工業園區市場方如何設計流貸方案？

01-15

該企業屬於產業地產行業，工業園區並非標準生產廠房，而是可辦公可小型加工生產的辦公生產樓。每棟6層，單層1400平米，銷售價格3800每平米無物理間隔，所以辦公、生產皆可。目前園區一期共6棟，累計銷售金額近一億，已售面積26315平方米，尚有24085平米未售出。預計兩個月內再銷售8400平米（基本可確定），可帶來收入3192萬。園區13、14年銷售收入3800萬元。目前二期尚在建設中，共五棟，先蓋四棟，同時開工，已蓋至六層。共十層。預計7月末封頂。目前擔保公司準備評估一二期土地及一期未售面積（一二期土地價值在2400萬左右，未售面積價格3800）企業想做流貸2000萬（擔保公司尚未確定評估價值，只是企業預想。保守估計擔保公司應該會給1000萬額度）。若貸款用途寫為二期公共區域裝修材料及購置電梯（500萬）等非基礎設施建設投入，做流貸是否可行？有什麼好方案？企業過往兩年租金收入每年200萬元，經營性收入小，主要收入為賣房收入。做流貸如何說服行里收入可還貸款？企業願意設定回款賬戶，在關注第一還款來源（銷售收入）的情況下，如何合規、有說服力的、為一個產業地產企業做流貸。請給一個周全方案

謝邀。現已喝大，簡單說。

很簡單，找一個貿易企業做借款主體，上游訂單為向供應商採購電梯，下游訂單為向地產商賣電梯。用合同講故事，需求和還款資金來源都有保障，結算周期匹配貸款期限，齊活。

擔保為地產企業的房產的抵押或反擔。

當然，你得保證資金用途真實，還款來源可靠。不然就是作死。

以上。

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6月10日補充答案。

本來這種「邪道攻略」的答案，就應該點到為止。但是看了看題主的敘述與評論，覺得如果不加以分析說明，會讓題主以及其他知友產生很多的誤解。一旦沒有自己的理解判斷與掌控力，而是簡單的照搬到實務中去，勢必會產生很多問題。身為審查人實在不想讓自己成為問題業務的「教唆犯」，所以就這個案例再多說幾句。

首先從題主的介紹看，主要迴避的目標就是「房地產開發」與「購置固定資產」的相關內容，故而反覆的在強調自己「流貸」的設計思路，那麼就連看看這裡面都有哪些問題：

1、「房地產開發」是監管的重點，也是銀行避之不及又割捨不掉的一塊業務，每年仍會有大量的影子銀行業務最終流向房地產市場。但是從銀行經營的角度，向開發項目投放貸款，對開發商資質及項目質量都有著從嚴的准入把握。像題主這樣規模的項目，行政審批手續是否齊備都可能存疑，是很難符合條件的。換個角度而言，不能以真實項目獲得銀行信貸准入，恰恰說明其業務風險程度是超出銀行授信偏好的——「風險」，正是所有業務都不能迴避的那道橫杠。

2、「購置固定資產」是很多生產型企業常見的融資需求，這句話也正好說明了哪類企業適合以「購置固定資產」用途融資。銀行對於固定資產貸款的考察，要充分考慮企業經營現狀、現金流和利潤，以及所購資產與企業成長的相關性。為房地產項目購電梯，確實是一項固定資產投入，但這樣的項目基礎配套是顯然不適合用來做固貸的，所以這樣的真實用途，依然行不通。

3、什麼是「流貸」。流貸的定義從百度到監管文件再到各機構的管理辦法，都有著相近的敘述，不必贅言。我在此想說的，是流貸的特點。顧名思義，這個品種滿足的是企業流動性需求，因為現實操作中五花八門近於無所不包的提款用途，成為借款人和客戶經理們的最愛。但流貸的實質在於資金用於借款人日常的滾動經營，以穩定的經營性現金流支撐一次性到期還款。常見到一種說法——「銀行抽貸玩死企業」，在我看來這是企業甚至所有當事方與旁觀者對流貸的一種誤讀。流貸在發放時就約定好了固定的還款日期，而所謂被「抽死」，並沒有幾個是真的觸發條件提前收回，說到底都是企業在借款時壓根就沒打算按期一次性結清本息。

