第一次買房應該注意什麼，有哪些流程？
簡直一點都不懂啊
一手房 自住 準備在重慶買
樓主被房子虐了千百遍，為了後面畢業的同學們少走彎路，權當拋磚引玉。以下為樓主自身的狀況 長沙，畢業兩年，省直公積金，單身，剛需首套房，期房。請結合自身實際，酌情考慮。
1.錢。
1.1首付：結合自身實際，加上家人親戚朋友能借到的都算你的本事，算一下你所能夠調動的所有資金都當首付，結合所在城市的首付比例，看自己能承受最大的總價是多少，遠高於你的預算那你就看的樓盤都不要看了。目前長沙處於限貸限購限價限網簽，截止至2017.03.29，政策如下。感謝人民感謝黨，省直公積金還是2成首付。
截止5.20
截止2017.06.29
長沙市政府搶人頭大戰開始，哈哈，發房票咯
真金白銀引人才！一圖讀懂長沙人才新政22條（全文）-長沙-長沙晚報網
1.2 還款能力。
商貸就不說了，收入要是月供的2倍，還要去開收入證明啥的。下面詳細說一下湖南省直公積金的政策。各市的公積金政策不一樣，結合自己所在地。公積金這邊稍微有點講究，不光總額度有限制，月還款能力也會對最終下批額度造成影響，重要提醒，有信用卡的同學一定要注意不要逾期，不要逾期，不要逾期，連續逾期三次，累計六次會對貸款額度有影響，萬一你首付湊夠都花了很大精力，準備頂格貸60萬，最終額度下來沒有60萬，你在短短几天時間要湊幾萬或十幾萬，有你受的。
首先，是總額度限制。
市值的女生，繳存年限和貸款年限是50歲？大學畢業憑報到證的算國家幹部？可到55歲？那這樣有可能額度會有影響，最好打公積金電話問一下妥當
然後，是月還款能力限制。
公積金因為利息極低，貸的越多越好，所以還款期限要最長30年，一定貸滿這60萬，你今後再也沒有像這樣利息極低的大筆貸款金額了。截止2017.03.29，公積金利息3.25%，餘額寶都有3.82%，你把能全款付清的錢用公積金貸，然後把省下的錢放餘額寶都還賺。舉個例子，這裡是默認沒有其他債務的，比如你還有車貸，貸款額度肯定會受影響。默認沒有債務，買個總價75萬，首付兩成15萬，頂格貸60萬，你的月供
每月要還2611，假如你的工資繳存基數是4360*0.55=2393，像這樣你是貸不了60萬的，大概能貸
54-55萬的樣子。
但是注意，省直公積金對單身狗有格外關照，這一點長沙市的市值公積金都做不到，看第二句話，雖然我沒看懂這句拗口的話，單身繳存職工的基數可以按長沙市上一年度的平均工資5600*0.55=3080，意思是你的還款能力能到3080高於2611，貸滿60萬沒問題。
好了，這下如果你用公積金，只能貸60萬，總價高於60萬的部分全部得當首付，就看你能調動的資金了。關於省直和市值公積金區別後面細說。
2.開始選房
現在懷揣著資金，開始看樓盤了。
2.1可以在網上看價格與區域，地圖選房，通過價格篩選過濾一部分樓盤。在這裡，推薦搜狐房產和房天下。搜狐房產個人認為數據更新及時，樓盤獲得預售許可證會馬上更新，千萬別用安居客，太垃圾，人家都賣完了還在那裡寫著價格待定，去他媽的。
長沙房地產_長沙房產網_長沙房產信息網-長沙搜狐焦點網
2.2 怎麼找最新開盤的樓盤呢：在長沙市住房城鄉建設委員會可以看到最新的預售證下發情況，省的你去跑那些沒有房源的樓盤，新開的一般價錢還是低一些。不過最近長沙的行情，不在樓盤預推之前去認籌，根本買不到房子。
長沙市住房和城鄉建設委員會
還可以展開戶型哦，看到已售和可售狀態，網簽了就變成已售，不過有的是已經預定了，但是還沒網簽，僅供參考，具體房源情況以樓盤實際為準。
3.現在確定了可接受的總房款，可以開始選位置和戶型了。個人認為，地鐵口+小學是我的兩個重要的變數，選房子是多個變數的疊加，結合總房款，找一個價格能接受，交通方便又帶小學，戶型還行，其他方面都還過得去的樓盤，沒有完美的房子，就算有，你也接受不了價格，控制好你最要求嚴格的兩個變數，其餘的就將就一下吧。切莫出現下圖的這種情況，個人建議從具有買房想法到最終買房，不要超過3個月，不要超過三個月，超過三個月你考慮的東西太多很容易選不到房子，還容易被房價漲的心理失衡。
3.1常規技術要求，位置、戶型、禁忌等
3.11 樓盤硬傷主要是遠離變電站，垃圾中轉站等，還有二類倉儲用地，是存放危險化學品的地方，還記得天津大爆炸嗎。這個比較危險，一般城區的樓盤不會有太大問題，沒有時間的這些暫且不用考慮，我先放一張長沙梅溪湖的控規僅做參考，這個在城鄉規劃局局網站上可以查到下載。
貌似以前一些控規找不到了，過期很久了。
這是樓主收藏的
附上一張長沙分區圖
其實，沒啥好看的，這個不要太在意，一般都沒問題。
3.12 地鐵是我關心的一個重要參數，不要被開發商的廣告騙了，樓盤距地鐵口多遠沒有太大參考意義，關鍵看你買哪一棟，那一棟出來到小區門口有的都要走十幾分鐘。還有的宣傳雙地鐵口，我簡直要笑噴了，雙地鐵口有個屁用啊，又不是雙地鐵線，其實這個樓盤就是在兩個地鐵口中間，天啊，我要兩個地鐵口乾叼啊，有一個就夠了啊，又不是換乘站。而且規劃中的地鐵口位置以規劃圖為準，不能信廣告。而且樓盤的廣告圖中不會寫明規劃地鐵的通行日期的，這個需要你自己去查，網上可下載原件。
由於工作關係，放幾張長沙地鐵出站口圖
那些號稱地鐵房的，可以好好看看到底距地鐵口多遠
就不一一上傳了。
3.13 好的，我來談一下小學。目前長沙是以學區劃分，多個樓盤對應一所小學，現在一般樓盤都會與教育局簽訂配套協議，保證業主的小孩能讀這個小學，長沙的砂子塘集團、楓樹山集團等都是比較有名的，分校開的特別多，具體教育質量我也不做過多評價。以學區劃分時，優先順序：有房有戶&>有戶無房&>有房無戶，樓主的戶口還沒簽過來，以後有小孩後可能要遷過來。
下面說一下小升初：長沙的政策是公辦不擇校，民辦不擇優。採取單校劃片、多校劃片、配套入學、微機派位等方式，一般來說就是就近入學，幾所小學對應就近的一所或者兩所初中，學位不夠用才考慮微機派位吧。為什麼梅溪湖炒得這麼高還有人願意接盤呢。二環外的荒地人工湖，別扯環境地鐵，不是稀缺資源，金星北星沙都不缺。平心而論，高價接盤梅溪湖的家庭都是為了孩子教育，政府學校開發商代理公司購房者作為遊戲的參與者都心照不宣。沒有18所名校陸續進駐開學和長梅師梅出成績，以及2016年長沙改革升學政策，是不會迎來今天梅溪湖樓市傲視湖湘的局面的。青秀要是讀不了長郡，比旁邊合能和金茂灣貴兩千塊的道理在哪裡？遵守遊戲規則各方才能愉快的玩耍下去！梅溪湖可是聚集了一大批名校，基本上只要是梅溪湖讀小學，初中都能上長郡梅溪湖，雅禮梅溪湖等等。
高中，貌似就是憑成績吧，比如4A2B上名校，具體時間太遠，樓主女朋友都沒有，就不扯遠了。
3.14 戶型：總的原則有戶型方正、動靜分區、乾濕分區、公私分區、南北通透、動線合理、尺寸合理。推薦一個絕佳的答案，寫得很好。
怎樣的房子才算戶型方正？怎樣的戶型是好戶型？ - 知乎
有一個戶型打分表，在上一行的別的回答裡面有，在這裡我強調一下要對主卧和客廳重點關注，就算買小戶型，主卧不能小。你看著去，一般的雙人床是長2.2，寬1.8。
也就是說床尾至少留500過人，採光這一面的開間至少要2700，進深這面需考慮床寬度1800和兩個床頭櫃450*2，自己看著去吧，主卧當然是越大越好。
提醒，房間門的開啟方向與窗戶有時候會衝突，盡量避免主卧出現這種情況，例如 這間房
床怎麼擺？橫著擺正對門，沒有私密性，開門就能看到人，豎著擺正對窗，刺眼睛。
3.15 選樓層。樓層這玩意影響的主要是採光，個人認為。樓主喜歡太陽，喜歡周末被陽光曬屁股，所以一般會選高層，這裡有一個樓間距與冬至日日照時長的一個參考計算公式，根據當地經度緯度，冬至日太陽處於最不利角度的高度，根據樓間距保證一天有兩個小時日照。
【買房tips1】樓間距與日照――我們的生活需要陽光！你知道你家前後的樓間距是多少_(J)金地湖城藝境_華僑路茶坊
還有一個是樓主運用BIM技術自己做的日照分析模擬，直觀明了，前提要有樓盤總規劃圖，供大家參考下。
放入視頻：
http://v.youku.com/v_show/id_XMjY2ODE5NDM0MA==.html
19棟日光模擬分析 http://v.youku.com/v_show/id_XMjY2ODE5NDM0MA==.html
http://v.youku.com/v_show/id_XMjY3NDYyMjUyMA==.html
戶型漫遊 http://v.youku.com/v_show/id_XMjY3NDYyMjUyMA==.html
http://v.youku.com/v_show/id_XMjY2ODIwMTY2NA==.html
