就會建成一片封閉式的小區，因為這塊土地的性質在規劃之初就是住宅用地，一旦簽訂合同土地性質就不能更改也不可另做他用。

好了，這就是一個封閉式小區的前生，再說小區的出生。開發商有了土地的使用權按照和土地出讓合同上規定的容積率和綠化面積設計好小區藍圖然後有可能還會和地方政府開會溝通，但只要都符合規定政府是不會幹涉開放商的前期規劃和後期建設。這裡我就要提一下封閉式小區的圍牆和路，這兩樣都是開放商自行規劃的，目的就是利於房屋售賣和業主的生活出行，這些都是沒有考慮過小區開放後的公共使用，也為小區里的每一寸土地的使用權都是白紙黑字寫在合同上的。那小區周圍的路呢？這就要說國家在劃分地塊的時候就已經規劃好了周邊路網在地塊出讓前後就會完成建設，這些路網都是國家建設供公共使用的，而小區里每一寸土地上的建築都是開放商花錢建設的。

最後，說一下小區的今生。開發商建設小區完成後，在每一寸土地的建設成本都會融進樓盤每平方米的銷售額里。在業主購買房屋後就有了小區內部的所有設施的使用權，不過這些設施都是共有的，是小區業主之間共有的，因為房子都是在開發商那裡買來的並交過稅，然後通過物業來維護小區的正常運轉。

現在，如果行政命令要開放小區，將內部道路公共使用。那是不可以的，法律上不允許這麼做，因為土地的使用權通過土地出讓合同給了開發商，開發商又通過房屋購買合同給了業主。但，這封閉式小區就不可以開放了么？可以，前提是要每一個具有使用權的業主同意，每一個。那不同意可以么？可以，等土地使用權到期政府想咋改咋改。

在中國老是有兩種態度，一種是中國特色，一種是國際標準

國際油價跌了，國內油價繼續漲，這是中國特色，等等

現在所說的開放式社區建設，大都在說發達國家都已經建設開放式社區云云，因此要與國際接軌。

我看到網友的一句評論很有意思，先把網路開放再提社區開放的事。

開放式小區利弊倒不是重要的，重要的是起碼我要有選擇的自由吧？

小區開放的利，我看了好多人的回答，大概有三點，1，開放小區內部通道，解決交通堵塞的問題。2，刺激消費，消化剩餘封閉式小區房。3，便於管理。

我覺得這三點都沒說到，可以說沒有回答到真正的點上。我們的決策者不會因為這一點點無謂的事去和廣大小區業主對立。那是為什麼？

我們想想政府為什麼現在才開始提出？

現在面臨的最大問題，也是最需要解決的，就是當前經濟下滑形勢不樂觀的問題。

很少人會吧經濟形勢和小區開放連接起來。

當前我們的決策者把互聯網產業作為一個新的增長點，意圖要從這裡突破帶動經濟。而阻擋互聯網發展的很大部分就在於消費者端，「最後一公里」聽說過吧，做到商品最後一公里的配送才是王道，現在太多的公司創業者都死在了最後一公里上。

小區裡面住的是整個中國數量巨大而且又有消費能力的消費者！帶動滿足他們的消費足以解決互聯網發展進程中的最後一步，進而帶動經濟。

大家都在和美國比較，說美國沒有封閉式小區，這個不重要，重要的是在美國送快遞，送產品給消費者是無阻礙的，直接的公司對消費者，在中國嘛～～～你懂的，很多人不知道去小區送東西，推銷，甚至維修幹活都要給物業賄賂的，可以說物業控制了中國最有能力消費人群被銷售的權利，物業叫你進你才能進，～～～大家很熟悉的小區物業國外竟然沒有～～屬於中國特色行業～～驚訝吧！物業的更多隱形的權利我就不說了，表面上業主是主物業是仆，其實說文明點就像是一所學校，業主是學生物業是校長。

不可能再整合物業做個平台再通過這個平台把東西給消費者。

開放小區由街道辦事處統一管理然後開放給互聯網等於是把物業的權力轉交給了政府，最終政府控制最後一環。恩還是政府來。

消滅壟斷限制，開放小區消費。再編輯一點，網上搜搜沙霸，沙霸只是露出了一小點～壟斷小區是所有商人的夢想～我要是壟斷了小區我比馬雲牛～

「20xx年開始實施開放小區，新建小區一律不得有圍牆」，好傢夥，明知大夥對沒圍牆是普遍反感的還來這一出，那麼抓緊買有圍牆的小區吶，房子不就賣出去了么

與其這樣，我覺得還不如從政府賣地這一根源上做起，設置單次拍賣住宅用土地的面積上限。在土地拍賣前就預留下道路分割地塊，先做小區小型化然後再慢慢街區化。小區道路可以和市政道路相連接，但是限行桿和圍牆暫時不能取消。至於以建成小區還是不要動這吧。