小產權的房子可以買嗎？

01-19

50年產權，10000一平，附近都是20000多的房子。自助需求大些，現在誰能準確解讀一下政策。小 Loft 看上去不錯。

一、有些網友說是小產權房，如果是，那建議如下：

1、看你買的小產權社區的規模。要是只有一兩幢房，建議你還是小心一些為妙。如果有三幢以上的，你放心買好了，要真的拆除或整治，當地ZF還真不好下手；

2、既然在乎這小產權房的便宜，也就說明你是剛需，不是投資了吧。小產權房可以解決居住的問題，不適合投資。買了住住而已，沒問題的；

3、盡量買交了房的現房，也就是交了錢後，馬上給鑰匙的那種，改簽的各種協議都給他簽好，交款的憑證之類的都留著。不要買所謂小產權房的」期房「，小產權房本來就是非法的，期房更加有風險；

二、我個人估計樓主說的應該不是小產權房，那建議如下：

如果是50年產權的，那可能就不是一般意義上的小產權房了，應該歸為」商、辦、工業「的類型，這種是非居住類的商品房。只要物業不干涉你住，你放心住好了，上海這種類型的都叫酒店式公寓，沒有產權風險。唯一有問題的是兩個：（1）水電費貴，沒有（合法接入的）煤氣；（2）非居住用途的商品房（僅指上海，其他地方不清楚），物業管理費是不需要報物價局的，今後有物業管理費的問題。

謹供你參考吧。

不要買！

首先，應該嚴厲譴責造「小產權房」這個詞的傢伙，政府模糊引導有很大責任。

這個詞迷惑性極大，小產權房實質就是無產權房。嚴格依法拆你沒商量，小產權房建設初時，就存在一些公權利益人員參雜其間和稀泥，導致後來蔓延之勢，現在依託所謂維穩情勢搞的尾大不掉。

小產權本身就是畸形市場下的衍生品，先天不足的同時，也無法保障其價值。在物權法、不動產登記聯網及未來房地產稅的徵收體系內就沒有所謂小產權房的立足之地；除了能滿足短期居住外，沒有更多價值可言；如果還不明白其中道理，可以回答以下幾個問題作為考量：

1、銀行給小產權房貸款嗎？如果銀行都不認可其產權價值，為什麼你要考慮買？

2、當需要資金籌措的時候，你的小產權房可以獲得抵押嗎？答案顯然是否定的，那麼沒有抵押價值的房子還能稱之為不動產嗎？

3、你的房子可以被傳承嗎，是否可以獲得法律層面的認可？答案顯然也是模糊的；如果是這樣，買了的房子孩子們同意嗎？

房子是用來居住的，不假；與其買沒有法律保護和產權明晰的房子，還不如租房子呢？不要圖便宜而落入小產權的無盡煩惱中！

在國內，幾乎每個人都要面對的國情就是：想要買套房，經常是一代人甚至是兩代人畢生的積蓄才能買一套。僅靠年輕人自己工作幾年，想買房不說不可能，是真的非常困難。所以在越來越貴的房價面前，很多人將買房目光轉向了「小產權房」。那什麼是「小產權房」？「小產權房」到底能不能買? 買了又有什麼風險? 我先說清楚！

一、什麼是「小產權房」？

通俗點說，國家發產權證、能交易買賣的叫大產權房，平時我們能買到的普通商品房都屬於大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。

小產權房定義相對於城市建設用地的商品房。就是一些開發商跑到農民家花極低價錢搞些地，然後在上面建的房。

這類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給你備案，根本就沒有產權這一說。

其與農村宅基地上農民自建的房子是存在本質區別的，農村現在推行土地權屬認證工作，農民的房子是有產權。集體以外人員聯建，違建的房子爭議實質是產權之財產價值的爭議，與物權歸屬無關。

二、買「小產權房」有什麼風險？

1、無法辦理房產證、產權證

小產權房，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。這是小產權房最大最嚴重的問題。

2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

購買小產權房沒有房產證，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；

同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。

3、小產權房交易難

小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。

4、拆遷補償難，質量沒保證

因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將得到補償，你的孩子就不能成為」拆二代「。且小產權房屋違反國家政策被強拆後，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。

