開發商逾期交房，應如何承擔違約責任？

合同會有約定，逾期交房，每天萬分之一至萬分之五的違約金

謝喵。

開發商逾期交房，一般合同上會有相關規定。

首先要看原因，如果屬於不可抗力，則開發商不負責任。如果不是不可抗力，則開發商和購房者按照當初簽訂合同的時候一般都會從集中方式裡面選擇一種方式執行賠償：

1、按逾期時間處理

逾期一定時間範圍內的，按天給予已付房款一定比例的補償，不多，一般每天萬分之幾。超過一定期限的，購房者有權申請退房，並向開發商申請約定比例的違約金。

2、其他前期溝通好的方式

這一塊基本就是私下商量的，必須白紙黑字落實到合同中才有效。

當然即使簽了合同也不一定按照合同來執行，即使你證據確鑿，法院一般也會使用折中的演算法來計算賠償，下面是一個實際案例，可以作為參考：

方輝與北京銀座合智房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛一審民事判決書

【文書來源】

中國裁判文書網wenshu.court.gov.cn

基本信息

審理法院：北京市順義區人民法院

案　　號：（2014）順民初字第11023號

案件類型：民事

案　　由：商品房銷售合同糾紛

裁判日期：2015-01-20

當事人信息

原告方輝，男，1968年6月21日出生。

委託代理人孫麗業，北京市尚公律師事務所律師。

被告北京銀座合智房地產開發有限公司，住所地北京市順義區南彩鎮彩祥東路10號，組織機構代碼77473197-4。

法定代表人李彥勇，董事長。

委託代理人姜慧，山東舜翔律師事務所律師。

委託代理人馬佳，女，1984年5月6日出生。

審理經過

原告方輝與被告北京銀座合智房地產開發有限公司（以下簡稱銀座合智公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告方輝及其委託代理人孫麗業，被告銀座合智公司的委託代理人姜慧、馬佳到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

原告方輝訴稱：2012年6月5日，原告與被告簽訂了《北京市商品房預售合同》（合同編號×），原告購買被告預售的坐落於順義區南彩鎮×村×住宅樓×層全部高檔住宅，合同總金額5952000元。根據該合同第六條付款方式及期限約定：買受人採取下列第四種方式付款。4、其他方式具體付款方式及期限見附件五。後我與被告於2013年6月8日以修改附件五的方式對付款方式及期限進行了最終確認。根據該合同第十二條交付條件約定：出賣人應當在2013年5月1日前向買受人交付該商品房；該合同第十四條逾期交房責任約定：除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將商品房交付給買受人，按照下列第1種方式處理：（2）逾期超過60日後，買受人有權退房。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金，並於該商品房實際交付之日起7日內向買受人支付違約金。我在與被告簽署合同及確認附件五後，全面及時履行了合同及補充協議約定義務，嚴格依照約定向被告支付了全部合同款項；而被告置合同義務於不顧，我多次溝通、催促被告交房，被告均以各種理由推脫搪塞，拒絕履行合同義務，至今不向我交付合同所述房屋。自2013年5月1日至2014年7月14日已經逾期438天沒有向我交付房屋，逾期交房違約金已達521395元。被告的行為嚴重侵害了我的合法權益，因此特訴至法院，請求判令：1.被告繼續履行雙方簽訂的北京市商品房預售合同（編號為×）；2.被告支付逾期交房違約金521395元（自2013年5月2日暫計算至2014年7月14日，至實際給付之日止）；2.被告承擔本案的全部訴訟費用。

被告辯稱

被告銀座合智公司辯稱：對於繼續履行合同的請求，我公司隨時願意履行；我公司不存在拒絕交付房屋的情況，故合同未能履行的責任不在自己，因此不同意原告支付違約金的請求。並且，即使假如法院認定自己存在違約行為，方輝所主張的違約金數額也遠遠高於其實際損失，應當依法予以調整。

本院查明

經審理查明：

2012年6月5日，方輝與銀座合智公司簽訂《北京市商品房預售合同》（合同編號×），方輝購買銀座合智公司銷售的坐落於順義區南彩鎮×村×住宅樓×層全部高檔住宅，合同總金額5952000元。該合同第六條付款方式及期限約定：買受人採取下列第4種方式付款。4、其他方式具體付款方式及期限見附件五；第十二條交付條件約定：出賣人應當在2013年5月1日前向買受人交付該商品房；第十三條市政基礎設施和其他設施的承諾約定：（4）燃氣：2013年5月1日達到正常使用。在該條款中還註明在約定期限內未達到條件，雙方同意按照本合同第十四條逾期交房處理；第十四條逾期交房責任約定：除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將商品房交付給買受人，按照下列第1種方式處理：……（2）逾期超過60日後，買受人有權退房。……買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金，並於該商品房實際交付之日起7日內向買受人支付違約金。