小區日照模擬總圖.avi http://v.youku.com/v_show/id_XMjY2ODIwMTY2NA==.html
樓盤總平面圖可以在規劃局找到，我隨便找一個啊貼上來
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上面是戰術，下面說點戰略性的東西。排名不分先後
1.剛需首套買房一定要趁早，一定要趁早，建議畢業半年公積金繳存達到條件就可以考慮買房了，上班地點不確定的，但是可以確定一個大致以某個城市為中心的城市，或者省會就不要管有沒有女朋友，自己先買了再說，時來骨肉情，有房才有家。
2.剛需首套任何時機都是最佳時機，任何時間都可以上車，只要你認為3年5年房價不會是這個樣子，該上車上車，誰也不是神，誰都無法保證買在最低點，賣在最高點，對於剛需，只要中長期看漲，上車沒毛病。
3.後面畢業的同學可能會遇到房價滯漲，橫盤，陰跌的狀況，售樓部認可羅雀的情況，在這個時候其實是最適合買房的時候。我將詳細說一下處於此位置的供需方心理。在房地產不景氣的時候，是開發商求著你買房，不僅態度友好，戶型樓層大把挑，公積金無論省直市值都隨便用，這時候這個錢花的舒服。只要你付得起首付，供得起房貸，你不怕跌，你怕漲。我現在說一下漲上來的供需方心裡。以前的房價你對它愛理不理，今天讓你高攀不起。房價一旦漲上來，首先你必須承受高房價，首付付得起；漲價是最好的去庫存方式，這時候你會發現價格漲起來，開發商明顯有捂盤的痕迹，突然不賣了，懷揣著現金，遭遇天下無房的境地。此時，是你求著人家賣房，花錢的當了孫子。這個時候開發商就有底氣說本樓盤不支持公積金，明顯他的一期能用，但二期就是不能用，你也毫無辦法，開發商的角度：用商貸的一大把，老子就不做公積金，你不買別人買。戶型，樓層都沒得選，又是凌晨深夜三點突然通知開盤排隊，還要搖號，買不到房子的等著撿漏子的還要給置業發紅包，找關係，房源流出來要讓置業幫忙搶。對，一旦房價站上來，恐慌性購房，搶房堪比雙十一，後面結合樓主親身經歷講述一下搖號的過程。房價漲的太猛，政策會出台，有可能多出十幾萬首付，最悲劇的是購房資格都沒了。最最悲劇的是早幾天首付付了，等著網簽，但是網簽恰恰被政府卡住了，然後政策突然出台，首付提高一成，多出十幾萬，最最最悲劇的是剛買的房子，首付負了，由於政府限價限網簽，新政出來，失去購房資格，這下就悲劇了，3月成都一位購房者就是，然後在售樓部痛哭流涕。
4.說一下公積金和商貸的區別。公積金是個神器，大概是辛苦讀書出來找個比較大的公司會交的五險一金裡面的一金的一種安慰吧。截止2017.03.30公積金利率3.25，商貸4.9，一個多點的差別，會造成同樣是貸60萬30年商貸要比公積金每個月多出400塊，30年就是15萬。什麼概念，買個一百來平的房子，用公積金的均價應該比用商貸的便宜1千塊一個平方。但是，公積金放款太慢，尤其是省直公積金放寬能拖到半年，導致開發商如果覺得行情太好，乾脆不做公積金，即使他在省直公積金那裡備了案。今年2.3月份，樓主踩了十幾個盤，明確表示不做公積金，好吧，那就選自己公司的樓盤算了，公司交的就是省直，如果自己都用不了，那我就把公司這塊牌子砸了。
5.去年看到合肥暴漲後搶房的視頻，把售樓部大門都擠破了，我是不信的，因為我認為這太瘋狂了，直到我今年經歷的這一次，我不再懷疑瘋狂，這都是真實的。我的搖號過程，我在2月認籌了一個號，然後在2月底長沙樓市開始發力，境界城當出頭鳥，在捂盤近半年的情況下，突然通知開盤，半夜凌晨三點開始排隊，購房者冒著凄風苦雨在室外排隊。一時火爆朋友圈，我當時想著這行情不對啊，趕緊在3月初又去認籌了一個號，得知總共有3000個認籌，搶600套房源。開盤地點選在長沙國際會展中心，簽到，領表。一張表的一個號碼，對應一個乒乓球，這個乒乓球對應20個認籌者。主持人在上面從一個透明箱子里摸出一個乒乓球，說出號碼，底下從四處傳來尖叫聲，好像中了大獎一樣。然後抽中者進入選房區選房，一分鐘時間，一分鐘沒選房成功，把你請出選房區。等我進去以後，房源已經不多了，600套只剩下一二十套，全是些頂樓，一樓二樓的，我進去以後，裡面就是一個菜市場，跟他媽的打仗一樣，只聽見顧問在我耳邊大吼大叫，二樓要不要，快搶，你看二樓沒了，一樓要不要，你看一樓被人搶了，你趕緊選啊。我的天，感覺身體都不是自己的，頂樓二樓我都搖頭，最後撿了個簍子，選的22樓。說實話，我連價格都么看清楚，只看到最前兩位數，然後這套房就被別人搶了。唉，房子就是這麼被自己吵起來的。上午訂房，中午出限貸限購。雖然對我沒一點影響，但是我是眼看著別人睡不著覺要多出十幾萬首付，看著別人失去購房資格又把房退了。人生真是太艱難了，所以買房要趁早。樓主其實在去年12月定了一套，但是出於某種原因把房退了，當時樓層戶型還隨便選，我要是知道過個年回來是這樣的局面，我特么退個屁啊，價格都沒看清楚就把房定了。
樓主退的那一套是交了2萬定金，後來不想要了。樓主為了這破事也特么是找資料，翻遍合同法，廣告法，商品房銷售管理辦法，最高法院關於審理什麼吊商品房最新司法解釋，也他媽是醉了。耗時兩周，通過正常法律渠道找住建委、工商局，最後成功退回。草泥馬，我是煞筆，買個房怎麼這麼多事，中間曲折過程都可以另外開一篇帖子了。
放幾張圖片下面有個彩蛋，真實案例，博大家一笑。
彩蛋，博大家一笑，真實案例。
6.我說一下長沙現在的行情，即使限貸限購限價限網簽，購房者的熱情仍舊不減。自從過個年回來，境界城捂盤虐客戶引爆長沙樓市。政府自從去年十一月限價限網簽，高於備案價一律不能網簽，拖住開發商。但是開發商價格被限制了，就挖空心思鑽空子，比如這個境界城，巧立名目，搞出個服務費5萬八，不抵房款。相當於變相漲價，槍打出頭鳥，隨後被人舉報，服務費退回。汽車南站的卓越蔚藍城邦也是個大坑貨，政府限價不讓他漲價他出一個綁定車位，各位看官，長沙一個車位你覺得值多少萬，卓越開16-17萬的一個車位，未來車位可能都要搶。什麼情況，多出16萬首付，變相漲價！！早幹嘛去了，早幹嘛去了，狠狠地罵自己。
7.房子是用來炒得，股票是用來住的，哈哈哈哈哈哈哈哈，樓主經歷了15年股市的動蕩，現在變成了股東 哈哈哈哈 扎心吧，老鐵
8.關於房子名字的問題，這是一個好問題。分婚前婚後，分全款按揭，然後男方、男方父母、女方、女方父母、小孩各種排列組合，每一種組合對應的法律後果是不一樣的。我在這裡只提個醒，不要寫小孩名字！不要寫小孩名字！不要寫小孩名字！原因：1.以後小孩長大了，自己要買房，要是碰上有的城市認房又認貸的，他第一次買房就是算二套！！如果是北上廣深，多出幾十萬，幾百萬的首付！！！你孩子到時候恨死你！ 單身的+按揭的，就寫自己名字就可以了
9.說個段子：最近客戶總是在問，你們做房產的，從專業角度看房價到底會跌嗎？
在此統一回答。
目前房價是百姓希望跌
開發商不想跌
銀行不敢跌
政府不讓跌。
理論上需要跌
經濟上不能跌
成本上沒法跌。
說實話，真要跌了你不敢買，漲了你又沒法買，不跌不漲你又不急買。所以請依據自身情況，該出手時就出手
再說一次，剛需可以在任何時候出手都算是最佳時間~~！！！！！！
10.不要光收藏不點贊啊，寶寶需要鼓勵
11.我再提出一個現金流的概念。叫做手有餘糧，心中不慌。在這裡，還是要對住房公積金制度高功頌德一下，這真是一個神器。樓主月供2K5，餘額3w，公積金個人加單位月繳1K2（很少，QAQ,勿噴），聽說省直公積金放款特別慢，算半年吧，相遇與追及問題，設半年後的X個月開始還貸。
30000+1200*6+1200*X=2500*X X=28個月，也就是說28+6個月內不用還一分錢
而且，假如一直在本單位待下去，我的領導現在一個月有2K多公積金，要是配偶也是省直，公積金對沖後還有的剩。有能力全款的謹慎使用全款，佔用了太多的存量現金，以後搞裝修，小孩都需要錢，還可以把省下來的錢用來消費，投資，抵抗通脹，首付不要搞太多，年限不要搞太短，盡量加大杠杠，用一筆很少的錢撬動一筆很大的資產，有能力全款的還不如買兩套、三套，以租養貸。樓主有同事朋友首付搞的太多，現在後悔死了，裝修要用錢，結婚要用錢，到時候又得去湊。有一個朋友首付搞了7成，貸款只貸了十年，每月月供幾千，發的工資除了自己零花錢全都用來還貸，現在憋屈的不要不要的，哭窮啊。有公積金的盡量還是用公積金吧，雖然公積金憑著合同每年可以取一次，但是你要想想，使用公積金每個月可以對沖，穩穩的現金流啊，持續的現金流啊，比零存整取雖然結果一樣，但是幸福感不一樣啊。要想想，每個月多出1K的現金流，心裡不慌啊。商貸可以轉公積金貌似，具體看政策，不過聽說比較麻煩，我也不太清楚。