另外開發商在建設小產權房屋時，為賺錢會偷工減料，職能部門也一般不會監管這些房子，在實際使用中很多小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等質量問題，一旦發生房屋質量糾紛，購房者基本無法維權，最終只能自行承擔損失。

你看，對於沒有任何保障，各種風險極大的房，本律真的真的是極度不推薦你冒這個險，咱努力賺錢，買有產權的房子哈！

小產權房，你眼中的低價格，我眼中的高風險 - 知乎專欄

附近都那麼貴，就一處特別便宜，你覺得沒問題?事出反常必有妖。

標題小產權，高風險高收益，自住極佳。

作者的正文50年，loft明顯是商住，作為自住也很好

1、不知你說的意思，你一方面說是小產權房，一方面又說50年產權，不知你說的意思。

2、一般而言小產權房是和商品房相對而言。

3、小產權房對於不是建在農田、成規模、具有土地證的都可以買。

4、我以前寫的一個小產權房清理文章，供參考。

小產權房清理這步棋該怎麼走?!

兩會前後，國土資源部一直再表態，要清理小產權房！？目前，房地產市場的低迷也連累到一級土地市場了。昨天看到消息，還再說小產權房方案還在國土部的娘胎中。這麼熱點問題，我纂了篇稿子，大家沒事圍觀一下。

首先，小產權房清理與房地產市場息息相關。

房地產市場疲軟帶動一級土地市場疲軟，導致土地流拍、地價下滑、開發商拿地情緒降低。在這個時候，往往天朝最大的地主就要出面了，叫喊要清理小產權房，給土地市場打氣，給開發商打氣。歷次小產權房清理口號也如此相關。所以，此次小產權房清理執行力度、效果如何？那就要看，房地產市場發展狀況了。房地產市場繼續下滑，國土部清理小產權房的積極性就大了；反之，房地產市場好轉，那清理小產權房又會像以往一樣成為一句口號。

其次，面對清理小產權房，各部委及地方政府是各懷鬼胎！

該如何清理小產房，各部委及地方政府各自有各自小九九。國土部一心要折騰點動靜來，這樣做對他來說，有百利而無一害。但是，各部委、地方政府卻相當警惕。要知道，相比小產權房違法之處，鐵道部、交通部、水利部搞「鐵公基」土地違法更是多的去了。還有各地方政府的開發區、工業園建設土地違規違法那就更不用說了。所以各部委及地方政府對國土部的「清理小產權房」口號頗為忌憚。你國土部今天對小產權房下手，明天是不是就對各部委及地方政府下手啊。要知道，土地違規最厲害的還是各級政府啊。最該清理對象的也是各級政府！

還有一方面就是，清理小產房對地方政府有維穩政治壓力。現在已售每個小產權房小區住的人不少，處理不好的話，這些人上訪就能把地方政府搞死。到時候，國土部落了實惠，黑鍋要各級地方政府來背。各地方政府可不是傻逼，這樣道理還是想的通。這也是為什麼，各級地方政府對清理小產權房懷有異心。

再次，清理小產房會出台什麼樣措施，我在此預估一下。

第一，可能會先在部分城市試點，摸索總結經驗後再全國推廣。

北京二級房地產市場價差太大，導致北京小產權房頗具規模；鄭州，城中村現象嚴重，小產權房蔚為壯觀；海南，海景小產權房獨具特色；廣東，建設用地指標稀缺，因此，北京、鄭州、海南、廣州，還有古城西安都很有可能成為試點城市。

第二，捏軟柿子，國土部及地方政府「鬥地主」！

部分開發商進行「小產權房」住宅建設，這些人竟敢搶地方政府及國土部的生意。現在形勢變幻，國土部及地方政府肯定會拿這些人出氣。搞小產權房開發的人，要不就是鎮長小舅子，要不就是村書記堂弟的外甥媳婦，有來頭，但不能通天。最主要的是有搞頭，有油水。再說了，整這些人，還會給自己臉上貼金。大黑的同時還能黑打，既能當婊子又能立碑坊，這買賣穩賺不賠！再說權貴們玩這遊戲已經不是一兩次了！搞小產權房開發最後被判刑的事例出現很多了。

