怎麼看高房價對實體經濟的衝擊？
真正應該警惕的是高房價對實體經濟的「擠出效應」
我的觀點是：如果沒有高房價，那麼中國的實體經濟很可能在十年前就崩潰了。
很多人認為資金流入房地產市場，會給實體經濟帶來衝擊。比如，所謂的脫實入虛、產業空心化等觀點。從微觀上來看，這種觀點在邏輯上似乎沒有問題。當居民把更多的收入投入到購房中，那麼就會減少對其他商品的消費。
問題在於，這是一種典型的「合成謬誤」（微觀個體的靜態加總，並不等於宏觀上的整體）。對於個體而言，消費的確具有排他性。比如說，老公準備用存款換一輛車，而老婆則希望（加上貸款）換一個大點的房子。顯然，夫妻二人的需求，在資源有限的前提下無法同時被實現。問題在於，如果我們做一個統計的話，那麼將不難發現：無論是古今中外，汽車銷量與房地產銷量存在同向波動的趨勢。經濟好的時候，汽車房子賣得都好。反之，亦反。
那麼我們該如何解釋這種現象呢？道理其實很簡單：貸款買房的行為，顯然可以理解為購房者通過自己的信用再向市場注入貨幣。我相信，如果我們追蹤自己收入的來源，那麼一定會發現：向前追溯N個環節以後，收入很可能來自於購房者通過信貸創造出的貨幣。比如說，2016年房貸發放的總額在五萬億左右。顯然，你收入中必定有一定比例的源頭來自於這五萬億！請注意，這五萬億是通過購房者的信用憑空創造出來的。
房貸資金流入地產開發商手中，而這筆錢又流向地方政府和鋼筋水泥等企業。請注意，地方政府可不是守財奴，這筆錢不但不會被窖藏起來。相反，還會通過地方債等資金籌措方式花出更多地資金。也許你只是一個鋼廠的員工，而你的收入肯定會有相當的比例用來購買手機、電腦、汽車、甚至是房產。問題在於，沒有購房者的信貸擴張，很可能你就無法賺到獎金和加班費，甚至更悲慘的是你已經失業了。
2008年以前，中國製造主流靠銷往國際市場來獲得貨幣。因為央行「儲備美元，投放人民幣」，所以越來越多的貨幣在支持中國製造。2008年金融危機以後，國際市場的需求無法繼續保持旺盛的增長。這時通過派生貨幣的方式來支持中國製造的，就變成了房地產的信貸了。自此歷年的房貸金額不斷攀升，直到2016年跳升到五萬億，與此同時房價也出現了暴漲。請注意，所謂「擠出效應」顯然內設了一個假設：高房價（房貸的擴張）不會影響到居民收入的增長。如果收入是一定的，那麼擠出效應一定會發生。但如果收入會隨著M2的攀升而增長，那麼「擠出效應」將會由「乘數效應」所替代。
當然，通過房地產信貸來釋放貨幣支持製造業的手段，無疑存在著巨大的遠期風險。去年當我的一位朋友購買第二套房時，意識到2008年購買第一套住房時太過保守了。那時每月的月供只有一千多，而這點壓力都愁得他老娘哭了一場。現在看來，顯然是一個笑話。當然，這的確有看著後視鏡開車的意味。畢竟，誰知道這幾年的收入會增長得這麼快呢。
請大家注意一個問題呀！收入增長的原因來自於信（房）貸不斷地注入貨幣，而房貸增長的原因來自於收入的不斷增長。顯然，現在很多人瘋狂貸款買房的一個內設的假設是：未來收入的增長將會延續過去的趨勢。這種現象應該符合索羅斯的反身理論，而這種正反饋的結果如果發展到反面也同樣可怕。因為信貸收縮而使得收入減少，收入減少會使房貸的需求進一步減少。。。。。
沒錯，這就是典型的龐氏騙局，或者說是經濟泡沫。現在的問題在於，如果使中國經濟增長不至於失速，那麼每年投放的房貸就不能小於5萬億。如果房價繼續攀升，那麼需要房貸量也繼續攀升。否則，反方向的正反饋就會開始。問題是，居民部門的信貸究竟還有多大的擴張空間呢？請注意，居民部門一定是信貸擴張最後的參與者。當然，如果經濟泡沫被刺破，那麼中央政府的債務可能會因為救市而進一步增長。畢竟，居民收入的增長在大尺度上應該是不可逆的。但我仍舊相信，即使收入水平不出現大尺度的下滑，那麼也很可能會出現十年不再增長的局面。好在，那時中國的就業壓力同樣將會變小（由年齡結構決定）。
