墨爾本的 Saltwater Coast 怎麼樣？

01-15

請問墨爾本的朋友 Point Cook的 Saltwater Coast 怎麼樣？正在考慮買那裡

作者：rabobank

鏈接：想問問在墨爾本point cook買別墅的朋友，買下別墅後容易出租給當地人嗎，會不會租不掉？

來源：知乎

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pointcook去年漲了15%。Pointcook很大，有幾萬套房子，大小相當於東邊10個區，裡面不同地方漲幅和出租差異較大，部分地區漲幅遠大於15%。總的來說featherbrook，alamanda增值前景相對好一些，因為有兩所較好的P-9 college，一個新建的Featherbrook P-9 College，校長來自malvern central school，一個是alamanda K-9 college（加幼兒園），都是還算可以的公校，另外這邊離規劃的Werribee East近，而且有新建的高速匝道口，還有featherbrook shopping center和boardwalk shopping center，外加上濕地和大量公園。

不過呢，我個人認為，saltwater coast前景也很好，主要是這邊有point cook south secondary college和sanctuary lakes south p-9 college，這兩個學校水平至少應該會和alamanda k-9在一個水平，2016-2017年政府已經撥款買地，雖然目前還沒有建造計劃，但政府規劃里已經有了！一旦開建，那就是重大利好！同時saltwater coast的良好規劃和靠海的先天優勢也會得到發揮。要知道，featherbrook p-9 college從政府宣布建造到改名到招生全部也就是1年時間，到現在1月31日學校就開學了很多網站上甚至還沒有這所學校的信息！（除了教育部的官方網站）你知道這學校附近房子這兩年漲了多少嗎？？

數年前超多人對那裡過敏，說漲幅慢，基礎設施差，避而遠之，不得不承認，這都是事實。樓主可能也注意到很多帖子都在討論Point Cook. 不過樓主要注意那些帖子都是5年前甚至10年前的帖子了。

如果樓主要買房的話，最好要自己做一下功課，聽別人說都是假的，谷歌這麼強大，搜一下就是了。我們一直都在說大數據，樓主看一下數據就能推算出來是不是值得購買了。

第一，我們看政府土地報告。

政府網站上都可以查得到Point Cook 的開發計劃，都是公開透明的。Point Cook 的南部是政府命令禁止開發的保護區，東面也有濕地也是禁止開發的,剩下的就是中間一部分了。 Point Cook 北面都已經開發完畢了，只剩下可開發土地的南面還有剩餘土地比如說樓主說的Saltwater Coast 了.

多年前的數據顯示Point Cook 確實漲幅不如東南區，那我們就看一下為什麼。基礎建設是一個大方面，Point Cook 原計劃建設的是 4 - 5個大型的Shopping Centre. 以及一些零碎的小Shopping town. 目前據我所知貌似只有Saltwater 那個還沒有建了，看規劃Saltwater Coast那個佔地要6000多平，要比Sanctuary Lakes那個還要大上個一千平可能。公交車也都已經通道Saltwater Coast了，理論上線路還要繼續擴展。幼兒園小學中學也都陸續建成。所以基建已經不能說是問題了。

漲幅不如東南的另一個原因就是剩餘土地， 07年那會兒剛開發的時候，那個土地多的呀，政府規劃很早就出台，大家都看得見，就是有這麼多地。今年不買，明年顯然還會有，明年觀望，後年也會有新的地Title，買家不著急，請問怎麼會漲呢。時過境遷，樓主不妨再看一下，2016年Point Cook 還有多少剩餘地。樓主不要看谷歌地圖，絕大部分你覺得是空地的地方都已經蓋上房子或者正在蓋房子或者售出還未Title. 你可以到Saltwater Coast 網上查一下，還有幾塊地剩下的。我看了一下，除了那些轉彎角，丁字路口，三角土地這些看不上眼的，可能還就剩下，2-3個lot沒有售出了吧。估計最後的幾個地塊今明兩年都會售罄。所以當Point Cook 沒有剩餘土地的時候也就是Point Cook 漲幅拉升的時候。這個例子東南區比比皆是，以前那些別人看不上眼的區，現在都已經不便宜了。

