萬科入股徽商銀行意味著怎樣的戰略動向？

01-18

將於 11 月 12 日在中國香港交易所上市的徽商銀行昨日開始接受投資者認購，根據相關披露，國內房地產開發商龍頭萬科以基礎投資者身份承諾認購高達 4 億美元的股份，這意味著一旦徽商銀行完成上市，萬科將成為該行最大股東。 via 萬科 30 億港元入股徽商銀行

地產金融的發展會有什麼樣的想像空間？

瀉藥。

1、先說點題外話：第一，任何企業的目的，都是盈利；第二，不同行業，盈利水平各有高低；第三，每一個行業，都有一個飽和度，到達臨近值，盈利水平很難再提升。

2、再來點題外話（不要拍我......）：三季度財季報已經出爐：四家房地產龍頭企業今年前三季度的凈利潤（請注意是凈利潤）分別為：萬科61.6億元，保利地產46.1億元，招商地產36.05億元，金地集團7.16億元。總計150.9億元。

光大銀行，前三季度的凈利潤為216.6億元。

比房地產四大龍頭企業的利潤總額還多65.7億元。

3、從現在來看，銀行業是中國經濟中最強勢的一極。因為中國資本市場直接融資渠道太少，IPO暫停，造成實體經濟高度依賴銀行貸款，銀行業具有超強的議價能力，獲取利潤比別的行業更容易。

4、好了我們回到原來的問題，為什麼入股徽商銀行？意味著什麼樣的戰略動向？

5、萬科作為地產行業的龍頭，面臨著兩個問題，第一是地產行業的高峰期已經過去，整個行業的盈利水平不可逆轉的下降了。第二是作為行業的龍頭，而且是專註於住宅地產，它的市場佔有率面臨著被蠶食，同時土地資源有限的硬性存在，導致企業的發展已經接近到了一個瓶頸期。

6、所以入股徽商，只是萬科不得不做的一件事情而已，第一展開多元化企業發展，降低企業經營風險；第二入伙高盈利水平行業，提升自身企業的盈利水平；第三房地產的融資渠道就那麼幾個，銀行貸款、入股企業、信託等等，可以用最少成本獲得最大收益的，就是入股銀行了.

7、其實在地產屆這也不是什麼新鮮事了，越秀集團曾宣布以116.44億港元收購香港創興銀行75%的已發行股本，成為後者最大股東；綠地集團通過增資控股成為盤錦市商業銀行第一大股東。

謝邀。第一，從融資角度而言，地產行業是個類金融行業，對資金擁有極大的需求。地產企業融資渠道主要是銀行開發貸、信託、債券、股權交易等等。銀行開發貸是其中代價最少和最常用的，近兩年銀行開發貸難度越來越大，融資渠道變窄是整個地產行業的現狀。地產企業往往需要話費大量精力去和銀行打好關係，入股銀行可以保證自身的融資渠道暢通。

第二，從盈利角度來說，銀行是目前盈利最高的行業之一，銀行開發貸的利息在10左右，而地產的凈利潤也僅在10左右，但銀行具有更低的運營成本和風險。此外，一般房企的融資成本均高於10，入股銀行可有效降低成本。部分央企的融資成本可低至3到4，融資成本不僅關係融資能力，也關係到競爭力和拿地能力。

第三，從地產的高周轉角度，目前大陸房企多以高周轉作為企業核心理念，高周轉的核心是資金的高周轉，提升資金利用率。影響資金高周轉的除了融資的速度，更重要的是回款速度。以往房企需要和多家銀行合作，客戶簽約後，只有銀行回款，房企才能真正獲得回款。也就是說，銀行的放款速度直接影響了房企的資金能否實現高周轉。

第四，從企業運營安全形度，除了企業的多元化降低風險，對於房企而言還具有特殊的意義。房企的金融屬性導致對現金流的極度依賴，充足的現金是企業平穩運營的前提，入股銀行，能給房企的現金流提供保證。

房企和銀行的結合具有天然的優勢。以往，調控政策總是用限制貸款和提高貸款利率來抑制房價。萬科入股銀行，也預示著利用行政手段打壓住房需求的時代已經結束，房企入股銀行將放開市場的住房需求，房價也許能夠更加穩定和合理。