合同簽訂後，在2013年5月1日前，方輝共向銀座合智公司支付了房款4252000元，在2013年6月8日，又補交了房款1700000元。

方輝稱按照合同約定，銀座合智公司應當在2013年5月1日前向自己交付房屋，但是銀座合智公司交付房屋時，燃氣管線並未入戶，根本不具備交付的條件，因此主張銀座合智公司未按照合同約定向自己交付符合條件的房屋。為此，方輝提交了房屋驗收表、律師函等證據予以證實。在該2013年7月21日的房屋驗收表中載明：……3、燃氣管線至表前未入戶；……同時，在該驗收表的下方，方輝還手寫註明：因×房（涉案別墅現房號）燃氣管線未入戶，不具備驗收收房條件，要求開發商3日內給書面說明，另庭院無下水口，屬工程重大疏漏，其他質量問題另行交房驗收方輝2013-7-21。在該驗收表上，有經辦人楊×，夏×，銷售部熊×、馬×等人簽字。在2013年9月22日的律師函中載明，銀座合智公司未按照合同約定交付方輝房產，直至2013年7月21日方輝按照貴公司要求前往驗收時，發現燃氣管線並未接入，根本不具備房屋交付條件，因此要求銀座合智公司儘快解除問題，並按照合同約定賠償守約方的損失，同時要求銀座合智公司在接到律師函後5天內與方輝聯繫，按合同約定支付違約金。方輝稱因為銀座合智公司未及時交房，導致自己遭受了消費貸款、房屋裝修預付款利息的損失及無法按計划出賣房產遭受到房產貶值損失，為此提交了《裝修消費貸款合同》、《裝修工程施工合同》及相關資料、房產證及相關房價資料、結婚證等予以證實。銀座合智公司房屋驗收表的真實性予以認可，但否認存在燃氣管道未安裝的問題，主張已經按照合同約定將燃氣管道安裝至表前，符合房屋交付的條件，因此認為在自己已經通知方輝對房屋進行驗收的情況下，方輝拒絕收房，因此一切後果與公司無關；對律師函的真實性表示無法確認，不清楚方輝是否向公司發出過該律師函；對《裝修消費貸款合同》、《裝修工程施工合同》及相關資料、房產證及相關房價資料、結婚證等證據則認為真實性不清楚，也與本案不具備關聯性。方輝對銀座合智公司的陳述不予認可，稱涉案別墅的燃氣管道僅僅安裝至別墅外的表前，根本未安裝入戶，室內廚房也沒有安裝任何燃氣管道而無法使用，因此堅持房屋不具備交付條件。