第二，我們看人均收入

Point Cook 的人均收入可不低，2014年的報告就要高於東南好多好多區。原因不是應為Point Cook 都是老闆富商，因為大家都是中產階級，絕大部分家庭都是年輕家庭為主（資料可查可靠），夫妻兩個，一人在市區上班，一個家庭主婦，2015年統計理論上家庭每周收入基本都在1400以上，也就是說年薪接近10W澳幣，在Melbourne 都是很體面的白領。對比我們所熟知的Box Hill, 你就知道東面很多區都在老去。我們拿數據說話，每句話都無比真實。樓主可以想像一下，5-10年以後，現在的這些白領的收入以及他們的家庭。Point Cook 正在加速成長，他的居民消費能力也會逐漸增強。如果樓主也是上班白領，相信那裡能找到不少志同道合的朋友。中國人好面子，有的區好多富二代，拿著爸媽的錢買的房子，開著好車。我絕對相信，會對你的造成不小壓力，因為我們喜歡攀比，雖然明知道沒啥意思。純屬個人言論，不喜請讓道。

第三，我們看聯邦警察的犯罪報告

Point Cook 的治安和東區大部分地方都差不多，甚至要比Kew這種房價炒的虛高的區要好。Point Cook 的組成都是年輕家庭和都市白領，因為這個區是為數不多價格合適，白領消費得起的區，畢竟托兒帶口壓力不小。這裡沒有無所事事的人，當然也不會有富二代，大家都是白手起家奔小康的中產階級。如果每家每戶都有一份穩定的工作能維持著房貸和一家老小的收入，何必去犯法打劫呢。這個不用我說相比樓主也能琢磨出來。

綜上所述僅作參考，告誡樓主相信數據，莫要人云亦云，實地走走看看很要緊。不要覺得「哇！好像有點偏誒！」，當年悉尼西區的House，45萬就能買，沒人願意買，說好遠啊開車到City要一個小時，卧龍崗都開到了；好偏僻啊，農田都看得到了；漲幅好小啊，5年啥都沒漲。現在呢，你開價150萬都沒人搭理你。

第四，交通

「從Point Cook 高峰時間開車去City 至少一個小時，好堵誒，交通太爛「。說這句話簡直沒文化嘛，高峰時間請你告訴我哪一條通往City的路是不賭的，別說高速堵車，連小路都堵車，外加有軌電車，天天堵成屎。我住Box Hill, 試過開車去上班，最後果斷放棄讓我老公每天早上送我去火車站。交通問題不可迴避，想住的離火車站近，那最好Apartment比較安全，House 就算了吧，離火車站近的，離Shopping Centre近的地方都不安全。不過如果樓主上下班時間可調整那就再好不過了，比如說晚點上班，晚點下班。理論上9點以後就一路通暢了。

最後， Saltwater Coast 將會新建渡口直達City 和 Docklands。這個洋人論壇里也超多人在傳這個事情。目前政府規劃里沒有，所以樓主只可意淫，不要以此作參考，當然哪天有了你也就發了。祝樓主早日找到夢想的房子。

不錯的地方，我有幾個同事就住在那裡。 09-10年的時候同事剛買Point Cook 房子的時候去過他家BBQ, 那時候基礎建設還都沒跟上，幾個Shopping Centre也正在建設當中，看著有些荒涼。不過今年去玩的時候就完全不認識了，挺熱鬧的。人口結構也不錯，絕大部分都是年輕的家庭為主，大人都在市中心上班，小孩送學校，是典型的超穩定人口結構。跟朋友在中心逛了一圈，還是以白人為主，中國人也不少，但是跟Box Hill 沒法比，畢竟Box Hill 是中國人區。如果你喜歡跟中國人扎堆在一塊兒的話那裡可能不太適合你。

Point Cook 為開發的地應該已經不多了吧，根據維多利亞政府2030年的城市規劃看(Melbourne 2030)，他周圍的濕地還有下方的公園都是禁止開發的，我估計剩餘的地很快就會售罄了。

不好意思偏題了， Saltwater Coast是Point Cook 中最接近海灘公園的地塊了。有超贊海景還有City View哦～我看2030年規劃書上至少到2030年之前，除了更遠的Werribee South的Harbour 會有些小地，墨爾本城區西部住宅地塊就不再會有海邊地塊了，可能Saltwater Coast 就是最後一塊了吧。不知道現在那裡還有沒有剩餘的新地了，因為很早之前那裡就在賣了。