請注意，那時在沒有不斷增長的貨幣對中國製造的粗礦支持下，產業升級才有可能真的在一定程度上發生。而之前為什麼不進行製造升級呢?很簡單，沒有必要。反正產能過剩的問題，在宏觀上政府將會通過擴大貨幣投放的方式來解決。畢竟，太高的失業率是中央政府無法接受的！既然用簡單的方式可以賺錢，那麼企業家為什麼還玩高難度、高風險的創新呢？
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既然有人能夠跟我互動，那麼我就把這個問題往深處談一談。@GEMINI的說法非常好：鳳凰得了癌症，總是給它化療續命，為曾想它是能涅槃的！我個人覺得，不能讓「鳳凰涅槃」的說法很可能是找到了中國經濟在未來大尺度上最為核心的邏輯。這個問題咱們先放下不表，而只是談談：為什麼管理層在2008年時必須不能讓經濟衰退？或者說，管理層吹起房地產泡沫最為核心的動機又是什麼？
在我看來，管理層吹起房地產泡沫最為本質的動機，可能非常諷刺是為了「救助」那些似乎根本買不起房的最貧窮者。讓我們回到2008年的時點，看看那時中國所處的社會背景。
第一，未來幾年勞動力供給將會出現歷史性的峰值。這個問題其實以前也談過，那時中國「8字形」的人口年齡結構分布圖告訴我們：中國第一次生育高潮出生的人口還沒有達到退休年齡；而第二次生育高峰出生的人口又必須再這段時間實現就業。
第二，政治開明化，使得中國人權水平不可逆的提高。改革開放以前，農民被禁錮在土地上，似乎根本就不存在就業問題。甚至，當城市的經濟狀況惡化時（或者說，第一波生育高峰人口需要就業時），完全可以將城市人口驅逐到農村（上山下鄉）。即使是1998年在東南亞貨幣危機後中國出現的下崗潮時，官方也通過更為嚴厲的暫住證、收容遣送制度，將非城市人口驅逐出城市。這其中的邏輯似乎並不複雜，我們可以參見美國的模式。在經濟好的時候，默認墨西哥的非法勞工入境；當經濟不好時，用更嚴的政策將非法勞工驅逐出境。
2000年以後，隨著中國經濟的回暖，收容遣送制度被徹底的廢除。隨後在中國經濟騰飛的背景下，大量的農村人口湧向了城市。這裡順便說一句，雖然我是城市人口，但也要為管理層廢除臭名昭著的「身份隔離制度」而叫好。顯然，如果2008年國際上再次出現經濟危機時，管理層既不願、也不該、更不可能繼續將大量的外來人口驅逐出城市。
第三，中國經濟雖然蓬勃發展了很長時間，但仍舊與發達國家存在著不小差距。這種後發優勢，使得管理層繼續擴大基礎設施投資成為可能。今年當我開車去附近城市的海邊避暑時，高速公路上經歷了嚴重的堵車。。。。。我想說的是，後發優勢使得真理具有一定程度的顯（而）易見性，從而使得管理層「適度超前」的基礎設施建設成為可能！
結論：當我越來越了解經濟問題時，就會對管理層當年調控經濟的政策評價越高。當我看到了利比亞卡扎菲的下場時，更加感嘆中國管理層的高明之處！對於卡扎菲而言，他認為給予民眾「麵包契約」就能實現政治穩定。問題是，當社會上遊盪者一批吃飽飯後遊手好閒的年輕人時，統治者的噩夢就出現了。對於「上山下鄉」的政策而言，很像是：讓一部分挖溝、再讓另一部分人填上，最後再給所有人麵包。政治和諧穩定是實現了，但社會也不會出現絲毫的發展。萬幸，2008年後的中國管理層，通過利用後發優勢來進行基礎設施建設。。。。。。
最後，講一個真實的案例吧。我有一位朋友在多次轉行後，干起了包工頭。他最早創業時手底下就有個「小弟」，年齡比我們小七八歲，河南農村人。我們關係都不錯，喝酒的時候也經常帶著他。以現在的觀點來看，他的收入在我們這裡買房幾乎是不可能的。另一方面，他也嘗試過回河南老家，但顯然已經不能適應當地的生活（雖然在這裡賺不到什麼錢，但由於年輕也習慣了吃吃喝喝的月光式生活）。當然，我真的希望他能夠隨著閱歷的增長，將來找個機會能夠富裕起來並在這裡立足。其實，我要表達的意思是：如果沒有房地產泡沫，那麼他只能回家種地，或者在城市裡鋌而走險。如果他從來沒有來過城市，那麼在家種地也感受不到「相對剝奪感」。雖然他一個人不會對社會和諧帶來多大的影響，但這樣一個龐大的群體就是管理層所不能不考慮的問題了。