銀座合智公司稱雙方已經就逾期交房等事宜達成了一致意見，自己現在已經履行過房屋交付義務，為此提交了《業主入住需繳納費用的清單》、《工程竣工驗收備案表》、《驗收付款證明》、《工程竣工驗收鑒定書》等證據予以證實。在《業主入住需繳納費用的清單》中顯示，方輝應當交付房屋面積差價、公共維修基金、產權契稅、產權代辦費、測繪費、產權登記費、印花票、逾期付款違約金等共計204975元；銀座合智公司應當給付方輝逾期交房違約金28827元（根據合同第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之1的違約金。5月2日至6月7日違約金按照已付款4252000元計算，逾期交房37天；業主於2013年6月8日補齊購房尾款170000元，累計交付購房款5952000元，逾期交房22天，累計逾期交房59天，應向買受人支付違約金28827元）。方輝在清單上業主確認簽字處註明自辦產權，並附有簽名。《工程竣工驗收備案表》顯示涉案房屋開工時間為2009年10月15日，在2013年6月13日經竣工驗收合格。《驗收付款證明》顯示：北京銀座合智公司委託北京順天順水市政工程有限公司所施工的藍岸麗舍別墅燃氣工程（即順義區×住宅項目四期及×、×1別墅工程）已施工完畢，可由業主依順義燃氣公司要求申請驗收通氣，北京銀座合智公司應依據合同支付工程款。在該證明上加蓋有北京銀座合智公司的公章及北京順天順水市政工程有限公司順天順源分公司的公章，落款時間為2013年5月17日。《工程竣工驗收鑒定書》顯示涉案別墅燃氣室外工程開工時間為2012年6月15日，在2012年7月15日經竣工驗收合格。銀座合智公司稱，根據該《業主入住需繳納費用的清單》，可以說明雙方已經對逾期交房事宜進行了確認，確認銀座合智公司逾期交房的天數僅為59天；《工程竣工驗收備案表》、《驗收付款證明》、《工程竣工驗收鑒定書》足以證明涉案房屋的燃氣工程已經完工，不存在原告所述的未完工情況。方輝對《業主入住需繳納費用的清單》的真實性予以認可，但稱是先交納的餘款，後辦理的房屋驗收，並且該證據與銀座合智公司交付的房屋是否符合要求不具備關聯關係；對《工程竣工驗收備案表》的真實性予以認可，但認為該表並不能代替交房驗收，實際上涉案房屋並沒有達到交房約定的條件；對《工程竣工驗收鑒定書》的真實性予以認可，但認為《工程竣工驗收鑒定書》證明的是室外燃氣工程施工情況，不能證明涉案別墅室內燃氣管道已經完成施工，並且認為房屋買賣合同簽訂的時間為2012年6月份，在該地塊上，房屋還沒有進行施工，根本不可能馬上進行燃氣管道施工；對《驗收付款證明》則認為其出具目的有問題，內容含混不清、行文不合邏輯，因此不認可其真實性、合法性、關聯性。

另查，本院在訴訟過程中去涉案別墅現場進行了勘查，勘查發現涉案別墅的室內外燃氣管道均已經鋪設完畢，已經達到使用條件。方輝稱在雙方2013年7月21日現場驗房時，別墅現場並沒有現在室內外所安裝的燃氣管道，現在所有的燃氣管道肯定是銀座合智公司事後安裝的。方輝承認自2013年7月21日驗收房屋後，銀座合智公司未再通知過自己去驗收房屋，自己也未再去涉案別墅現場看過，因此自己不知道涉案別墅現有的燃氣管道是什麼時候安裝的。銀座合智公司認可自己2013年7月21日後未再書面通知過方輝驗收房屋，但堅持認為當初驗收房屋時的現場與現在一致，稱具體完成的時間和單位現在不太清楚了，但應該是《驗收付款證明》載明的北京順天順水市政工程有限公司順天順源分公司負責施工的，完成時間最晚不超過2013年5月17日。方輝稱之後自己曾口頭向銀座合智公司提出過儘快交房的要求，但對此未能提供證據證實，銀座合智公司對此也予以否認，稱方輝之後根本就未再向公司提出過交房的請求。

以上事實，有當事人雙方的陳述、《房屋預售合同》、付款憑證、房屋驗收表、《業主入住需繳納費用的清單》、《工程竣工驗收備案表》、《驗收付款證明》、《工程竣工驗收鑒定書》、現場勘查筆錄、談話筆錄、庭審筆錄等證據予以在案佐證，可以作為認定事實之依據。

本院認為

本院認為：

原告與被告簽訂的《商品房預售合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應認真履行合同約定的義務。現方輝要求繼續履行雙方簽訂的《商品房預售合同》，銀座合智公司對此也表示同意，因此本院對方輝繼續履行該《商品房預售合同》的請求予以支持。

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，雙方爭議的焦點問題在於涉案別墅在2013年7月21日是否已經具備了交付條件。銀座合智公司稱在房屋交付時，所有的燃氣管道已經鋪設完畢，因此房屋已經具備交付條件，但是方輝對此不予認可，並且在2013年7月21日的房屋驗收表中第三條已經載明「燃氣管線至表前未入戶」，同時，在該驗收表的下方方輝還註明有「因×房燃氣管線未入戶，不具備驗收收房條件，要求開發商3日內給書面說明，另庭院無下水口，屬工程重大疏漏，其他質量問題另行交房驗收」等字樣。從字面上來理解，這句話說明燃氣管道僅僅是鋪設到了表前，而並沒有鋪設入戶。儘管銀座合智公司稱「燃氣管線至表前未入戶」就說明燃氣管線已經鋪設完畢，並提交了《工程竣工驗收備案表》、《工程竣工驗收鑒定書》來予以佐證，但是上述證據僅能說明房屋經過了竣工驗收，而在《工程竣工驗收鑒定書》中也明確載明完工的是燃氣室外工程，因此僅憑上述證據不能證明室內燃氣管道已經鋪設完畢；至於北京順天順水市政工程有限公司順天順源分公司出具的《驗收付款證明》，也並沒有明確說明其具體施工的內容，其相關經辦人員也未出庭作證，因此也難以證明銀座合智公司在2013年7月21日已經完成了涉案別墅室內的燃氣管道鋪設工作。因此，本院確認銀座合智公司在2013年7月21日交付的房屋並不符合合同約定的交付條件，銀座合智公司應當按照合同約定承擔逾期交房的責任，向方輝支付違約金。