不過是不是適合樓主，那就不知道了，最好有時間開車去看一看，或許那裡還在開發建設，這個不要在意，主要看看社區你喜不喜歡，因為那裡貌似是傳統洋人社區。像沒事吃個炸醬麵，小籠鍋貼之類的，那就難了。如果樓主手上有個幾百萬澳幣，那也不用看了。如果你喜歡洋人社區，在City 上班，喜歡安靜，手上資金有限，那或許那裡還挺適合你，還是因人而異。

很巧我的頭像就是saltwater coast拍的，saltwater coast 感覺挺好的，第一次去是那裡BBQ活動，風景不錯，就是有點風大（可能樹比較少），如果考慮入手買房來居住的話，sanctuary lakes 別墅區是十分推薦的，我就住這兒，特色是有全套小區防盜系統（買房建議不要買Williams landing。小偷很多很多，已發生很多起），sanctuary lakes有標準高爾夫18洞，會所（設有游泳池，健身房，餐廳等等）環境很好，附近有學校，小型商場，不管是投資還是個人居住都是很好的。

個人覺得挺不錯的地方。如果能早些時候出手的話可能會更爽。不過話說回來了，早些年很多人都不看好，等到現在下手可能晚了，不知道賣完了么。我有好多新加坡的好朋友都住在Point Cook. 雖然自己不住那裡，但經常去所以也挺熟悉的。不是房產銷售，如有說的不對望諒解。

從地理上講，離開City 20公里，實際開車大概25公里左右，正常速度行駛半個小時怎麼也到市中心了，到South Wharf 的 DFO 也就25分鐘，小堵40分鐘，大堵1個小時，巨堵。。。上不封頂（難道不會走繞道啊）。不過請注意，今年市政府規劃的耗資55億澳元的Western Distributor項目已經啟動，包含12車道的West Gate公路，隧道，橋以及各種（詳情請自行谷歌），這將大大緩解交通問題。

從區域來講，Saltwater 一直以來都是傳統鬼佬比較傾向的地方，離開火車站比較遠，人口結構比較簡單，生活比較安靜，開車比較方便。咱中國人講究的是要離火車站近才夠方便，其實鬼佬都覺得火車站附或者社區中心購物區附近都是比較危險的地方，盡量避免。再說了，好容易出國了，自然要習慣洋人的生活方式，在國內天天住大樓房子我們，好容易能換個生活方式何樂而不為呢。其實 Saltwater 吸引很多華人的原因是有人認為這個地塊的風水不錯，類似於什麼」袋底「理論。

現在正在競標的空中列車項目就是直達Saltwater的，看概念圖挺漂亮的。

Melbourne Skyrail

West Melbourne Monorails

總之個人覺得是個適合居住的地方

一年後的今天，我來說兩句 -

市場一手資料 - 當年Saltwater Coast小區的第一期里有一個單層4房2衛雙車庫（室內200平）地塊400平，上個周末拍賣成功，交易價格 - 58萬澳幣整。房子裝修風格比較低端，三年左右的房齡，是個投資房，周租$400。當年全新房的價位是40萬左右。

我手上有套54萬的全新房，325平的地，建4房2衛雙車庫單層別墅，在這個小區的28期，半年後建成。有興趣加我聊聊好了。

2017年6月初去現場周邊及售樓部看了一下。周邊發展前景，地理位置不錯，距CBD30公里，35分鐘車程。售樓部一名男性工作人員（老外），saltwater coast截止6月只剩下5塊地，且已不對海外投資者銷售，說明銷售基本完畢了。

同問現在海外收入貸款收緊，四大行都不貸了，這個樓盤還可以買嗎？房子好不好出租，租金收入能有多少？海外人士只能買新樓，將來只能出手給本地人士，好出手嗎？

樓主，你看好了嗎？我是去年8月份買的，在saratoga跟saltwater coast之間二選一的，現在看來似乎土地而言saltwater coast漲幅更好，世上木有後悔葯啊，你現在看的土地價格應該挺高了吧？

樓主你要買來自己住還是投資？

對於更多數據和分析歡迎加威信 terry_qi 專業從事地產近10年

很靠譜的地方，政府規劃已經在實施了，年回報率超過10%，我們公司就有在賣這的房產，可以私信我哦