第三，整個時間點，要求補票。

小產權房和商品房有什麼區別？！我說不出來。這就好比，富豪包養個三流明星這是風雅，你去路邊髮廊按摩就是色情了，應該嚴厲打擊了。小產權房被清理，就是因為開發的、購買的，沒有給國土部上貢-----交土地出讓金而已。什麼清理，什麼整理，什麼規劃，什麼土地管理法規，純屬扯淡。不就是少給了權貴的份子錢嘛！？

理通了，事就好辦了！國土部會劃定一個時間點，網上說的是2008年，以此為界，之前已售符合條件的小產權房，會讓補交土地出讓金，服侍丫頭升艙為小老婆，給予轉正，變成正式商品房。

第四，時間點以後的，也不會一拆了之。

政府會採取多種措施，如將小產權房轉為公租房，還有『增減掛』都有文章可做。小產權房捏捏，還是有油水的，可動腦筋的地方還是挺多的。

第五，對於一部分建在農田或風景區，有背影沒背景、弄得群情激奮的半拉子小產權房，肯定會拆除的。不這樣，不能顯示我天朝威嚴，不能展現我大國風範。每次運動，總會有倒霉的，總有人背黑鍋。

……

小產權房清理，是清洗，還是整理，這要看國土部和各部委及地方政府鬥爭妥協結果，以及房地產市場發展狀況。到底如何我們拭目以待！

一般來說「小產權房」是在集體土地上建起來的房子，並且按照現在的政策，政府一般是不支持的，並且能夠頒發這種房子的產權證只有鄉一級政府和村級才能頒發，因此做「鄉產權房」，又叫「小產權房」。

鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態看，一樣是普通住宅;
從建設手續看，屬於舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批複管理，施工過程也沒有監督檢驗。

小產權房佔用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用於農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。

第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。

第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

從價格看，鄉產權房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。

從住房形態看，一樣是普通住宅。

從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。

從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、採暖費便宜。

從物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。

小產權的房子是集體產權，土地性質是集體所有，購買者只有使用權，不能轉讓，不能做貸款，不享受國家大產權房子的待遇!如果考慮買小產權房子的話請慎重考慮!

國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續後，辦理土地出讓手續並按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，並沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉產權，即小產權房屋。

購買了小產權房的風險：

第一，根據北京市建委發出購房風險提示指出，「使用權」、「鄉產權」、「小產權」的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。

第二，像小產權中的「鄉產房」、「村產房」等並沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。

第三，購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險

以上就幫助大家了解了什麼是小產權房以及為什麼叫小產權房方面的問題，從源頭上為大家解釋了為什麼小產權房的正規的房產證並且不受政府的政策支持，也為打擊解析了購買小產權房的一些危害，希望能夠幫助到大家更加了解小產權房的性質以及發展問題。

原文：什麼是小產權房為什麼叫小產權房

不用謝

50年產權，應該是綜合用地性質。如果產權可分割的，就類似酒店公寓等。

優點是便宜，缺點是水電費比民用貴，戶口問題解決不了，管道天然氣無法進入。

就是取捨問題吧。

通氣沒有？

是民水電氣么？

你需要學區名額么？

你需要它解決戶口不？

不可以，任何法律不認可，不保護的行為，建議都不要做。

不建議買，所有人買房子的時候都說是自住。

可是你捫心自問一下，50年那麼長，真的只會自住嗎？萬一有什麼變故呢？

居住120平米小產權房、另手上有600平米兩棟小產權房出租、也曾經賣出一套70多平米小產權房的家庭，我會建議你：如果不是十分了解房主人品，別買！切記，是房主，不是啥房主兒子或者其他親友之類。

我們小區內現已建30多幢，約300多棟（2000套左右）集體土地產權房，期間各種交易，各種糾紛……

我例舉一個比較噁心的吧。一戶大約70多平米的房子，已經交易半年了，買主各種裝修準備……當時外地房價漲的比較厲害，但本地房價並沒有漲多少，大概原房主覺得虧了，於是，提出退錢收回房子，最後真的收回了……

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最近流出的所謂「383」方案中提出：深化土地制度改革，集體土地入市交易。據說要以此來解決小產權遺留問題，可以我怎麼總覺得是個坑啊！

