政府刻意保證商業、工業用地的供應以控制其價格，對一個城市的長遠發展是弊大於利還是利大於弊？

01-15

我的理解是，下面這個基本矛盾是存在的，在土地資源有限的情況下，商業、工業用地和居住用地肯定存在競爭，保證前者的供應可能導致房價高企，迫使勞動力逃離；而保證後者則可能導致企業搬至成本更低的城市，產業空心化。比如對於深圳這個土地資源相對匱乏的城市，這個矛盾應該還是很尖銳的。

謝邀。因為政府賣的不是地，而是一整套權利義務關係。

你的問題可以簡化為：工商業用地和住宅用地存在價格差，是好事還是壞事？

這就回到了土地的本質。首先我問個問題：政府同樣拿出來1平方公里土地，做工業用地、或是商業用地、或是住宅用地，該買同一個價格么？看起來都是1平方公里土地，但是拍賣的可不是土地本身，拍賣的是一整套「權利義務關係」

工業用地看似50年，但只要不是什麼國營集體，政府的談判對象只有一個，讓你走你就得走。讓你留你就要按照預期創造賦稅。工廠是政府長久培養的奶牛，奶牛不出奶還要他做啥？既然是奶牛，也可以隨時讓你換一個牛圈生產，比如搬到遠的地方去，都容易的很。因為權利義務關係比較輕，所以工業用地也是最便宜的。工業恰好也是需要培育的，無法急功近利，所以正好相得益彰。

商業用地要比工業用地複雜些，不只涉及到發展商運營者，還涉及到商戶，變動起來就沒那麼容易。另外商業有風險，稅收也不好那麼預估和定量。不過商業是城市繁榮的主體，城市的吸引力就靠商業呢，只要你有品牌，有影響力，政府樂得讓你搞。比如凱撒上周剛去的蘇州誠品書店，園區的大寶貝兒子圓融，親自上陣底價拿地再交給誠品。誠品可不只是個書店，他就是個「以書店為名」的綜合體，地下和地上搞餐飲和商業賺錢，高層部分再搞個誠品居所賣你5萬＋一個平方，當然賺翻了。但確實吸引來了人氣，江浙滬包括全國的文藝青年都來了，對蘇州也算是雙贏。所以你看，只要武功高，地頭蛇都可以給你心甘情願暖被窩。

住宅用地，一拍就是70年產權，而且涉及到的是老百姓居住權這種生死悠關的大事，一旦拍賣出去，想任性就不太能了。權利義務關係最沉重，所以價格自然最高。

綜上所述，也就是說土地的價格和權利義務關係成正比，政府讓渡的權利義務關係越輕，土地越便宜；政府讓渡的權利義務關係越沉重，土地價格就越高。

從權利上看，

工業用地70年，讓你滾蛋就滾蛋。

商業用地40-50年，盛衰爛尾協商看。

住宅用地70年，拆遷難搞自動延。

從義務上看，

工業用地建成了就是奶牛，給我年年納稅好好產奶。

商業用地是搞活交易，聚集人氣吸引投資留住人和錢。

住宅用地是市民的終極消費，綁定教育醫療就業，一次交足發展稅。

地還是那塊地，產權不一樣，承擔的城市角色不一樣，於是政府出售的「權利義務關係」也不同，價格自然不同。所以答案也就清楚了，有啥利和弊誰大的？這就是市場經濟下的一種「土地社會分工」，沒錯，不光人要社會分工，土地也要社會分工，母雞下蛋蜜蜂采蜜，誰該負責嘎哈就嘎哈，吃的雖然是不同的草料，但都是社會主義接班人，革命分工不同而已。

至於你說哪塊該多一些？這就是面多了加水，水多了加面的問題。只有總量控制的前提下，才能談到底哪個多了哪個不足，政府手裡其實土地多的超出你的想像，所謂的缺地都是演技派。

歡迎關注同名公眾號

「相信凱撒」（inCaesarwetrust）

不談城市談樓市都是耍流氓

這個矛盾的核心在於公平和效率，要尋找一個合適的平衡點並不容易。我在相關回答里大概講過，搬運過來吧。

為什麼要限制特大城市的建設用地？ - 知乎用戶的回答 - 知乎

謝邀，非科研人員，只能大致談一下：

究根結底地看，這其實是效率和公平的問題。

曼昆在《經濟學原理》里談到：社會面臨的另一種交替關係是效率與平等之間的交替。效率是指社會能從其稀缺資源中得到最多東西。平等是指這些資源的成果公平地分配給社會成員。換句話說，效率是指經濟蛋糕的大小，而平等是指如何分割這塊蛋糕，在設計政府政策的時候，這兩個目標往往是不一致的。

第一，效率第一？

政府對經濟的調控作用，主要就在於資源配置，提高生產率。

特大城市在經濟、產業、人口、規模等方面形成集聚效應，因此生產率更高，更需要增加建設用地供給。以深圳為例，大中小企業雲集，但開發建設用地非常有限，推高了土地成本，所以現在政府寧願每年填海造地。

