私人是否有資格審批土地用來蓋房，如何規定的？

01-15

戶口新遷入寧波，非集體戶，想在寧波找塊地方蓋個獨立式的房子，有可行性嗎？該如何操作？

上面的人只回答了城鎮國有土地的部分，作為一個農村國土系統工作人員，講講農村集體土地的情況。

農村土地歸集體所有，這是我國法律規定的。在農村一般村集體會給每戶劃分一定的集體土地當宅基地。但要注意，這個不是你想劃就可以劃給你的。農村土地也是有整體規劃的，只有規劃中規定可以進行建設的土地區域才可以作為宅基地進行使用，我們稱之為集體土地的批准撥用。

要以私人名義進行建房審批，有這麼幾種情況：

1、你的長輩（父母）原有宅基地，現在分給了你，或者是你和你的幾個兄弟姐妹（一般不會分女兒，這是我過農村傳統，當然獨生女的話會分），然後根據全家人簽名定下的分書，可以拿著父母的土地證到國土部門申請拆建，如果父母已過世，則要去公證處進行遺產公正。這種情況下如果原拆原建或者面積變小，對本人的戶口沒有要求，如果要求增加面積，則按照一個農村戶口最多20平米，以戶口本總人數疊加計算（一般新增面積少於20平米，我們基層國土所所長簽字就可以批，超過20比較麻煩，需要報縣局甚至市局，且一般都不批，現在農村對房屋拆建普遍才去收緊政策）。當然最終分到的面積由我們工作人員實地丈量劃定。

2、父母無房屋（老屋拆遷收回等情況）或者有房但是不夠分，使其中一個或幾個兄弟沒有房（這種情況下女兒不能申請新建），可以向村集體申請劃給自己一塊宅基地進行建房，當然前面說過土地有規劃，所以不是劃給你就可以建。這種情況下要求本人為本村農業戶口，原先沒有住房，並且對面積有限制，一般也是一個農村戶口最多20平米，以戶口本總人數疊加計算。

3、直接由村集體分給你的土地，一般原先並不是宅基地，可能是荒地、林地甚至是農業用地（耕地），還不能保證你就能在這塊土地上進行建設。首先要從規劃所查詢該塊土地的規劃屬性（沒有規劃的地方由國土所進行），只有符合建設用地規劃的地方才可以進行申請，一些限制建設用地，則要向縣級及以上規劃部門申請指標（需要鄉鎮負責建設的科室提出，一般很難獲准），那些已經劃定為非建設用地的（也就是我們國土人常說的紅線區域），是明令禁止進行建設的。

4、宅基地的交易一般僅限於本村村民之間，且受讓人必須是農業戶口，交易方式包括買賣（需要報財政局繳納契稅）、贈送（包括繼承和析產）等。憑交易憑證和相關證明，受讓人可以辦理土地證的調劑手續，或者直接進行拆建的審批。

再說說題主的情況吧，戶口新遷入寧波，那麼肯定是非農戶口。要在寧波找塊地的話，如果是城鎮範圍，則是國有土地，@袁牧說的挺詳細了，需要先買下這塊地（前提是政府部門公開賣這塊地），然後通過房地產開發等形式進行建設。至於寧波的農村，你就不用想了，農村宅基地還不能直接買賣（最近溫州開放農村的11項產權的交易的新聞很火啊，但是自己看新聞的話已經解釋了，其中的農村宅基地交易只限於本村農業戶口之間），當地的農業戶口你也很難拿到（沒有房是不能轉戶口到該農村的，除非你是女的嫁到那裡，或者男的入贅。但是原先非農戶口的也會是繼續非農，現在沒有政策能非轉農），所以，放棄這種想法吧。有錢的話買個別墅就可以了。

謝邀。

寧波的情況我不熟悉，但是按北京的建設程序，大意是這樣的：

1 土地是國有的，原則上政府說了算。

2 國有土地出讓主要依靠招拍掛，具體的土地用途根據規劃來的，

按照北京市規劃委員會的文件《北京地區建設工程規劃設計通則》規定

1.1.2 建設用地規劃設計基本要求
1．建設用地的規劃設計應符合《北京市區中心區控制性詳細規劃》或已經城市規划行
政部門審定的其它控制性規劃（控制性詳細規劃調整、鄉域村鎮規劃等）的性質要求。

因此，基本可以肯定規劃里不會有這麼一塊地給你拿去蓋房。

而且，規定還說

（3）畸零地及其他不能使用的特殊用地不宜規劃設計有關建設工程。
畸零地指獨立有效面積小於500 平方米、或用地平均有效進深或面寬小於10 米且用地

形狀不規則的用地。

中國現在的城市土地開發原則上是按照大地塊大開發進行的，這樣好管好賣地，充分體現了公有制的國家體制。個人住宅用地基本是畸零地，即使土地是你的，也不會允許你重新建設，而是準備這被拆遷，收儲，然後招拍掛，開發成大地塊。這也是北京很多四合院房主無法進行房屋更新的主要原因。

所以，我估計寧波也差不多，城市裡就別想了。

3 但是呢，如果你是大富豪，可以直接拍一塊地，開發一個樓盤，甚至商業地塊其他地塊也行，其中放一部分獨立式小住宅，而留一兩棟給自己，這個倒是不少見。

4 如果你錢不多，那就只能考慮農村了。因為農村集體用地，特別是農民宅基地，自由度很大，愛怎麼建怎麼建，只是你的有個好出身：農村戶口現在可不好搞啊！如果你沒有戶口，那可以考慮租農民的房子，以農民的名義翻建，這個也可行，只是要注意農民反悔。這個在北京郊區很多，藝術家工作室都這麼乾的，小產權，以租代售，只要不是規模開發的那種小產權，應該沒事的。

5 再不願意的話，那可以考慮有關係過硬的開發商，開發別墅的時候留一棟給你，自己設計，然後跟著樓盤一起走報建手續，也可。

6 還有一條路就是，如果有農業或者工業項目，也會有配套建築的比例，可以在廠房或者農場里建一個房子，合法的。

其實不是很熟悉國土和規劃的法規，歡迎指正。

我國土地分為國家所有和集體所有兩種。農村宅基地屬村集體所有，使用權的主體為集體經濟組織成員，非集體戶不能申請；想獲得國有土地使用權，請查看《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。