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萬科入股徽商後隨即提出做社區金融服務，萬科目前有大約300萬業主，市場潛力巨大。社區金融的建設將促成萬科物業『『五菜一湯』』的規劃，從戰略上來講，從一個單一地產商向城市運營商過渡。

大家好像提到的萬科的配套服務商的轉型和社區銀行不怎麼多，稍微提一下吧

首先，其他的如票數最高的寫的很清楚了，但是沒有提到萬科的轉型

萬科在90年代初「做減法」之後，就將和房地產沒有關聯的產業去掉，並且專註於住宅開發，甚至將商業也一併去除，可以其減法的徹底和那之後未來的專業化。

這麼多年過去了，萬科做到了房地產行業的龍頭老大，基本上到達了頂峰，就會遇到很多瓶頸，到了需要轉型的地步，這時候萬科未來定位就是要從產品供應商角色轉化到配套服務商的角色。

什麼是配套服務商？

產品提供商就是簡單的賣你房子（極端的說，甚至不包括物業服務）；而配套服務商，我的理解就是作為一個人生活一輩子的一系列設施都包括內，大到學校、商業，小到垃圾回收廠，這其中就包括金融業，稍後講。

萬科同樣有實驗產品，如杭州萬科良渚文化村，而且比較成功

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了解了上面這些，就比較好理解萬科入銀行了，作為配套服務商中的一部分--金融。

其實這是西方國家早有先例，他們這樣的服務稱之為----社區銀行

社區銀行（Community Bank）的概念來自於美國等西方金融發達國家，其中的「社區」並不是一個嚴格界定的地理概念，既可以指一個省、一個市或一個縣，也可以指城市或鄉村居民的聚居區域。凡是資產規模較小、主要為經營區域內中小企業和居民家庭服務的地方性小型商業銀行都可稱為社區銀行。

社區銀行的服務內容和優點：

社區銀行主要為小企業及個人小客戶服務，決策靈活，服務周到，貼近客戶，一般不發放沒有抵押物的貸款；同時，為保證競爭力，存款利率高於大銀行，貸款利率低於大銀行，收費也更低廉。

當然這只是萬科進入商業的原因之一，我覺得是比較重要的一個。

其實理解了上面這些，你就同時更好理解萬科對於商業地產的態度了。

2013年年中，萬科提出了城市配套服務商這一概念，「目前萬科正從產品提供商向城市配套服務商轉變，為了實現這個定位，萬科不得不做商業地產，除了滿足居民日常生活需要的社區商業領域，未來也可以考慮經營垃圾場。」郁亮說。

這個以後有機會再說

參考：

房地產企業如何做好「減法」和「加法」-萬科為例

同策-杭州萬科良渚文化村總體概念及

社區銀行_百度百科

萬科被迫多元化應對

樓上說的好多看的好累，就一個很簡單的原因嘛，以為買房者提供金融服務/解決方案（貸款，首付分期等等）提升品牌價值

居然有人邀請我，感動啊，其實才剛進入房產行業工作不久，絕對的標準菜鳥一隻。

房地產行業的性質，包括前期的資金需求規模，回籠時間等決定了融資對於房企生死攸關的作用。

萬科一直以來秉承的就是快速開發快速回籠的思路。我覺得萬科入股為徽商銀行主要還是從拓展融資渠道的角度考慮，通過直接控股銀行來達到低成本融資的目的。其次便是對金融行業的看好，尋求利潤多元化，分散經營風險。

由於現在地產行業投資的急劇上升以及由於拿地成本等造成的利潤率攤薄，使得房企一方面資金需求加大，另一方面也越來越不能承受高成本的融資方式，加上受政策影響，尤其對於中小房企而言，銀行貸款日益難以獲得，這些都促使多元化的房地產金融時代的來臨：1. 現在已經顯現的直接融資的比例在擴大，如信託，私募，尤其最近多家房企嘗試境外融資。2. 權益性融資規模擴大，對資產證券化的積極嘗試。

