一個城市的房價理論值和哪些因素有關？

01-15

很多城市本地人，將自己的房子租給外地人，這是一種「本地稅」嗎？
那麼，在城市化階段，城市的房價是否和外地人的多少或者收入有關係呢？
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房價當然是供求關係決定，需求包括了人口流入速度和常住人口收入（取決於城市的產業結構，如是高利潤的第三產業還是低利潤的一二產業）。供給方面是政府放地情況，理論上城市可開發土地無限（耕地保護是瞎扯，因為沒必要非在中心城市種地），只要修地鐵就是了，地鐵到哪城市到哪。通地鐵導致地價上漲，從而政府有錢修更多的地鐵通到更遠，所以城市理論上可建設用地無限大（北京五六環之間的面積是五環內2.4倍，大都荒地，地鐵快全覆蓋了，都能蓋高樓），具體說來：

如果是自住為主的城市（如二三四線），用當地常住人口的房價收入比作為房價指標，已城市化國家一般是5左右（5倍家庭年收入），因此從58同城看各地工資和房價，二三四線城市房價是合理的（中國有房產證崇拜和丈母娘，獨生子女之類因素，10以內都是合理的）。

如果是一線城市，房產投資屬性很大，買房的很大比例不常住，如外地富人，甚至就是在本地工作的人，由於公司搬家或買的太偏（因為買不起）導致上班跑斷腿，最後也是出去租房，買的房子變成了投資品，因此一線城市租售比是房價指標。如投資一個500萬的北京房子，租售比2%（一般情況，三環甚至很多1%），如果利率4%，每年就是虧2%（如果是貸款來的虧更多），但是如果房價漲2%以上就回本了（過去十幾年情況）。這2%類似國外的物業稅吧，是持有成本，也可以看成你說的本地稅？雖然這麼說有些奇怪。

因此一線房價的下跌底線就是租售比接近利率吧，起碼和放銀行一樣了（實際要高於利率很多才行，如美國日本很多城市租售比8%了人們還不買房，除了物業稅費，出租心太累也是原因）

1.供給：當前有多少供給，未來十年有多少供給；

2.需求：當前有多大的需求量，未來十年有多大的需求量。

房價與收入無關，與房租無關。

支持 @圖靈don 的答案。

這這個基礎上，考慮現實玩家策略。

世上還有什麼產品如同房子這般，「欠錢dai kuan」都想買？

衣食住行，基本都是剛需，屬於最基本的「安全感」追求。

正常情況下，靠工資肯定是買不起房子的。

但是向銀行借錢就能買得起，所以在中國是這樣的情況：

1.分稅制讓中國地方政府財政收入來源高度依賴於「賣地收入」，地方政府是最大的「地主階級」。

2.中國文化和制度建設讓民眾「特別沒有安全感」，所有人都只有一個目標和想法「好好工作，賺錢買房。買房了，必須好好工作還貸款」

3.購房貸款，成了銀行最穩定的收入來源。客觀來說，也杠杠的放大了「消費者購房能力」沒破之前不能說是泡沫。中央政府不可以停止銀行的這項業務，停了房價一定到頂。但是不停，業務又繼續進行，房價節節高。所以說「房價綁架了銀行，銀行綁架了中央政府」

4.購房表面看起來是升值了，實質是資本投資渠道封閉導致，很多城市裡的老百姓資產很多，現金不多。畢竟房子再怎麼值錢，也不能賣，只能住著。再加上不斷的升值中，還不如多買，「從來就沒想著要賣」。

5.地方政府希望房價上漲，因為他們可以拿到中間（50%+）的利潤，銀行不希望房價跌，因為會增加他們的金融系統性風險。中央不敢真的讓房價跌，因為銀行壞賬一來，政府融資困難，銀行已經上市了，再騙一次股民錢來彌補壞賬也困難了。

「已經購房的民眾實際上是享受著房價上漲帶來的快感」

世界分為兩撥人，已買房的，和沒買房的。

年輕人 VS 中老年人以及地方政府，銀行，中央。

有這麼一群人，他們沒有資源，沒有房子，又必須生存。他們是註定「加班加點，累死累活」的一群人。

產業升級，尋找別的循環增長點，別在依賴於房價了。

這群年輕人總理說了：「支持他們全民創業，全民創新」。

接下來，怎麼玩呢？年輕人的創業不是瘋狂行為，社會焦慮症。

我更喜歡這麼說：「今天不是年輕人創業，而是創業者年輕了。」怎麼理解？

在以前，創業者要先累積人脈，技術，資源，知識到了30+才出來創業成功率會比較高。

現在，互聯網帶給年輕人更快更多的知識和學習能力，創業者還是那群人，那群相信自己可以控制自己人生的人。只是現在他們不再等到「積累到一定的程度」再去創業了。

現在的「知識成長速度」讓他們更快的累積到足夠的程度。所以：

「不是年輕人都去創業了，而是創業者年輕了」

資本不傻，每天都在找這些控制下一個未來的人。

說回到題主的問題，房價上漲和什麼有關係？

上漲只是表面現象，本質是：

1.貨幣多了，

2.城市生產效率高了，

3.城市化進程（城市每多一個人，對整體的效率都是一點提高，這個人的綜合素質越高，對整體效率的提升越大）

4.本地人那叫做（先到者優勢）

5.只要後面還有人來，房子還有人要，房價就一直漲。

中國的房價和很多東西都是掛鉤的。一，土地，政府拍賣土地，開發商拿地成本高了那麼自然就會提高房價。二，稅收，印花稅，營業稅，土地增值稅，企業所得稅，土地建設稅，城市建設稅，契稅……基本在40%左右三，市場，也就是所謂的供求關係。四，開發周期，時間越長，財務成本越高。

再來說其他小項目，1，地段，無可非議好地方房價自然高2，配套，包括但不限於教育配套商業配套交通配套市政配套等其中教育配套因為其特殊性將成為影響房價的主意因素 3，規劃，低密度房子永遠高於高密度的高層商品房永遠比經濟適用房貴社區規劃就是一個主要原因規劃包括了項目的容積率綠化樓間距公攤朝向採光樓棟電梯等等一系列

不應該是和名校的數量掛鉤么

槍杆子里岀正權。

。。。。。房價。

想通裡面的邏輯關係，就一目了然。

（舉個例子便於理解：經濟學家都說房價的租售比不合理，假如租房跟買房特權一樣，『買房有各種特殊權利』商品房可以買賣，民房不許，商品房可以岀租，民房不許！你用腳趾頭想一下，租金會如何變化呢？真正力量在哪裡呢？）

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