提醒，有些城市公積金像個雞肋，因為額度沒有跟著房價一起提升，好像可以組合貸吧，長沙不支持組合貸，60萬的額度勉強應該夠用，稍微偏點點的話。
12.個人建議以及鼓勵，單身女性盡量獨立自主，婚前盡量自己搞一套房，以後還能以租養貸，別浪費了一個首套名額啊，很珍貴的。結了婚就是以家庭為單位了啊，你再買都算二套。到時候一言不合離家出走，住在自己的房子里，等著男人上門道歉。嘿嘿
13.不得不羅嗦一句，不要全信職業顧問的，房地產銷售門檻低得很，有關政策自己都沒搞懂，要交什麼資料自己都搞不清楚，尤其是政策，貸款額度，不要指望別人，自己去弄清楚，查資料。樓主以前踩過一個盤，置業顧問蠢得很，月供都算不清楚，我直接說，你別算了，我自己來算，讓我自己來弄。
14.關於買房和租房。只要你能湊夠首付，當然還是買房啦。租房就是給房東還貸，深刻理解這句話，給房東還貸還不如給自己還貸。
15.今年央行可能會加息，利率會調高，餘額寶的利息馬上要衝4%了，各處銀行都在拉存款，鬧錢荒，央行行長周小川同志前段時間表示， 貨幣政策將不再寬鬆 ，房奴們每個月還貸可能又會變高，公積金算還款能力的時候又會變高， 一旦加息，月供，優惠折扣，還款總額，通通都會產生巨大的變化！ 但是對於樓市會有什麼影響，沒有誰說的准，漲？跌？反正買了的剛需自助不要太在意，漲跌隨他吧，只要還得起房貸，跌又有啥關係，就怕漲。
16.關於信息源的獲取。可以加一兩個侃房群，裡面有人會發一些樓市新政，預推什麼的。可以參考下。公眾號推薦兩個吧：1.長沙樓市圖，可以免費獲得一張長沙樓盤與規劃中或建設中地鐵線圖，公眾號在此：【轉】新浪樂居：長沙4月41盤入市創新高 2.老周侃房 「扛」才是硬道理？！老周對2月長沙樓市的幾點看法： 樓主本身信息獲取渠道也有限，歡迎推薦。
17.評論區有人問到內部優惠的問題。樓主本來去年3月可以享受內部團購，當時正在挖基坑，你們不要想著內部會有多麼優惠，都還在挖基坑就要交數萬的定金。去年3月份長沙均價多少，5K出頭吧。當時不是女朋友催著的、領證的、要結婚的買了房，誰急著說硬要買房？？屬於跌了你不敢買，漲了你又沒法買，不跌不漲你又不急買 的第三種情況。當時雖然拿著宣傳單回了家，當時也啥也不懂，也不敢買，這件事也就不了了之。有時候人的心裡啊，就是這麼賤，便宜沒人要，漲了大家都要搶。人與人的不同也在於眼光和境界，能看到3年以後的也算非同一般，能看到5年算是異於常人，能看到10年的算是大神。當年08年金融危機，09年降息降准，商貸利率0.7折，都可以趕上公積金了，那時候誰敢買？？有遠見者，理應比別人活得更好。有時候人啊，這種投資意識要覺醒一下，光靠著工資是發不了財的，每天做一些常規的技術性工作到了中年很容易被企業發覺失去了壓榨剩餘價值的能力，看到華為裁掉一些老員工，遭遇中年危機。無論什麼行業，做到上面的都是做管理，協調。
樓主犯嘮嗑病了： 有時候與舊友打新交道，每次都會有新感受。人有時候是由人的特質、見識、性格、膽識、戰略目光所構成，人的眼光對人的命運的影響至關重要。學歷能夠保證一份體面的穩定的工作收入，有一個下限也可以說保底，至於上限和天花板就是膽識、性格、判斷力、及決策力和所選擇的行業，每個行業有餓死的，也有撐死的，有的人的天花板有年收入50萬，有的人只有8萬。到底是什麼造成這種區別？眼光 膽識和投資觀念。
願所有的年輕人不要刻意追求穩定，去拼去搶，頂一頂人生的天花板有多高。
18.沒有完美的房子，即使有，價格也並不完美。如果把樓主說的全考慮，很可能是選不到房子的，在各個變數中間取捨，找到幸福函數的最大值，什麼都剛剛好。樓主運用省直公積金這把奧卡姆剃刀，基本上排除了市面上90%的樓盤，在這麼瘋狂搶房的背景下，樓主都沒買到第一志願、第二志願的戶型，其實，有點羨慕看好了就買的人，永遠都那麼有果斷力和決策力，買房運氣也佔了很大比重，不是嗎？既然買了，就要好好工作，好好還貸，不再操這份心了，樓主也有一部分原因也是不想再折騰了，評論區都有人說我把我們家的心都讓樓主我一個人操完了，囧。資金有限的條件下追求完美是一件很痛苦的事情。
土豪們完全不用糾結，所以，努力賺錢吧
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一、相關準備階段前期應做好購房預算：選擇適宜的房價和面積 購房是很多家庭最大的投資，有些購房者初次置業購房時，常會緊盯房價，卻忽視了地段、物業、稅費以及相伴而生的其他費用，造成預算一再超支，甚至形成買得起住不起的緊張局面。因此，購房者在決定購房前首先需要制訂詳細的購房預算，對投資進行可行性分析，充分考慮自身及家庭收入水平、現有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來源及其他相關因素，從而正確估算自己的實際購買能力。在充分考慮自己的需求的同時研究市場行情，以便最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。以下幾方面是制定購房預算時應該考慮的主要內容： 1、正確估量個人資產及家庭可支配收入 買房要根據需要和支付能力綜合考慮，先考慮支付得起的樓宇，再考慮喜歡的樓宇，要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼。買房前請主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次是用於醫療保險及預防意外災害的預備資金。通過仔細核查，審慎地計算出個人或家庭的凈資產，這才是可隨時支配的自由款項。認真計算可以保證購房者能夠準確把握自身的實力和購房方向。 2、選擇適宜的房價和房屋面積 在對個人資產做完認真估量後，就要開始挑選品質好、價錢又不高的住宅了。現在，市場上可供選擇的商品房眾多，房價通常相差懸殊，眾多的因素使消費者感到無從入手、很難判別。其實，房價的制定是有一定規律的，它受到市場和成本制約。這主要取決於商品房的土地成本、開發建造成本以及利潤、稅費、銷售等相關費用。但房價的最終成因，還要回歸到市場的認同度，所以購房消費者可以根據實際購買力充分參照房價的成本和市場構成因素最終決定適宜自己的房價水平。購房人在選擇了適合自己消費水平的房子後，就要著重考量房間的面積、戶型等因素。由於商品房的價格高達每平方米數千甚至數萬元，而房屋面積的大小又直接關係到房屋的售價，因此，每一平方米都要精打細算。從房屋戶型來說，應根據家庭人口的數量、房屋使用的功能以及資金實力進行選擇。現在，人們一般喜歡要「四大一小」、雙衛生間、雙陽台的房間，因為這樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什麼樣的房屋，首先應確定房屋的總建築面積要多大。要了解一座建築物的有效面積係數，即「得房率」。它是指建築物內可使用面積與總建築面積的比例，有效面積係數越大，可使用面積就越大。有效面積係數的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積可能差別很大。 3、算清購房時的各項稅費 稅費的繳納在購買房產時佔有相當的比重，其中比較重要的幾個稅項有契稅、房地產交易費等。稅費在房產買賣過程中佔有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。建議購房者在計算個人住房貸款時，最好同時計算相關的稅費支出。 4、仔細考量物業管理費用 物業管理費是指物業管理公司因提供管理及服務向業主或使用人收取的費用。物業管理公司管理服務費的高低直接與管理服務對象、內容及其業務量有關，通常按照不同檔次根據住房的建築面積以每平方米收取。商品房一旦售出之後，購房人就要開始負擔一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費等等，對這些開支如果未加考慮或考慮不足，那麼買房時就有可能造成失策。與其他費用不同，購買商品房入住後需要繳納的物業管理費是一直伴隨房子終身的，所以需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業管理的收費標準，做到心中有數。 5、細緻估計還款能力 國內目前住房銀行貸款和公積金貸款陸續展開，這對於部分人來說購房就要考慮貸款償還這一問題。購房者利用銀行貸款購房時，要考慮銀行利率的高低、銀行可借貸金額、首期付款金額、分期付款的期限、每月付款額度等因素。此外還要選擇合適自己的還款方式。 6、做好裝修及維修費用預算 裝修費用應與首期款一起考慮，仔細算計，同時應提前考慮適當的房屋維修款項。