謝腰。

商業瞬息萬變，猜不準真實意圖，隨便聊聊。

2011年中，萬科公布了商業策略的三大信息，一是萬科運作概念將從社區商業擴展為城市商業，未來將進入城市綜合體開發；二是確定了商業地產的三大產品線，包括購物中心「萬科廣場」、寫字樓「萬科大廈」、社區商業「萬科紅」；三是宣布其商業地產藍圖，今年內深圳萬科商業將進入惠東地區，未來兩年將推出14個項目，其中購物中心項目三個，面積共計30萬㎡，社區商業面積將超34萬㎡，寫字樓物業逾40萬㎡。

2013年，王健林凈資產860億人民幣成為中國福布斯榜首，也就是每分鐘轉7萬。（王思聰投胎牛逼）。

萬科已經失去商業地產的先機，其機會成本從王健林的身價可見一斑。雖然，2013年上半年房企銷售金額TOP1 依舊是萬科，但作為萬科，不甘於只在住宅地產一路奔到死的。

沙特王子阿爾瓦利德投資了花旗銀行，「名企＋低谷」的投資方式為其帶來滾滾財富。

萬科也只不過投資了一家商業銀行而已。

商業銀行的生存空間比地產要大，至少贏面上看起來好一些。地產還是地里種東西的行當，可賺大錢，但難登大雅。

最後，我們看看專家怎麼說：

【一方面是銀行業利潤不錯，有利可圖，謀求業務利潤多元化。另外一方面則出於融資需求，可以拓展新的融資渠道」。三是有利資本市場發展與調整融資結構。】

大概也就是這個目的了。沒錯的。

以上。

謝邀！本人菜鳥一枚，萬科的用意樓上幾位已經闡述得比較詳細了。因為本人在深圳工作，對萬科多少有些了解，不說融資、戰略布局，說下大概情況吧！萬科其實是一線房企里現金儲備最多的，簡單說就是不缺錢，但利潤這塊遠不及央企中海，雖是龍頭大哥，但今年躋身千億房企的不下於五家，包括中海、綠地、保利，以及超級黑馬碧桂園，相互之間差距越來越小，在二、三線市場份額被蠶食，本身肯定危機意識強烈。在商業地產領域，萬科一直處於被動地位，深圳首個社區商業項目——萬科紅，目前商戶撤場嚴重，說明萬科在這塊很是缺乏，無論是人才還是經驗，與同是萬字開頭的萬達相比，至少被甩了幾十條街，加上商業地產是個燒錢的行當，前期投入巨大，收益慢，萬科至少還得交點學費，這是第二重危機。最近非常火熱的上海自由貿易區，對房企來說似乎是個准入信號，加入日入斗金的銀行業，期盼良久，好機會肯定不會錯過。詞不達意，還請諒解！

謝邀。對於金融涉足不深

不過鑒於我自己是萬科業主，且在地產工作的時候一直以萬科為模板學習借鑒，對這個企業了解還是蠻多的。樓上的答得都很全面了，我就概況幾點方便其他知友看吧

坐榜首的永遠都得把危機意識擺在第一位。你不主動變，只能等著被迫變。雞蛋多放幾個籃子總是靠譜點吧
產業鏈往下游發展的同時，往上游發展也是必然趨勢。地產公司往下游做裝修，做施工，做景觀，做物業等等都早已被接受，那往上游做金融當然也可以理解吧
補上一點，一個項目做到最後賺的錢可能還沒銀行賺的利息多，你說要不要插一腳呢？
紅頂商人的故事看多了，那命脈行業的第一大企業和紅色資本的結合，不難理解吧
就和QQ用其用戶基數秒殺其他公司後來居上一樣，萬科放著他的高粘性業主不多層次立體化利用怎麼也說不過去吧

暫時想到這麼多。有新的想法再補

首先謝邀。第一次回答。

簡單的說，也就一點，利益。

從目前來看，未來的房地產市場的發展趨勢，將會越來越看重資本運轉速度，各大房企比拼的將是各自的融資能力。萬科入股商業銀行必將會對其本身的融資帶來便利，拓展渠道啊等等。

另一方面，在中國，商業銀行的回報率本身就是值得投資的。別看萬科今年的業績依然牛逼，但是看看今年的首富就知道了，一個龍頭企業，必須不斷開拓，商業地產被萬達拿了。而未來的地產開發，將會是一個從住宅到商業特別是商業綜合體的一個方向變化。所以說不進則退，萬科在開源。