事實上，很多人都會發現一個現象：越危機、越泡沫。現實的真相併非是，虛擬的經濟泡沫搶奪了實體經濟的資金。與此相反的是，當製造業出現明顯的產能過剩時，管理層才不得不通過製造泡沫的方式來為過剩產能創造需求。本質上，2008年以前美國的次貸泡沫，也同樣符合上述邏輯。
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接下來，我繼續談談龐氏騙局和泡沫的問題吧。
其實，我們可以給泡沫下一個通俗的定義：通過龐氏騙局的方式，將未來的收益拿到現在來兌現；或者將現在的成本向未來轉嫁。這個話題可以參見我以前的文章，中國最近十年的經濟繁榮，其實是離不開將成本向未來轉嫁的方式實現的。比如說，修地鐵的錢是由誰來出的？答：未來的人。我們購買商品房的本質是什麼？答：得到一種近乎零成本的享受優良基礎設施的特權。
對於美國人來說，如果你要想享受更好的基礎設施，那麼就需要交納更高昂的房產稅。中國特色的房產稅卻很有趣，通過土地出讓金的方式讓新購房者為所有房屋持有者交納房產稅。按照我的理解，現代化城市的運作是離不開房產稅的。如果土地財政難以為續的話，那麼房產稅將不可避免的推出。也就是說，房產稅一定是民間最不需要的時候，才無奈被迫推出。可怕的是，美國的房產稅水平與中國的房租收益率基本相同。除非中國地方政府能夠有比美國更高的城市運營效率，否則。。。。。。我們不在這裡繼續討論「特權式泡沫」的問題，一言以蔽之：中國經濟的繁榮離不開將成本通過特權的方式進行資產化的轉嫁。
這裡我要說明的是：如果有一天中國經濟出現衰退。絕對不是因為當時管理層的無能，而是我們在還過去欠下的賬！如果你了解中國人的國民性，那麼就應該明白@GEMINI所提出的：為什麼中國經濟不能鳳凰涅槃？
我們可以參見一個二十年前發生的經濟現象：下崗潮！如果我做一個問券調查：誰要為當年下崗工人的悲慘生活負責時？我相信，最高票答案應該是：朱鎔基！諷刺吧，以前造就終身僱傭、身份隔離制度的始作俑者不用為下崗工人的悲慘生活負責。反而是，讓中國經濟鳳凰涅槃、糾正錯誤的朱鎔基成為了替罪羔羊。按照相同的邏輯，當中國經濟增長失速以後，管理層在老百姓的國民性面前將會別無選擇的救助！這樣的結果肯定是，中國經濟將陷入大尺度不死不活的境地。道理很簡單：中國經濟在喪失了後發優勢以後，沒有哪位領導人能夠知道什麼是正確答案。或許，使經濟繼續恢復高速增長成為無解的難題。那麼，請注意那麼！哪位領導人願意成為危機的替罪羔羊呢？要知道，朱鎔基的改革為中國奠定了二十年的繁榮，甚至下崗潮的衝擊在兩三年內就被經濟高速增長所化解。即使這樣，中國人仍舊無法給予其正確評價，甚至仍舊無法擺脫罪魁禍首的定位。毫無疑問的是，如果中國的某位領導人通過「誰惹禍、誰承擔」的方式（來解決危機），讓中國的雷曼兄弟、讓中國的美林證券破產。那麼這位想像中的領導人，無疑在選擇一種政治生命的自殺。
最後呢，我再談談泡沫的價值吧。索羅斯在《金融鍊金術》中，講述了集團企業併購潮的故事。對於我們沒有經驗過美國市場的讀者來說，理解起來或許有些困難。扁蟲魚在《投機者的撲克》中，用中國人理解的方式講述了這種現象。如果某創業板的新興企業具有高速的業績增長率，並且在股票市場實現奇高市盈率水平。那麼這個企業保持業績繼續高速增長的方式，完全可以通過收購廉價的非上市企業來實現。只要他能夠不斷地（通過高價增發）收購廉價的非上市公司，那麼他的業績就會持續不斷地高速增長（只不過呢，收購的規模也需要越來越大。）