必須的生活設施還需要一些初裝費用，如開通管道煤氣、有線電視、寬頻網等。另外，購置適當的傢具、電器、裝飾也是新居預算所必須考慮的。 二、購房時如何選擇開發商？ 購房者要買到理想的商品房，除了選擇好的房屋位置、交通、戶型、價格等，還有一個非常重要的因素不能忽視，購房者還要選擇一家信譽良好、實力雄厚的房地產開發公司，購買這些公司開發的商品房，會減少很多不必要的麻煩和苦惱。這裡介紹三個途徑： 1、背景調查。購房者在選擇購買住房時，可以先到房地產管理部門做一些諮詢，或登錄由當地市房管局開辦的官方房地產信息網站進行企業信用及相關樓盤查詢 。 2、現場考察。為了能詳細的了解房地產開發商開發樓盤的有關情況，還應到住宅小區建設現場進行實地考察，可以先看環境狀況以及物業管理狀況，還可以到已入住居民家中詢問。 3、態度分析。購房者可以對購房過程中所受的禮遇態度進行自我分析，以此來衡量房地產開發商的服務優劣情況。好的房地產開發商除了實力強大、信譽良好外，一般都注重企業本身的文化塑造，對顧客負責，對工作認真應該是房地產開發商對消費者最直接有效的承諾和表現。 三、選樓十大絕招，確保新房工程質量 1、不看廣告看產權。 不管發展商鼓吹得如何開花亂墜，首先要落實其產權的合法性。不要被一些「集資房」、「宅基地房」所迷惑。一般來說，有商品房預售許可證的，各方面的手續就較為齊全了。 2、、首選大公司的優質樓盤。 3、、諮詢商品房的質量等級。 要求發展商出示建築工程質量認定書，最好是選「優良工程」。商品房的驗民一般分為單體驗收和小區綜合驗收。在總驗收以後，由質檢站核發質量等級證書。 4、白天看，晚上也看。 晚上可以了解其夜間情況（如出入安全、噪音、道路照明等）。 5、重點看有無滲水。 廚房、廁所如果有滲水，將給住戶帶來很大的不便。所以要重點觀察廚廁的天花板、角落有沒有滲水、潮濕發霉等情況。購房者經常容易忽視的一點是：只看本層的滲水情況，而不看下一層的滲水情況。試想，如果你的廚廁經常滲水到你的樓下，不但別人煩惱，你也肯定不得安寧。所以看樓要「上下兼顧」。對於買頂層住宅的人，最好是下雨天去考察，有滲水的問題可以及早發現。 6、不看樣板房，看實際的現樓。 樣板房由於經過精心布置、傢具設施佔滿空間，反倒使購房者注意力分散，被其迷惑，看不出應看到的問題。 7、不但看電梯，還要看樓梯。 有些高層住宅，頭幾層是商業用房，樓梯沒有應急燈，漆黑一片，或者堆放雜物，交通不暢。對於這種樓宇，我們必須認真考慮「萬一」要逃生時，是否有路可走。 8、不看建材看格局。 道理很簡單，材料不好，更換容易，格局不佳，改變困難。 9、觀察做工的精細程度和工藝水平。 主要看接角、窗沿、牆角、天花板、水電設備的質量及位置的合理性等。 10、打聽情況。 可以向已入住的居民或警衛、物業管理人員了解房屋的管理、保安以及有無其他潛在的問題、糾紛等等，做到「兼聽則明」。 四、辦理相關過戶及付款過程中注意事項 1、處理面積確認及面積差異：第一，當您確定要購買的項目後，想著先向開發商索要共有建築面積分攤部位和商品房預售面積測繪技術報告書。該報告書中應說明共有建築分攤部位的各項用途、所在位置（樓層、房號）、被哪些樓層分攤。共有建築分攤部位（如物業管理用房）因用途移、空間不明確，且難以用文字表述的，應附圖紙予以確定。按照新規定，會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性用房，居委會、派出所使用的房屋，不能作為共用建築進行分攤。房地產開發企業自營、自用、出租的房屋應當承擔分攤的共用建築面積。當您確認以上內容無誤後，還要將這些內容在商品房買賣合同中如實載明，開發商不得擅自變更共有建築分攤部位。如果開發商預售商品房後，變更共有建築分攤部位的，應當在約定的時間內書面通知買房人，買房人有權退房。 第二、簽訂購房合同時，要確認使用的是已增加關於面積差異的處理方式和共有建築分攤部位變更處理方式條款的新合同。籤條款時，別忘了在約在建築面積誤差的同時，還要約定套內建築面積的誤差，以防止以前經常出現的建築面積在約定的範圍內，但公攤面積增大，套內面積減少的情況。由市國土房管局統一編號、印製的《商品房買賣合同》中，已增加關於面積差異的處理方式和共有建築分攤部位變更處理方式的條款。這些合同文本在取得預售許可證的項目中推廣使用。買房人在簽合同時要認真審看。按照新合同條款面積差異處理方式的約定，建築面積、套內建築面積均在3%以內（含3%）的，根據產權登記建築面積據實結算房價款；兩個面積誤差比絕對值有一項超出3%時，買房人有權退房。 買受人不退房的，產權登記建築面積大於合同約定建築面積時，建築面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記建築面積小於合同約定建築面積時，建築面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第三、買房人收房時，要向開發商索要《商品房面積測繪技術報告書》，同時可以要求對共有建築分攤部分進行核查。新規定要求開發商交付商品房時，要向買房人提供《商品房面積測繪技術報告》，並要求測繪單位建立商品房測繪面積查詢制度。如果您對商品房測繪面積有異議，可以到測繪單位查詢所購商品房面積的測繪情況。 2、產權證上要註明房屋面積和施測單位。面積問題一直是房地產糾紛的焦點，特別是以前的房屋產權證上所能表現出的房屋情況太少，其中投訴最多的是產權證沒有明確標明分攤公共部位或公攤面積的大小。開發商抓住購房者不明其公攤面積部位計算方式及大小，而私自對已經公攤過的公共部位再次出租或重複出售，從中牟取暴利。建設部頒布的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》已經開始實施，《通知》中明確規定，在房屋權屬證書附圖中應註明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建築面積（在圖上標註尺寸）和房屋分攤的共有建築面積。 另外，《通知》規定房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量應當負責。因為隨著測量行為市場化以後，凡是具有相關資質的測量單位都可以接受當事人的委託對房地產項目進行測量，出具測量報告。但由於目前市場上經常出現一些房地產項目實測面積與預售面積不相符，而法院在判決時又找不到責任人，所以「測量該房屋的測繪單位，在房屋權屬證書附圖中應註明其名稱」的規定，明確該測繪單位對其完成的房產測繪結果的質量負責，從而有效地保護了購房人的利益。 房屋權屬登記涉及的有關房屋建築面積計算問題，《房產測量規範》未做規定或規定不明確的，《通知》規定按下列執行： 應計入房屋建築面：①層高（高度）在2.20米以上（含2.2米，以下同）的房屋均應計算建築面積；房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）在2.20米以上的部位計算建築面積；對傾斜、弧狀等非垂直牆體的房屋，層高（高度）在2.20米以上的部位也就計算建築面積。②同一樓層的外牆，如果既有主牆，又有玻璃幕牆的，以主牆為準計算建築面積，牆厚按主牆體厚度計算。各樓層牆體厚度不同時，應分層分別計算。③對不規則圍護物，如：陽台、挑廊、架空通廊等的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建築面積；而對房屋牆體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建築面積；④對於與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，並能正常利用的伸縮縫、沉降縫等變形縫應計算建築面積。另外，請購房人注意，同一樓層外牆，既有主牆，又有玻璃幕牆的，以主牆為準計算建築面積，牆厚按主牆體厚度計算；各樓層牆體厚度不同時，分層分別計算；金屬幕牆及其他材料幕牆，參照玻璃幕牆的有關規定處理；樓梯已計算建築面積的，其下方不論能否利用均不再計算建築面積；與室內不相通的類似於陽台、挑廊、檐廊的建築，不計算建築面積。 在此要特別提醒的是，對於小閣樓中低於2.2米不計算建築面積但有使用功能的部分，別忘了在房屋權屬登記中明確其相應權利的歸屬。