還是新人，包涵。

瀉藥。

其實樓上講得都很清晰了，作為房企最大的兩個問題：一：拿地。二：融資。所以，入股地方商業銀行最大的好處應該就是融資了。

題外話：我所熟知的一些小型開發商入股地方商業銀行的也不在少數。

房地產實際早就成為了銀行業的附庸（至少是互為奧援吧），成為資本密集型的典型產業，受金融政策和資本控制的程度很深。地產企業要想發展，必須獲得更多更安全成本更低的資金支持。

萬科作為行業標杆，實際融資成本相對其他標杆企業（譬如**，呵呵）是比較高的，因為她無法通過向國外發債等渠道獲得低成本的開發資金。所以從這一企業自身發展角度而言，萬科入股徽商是可以理解的；另一點，通過持有銀行，可以很容易形成財團發展模式喲，有效減低企業發展風險，形成行業航母地位。

其次，咱們國家對金融行業是大力支持的，畢竟，資本槓桿作用很明顯。恰逢世界經濟局勢風雲突變之時，中國有可能一躍成為世界發展領頭羊，作為一個高投資回報率的行業——銀行業——受到萬科的青睞也是很正常的。一些保險公司啊，玉柱老闆都在進軍金融業，這也是一個明證。

再次，當前很多小型商業銀行面臨壞賬風險，亟需外來健康資金和具備優良運營經驗企業來渡過難關。這次合作，我猜應該是各取所需。

PS：以上分析皆是自我猜測，不保證真實性及參考性。

地產金融絕對是未來十年地產行業的熱點。不過能回答為什麼是為什麼入主徽商銀行，背後有因素的。

徽商銀行有省工商聯背景，其背後有江某慧。下面有新華集團、陽光金融等其後也有紅四方的入股。

其他的不說了。

房地產行業是資本密集型行業，對資金的渴望非常強烈，大多數房地產公司都會開拓自己的融資渠道，包括入股小額貸款、信託、基金等等，但是其中銀行憑藉8%的資本充足率，高達12倍的槓桿成為大多數民營企業加強吸金能力的重要戰略地。當然其他產業多元化都是附屬的推動因素。

這件事情其實可以參考民生銀行幾大股東從民生那獲得的貸款金融。

南萬科、北萬達。但萬達憑藉其可大量複製的萬達廣場（商業地產為主）全面超越萬科（住宅為主）。而王石和王建林一樣是不甘於居人之下。王石一直是一個有著深厚深厚軍界和政界背景的紅頂商人，此次入股徽商銀行，主要：一、實行多元化發展，投石問路進軍金融行業；二、看重徽商銀行背後的江某某.....

謝邀，雖然這個問題我也不是很懂，但是萬科作為房地產企業涉足金融業，說明金融業的利潤是很吸引他的。我之前看到過一個數據，房地產幾個大佬在某一季度的總利潤不如一家銀行的利潤。估計萬科是持續看好金融業的發展。

小弟上位成為大哥的必經之路

強強聯合

中國的發展遲早要進入資本市場！進入銀行業就可以將企業的死錢盤活！可以合法的進行資本的交易！當然為了避免以外還可以進行資本的轉移！就是關於錢的事有了銀行怎麼搞都合法！

謝邀。

對此不大懂。但估計沒人能抵擋入駐金融業的誘惑。互聯網行業，之前的餘額寶，到百度理財，再到taobao基金...都是基於客戶群

感謝邀請。

看見上面幾位知友的回答，相信已經足夠完善。

這裡我特別贊同@leo 的回答。未來一定有大量企業投入到銀行業——如果國家對民間金融機構的監管趨向理性的話。

比如說美的，這個家喻戶曉的品牌，現在也正在努力獲取民間商業銀行的牌照；獲取之後將對美的地產的發展、乃至房地產金融服務業務有良好的提升。最重要的是，他們持有大量的現金。

比如說世聯地產，他們也一直在做按揭金融服務。

比如說各大汽車品牌，金融計劃服務也漸趨成熟。

……

入主某家銀行or自己開辦民資金融機構，目的是一樣的，1）對現有的現金持有的收益進行規劃和優化；2）銀行業（中國的）不可思議的高利潤；3）對自身現有業務的補充和完善。

再次謝邀，本人經驗欠缺，見識淺薄，幾點愚見希望能夠對您有所幫助。