2014-2018濟南房價走勢如何，請深入客觀分析下！？
（補充一下，貌似最初答題時間在2014年6月左右，因為後面持續有更新）
先說個小插曲。前兩天幫土豪賣房時發現，市場觀望情緒嚴重，個別公寓虧本在賣。濟南東部（高新區）和西部（西客站）起了很多新房，別的地方也有很多，還有大量土豪、本地人好多空置房沒賣。（關於濟南房地產供應量，按萬科某個老總的說法，已經有點供大於求了）總的感覺除非學區房和核心地段，目前房價很難漲了。
我從2010年開始關注濟南房價，比如有個樓盤2010年賣到9500，2012年賣10000多一點，但是和經濟發展速度，和通貨膨脹情況，和印錢的數量相比，基本上相當於沒漲。2013年稍微有個小高潮，但是漲幅也有限，到了2014年有些樓盤已經支撐不住，有的整棟樓同樣的戶型按一個價格賣。
微博上有個大拿叫財政學研究，他說「凡上漲的地方，有兩個特點，一是土地有限，二是有本地大學的畢業生大多數願意留在本地就業。凡事符合這兩條的，基本都會上漲。」基本上贊同，濟南的地可是真多，經十東路兩邊就有多少空地啊。畢業生是有不少，但剛需畢竟有限。而且濟南並不大，買個遠點的便宜點的房子，上班多花點時間，很多人也願意。
按目前的發展趨勢，房地產絕對不適合投資。如果買來自住的，倒不必糾結於是上漲還是下跌，該買就要買。（剛答題時的判斷，後來取消限購了，另說）因成本擺在那了，降也降不了多少，早買還能多省點房租。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7月10日起，濟南取消限購，說明zf不會讓房價跌的。濟南現在是中心位置新房少，稍遠點的房子連成片。放開限購，會進一步推高核心位置和學區房價格，稍微帶動周邊房價。該買房的抓緊買吧。
適不適合投資要看具體地段、戶型、樓層、配套等，不能一概而論，至少還要考慮接盤人的感受！投資的再多考慮一下。
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 有人問濟南好地段在哪？濟南人偏好買東買南，因為經濟實力最強的歷下和市中，就是在市中心偏東，市中心偏南，相應地配套資源如醫院、學校、環境就好。但是好地段，貴啊！
買房子要綜合考慮交通、配套、戶型等各方面，關鍵是符合自己預期和經濟承受能力，但沒有十全十美的房子，遇到合適的抓緊出手。10年我預測房子漲了不了太多，等到12年買的。到12年確實沒怎麼漲，但我看中樓盤可選擇的戶型就沒那麼多了，期間多租了兩年的房子，都是淚。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------再說限購影響，前六個月濟南市區每月銷售數量4000-8000左右，7月份限購取消後，截至22日，網簽9556套。和限購有沒有關係，自行判斷吧。
我覺得以後簽名可以改叫專註濟南房市XX年了。（註：圖片數據來源搜房網）
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10月9日更新最近行情不太好，基本上和去年價格有點相似，考慮到經濟增長，房價算是下跌了。不過還是繼續忽悠，打算自住的早點買，位置不算偏的地方降價也沒多少空間；房價跌的太狠，開放商跑路，你還敢買嗎？
有個問題，就是現在自住，十年後賣掉，會不會賠啊？按目前趨勢，有很大可能，算上裝修費用、貸款利息，房價上漲未必能超過這些費用，但這十年的生活品質不一樣了。指望賺錢的仍須慎重。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------以上是2014年的回答。現在是2016年3月。再補充點內容。觀點一：樓市受政策影響很大，不能只用漲和跌來下定論。
觀點二：濟南樓市現在分化嚴重，核心區價格會一直堅挺甚至猛漲！觀點三：自住的依然要趁早買！投資的還是多考慮核心區。西邊濟南西站這兩年一直在7000左右（槐蔭），基本沒怎麼漲；東邊邢村立交東5-6000左右，立交西7000-8000，漲幅有限。中心區域要9000起步，不同位置不同小區價格不一樣，最好的近3萬（學區房）。
歷下區房價漲勢很猛，畢竟配套較好，還有校服費全免一系列教育優惠。看了一個數據，好像去年GDP，歷下區大約1100，章丘900，歷城和市中700多，商河150，不一定準確，找不到出處了。現在濟南重點建設CBD，漢峪金谷也快能啟用了。人口越密集，潛力越大。去年初省博對面財富中心開盤才1萬1、2左右，現在好像1萬5了；附近二手房，有1萬3、4的，都奔1萬5、6了。 有錢的就優先考慮歷下，錢少的就看看周邊還是有大量6-7000的。