有朋友問我第一次買房應該注意什麼，這讓我想起年初的時候一個朋友的朋友來電話諮詢我：他在一個樓盤看了房，售樓員告訴他我們有內部房源，價格有優惠，你需要現在就交定金。這個朋友平時工作也很忙，加上樓盤看過後覺得也還過得去，價格又有額外優惠所以就交了錢。等到要簽合同的時候，銷售員告訴他，這個房子還在抵押之中。暫時不能簽合同。這個朋友就說房子我不買了，你們能退錢嗎。結果銷售員告知他，不能退。整個過程讓他覺得自己被耍了，然後電話我問我怎麼辦。所以，買房子該注意什麼這個問題蠻重要哦。（哎，慢著，你朋友的事說了一半，不是吊我胃口？恩恩，看完你就知道最後怎麼了。）
作為多年房產銷售從業人員我有幾點建議：
1.買房前請掌握一些基本的購房知識。比如：定房之前需要確定你所購買的那棟房子有預售許可證。沒錯，預售許可證是一棟一棟的發的，消費者不了解這一點就被有的開發商就是鑽了空子，拿別的棟預售許可證來忽悠。預售許可證是可以在房地局查到的；定金與訂金的不同之處，簡而言之定金是交了不能退的。其他的重要點請百度《商品房買賣合同》，2015版的《商品房買賣合同》裡面就有名詞解釋，非常清楚，親，要幾十甚至上百萬的房，花點時間研究這個是必須的啊！！
2.看房過程中遇到的問題沒有弄清前不要交款和簽訂任何紙質文件。以上兩點記牢就基本能避免做出大部分的錯誤決定。
3.不要貪便宜，任何額外的優惠，對神秘的的優惠三思後行，弄清了情況再接受。以我朋友的例子，如果預售證是有的，問清了能簽合同，而銷售員給出滿意的折扣，當然可以接受。
4.找個靠譜的銷售員：為什麼要找靠譜銷售員？很多時候客戶認為是銷售員撒謊了。其實銷售過程中遇到的投訴很大部分是銷售員對於業務不熟悉。並不是有意欺騙。什麼樣的銷售員靠譜？首先，他要對業務很熟悉，對於自己不是很清楚的問題會儘可能找到正確答案再回復你（這個你基本上你聽他對樓盤做介紹，多問幾個問題就能感覺出來）。其次，好的銷售員願意為自己的客戶著想，願意與客戶討論客戶關心的問題，並且能給出心悅誠服的答案。不過無論遇到什麼樣的銷售員，請一定尊重他，很多時候客戶對銷售員的依賴非常大。
5.了解樓盤的不利因素，理性看待不利因素。現在很多大型開發商會把自己樓盤的不利因素公示出來，例如在長沙某潤某科的開發商開發的樓盤基本都有公示。但是絕大部分開發商都沒有公示這些。公示了不利因素的，不代表這些因素你不能接受，而沒有公示的不代表沒有不利因素哦。
6.儘可能的多比較幾家：如果你是第一次買房，尤其需要多比較。在看房過程中遇到的問題記下來。在下一家看房的時候你可以問別的樓盤銷售員對這個問題的看法，很容易就能找到答案。
7.樣板房不代表是真實的房子，想要看房子的真實採光以及間隔，可以要求你的銷售員帶你去工地看房。為了安全，去工地請穿平底鞋。
8.切記一點：任何承諾只有體現在合同上的才是一定能兌現的。而《商品房買賣合同》合同上基本上只會對房子本身做出承諾。如果合同上不體現的，有些售樓部會拿出政府機構的證明文件，也請驗證文件真假再做購買決定。
9. 《商品房買賣合同》有範本，但是很多開發商會對範本做出更改，甚至在合同附件里會有很多苛刻的條款。所以了解你要定房樓盤的《商品房買賣合同》非常重要。現在政府規定《商品房買賣合同》一定要公示，所以，只要問銷售員，公示的《商品房買賣合同》在哪，基本就可以對這個樓盤的合同做了解。
最後，至於是買房需要繳納哪些資料總共需要多少錢，只要你錢準備好了銷售員都會跟你做好預算，並且告訴你資料如何準備，完全不用在沒看房的時候就擔心自己不了解。
（看完以上，請注意，請注意，請注意《商品房買賣合同》出現的次數）
好，回到最開始我講的那個朋友：那個樓盤明顯是沒有預售證讓他交了定金。本來就是因為開發商自己的原因導致無法簽訂合同，開發商當然應該退款。其實那位朋友只要和售樓員說我要看你們的預售許可證，拿著證號去房地局查詢。基本退錢是沒有問題。如果《認購協議》上有因開發商原因不能銷售此房可以雙倍賠償的條款，甚至可以拿到售樓部的賠款哦。請關注我的新浪微博 @長沙房產小超人http://weixin.qq.com/r/VrkUDHzEViEprThv9_xE (二維碼自動識別)
最後祝各位想買房的朋友買房順利，買到自己中意的好房子。覺得我寫的不錯的給個讚唄~~
我的一位女性朋友，來上海混了有些年了，前些天買房遇到了很多鬧心的事情。她跟我聊，說，雖然從2014年就開始看盤，但每次看盤都沒買成，原因大抵是房價太高，國家調控會讓房價鬆動點，首付還得再攢點兒。
可是上海的房價哪能像她想的那般發展，去年年底到今年初，上海房價又一輪漲幅。
她看自己手頭上的積蓄，實在只能買套40平米左右的小開間，總價100萬左右，還不能是公寓（因為首付5成，根本拿不下來）。新房收房慢，轉戰二手房。最後定了房，在中介的「忽悠」下，交了定金。當時沒考慮到實際承受能力就簽了購房意向，最後因為房款差點，得問家裡要點，但是她父母也只是個工薪階層，父親是公交司機，母親是售票員，能有多少收入。為了買房，甚至動過讓父母在老家賣房的念頭。雖然最後沒有賣老家房子，但因為總房款的差距和公積金貸款額度不足，房子最後還是沒能成交，定金也被沒收。
我曾經提醒過她，買房不能只算理論上的首付成本，貸款額度，稅費、中介傭金、交易完成後的裝修都得算進成本。但被房價裹挾後，缺乏理性，還是發生了這樣的事。
今天我們不說別的，就聊聊房貸的事。
房貸應該貸多少？
應該貸多少，這事不能一概而論。畢竟我們每個人狀況都不一樣，資金實力不同，考慮到資金成本和收益問題，我們應該分兩種情況來看：
1、資金有限，也沒有豐富的理財經驗。如果你符合這種情況，我們建議選擇少貸，這種情況我們應選擇減少利息支出，控制月供。兩成首付帶來的月供壓力稍大，應慎重選擇。
2、資產狀況良好，有較多投資經驗。如果你符合這種情況，則可以儘可能降低首付。有句話怎麼說的——「國家的錢不借太可惜了」。用銀行的錢買房，然後用自己的錢去投資一些回報率更高的理財產品，只需要跑贏利息就好了。
看收入
中國人買房，年齡普遍較低，很多人在不到30歲就買房了，除了極少數人外，大部分人資金都不那麼充足。再加上首套房常伴隨著裝修、結婚等重大事宜，對資金更是一大考驗。長輩們的幫助必不可少，所以買房時，應做好預算，別讓自己和家人負擔太重，長輩們的資金掏空了，未來贍養老人還是要還的。
一般來說，貸款買房，月供占月收入30%，生活水平不太會受影響，月供占月首付50%，生活水平會受一定影響。
還款方式
工薪族還是首選等額本息吧，這種還款方式雖然總的利息支出較多，但月還款額恆定，且不太高，隨著時間的推移，實際還款壓力是在減輕的。資金實力較強的朋友們，可以選擇等額本金，總的利息支出較少。節省的資金還可以用來投資其他理財產品。
提前還貸
很多人初期貸款壓力較大，但經過前幾年的還款後，隨著收入穩步上升，開始考慮提前還款。但提前還款也有是否划算的問題，有這方面計劃的人，應在申請房貸之初就考慮清楚。打算提前還貸，宜選擇等額本金還款方式，且貸款年限不宜過短。因為等額本金還款方式利息支出較少，貸款年限長，利息支出年限也被拉長，在初期選擇提前還款，能將利息支出降到最低。
我們要說的是，買房不能超出自身能力，既讓自己背負信用風險，婚後生活質量也難以保證，至於銀行則只是多了一筆壞賬而已。採光。
說說親身經歷吧
參加工作後第一次租房，沒有經驗，選擇了80多平的老兩居；
客廳、廚房與主卧朝西，但與對面樓僅隔一條四米的過道，總層高六樓的小區，我是二樓；
次卧朝北，後面是另一棟樓，正常間距，光線好的時候後樓的窗戶會反射陽光，讓次卧亮堂不少；廁所無窗；
在這個房子里租了一年，我在大連，這個房子月租2300包括取暖費，位置很不錯，買菜生活都很方便，唯一的問題就是採光極差。可憐當年剛剛畢業工作，沒有經驗，被房東安排在唯一有光線的半小時去看房，還拉著窗帘，屋子裡昏黃朦朧的感覺很美。。。和老婆轉了一圈，朦朧浪漫的小家，就是你了！至此，我開啟了一段黑色之旅。
離開大學校園的二人世界，回歸柴米油鹽，倆人也精打細算的過著日子。這房子離我單位步行二十分鐘，夏天的時候，下班了到家天還很亮，但是一進屋，不開燈的話幾乎是伸手不見五指，這種感覺，題主感受一下，恨不得立刻再出家門在院里搬個小板凳看日落坐到天黑。。 也不想在屋裡帶著，沒有陽光，暗淡，陰沉，潮濕，由於沒有陽光，冬天裡十分陰冷，光靠暖氣片根本不行。在天氣特別好的時候，在次卧（朝北）看著後面的樓南向一片明媚，那個羨慕啊。
正因為這個房子的採光之差，這一年裡，我和老婆對陽光的渴望愈發強烈，雙休日我倆是幾乎不在家裡呆著，只要天氣還不錯，就出去溜達，在全大連看著不同的小區，分析他們的採光，並把自己代入，想像住在一個採光良好的房子里的溫暖，舒心，幸福，看著耀眼的光線透過紗簾，照在床上，把自己曬醒，慵懶的伸個懶腰....
