<美人魚>中對於地產行業的幾個隱喻，大家有何感想？

美人魚開頭十分鐘周星馳把故事大背景設定在了地產行業。並提出了幾個現實:1.去參拍的不一定是想買的，也許目的是複雜的。2.地產老闆獨特的拿地邏輯，然而並不在少數。3.填海是塊大蛋糕。4.脆弱的股權合作關係。5.高價地的錢怎麼掙。

大家覺著是否反映了行業現實，還是只是一個段子手的調侃

看懂了嗎？《美人魚》中對房地產行業的那幾個隱喻

《美人魚》上映8天，日票房連續突破2億，累計票房有望衝擊國產影史新高。

作為星爺的資深粉，影片上映當日便直奔影院買票支持。

吼吼，還是熟悉的配方，還是一樣的味道。

不同的是星爺這次把故事背景設定在了地產行業。主人公劉軒，若蘭是極度趨利的地產大亨。影片開場大亨劉軒夜夜笙歌、香車美女的場景羨煞旁人。影片另外又深喉了幾個最強元素：霸道總裁，如何在內幕重重的高價競拍中勝出，通過淺灘填海謀得百億暴利等等。本人由於長期混在京城地產投資圈，上述問題更是更是被友人頻頻問及。

「談笑間的百億生意，扭（巨）虧為（暴）盈的神奇批文，淺灘填海_造富機器。」

這麼大的信息量，一不留神就會錯過好多。這裡我嘗試通過揭開這層層面紗給大家儘力還原一個真實的地產生態。

《美人魚》里星爺這麼說：無NM不利潤

影片中先一步踏入青羅灣做開發的若蘭、鄭總等人為了提高樓價，搭著政府賣地的台，謀了一個好局，通過輪番競拍營造出一種土地大熱的假象，進而讓土豪劉軒跟風競價，並讓劉軒成功摘到手。這個一箭雙鵰的設計既可以把不可一世的劉軒拉下水讓他栽個大跟頭，又能達到他們給樓市推波助瀾的目的。誰料屌絲出身逆襲上位的劉軒，棋高一著，提前拿到了填海批文，讓青羅灣地塊這個燙手山芋變成了香餑餑。眾人姿態立轉，紛紛示好劉軒希望合作分得一杯羹。

在這裡面有談到兩件事情，關於土地競拍的宮斗以及淺灘填海的神奇。

真實的土地競拍前後發生的事情確實是跌宕起伏，精彩紛呈，在外人看來既有「倒在黎明前的駝房營地王疑雲（具體公眾號下參加文話地產03話）」，更有「龍湖昌平退地」的羅生門。

市場化的土地競拍更多時候是一個多方博弈的過程。其間有不同利益聯合體之間的相互競價也會出現各家底價聯合摘牌的情況。絕大多數時候房企都是理智佔上風，會在競拍前與其他參拍企業提前會談以求達到博弈最優解，孫子老先生講的「上將伐謀、不戰屈人之兵」的道理在地產競拍中得到了最好的實踐。當然也經常會有現場競價，刺刀見紅的情況。這時候並不是像影片中說的由於企業間信息不對稱導致的。更多是因為ZJR的介入。

國（央）企加入後的競拍往往到最後成為ZJR之間的亂戰，所以「地王國（企）造」已經是地產行業不爭的一個事實。國資作為經濟換擋期間的獨有因子有著自己特殊的生存環境，在國企兼并重組的大背景下，各家對於利潤的要求放到了次要的位置。參與競拍的出發點更多是希望快速圈佔土地，快速做大，避免淪為殭屍企業，在國企整合的大幕下被邊緣，乃至兼并或破產。

但整體來說土地競拍不是一個博傻的遊戲。遊戲的參與方都是足夠聰明的。就像劉軒一樣，樸素的跟進邏輯背後暗藏殺手鐧。

影片里的填海批文是那個殺手鐧嗎？。

我曾經在知乎和知友有過探討，淺灘填海的經濟成本確實不高，基本20~30萬/畝。但填海過程付出的成本遠不止這一項。

填海造地過程中有幾項工作是必須去做的：

1.拿填海批文，也就是劉軒手裡那張。

2、有填海指標，在中國可建設用地實行年度總量控制，如果沒有填海建設指標的話這項工程就難以推進。政府會下達全國圍填海計劃的指標，嚴控規模。因此企業常常需要另外支付一筆錢去獲取指標（這個指標可能是在青羅灣附近指標富裕的區域購買來的，更可能是在其他城市去置換回來的，在這一方面企業付出的成本其實和填海成本相當，甚至更高。而在青羅灣這樣的南方省市填海指標更少，很多城市爭取數十年依然沒有進展，此外各地市每年可租售的海島都需要上報省里、中央逐級審批，期間涉及環評、確權等等事情需要做，這裡涉及到需要蓋數十個章，涉及十數個部分，全部完成非一朝一夕之功。所以劉軒的填海計劃只是看上去很美好。短期來看劉軒能開發只有拿到土地證的那幾塊高價地。當然不排除精明的劉軒會先開工建設，通過以租代售的形式去提前銷售回款，這是這期間劉軒承擔的法律和政策風險不言自明。可能劉軒需要花費更多時間去在借槓桿以及「應收款項」資產證券化上做文章，來緩解現金流的壓力。百億的浮虧是劉軒不能承受之重。

影片中鄧總嘲笑劉軒說道「青羅灣的生意，劉軒和若蘭的預計虧損和盈利都在百億」，那麼真實的地產生意中青羅灣項目浮盈能否達到百億，如果可以又需要怎麼做呢，浮盈百億的生意總投又得達到多少呢？

（由於開年事情較多，本文尚未完結，晚上寫完後將於2月17日繼續更新「霸道女總裁的生意經」。歡迎關注並訂閱。）