幾個點說完，再來看題主的項目。前面說了，「開發貸」和「固貸」都行不通，那麼「流貸」就真的適合嗎？任何項目開發現金流始終是最要命的問題，開發商資金鏈斷裂、大廈封頂在即老闆卻不得不跑路的故事不斷在我們身邊發生。項目投入規模大、回款突擊性、不確定性多、滾動開發佔用等等原因極難保障借款人的現金流滿足按期還款的要求，哪怕只是「倒貸」。

而題主說「三年期流貸、每年兩次還款」的模式，直觀看上去就是給中長期項目貸款套了一個流貸的殼。題主「流貸」的本意是迴避真實用途，可是這樣的方案設計，會使得連捏造虛假用途都變得非常困難——什麼樣的流動性需求要三年的周轉期支撐？到底是在用現金流還是利潤還款？如果哪個信貸員這樣把業務報來，肯定會被我當做笑話在部門裡調侃很久的。

回到最初的醉言醉語。如果堅持要做這個項目，在確實可以把控風險的前提下（這裡面還有很多的操作細節未有提及），索性設計一個完全合規的用途和品種，是比較可行的方式。但是以我對題主介紹情況的綜合評判，是不建議介入的。

最後說兩點業務里的風險，不知道題主是否已關注到：

1、企業的需求是2000萬，這個數不會是隨便說的。如果項目缺口就是1000萬，那說明控制人另有資金用途；如果缺口確實是2000萬，那麼企業勢必還要通過其他方式籌錢（如民間借貸），無論哪種判斷，都不利於管理。不能簡單以為壓縮額度就是風控，支持到一半往往更危險。

2、雖然不知道項目地處何方，但3800每平米的售價基本就是工業房產類的價格，結合工業園區的背景，這其實是一個在工業地開發商業用途房地產的項目。如果關注相關新聞應該知道，工業土地不能分割一直是同類項目爭議的焦點。這樣的項目看似售價便宜，其實產權人的權益難於落實，變更地性又成本高昂，相關問題可能在後期陸續暴露。

從嚴格意義上講，這是一個工業地產項目貸款，是對開發商授信，大多數銀行對房地產項目只能放項目貸款，不能放流動資金貸款，首先要了解行里的政策。

不管做什麼類型的貸款，先確定項目有沒有風險。首先，大環境不景氣，企業不敢投資，敢買房置地的少了，項目銷售是個問題。第二，看當地的需求，如果企業數量多，足以支撐起項目，還好一些；如果當地的企業沒幾家，還是小心為好。

如果要做，一是可以做按揭貸款，「交易真實」。二是找個關聯企業，以房產抵押。以開發商、園區管理公司的名義做，是下下策。

做工業園開發的企業一般都是別的行業轉過來的，就是說以前的主業不是房地產。可以考慮拿之前做主業的殼來做。

或者，工業園的承建方做流貸，開發商提供抵押擔保，用途就是採購建材，承建方出於回款考慮一般都會配合。

這種工業園項目風險比較大，一個是現在園區太多，同質嚴重，另一個就是抵押物不好分割，處置困難之前已有知友指出。

不管做什麼類型的貸款，先確定項目有沒有風險

這麼好的企業，項目本身不錯，有抵押有擔保，當初沒有開發貸嗎？建議謹慎再謹慎

這樣搞，合規要求嚴一點的，實質重於形式的銀行很難行得通。要求不嚴的，也要祈禱不被監管機構抽到，不然也是一堆問題。500萬做個老闆個人經營貸就可以了。