當然了，溜達完，晚上拖著疲憊的身軀回家，插入鑰匙，打開家門，一切一如既往。陰冷，潮濕，習慣性的洗個澡，打開電腦，或者爬到床上，打開ipad...每個周末，差不多都如此。
上面就是我租住一年的狀況描述，我盡量客觀陳述，為什麼主要說周末呢？因為工作日大家的情況都差不多，無非是下班，吃飯，飯後玩電腦或出去逛街，活動。但對周末來講，屬於大多數人可以自由支配的時間，對我倆來說，凡是周末需要在家做的事情，做美食，在家看一本不錯的書，睡個懶覺，或者來個大掃除，通通不予考慮。原因就是：沒心情。
是的，因為沒有陽光，整個人都變差了。沒有理由。
那一年，我和老婆在一起收穫了很多，但是就是沒有陽光，導致現在回想起來，那段日子也還是灰暗的。我不知道房東之前在這個房子里熬了這麼多年，感受如何，反正我是受不了了。
我不在香港，我還能租的起或買得起一個房子，我想要一個採光好的，陽光灑滿房間的。
重慶是山城，題主一定弄個地勢高點的，遮擋少點的啊。
裝修啊，房子大小啊，很重要，但是也沒那麼重要。和心愛的人在自己的小家裡，每天一起擁抱陽光，就足夠了。
知乎第二答，有感而發，文不對題的話，莫怪。初次購房的你需求get這些！
凡事都是第一次，在買房這件事上也是。如果你是初次買房的菜鳥，那麼你需要了解這些技巧，起碼在選擇上你是可以這樣做的。
一、初次購房的改選一手or二手房？
二手房最大的優勢是交通、配套成熟，衣食住行很方便，尤其是市區的二手房，學區資源非常好；另外，二手房比一手房價格便宜，還可以討價還價。
一手房主要優點是稅費少，一手房主要是契稅，根據最新標準，首套房90平方米以下1%，90平方米以上1.5%；二手房除了契稅，還要多交傭金、增值稅、個人所得稅等。
二、看房買房如何選？
這個問題說難也不難，主要看你預算和想要什麼。
第一步、先找准位置：從調查來看，一半的人最看重地段和配套，好的地段代表了交通、配套都很成熟，升值空間也大。shqianyy
現實情況是，好的地段肯定是匹配高的價格，首套房預算不是很高，位置又該怎麼選呢？
前人經驗：
①優先找自己和家人上下班方便的地方，如果半小時路程、地段又好，恰好自己買得起的請毫不猶豫，一小時左右的也可以接受，超過1.5小時就放棄吧。
②找靠近地鐵站的房子，或有明確地鐵規劃的。
③如果你是想給小孩找個好的學區房，可以選市區二手房，然後根據喜歡的學校，去找對應的學區房。
第二步、然後再看預算：有多少錢也決定了你可以買到哪裡的房子。
三、看房看哪些東西？
1、看房路上自測一下上下班通勤時間
2、到周邊看看目前生活配套和人氣如何
3、如果是准現房或現房，進小區看看棟距、綠化、小區配套
4、樣板房只供參考，看的時候別被軟裝打動，主要看戶型格局、採光、通風
5、如果是多期交付的房子，可以向前期業主打聽小區情況
四、初次買房需要注意的：
1、注意最新限購政策，需要如實告知自己家庭房產情況，如果因為隱瞞造成購房或貸款不成功，後果很麻煩。
2、注意量力而為，買太貴的房子，導致生活壓力太大不可取。
①正確估量個人資產及家庭可支配收入
②算清購房時的各項稅費
③細緻估計還款能力，謹慎選擇銀行和貸款方式
④做好裝修及維修費用預算
3、不要輕信售樓員和廣告，要眼見為實，到了售樓處，售樓員鼓吹得天花亂墜聽聽就算了，至少一半不會兌現
4、盡量別買交付時間太久的房子，那樣你會多出一兩年甚至更久的房租。
以上就是初次購房人群需要借鑒的經驗談了，雖然萬事開頭難，但是當你了解了一定的要點之後，你會覺得買房也不是那麼的難！
曾經做過小區物業的，挖坑回填
坑挖太久了實在不好意思。
------------------------2014.09.24更新分割線--------------------------------------
大家都說了要帶什麼資料的那些我就不說了。
我來說一些大家可能會忽略但是又可能會在收房的時候介意的事情。（說的是預售房）
1.在一些細節上的問題，千萬千萬不能相信銷售（置業顧問）回答的話，現在大部分的銷售都是外包的，他們不是太過了解樓盤的細節，如果有一些細節想知道清楚，一定要叫他們的銷售經理來回答，因為一般樓盤的銷售經理都是開發商的，他對於這些細節知道得更清楚，即使樓盤售罄他還是會常駐在銷售中心。
2.在預售房有興趣可以留意一些你的房子所在的那塊地是從那天開始算起的使用權，現在比較多的都是只有40~50多年。
3.千萬千萬不要完全相信樣板房的間隔設計，而且自己也要多留心，因為很多樓盤的樣板房的間隔是改造過的，跟你買的房子有點不一樣，那是後期改造的，要是你好奇間隔有沒有改過，銷售又沒有主動告訴你，你可以主動問他們。不要到時候收房子的時候傻逼兮兮得問人家為什麼你看到的樣板房跟自己的房子不一樣。人家才懶得理你，說得人家開發商騙了你一樣（千萬不要側目= =真的有這些人，跟我說為什麼自己買的房子木有衣帽間，樣板房有衣帽間，我都懶得理他）
4.預售房是建好一棟樓就可以預售這期內的房子，所以你看到的板房所在的樓棟要不是你選購的那棟樓的話，加上你要是選購2樓那些比較低的樓層，要留意一下銷售給你看的規劃圖裡面有沒有說清楚一樓要留出來做什麼。很多小區一般都是大堂，沒啥用，但是每個小區基本有一個公共衛生間，一個監控室，這個要看他們安排在哪裡，要問清楚公衛要安排在那棟樓附近或者那棟樓樓下。比較也有人比較信風水，說不能公衛在樓下啥的。（曾經遇到個業主說因為樓下建了個監控室而拒絕收房的= =說買房子的時候銷售沒有跟他們說清楚）
5.有一些樓盤會鼓勵已經購房的業主介紹客戶來買房子給他們免部分管理費，但是銷售不會主動說，可以問問看有沒有這樣的優惠。
6.在談著買房子的時候，一定要記住銷售的名字跟電話，無論你來多少次換了多少個銷售，最後跟你簽合同的那個銷售你一定要記住他，認住他，錢給了那瞬間，死都要留著他跟你接觸過的證據，這個在後期你來收房子的時候很重要，這是為了在以後萬一出了什麼爭議的時候，可以找出證據來解決問題，不然過了一年左右來收房子，口說無憑，也找不到銷售，吃虧的只能自己認了。（千萬不要說我傻逼，有誰會不記住自己找過的銷售= =還真有這樣的人！而且當時還是出了大事，只要能找到當時帶著這個業主簽合同的銷售問題就能解決了，她居然忘了是誰，連電話都不保存= =那真幫不了她了）
7.針對於想買二樓順帶還有個平台的業主，開發商為了多掙錢呢，那個多出來的空間是答應給你們用的，錢也是多少收你們一部分的，但是呢，合同上是木有註明的哦~他們叫這個叫做平台的管理權，是半賣半送一樣給你們的，不要以為自己給了錢，那塊地就是你的，可以胡亂改造，因為合同上不會寫的，只是默認附帶給你們使用，（如果買的是毛坯房）到時候裝修啥的，在平台上胡亂改造，物管公司根據相關國家規定，說不讓你動工你就必須得停工，到時候不要去鬧人家說自己的地方為什麼不能動，那塊地不是你的哦~哎呀，這事又回到了第一條，不要相信銷售說的話，有些銷售不知道很多，胡亂答應你們，可以改的可以動的可以給你們用的，可以怎麼樣可以怎麼樣= =想得太美好，到時候物管強制這個不行那個不行，可不要去發物管脾氣哦~騙你的是銷售不是物管，他們沒有半毛錢關係哦么么噠~~~~
寫著那麼多先~想到再更查看看五證
開發商要有這五本證書才有售房資質!五證包括：
1、《商品房銷售(預售)許可證》;
2、《建設工程施工許可證》;
3、《建設工程規劃許可證》;
4、《建設用地規劃許可證》;
5、《國有土地使用證》。
避免定金陷阱
很多開發商都會打出多少抵多少的優惠活動。 需要繳納多少錢定金。有些成都新房開發商定金還是會退的。 所以如果交定金。 必須看好定金合同!!而且中國文字。博大精深。定和訂的意思雖然相近，但是差別就很大。所以區別要分清楚，避免進了定金圈套!
避免搶房陷阱
開發商總會製造一些搶房的氛圍。讓很多購房者集中到一個時間段來一起搶房!這樣很多人為了搶到好的房號。 就會不加思考的去把房子搶到手!而且很多開發商在搶房前一刻才公布房價。
所以一定要計算好之後在決定是否去搶!別勉搶到之後價格過高!
了解房屋面積
有的時候看的樣板間， 是因為裝修效果會顯得房子很大! 所以看房買毛坯的盡量拿未裝修的房子做參考!
打聽開發商口碑
網上可以直接搜索這個樓盤怎麼樣! 有的還有視頻曝光的。 比如就可以在百度裡面搜索樓盤或者開發商名字，避免買到黑心開發商的房子!