買房交一次錢，國家幫你解決小產權問題，又要出錢……而且這個錢你不想出也得出，小產權就成了案板上的肉啊，地方想宰你多少你就得出多少……如果按現行的地價執行，房產泡沫再「嘙」一聲，大量小產權房主估計只能跳樓了！

自住的話可以買，以廣州為例,70平米小產權房大概是20-30W，算下來，還不到10年的租金，10年後，就算給拆了，也划算。要挑那種大型的樓盤，單獨一兩戶的就別買了。成百上千戶人，就算動用中國戰鬥力最強的紀律部隊-中國城管進行強拆，恐怕也沒這能力。大不了弄個一起睡馬路的群體事件去。

說了這麼多，也能知道，我就是一個小產權房的「無業主」，已經住了6、7年了，再住幾年，就值了。一起塞馬路的群體事件也參與過，都是給房價B的，感謝小產權房，讓我能擁有自己的家，儘管不知道什麼時候它會變成一堆頹們敗瓦......

我只說在上海的情況可以叫他做抵押他證或者借款抵押比如說他賣給你的這套房子三百萬可以叫他寫一張五百萬的欠條如果大產證下來他不交房就要給你五百萬抵押他證就是說他不止有小產證這一套房子用其他大產證房產證上面的人全部到場用那個房子給你做抵押如果交房日期他不給你那個房子就歸你這個意思

可以買的，如果自用的話

1、合同法保護，最大的風險就是依然會是一個沒房子的人

2、合同訂立細緻點，包括物權所有人要求佔有時的賠償細則

3、目前我國物權對於房子實際上也只是使用權，而不是所有權

4、小產權的風險在於拆遷賠償，實際上就算不是小產權這個也是難的

小產權房就是你花了錢，但政府不承認房子是你的

買不買看具體情況，現在很多人都在博政府會逐步解決小產權房問題，可能會在解決相關手續，補交費用後，小產轉正

深圳有很多小產權房子，建設的跟小區房沒什麼差別，一樣的花園小區，只不過地段遠了點，小產權針對商品房的話，價格一般在一半以下，所以房子面積大，格局不好，商品房六七十平方的話，可以設計成三房，但小產權的話，有的八九十平，還只是個兩房，在稀土如金的深圳，小產權的衛生間跟廁所那是相當的大了。如果是城中村似的小產權，就沒有那麼好，價格也便宜，一般都在4K/平（只針對關外較遠的地方）但是這種房子的話，居住環境比較雜亂。像酒店一樣，一層樓，有很多家人。另外一個，深圳的小產權，基本都是村裡建的，所以房子首先是滿足自家村裡面人，很少公開買賣，一般都是熟人介紹，你傳我，我傳他，這樣的去購買的，所以買小產權，還需要一些門路的。小產權的房子，沒有產權一說，只簽合同，如果政府不收地，你可以自由進行買賣出租的。

小產權房不能買，因為嚴格說小產權就等於沒產權，買賣就是違法的，沒什麼可說的。如果你要是不在乎違法，那隨意。

50年產權不叫小產權，而是大產權中的商業用地，不是住宅用地。完全可以買。

第一，50年40年商住房在上海是合法交易的，樓上所說屬實，水電是商用價格會貴很多，煤氣有的有有的沒有，上海大多數是買來投資，比較大的物業管理公司統一經營包租，省心但回報率不如自己打理；第二，要分地段，市區的商住房會有一定的升值空間，漲幅同比郊區要大的多；第三，相比70年純住宅產權對於外地人不限購不限貸，外地單身可以不限制購買（但境外人不可以買）；第四，沒有學區，不能上戶口，所以除了投資的之外，購買的一般是單身外地人，作為婚前過渡使用；第五，在二手交易中，你需要支付商用的稅費比產權房貴，雖然可以合理避一些稅，但是購買人群相對較少，固定資產變現會更慢，中介費很可能要支付3-4%甚至更高來調動他們的積極性；第六，，，還有想到再補充。

買的多了,也就不存在可不可以了.

小產權房子國家禁止交易，不受法律保護，由於未繳納土地出讓金，所以便宜。一般不會強拆，未來可能繳納出讓金後就可以辦證了。