對於銀座合智公司所應當具體支付的違約金數額，其計算標準應以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並且銀座合智公司在訴訟中也認為原告所主張的違約金過分高於其實際損失，請求本院依法予以調整，因此本院根據本案實際情況，依法酌定銀座合智公司應承擔的違約金為十五萬元。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

裁判結果

一、被告北京銀座合智房地產開發有限公司與原告方輝繼續履行雙方於二○一二年六月五日簽訂的《北京市商品房預售合同》（合同編號×），於本判決生效之日起七日內執行；

二、被告北京銀座合智房地產開發有限公司支付原告方輝逾期交房違約金十五萬，於本判決生效之日起七日內執行；

三、駁回原告方輝的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費九千零一十四元，由原告方輝負擔六千四百二十一元（已交納），被告北京銀座合智房地產開發有限公司負擔二千五百九十三元，於本判決生效之日起七日內交納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴於北京市第三中級人民法院。上訴期滿後七日內仍未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

一、如何認定逾期交房

1、逾期交房的類型

逾期交房糾紛一般有以下兩種類型：

一、開發商在合同約定的交房期限通知了購房人交接房屋，但購房人認為房屋未達到約定的交房條件，因此拒絕領取鑰匙，繼而要求開發商承擔逾期交房的違約責任；

二、購房人在接受房屋（即領取鑰匙）後，又以房屋未達到交付條件為由要求開發商承擔逾期交房的違約責任。

2、合同約定交房條件及逾期交房的認定

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。此條款明確規定了轉移佔有即通常所說的「交鑰匙」為商品房的交付使用。但是，購房人與開發商對於什麼樣的商品房才具備交付條件爭議頗大。

商品房買賣合同示範文本第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：

1、該商品房經驗收合格；

2、該商品房經綜合驗收合格；

3、該商品房經分期綜合驗收合格；

4、該商品房取得商品住宅交付使用批准文件。除此四種交付條件外，買賣雙方另可約定第五種交付條件。

如果買賣雙方約定的交房條件是第一種，那麼應當以該商品房是否取得《建築工程竣工驗收備案證》或者以工程質量監督機構是否在工程竣工驗收單上認定驗收合格為標準，如果是其餘三種，則應以該商品房是否取得《房地產開發經營項目交付使用許可證書》為標準，否則視為不具備合同約定的交付條件。如果買賣雙方在合同中約定其它交付條件（即第五種交付條件），是否應無條件適用雙方約定的第五種交付條件？

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》在認定逾期交房中的作用

商品房的建設和使用，直接影響到公民的人身財產權利，其質量問題不僅涉及到購買人自身的利益，還關係到周邊相關人員的人身與財產問題。因此，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》在購買人使用商品房的過程中具有重要的作用。我國《城市房地產開發經營條例》第三十一條、《商品房銷售管理辦法》第三十二條均規定了商品房交付時，開發商應向購買人提供「兩書」。商品房買賣合同示範文本第十一條中也約定：在商品房交接時，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不能出示的，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。因此，提供「兩書」是開發商在交付房屋時必須履行的義務，如果其在交付房屋時沒有提供，則應認定不具備交房條件，購買人可以拒絕接受交房，由此產生的逾期交房違約責任應由開發商承擔。廈門市中級人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導意見》第二條第二款對此有類似的規定。

如果購買人接受鑰匙後，又以開發商沒有提供「兩書」為由主張開發商逾期交房，要求開發商承擔違約責任，是否應支持呢？筆者認為，「兩書」的提供屬於合同對出賣人在房屋交接過程中應當履行的義務的約定，購買人接受房屋鑰匙的行為表明其已經認可雙方的交接行為，購買人在接受鑰匙之後又以開發商沒有提供「兩書」為由主張開發商承擔因不具備交房條件而逾期交房違約責任，與其之前接受鑰匙的行為有矛盾之處，不應得到支持。況且，從性質上分析，「兩書」與上文提到的房屋驗收合格證明文件也不屬於同一類型。