干過，兩年中介，專業的東西我懶得說了，自己去問度娘吧！
1、首先一定要淡定，千萬不要衝動，無論你是通過中介也好，還是朋友介紹或是自己找到的房源，都要冷靜的分析一下自己的需求！買房子不是買菜買肉，要三思而後行。2、了解一下你所在的地區的市場行情，註：我所說的這個市場行情不是市場的價格，而是偏向於當地的一個風土人文情況，我為什麼這麼說呢，舉個例子，我工作的城市在天津的一個郊區，那裡的人們買房子不願意要兩頭位置的房子（當地稱之為把房子的東山和西山，原因是夏天太陽西照太熱，冬天靠邊的地方太冷），所以兩頭位置的房子比同樓層的中間位置的要便宜一些，可是同樣這個問題在天津市區時正好相反，市區的人們認為兩頭位置的房子是金銀角，也就是最好的兩個位置，所以價格反而比中間的要高出許多，也許你會問這跟我買個房子有什麼關係呢？我想說有，有，有，如果今後你有錢了，想要換一個房子的時候，當你賣房的時候你就看出來了。這只是我們這裡的一個情況，我相信不同的地區都會有自己的特殊情況，你最好是能了解一下，百利而無一害！3、我干中介的時候，一個公司的老前輩跟我說過一句話，他說干這行要記住一句話叫：兔子專吃窩邊草，如果你是去找中介買房的話，正常來講一個合格的經紀人在你從它手上買到房子之前，他會跟你關係好到你們就像是認識了好幾年一樣，說白了就是為了取得你的信任，同理，如果是一個熟人介紹的中介人士，你之前並且不認識他，那你最好要小心，過多的我不便說，反正你記住一點，這種情況下你基本上已經被劃定為窩邊草了！另外說一點，如果手上資金有限，但是又不想借錢買房子，或者說想省錢一點，我有一個很好的建議，去中介公司干一個月，不要去太正規的大中介，去小中介，原因我不說，你去了一個月之後你就明白了！文筆不好，上班時間寫的，以後想好了再來補充買房是從認清自己開始的！
你想住哪裡？
有些人太自信，扛著過分的槓桿壓力賭升值，這種人自詡把准了房價趨勢，並踩對了時間窗口期。
有些人又過於保守，猶猶豫豫，還想著少點貸款，忌諱槓桿。
認清自己，知道自己的未來規劃、知道自己的理財能力。
現在是否有一份好的事業或工作，可以帶來強信貸能力和強月供。你的信貸能力高低，將影響房貸後，你生活的品質。
在房價暴漲期的窗口期里，果斷判斷是當務之急，比如16年1-3月、7-8月。在房價上漲周期里的置換，一定是先買再賣，順序倒了，三房可能變兩房。
房子還是得看！
不要只是網路點點點，該跑盤還是得實地看看。跑盤記錄，再復盤，能得到很多一手的經驗。大多數人是堅持不下來的。
如果你足夠重視，跑盤是要重點研究的。除了發現市場是冷淡還是焦躁，你比其它人至少多了時間的先機，千萬不要靠自己yy的感覺。
跑盤前，確認資金規劃，多少首付，多少貸款，要不要公積金貸款，能貸多少？
確認區段，盲目沒有方向，先從區域開始，再作減法，要不要上班近、要不要有好學校，要不要有地鐵，範圍越縮越小，你已經知道要跑哪些地段了。多做點功課，不容易吃虧。
選房：地皮是核心！
加班族，可以選近點的房子，剩下的時間，奮鬥一把，幾年後都來了，投資自己更重要。
教育投資客，學區可以買，但要關心政策風險，盡量找個穩妥，有保底的學區。
普通購房者，優選地鐵房或待建地鐵房，優選兩房以上戶型，優選房齡小的，次之遠端在建地鐵找一房，再次之，市區老破小一房。
回顧區段的房價歷史走勢，重點分析區域規劃，可落實、守信的政府背書的樓市預期，可以幫助看清未來。
淘房是要花點精力的，分析好價格，有結果了，就把看中的可售/存量房源信息，統統納入收藏夾，房子賣掉了，也有備胎可以跟上。
房子長時間未賣出，不是市場差就是房子low，為了不被帶進坑裡，可以關注帶看指標、小區可售房源量。
房子不是只有買買買？
橫盤期可以不買，有失業風險可以不買，工作都要沒了，有斷供的風險，打住！
近期升值加薪者不買，還款能力變強了，能買的房子範圍變多了，可以等等，特別是一筆獎金即將到手的時候。
理財能力差的剛需，建議還是買，房子鎖定，月供鎖定，好好上班，努力還房貸就好了。
依託參照物，看房看著看著，發現房價要漲，果斷入手，而不是踏空、等待！
去別的樓盤問你看中的房子信息，同業對競爭對手的缺點最清楚。
買房時帶上下面的東西：
1、相關證件、證明文檔要帶齊，如果方便的話，建議全部複印2份，上面可標註，僅供購房時使用，後面帶個日期。2、購房人名字的銀行卡（上面要有足夠的錢），卡的複印件。3、一部分現金和卡上有足夠的餘額，這一部分錢用於 代辦各種業務時使用，比如代辦房產證、稅票之類的。（代辦公司收）挑房的時候要注意：
按順序買房，你想要的房型房號可能被人選走了。你要有一些備選房型或樓層（不同層有價差）。盡量挑樓層中間偏上一點。
超過30層的樓，建議16-20層（電梯一般在中間）20層的樓，建議12-15層。房型最好方正，南北向會比東西向貴（具體也要看樓的朝向），各屋最好有窗，包括衛生間和廚房。
房子的配套也過問一下，水電煤是不是市政供。產權是50年還是70年，還是小產權。周邊配套都有哪些，交通是不是便利或是規劃中有沒有交通主幹道之類的。
----------------重慶買房應該不限購吧？
限購的時候，還需要搖號，帶上搖號證明（一般為預售卡或准售卡或VIP卡，帶編號對應買房人）。買房是一件麻煩事，如果不了解，最後往往虧大了！
很多朋友買房時僅僅是看房價、路段、交通、配套設施等信息，但往往省略了容積率、得房率、車位比、綠化率等幾個重要指標，尤其是買期房的朋友，真正到了入住那會，才發現自己「上當了」。
這些指標究竟是什麼鬼？那麼現在小白給大家補補課。
一、容積率
容積率＝建築面積/小區用地面積
建築面積說的是建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積，不僅包括卧室、大廳、廚房，還包含了陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等。
需要注意的是建築面積和套內使用面積不同：
建築面積＝套內使用面積+分攤得公用建築面積
套內使用面積＝套內建築面積－套內牆體面積－陽台建築面積
一般來說，套內使用面積佔到建築面積（銷售面積）60%－70%左右，套內使用面積才是真實屬於家庭的生活空間，但在國內大部分地方買房是按建築面積(套內建築面積+共用分攤面積)算錢的，有的朋友經常會遇到這樣一個問題：建築面積很大，房子也很貴，但自己的住房空間卻很狹窄，那就是因為共用分攤面積部分太大了，導致套內建築面積過小所致。
而容積率公式中「小區用地面積」簡單地說就是樓盤下面的土地以及綠化地、道路等總面積。
你可以這麼理解容積率，開發商拿了一塊地，在這塊地上建了N層樓，這N層樓的總面積加起來，除以土地以及綠化地、道路面積等總和就是容積率。
如果容積率太大，就說明樓層過高，在固定的土地上，開發商就可以建更高的樓，降低成本，獲取更高的利潤。容積率越低，買房人的生活品質往往就會越高，你可以這麼理解，原來一個小區容積率是1.3可以建7層樓，住了100個人，現在容積率提高到4，可以建20多層，在固定的小區面積下住房人數由原來的100人增加到300人，你的生活條件是不是下降了？
所以買房時看好容積率非常重要，現行城市規劃法規體系下編製的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：
獨立別墅為0.2~0.5,
聯排別墅為0.4~0.7,
6層以下多層住宅為0.8~1.2,
11層小高層住宅為1.5~2.0,
18層高層住宅為1.8~2.5,
19層以上住宅為2.4~4.5,
住宅小區容積率小於1.0的，為非普通住宅
如果買房的對應的樓層偏離這個數值過大，那麼就要當心啦！
二、得房率
得房率＝套內建築面積/建築面積（套內建築面積+共用分攤面積）
上面已經說過了，套內建築面積可以視為自己生活的面積，建築面積不僅包括套內建築面積，還包含和別人一起共攤的過道、樓梯等。如果得房率過低，那麼自己室內的生活空間就十分狹小，不實惠；但如果得房率過高，那麼公共面積、過道、樓梯等過於狹窄，進出不方便、生活觀感也差。
按照公布資料，得房率基本控制在85～90%，小高層得房率約80～85%，高層一般在75～80%，辦公樓為55～60%。
三、綠化率
綠地率=綠地面積/小區用地面積
很多人在買房時經常把綠地率和綠化覆蓋率混淆，綠地率要求非常嚴格，不是所有長草的地方可以視為綠地率，距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的土地或地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。
但是綠化覆蓋率就不同：
綠化覆蓋率＝綠化垂直投影面積之和/小區用地面積
綠化覆蓋率要求比較寬鬆，像樹下面的影子、凡是能夠種草的地方都可歸入綠化覆蓋率，很多開發商賣房時指的「綠化率」很多是綠化覆蓋率，比例可能是很高，但實際上國家規定的綠化標準往往是指綠化率，開發商用綠化覆蓋率是有偷梁換柱嫌疑的，買房人在購房的時候要仔細問清在售樓書上印製出「綠化率」到底是綠化覆蓋率還是綠化率。
國家規定新區建設的綠化率不低於30%，舊區改建的綠化率不應低於25%，在這麼比例以上越高越好，40%以上保證居住舒適，50%以上可以看作花園式小區。
四、車位比
現在車子越來越多，房子供應的速度遠趕不上，所以買房時一定要看車位比。
車位比＝總戶數/車位總數
比如你這個小區有1000戶人，900個車位，那麼這個小區的車位比就是1：0.9，比例越高越好，現在普通小區要求的車位比是1：0.6，高檔住宅要求的車位比是1：2以上。
五、樓間距