不管什麼時候，一直主張自住的越早買越好，盡量往好位置買，選擇好的小區、戶型。（有的不好的公寓，物業都撤了，便宜好幾萬沒人買）
另外，我不是房地產從業人員，平時有些關注而已，具體樓盤我也不了解，就不要問具體樓盤情況了。首先必須說的是，房價這種事~~~還是容易受各種政策影響的
我的回答僅就現有政策分析—————————————————————————————————————一、最近所謂降價的主要原因1.限購放開。對於住房來講，放開限購其實會增加住房的購買量。因為之前的限購，使得投資客的錢涌到了商業住宅，也就是廣告里經常說的「不限購不限貸，只要xxxx8"。
但這個政策缺缺實實在在拉低了房價
因為它釋放了兩個信號，現有住宅成交量不高，現有住宅庫存量偏高這兩個信號直接釋放了降價預期本著房地產「買漲不買跌」的原則，投資資金不再敢輕易進入房地產市場直接造成了房產交易量及房價的下滑。2.個人貸款緊縮
銀行貸款周期性的緊縮讓個人購房進行貸款的時候，很難從銀行順利貸出款（特別是民生、浦發等商業銀行）貸不出款，自然買不了房子了- -
3.小地產公司周轉不靈
這些小地產公司多是本地企業他們在負擔建設資金，墊付營銷、銷售人員工資，辦公費用等幾項開支中就已經需要貸款，甚至需要以未建成的房子為抵押再貸款對他們來說，等一個月就要耗費一個月的利息不得不選擇薄利多銷4.消費領域內的通貨緊縮
這裡很多人可能認為現在中國是通貨膨脹ing~~~因為不是經濟學的話題，在此不多做細緻的解釋通貨膨脹和緊縮的概念一直沒有定論，經濟學界也在爭論。
在此不展開討論，簡言之：通貨膨脹的實質是：社會總需求持續大於社會總供給。而通貨緊縮實質為：社會總需求持續小於社會總供給。必須注意的是，這裡的需求是有效需求。
那什麼叫有效需求呢？比如我想要一套房子，但我手裡只有2w塊，那我就沒有形成有效需求。下面貼上百度百科內通貨膨脹以及通貨緊縮的對比文字看客們只要仔細看一下具體表現及現在正在積極推進的政策屬於哪一類就會清楚了
綜上，濟南市政府必須托市，起碼不能下降過快~~~
2.濟南市長住人口的不斷增加
根據2014年5月公布的數據（見下圖，排名之後的城市凈流入不足10萬人）濟南市年人口凈流入為85.75萬人（並且周邊城市沒有其他強有力的競爭對手）同時老齡化的不斷加深，必然使得長住人口不斷增加。住房需求的不斷增長，新增住房數量的不斷下降，是維持房價穩定的根本保證。同時中國也處在高速城市化的進程中根據國家統計局的數據，2013年中國城市化率為53.7%而以多國經驗，城市化率高速增長期為30%-70%因此，這種勢頭在短期內可以肯定的說難以改變
第二塊就是人員工資的增加
農民工待遇要求不斷提高，這個就不說了吧- -同時社會希望給予農民工五險一金，而企業繳納的比例一直在逐年提高這些造成了建設中人工成本的上升而由於成交量的萎縮短期不會出現前些年通宵排隊買房的現象房產公司的營銷以及銷售部門對於人員素質的要求也就相對提高了高素質必然伴隨著高的人力成本~~~綜上，不斷提高的成本使得房價不會下降太多。
4.制度不健全
①保障性住房開工率不足②租房客不能得到穩定持續的房源使得這些人不得不窮三代之力買房安身③戶籍制度壁壘，就不展開談了~~~大家都懂吧④經濟結構不合理。房地產聯繫到60多個行業,其中以鋼鐵為首的行業是典型的產能過剩行業。如果不能消化他們的產能，會造成一系列的就業乃至民生問題。其實還有很多~~~總之這些原因會不斷誇大剛需族，變相提高了住房需求量。
5.出於社會穩定的考慮
說是都在呼籲住房價格下降你問問那些買了房子的特別是貸款買房的房子真降價了他們是什麼感覺？要求開發商退差價的小區濟南已經出現了很多了6.開發商洗牌
中小開發商退出市場，或不敢再輕易拿地剩餘的少數大開發商資金充足，貸款信用高他們的資金足以囤貨等市場情況好轉再放盤綜上~~~房地產價格不會出現大幅下降，並且仍有不斷升值的空間今天是2016年8月27日，濟南房地產價格尤其東部片區，自3月份瘋漲3000-6000元/㎡。
就在剛剛濟南又發布新的限購政策了。主要有兩條：1.濟南本地戶籍的限購2套；2.非濟南戶籍的限購1套，並且要在濟南交滿2年的社保。。。。另外，預售許可證的申請也改了，之前是施工達到±0.000即可申請辦理。現在要求：1.低於12層的要求主體結構封頂後方可申請辦理預售許可證。2.高於12層的要求主體結構施工至一半並且達到12層以後方可申請辦理預售證。
為什麼不買呢，目前看你能有什麼比房產投資更好的路徑呢。
濟南限購了，你說呢？
大家相信我，肯定會跌，但時機是在 @趙敏行買房之後！
穩中小漲，不會跌。
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