二、如何認定不可抗力

在逾期交房糾紛中，開發商往往會對購房人要求其承擔逾期交房違約責任進行種種抗辯。此類抗辯最常見的理由便是不可抗力。商品房買賣合同示範文本第八條交付期限中有關於不可抗力的約定，示範文本要求開發商在遭遇不可抗力且在不可抗力事實發生之日起若干日內告知買受人，則可據實予以延期交房。

三、逾期交房的違約責任問題

1、開發商承擔逾期交房違約責任的方式

商品房買賣合同示範文本第九條約定了出賣人逾期交房的違約責任，其中第一款是按逾期時間，分別處理，第二款由當事人自行約定違約責任。從中可以看出，購房人有權要求開發商按合同約定支付逾期交房違約金並承擔繼續履行交付房屋的義務，在逾期超過一定時間的情況下還有權要求開發商按合同約定支付違約金並解除合同。在第二種情況下，購房人享有選擇權。

2、逾期時間的認定

關於開發商逾期交房違約金的起算點問題，應將當事人約定的交房日確定為違約金的起算點，即從合同約定的交房日之次日開始計算違約金，算至實際交房日止。因為交房日的確定屬於當事人合同意思自治範疇，當事人在合同中約定的交房日，在彼此之間產生法律拘束力。

這裡存在三種情況：1.如果開發商在尚不具備交房條件的情況下而提前交付房屋，購房人當然可以拒絕接受，其逾期責任也由開發商承擔；2.如果在約定的交房日後，仍不具備交房條件的，更應由開發商承擔逾期交房責任；3.如果房屋不具備合同約定的主要交房條件（商品房經驗收合格），而購房人實際接受了鑰匙，則開發商實際並未完成交付合格房屋的義務，應承擔逾期交房違約責任。在上述三種情況下，逾期時間均應從合同約定的交房日起計算至達到交房條件而實際交房日止。

3、違約金的具體計算

逾期交房違約金的計算標準，如果合同中有約定則從約定；如果合同中沒有約定的，應適用最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定「逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定」。

逾期交房違約金的計算基數按商品房合同示範文本約定是購房人「已付購房款總額」，應當包括購房人支付的首期款和通過銀行按揭方式支付給開發商的按揭款。

部分轉載自網路

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真不謝邀···我也真拜託了 問合同問題，至少你把合同亮出來啊！！！

您好，這個需要看您與開發商簽訂的購房合同中，是否對房屋交付的時間做出具體、明確的約定。

另外還需要合同或者補充協議中，對開發商逾期交房的違約責任做出具體的約定，如果有明確的約定，可以按照合同的約定要求開發商承擔逾期交房的違約責任。

謝邀，開發商逾期交房如何承擔違約責任，在雙方簽訂的商品房買賣合同中一般會有具體約定，但是實際生活中逾期交房還會引起逾期交付附屬設施、房產證辦理延期等其他違約問題，對此一般正規的商品房買賣合同都會有具體約定，其中需要注意的一點是一般商品房買賣合同中所約定的違約金都明顯過低甚至與低於開發商對購買方所約定的違約責任，因此若通過法律途徑追究開發商違約責任，應在起訴時以高於合同約定違約金的數額進行主張違約金。

根據《合同法》第一百一十四條　當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

業主與樓盤開發商之間簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，未違反任何法律法規的禁止性規定，合法有效，雙方均應全面履行各自的義務。業主如已按約足額向開發商支付了購房款，開發商也應當按照合同約定的時間將符合條件的房屋交付給業主使用，逾期交房的應當依照合同約定按全部已付購房款的約定違約比例向業主支付逾期交房違約金，具體數額參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準以及合同註明計算。

且業主的實際損失是明顯存在的，無論是開發商逾期交房導致他延期入住，還是在外租房的費用或是出租房屋可得的預期利益，都屬於合同法規定應當賠償的損失。

以後大家買房，一定要注意合同交房日期。買受人在遇到開發商超過規定時間還是遲遲不交付房屋的情況時，首先可以發函催告開發商交房，並且就違約金賠償的事宜與開發商協商。無法協商一致的情況下，業主可以向法院提起訴訟，保留購房與催告交房的相關證據，維護自己的權益。

按購房合同中聲明的來。