樓間距說的是同一個小區里兩棟相鄰的樓與樓之間的距離，樓與樓之間要有足夠的距離才能保證日常的透光、通風、隔音等，保證生活質量。
房屋前後間距：普通小區居住用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計算。
房屋左右間距：多層（4-6層及以下）與多層建築間距為6米，多層與高層（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。
六、公攤係數
公攤係數＝小區總分攤面積之和/小區各套內建築面積之和
和得房率等於套內建築面積除以建築面積不同的是，公攤係數是按總分攤面積來計算的，包含了管道井、樓梯間、公共牆體、設備間、電梯井、變電室、過道公共門廳、保安室等。
和得房率一樣，公攤面積不宜過大，也不宜過小，一般是10-25%左右。
七、朝向
北方冬季北風肆虐，如果你怕寒冷，選擇朝南的房子為佳。
歡迎關注微信公眾號：小白讀財經
看大家都說買房要看五證，要看清合同之類的，我就說點關於房子本身的吧。
陽光，一定要注意。我是夏天去看的房子。下午三四點鐘陽光還很好，覺得很不錯。結果到了冬天，沒到一點鐘陽光就只能第二天再見了。還有周邊環境，不要買在太靠近路邊的低樓層。夜裡經過的大卡車，會讓你整夜睡不安穩。
還有注意戶型，一定要合理，不然到後期裝修又費精力又費錢，工期還拖好長。看的時候就要考慮，這邊做什麼，那邊做什麼，看看要改動的地方多不多，後期入住的話，生活方不方便，合不合理。
舉例我家各種坑馬桶離門太近，門不好開，只能移位（會堵），或者重新布管（費錢），最後選擇了重新布管；陽台地漏和洗衣機不能放一邊，只能用水管接過去（費錢，後期還可能會返水），最後陽台做了防水
廚房太小，做一字廚櫃吧，煤氣灶和水池離得太近，切菜都沒地方，做L型廚櫃吧，油煙機離煙道太遠了。吊櫃都沒地方做，油煙機和窗戶已經把一面牆佔滿，另一面牆還要放熱水器。想做吊櫃只能煤氣表移位（麻煩，費錢），還最多只能做一米，並且冰箱要放餐廳（距離太遠，不方便）。最後選擇做一字櫥櫃，客廳也留了冰箱插頭。看後期入住情況，考慮要不要買移動置物架。
無玄關，銷售說是得房率高，房間大。實際上進戶門那一塊五十厘米的地方什麼都做不了，那堵牆還是承重牆，敲不了。我感覺房間也沒必要大，一張床，一個衣櫃就好了。有個大的客廳，大的廚房，生活幸福感會更高吧買房子說複雜很複雜，說簡單其實也很簡單。先了解自己需求再上網查房，再問下不懂的，然後就是買房，交房，物業了！
說太多其實也然並卵，給你一堆攻略，你也可能會買個假房！依個人經驗，實實在在對你有用的做法應該是：
1.平時在媒體上多看看有關房子的報道！可以到相關網站下方看看用戶對樓盤的評價，樓盤的劣勢，什麼城改啊證不全啊附近有電廠墳地之類的，你大概只有從這裡能獲得真實的了！
2.前期在網上了解過後，實地去踩盤，把樓盤逛上一圈，樓棟規劃施工進度啥的都要要全方位的了解，自駕，乘公交都體驗一遍。這樣，一個樓盤跟個人日常生活息息相關的地方就不會有太大的偏差了。
3.其餘的，開發商出爾反爾的搞欺詐的，只能在合同里提前準備了，而選擇大點的開發商能盡量避免這種情況吧。謝邀，好吧，別人說過的我就不說了，注意一下開發商的五證，還有注意跟置業顧問多聊聊，畢竟他們比你懂得多，可以同時調查幾個樓盤，聯繫多個置業顧問，他們作為同行業的必定會知己知彼，至少比你要了解彼此之間的優缺，還有就是一定要選擇好戶型，採光，利用面積，戶型設計就是花多點錢也沒什麼的，住的舒服不說還增值大。其他的也就沒什麼了，希望對你有所幫助吧！
首先是資金規劃，俗話說兵馬未動，糧草先行。準備購房前需要做好資金規劃，對於自己或者家庭有充分的資金準備。房屋目標總價多少，首付預算範圍，以及貸款額度。首付中自由資金多少，籌備資金以及時間規劃。收入水平能否取得和承受還貸壓力。其中還涉及到市場房價預估，政策了解，利率計算，後期裝修車位等追加成本各個方面。資金規劃做好，就成功了一大半。 其次是選房看房，無論新房還是二手房，位置，面積，質量，樓層，戶型，裝修，仁者見仁智者見智，需要根據實際需求選擇最適合自己的。有小孩讀書要考慮學區，有老人帶小孩要考慮面積，夫妻工作距離太遠要考慮位置，在資金有限的情況下選擇自己最需要的。看房和資金準備一樣，越早進行越好，在進行中慢慢學習和積累經驗。 最後是流程，新房前期流程是認籌搖號付定金，通常認籌在開盤前一周左右時間，認籌之後會獲得一定的優惠，認籌金是一萬，可以抵房屋總價三萬。而且一個盤的第一期房源會有折扣。搖號是認籌後的資格，有的盤夫妻可以交兩次認籌金獲得兩個號。定金在選好房子之後繳納。以後是交首付簽訂購房合同，購房合同和網簽同時進行，確認草簽合同沒問題後會簽預售合同即購房合同。合同中重要的內容包括房屋價值面積位置等房屋自有屬性，違約賠償方案金額等後期協議，交房日期裝修標準物業服務以及收費等房屋外置屬性。合同簽訂之後是貸款辦理，需要根據銀行的要求提供相應的收入證明，流水賬單，必要時還有理財產品存款等資金證明。銀行的選擇，根據利率優惠政策，放款寬鬆程度以及期限等進行考慮。最後是驗房環節以及產證辦理。 闡述不詳，還望諸位戶主補充說明。
老鄺的第一次買房經驗
老鄺是廣州土著獨生子，相比很多在一線城市打拚的小夥伴在資源上有著父輩的支持，因此婚房和學位房，家裡人都提前準備好了。再加上我在國企比較安逸，直到2016年仍沒有買房的想法，住著的婚房寫著父親的名字。
2016年9月，全國房價一片沸騰，每天新聞都在播各地搶房的盛況，我也被這些財富效應所吸引，內心開始騷動起來。在某次和深圳的大學同學聊天時，得知深圳的房價已經漲到天上了，便下定決心無論如何也要在廣州先買一套自己的房子，從此走上了房產投資之路。
投資思路
2016年國慶期間，全國多個城市出台調控政策，我知道政府要開始調控了，但是樓市就像大卡車，即使踩了剎車，仍會有慣性向前沖一段。同時我在廣州生活了30多年，深知這個城市的房價走的是「樓梯線」，因此我這種無房無貸的只要夠首付就可以上車。通過和深圳的同學聊天，我了解深圳從2015年開始瘋漲，他說廣州房價太便宜了，我堅信廣州補漲的需求非常強烈。老鄺是東山口這一塊讀書長大，對教育資源非常了解，這第一套房子的投資方向就確定為學位房了。
實操經驗
1、首先將2016年國慶出台的廣州市調控政策拿出來和以前的對比，你會發現廣州實質上根本沒有加碼，只是重申了一遍過往政策，因此我判斷廣州在此輪行清的補漲仍將繼續。
2、廣州公認的教育強區是越秀區，登錄政府網站，找出當前越秀區的小學、中學等級劃分。
3、通過網路資源找出小升初的電腦派位對應學校，將每個小學派位的數據進行分析，並整理成excel表格。
4、去年10月的時候，鏈家網站有一個功能模塊，可以搜索某小學，然後顯示出學位房有哪些（現在這個功能被取消了），我就按照當時鏈家的搜索數據，對越秀區每個小學的在售房源、最高價、最低價進行了人工採集。通過數據分析，我發現「桂花崗小學」學位房處於一個窪地，而這所小學的小升初隨機派位的概率是最好的，因為這個片區對應的中學裡面有二中、廣大附中，於是把投資標的縮小至桂花崗學位房。
5、通過教育局官網，找出桂花崗小學的招生地段，然後按照所示的地段，利用手機地圖踩盤每一棟樓房並且拍照，讓自己有一個感性認識。通過鏈家找房源，這時我發現這個學校的學位房都比較老，樓梯樓均價在1.5-1.7w，只有一個樓盤是小區+電梯的，叫花果山莊，均價在2.1w左右，因此把標的鎖定在這個樓盤。
6、由於我是投資學位房，我覺得應該買面積小總價低的。當時正好有兩個房源是最小戶型73㎡兩房，單價都是2w（事後我才知道是同一個業主放的），而且業主是外地人不太了解行情，我就已經決定要買這套了。這裡說個小技巧，我看房的時候先找的鏈家，通過鏈家小妹和業主的溝通，我知道了業主的底價是145w，而鏈家的中介費最低只能給到2%，此時我通過安居客找到了另一個也有這個房源的本地中介，我主動找上這個本地中介，跟他明說了我要買哪一棟哪個房號的房源，中介費按照1%計算，對方一看我連門牌號和底價都清楚了，也不敢提價，因此我最後把中介費壓倒1%成交。
成本分析
房子總價145w，3成首付+雜費約48w，30年等額本息月供5000元，收租3000+公積金2300可以完全覆蓋月供。
現在行情
經過一年的時間，目前該小區的成交價已經上漲75%到3.5w，我的心理預期是2019年3-4月可以漲到4w。
總結
這是老鄺第一次買房，當時老婆的預產期就是10月中旬，還陪著我踩盤、爬樓梯，這套房子是我們兩夫妻送給這個小猴子的禮物，希望他能在這套花果山莊中成為「美猴王」。
歡迎大家添加老鄺教買房微信公眾號，我們一起交流。
新房：
一般樓盤都有老帶新的優惠，你想買，在交錢之前，先在qq上搜索該樓盤的業主群，在群里哄一聲，互相給個電話號碼的事，優惠就到手了。二手房：中介費是個痛..進去聊聊後，直接說我只能給1W或1%的中介費，要接繼續，不接我找下家..我也在重慶買了，被坑了。所有商討的前提就是我用公積金買房子，然後交完定金脫了大半個月不簽合同，今天告訴我不能用公積金了，只能商業貸款。這個時候才發現定購協議上沒有寫明付款方式。各位兄弟，能請律師請律師，真的。我後悔了。
今日添加 3月30日已經簽了購房合同和公積金貸款合同 大家以後有問題 找甲方 銷售顧問 銷售經理 銷售總監 都是一個戰線的 會互相幫助，有可能會糊弄消費者。另外，qq業主群里去諮詢其他業主也是個好辦法。推薦閱讀：
※對於年輕人買房，你是否能提供有價值的參考建議？
※請大神幫忙看看，這個戶型怎麼樣？能否給點軟裝的建議，謝謝！！
※為什麼美國買房比中國便宜，租房卻比中國貴？
※武漢買房子該選哪裡？
※單身女，上海工作，想在上海周邊買房，蘇州合適嗎？