這是旁氏騙局嗎？顯然，答案是肯定的。問題是，谷歌的所做作為，也是毫無二致的。或許，我們可以得出這樣的結論：並非所有的龐氏騙局都是零和遊戲，甚至輝煌與奇蹟的本身就不可能與旁氏騙局脫得了關係。雖然我認為中國模式造就的經濟奇蹟本質上是旁氏騙局，但這種旁氏騙局卻是一種正值的遊戲。雖然泡沫必將有人埋單，但埋單的成本很可能遠小於其所創造出的價值。請注意，這種價值所產生的本質很可能離不開後發優勢！
一個國家，大學生不努力學習，勞動者不努力工作，企業不努力創新、生產，而是全民都去熱衷於炒房，都想通過投機取巧而一夜暴富。 當清華大學一位輔導員老師批評學生不上進時，學生反駁道：我是北京人，我爺爺奶奶有兩套房，我爸媽也有兩套房，請問還用得著去努力？老師想著自己尚在租房居住，汗顏無語。 看到這，我似乎看到了這個國家和民族的未來……
只有炒房才能興邦！
目前實體經濟面臨的困局，這個圖是我親手畫的，可能不不全面，但大概反映實體經濟的艱難處境。
實體倒是實體 關鍵他不是製造業啊
「實體經濟」這個詞很莫名其妙，房地產是什麼經濟?房子很虛無縹緲嗎?上海一套800萬的房產，假設地價＋稅收為700萬，建築成本60萬，利潤40萬。政府收了700萬是要花到基建去的，修地鐵，修公園；建築成本牽扯更多企業了，水泥，鋼鐵，玻璃，瓷磚，油漆，綠化，電氣設備等等。房地產行業怎麼了?都那麼敵視它。
這，這，不是高房價挽回了實體經濟難看的面子么。實體經濟這鍋我們不背。 哪能面子里子都要。
透支了30年的財富聚集到當下，貸給你，還本付息，你確定以現在的實體規模，產生的利潤能還的起利息?
假如出門一次買三十年的日用品，應該可以!
歇澤而漁!我們國家各行各業的發展不僅要靠政府投資，還必須依靠民間資本投資。
現在的問題是民間資本都被房地產吸引了，中小企業從銀行貸款也不易，導致很難維持生產，更不用說擴大生產和研發技術了，所以目前除了房地產和少數已經做大的行業，其他大部分行業都比較蕭條。
另外，炒房投機賺錢也會改變社會的風氣，實幹的收穫和付出不成正比，甚至虧本，那誰還來實幹呢？高房價不可怕，可怕的是因為炒房而擴大階級鴻溝，可怕的是賣房套現後的資金流出到海外。
股市牛起的時候有部分錢進入股市，股市熊起的時候，大量資金流入房產，我覺得16年增加的四萬億本意還是想鼓勵一下實體經濟，可是最終抵擋不過房產吸金，現在好了，房價很多地方都頂天了，二三線城市也接不住，資金都套牢了，實體更加艱難了。宏觀的經濟政策我想不通，我只是迷茫於踏踏實實工作還要背負整個經濟崩盤的風險，不知如何應對。無奈於年齡到了成家的時候，可是接盤這泡沫的房價真是心有不甘！有人說只要二三線城市的房產維持增長是可以抵禦泡沫的，可是二三線人也不像北上廣那麼有錢啊，現在大家也不傻啊，憑什麼要用一輩子接這個破盤子？
鋼廠水泥廠電纜廠鋁合金廠玻璃廠塗料廠算不算實體經濟？為農民工提供那麼多就業崗位算不算實體經濟？被樓盤拉動的商場呢，算不算？
房價在一定區間高是有利於從人民手中拿到更多貨幣然後這部分貨幣能夠流入到農民工和工程師和政府開發商手裡，前者會促進生活物質的消費，後者會擴大在生產，而政府會提高經濟發展。從而促進整個社會的貨幣流通，促進經濟發展。如果過多地投入實業會導致惡性競爭，產能過剩從而導致經濟危機。房價太高不利於獲取更多貨幣，就像iPhone的定價一樣，政府會把房價控制在一定區間獲取更多貨幣，所以炒房誤國，穩房興邦
衝擊總會來！
我看到的是 我們這裡一片繁榮。
飯館吃飯要排隊。（好吃的）
買衣服嫌貴 等打折？ 打折的時候再去 不好意思 沒號了。賣光了。
有些行業 是註定要淘汰的。淘汰之後還是有好的行業興起。
是你們的行業 或者能力不行。真的。不是這個市場不行。
去看看中國的奢侈品市場。
我那天認識一個小姑娘 想買一雙阿迪還是耐克的鞋。
十一看的 799 雙十一給我說。 她喜歡的那個顏色沒有了。
想要就得1300。。
嗯。。所以。並不是實體經濟不行。是。。唉
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