按照全國土地開發規劃，全國每年的新增建設用地是一定的，特大城市的配額減少了，其他城市的配額就會增加，但這些城市的生產率低於特大城市，特別是中西部的不發達城市，在「家家都有豬肉吃」，的情況下，不發達城市拿到了更多的建設用地，但由於自身原因，卻無法更好地利用這些可建設用地指標。大家都知道，國內很多二三線城市的開發園區雜草叢生，無人進駐。這因為地區無法給企業提供足夠的各方面支持才導致園區荒蕪，而不是招商引資力度不夠，或者政府服務不好的緣故。依靠全民招商的招數根本不管用，得尊重市場規律才行。

因此造成了特大城市無地發展經濟，而中小城市有地浪費的不合理現象。

現在的國庫轉移支付、重大項目資金投入上，也是各發達城市直接向中西部輸血的過程。大家知道，光靠輸血，人的身體就會越來越差，城市也是這樣，雖然在國家大力扶持下，邊遠省市的投資、城市建設、基礎設施都有了長足的進步，但自身造血功能還遠遠無法滿足城市自身發展需要，甚至個別地方還在爭搶「貧困縣」的帽子，利用政策漏洞，坐享國家補貼，絕口不提自力更生。

第二、公平第一？——為了地區經濟均衡發展。

雖說特大城市在經濟發展上有諸多優勢，但由於改革開放前期的盲目建設和發展，導致特大城市在規劃設計上存在諸多無法糾正的大城市病，比如交通堵塞和城市綠化。從九十年代後，城市已建設到一定階段，無法做大規模調整，基本上就只能做微調了，而久而久之，有些問題就開始讓人無法忍受，比如某些區小區容積率超級高，休閑、綠化面積嚴重不足，居民倍感壓抑；某些城區完全沒有公共休閑區域，居民無處休閑娛樂……

老舊項目改造成本極其昂貴，業主撒潑博取高額補償的事比比皆是，沒有任何人想主動清理這樣的城中村，沒有人想接受這樣的三舊改造項目。

對中小城市而言，這也是一個發展契機，特別是中西部的城市，利用便宜、低廉的土地和人力招商引資，一些不需要高新技術人才、物流受限不明顯的公司會逐利而來，比如富士康在中西部新建了諸多基地，都是看中了當地政府提供了廉價土地和幫忙招聘廉價工人的緣故。

有什麼考量？

其實也就是大家最關心的問題——減少收入差距。

「允許一部分人先富起來」，這就意味著還有大部分人受限於地區、技能等因素制約，還沒有致富的條件。一個最明顯的制約便是「市場」，在內地，勞動力供過於求，而勞動市場提供的就業崗位平均薪酬就比沿海地區低很多。如果要提高內地居民的收入，就要刺激經濟發展，但囿於區位、交通的制約，內地城市無法和沿海城市站在同一起跑線上，甚至是戴著腳鐐在賽跑。如果單純依賴市場規律來決定，那在三五十年內，那些佔據了先發優勢的特大城市依然會不斷擴大經濟差距，這不利於地區間的利益協調，也不利於團結。所以，政府的行政干預非常有必要。

但是，事有一利必有一弊。行政干預各地城市發展的結果，無疑會影響城市的自然、健康的發展。這樣的干擾的結果就是特大城市沒有充分發揮出經濟集聚作用，無法利用市場無形的手將資源調配最優化，當然也就無法將生產力最大化。正如《經濟學原理》第20章指出「當政府實施一些政策來使收入分配更平等時，它扭曲了激勵，改變了行為，並使資源配置效率降低。」政府這樣做要付出相當的成本，更顯得公平的可貴與來之不易。

謝邀，知乎大神真多，這麼專業的問題，也層出不窮，啊呸服！

183：土地指標，對市縣制約有多大？

高茜

有資料顯示，2009年，河北省需要新增建設用地約21萬畝，而國家安排指標僅17萬畝，這4萬畝的建設用地缺口嚴重製約著投資項目的落實。據悉，安徽省一年的新增建設用地指標為15萬畝，而實際需求達40萬畝，缺口25萬畝。這15萬畝用地指標分配到17個地級市，馬鞍山只得3000畝，而馬鞍山每年新增建設用地需求1萬多畝，缺口7000多畝，無奈中被迫擬外購4000畝土地指標。

2010年，宿州市從安徽省分得2000畝土地指標，全留在市區，泗縣等市區以外的縣市沒有從宿州市分得土地指標，而泗縣一年的建設用地需求約2000畝。山東肥城市每年建設用地需求3000～4000畝，而每年的指標僅有400～500畝。土地指標緊缺是各地普遍存在的現象，已成為地方發展的重要制約因素。

實際調查山東省東部沿海一些縣市區，在縣級K市，每年分配的土地指標約400～500畝，而實際需求1500畝以上，分配指標與實際需求比一般是1∶3，導致許多招商項目不能落地。由過去政府招商，已演變成商找政府。在10年前招商時，項目無論大小，只要符合國家產業發展政策，通過環保評審，就能儘快落地。

近幾年，3000萬元人民幣以下的項目，當地政府根本就不納入用地計劃，完全由投資人自選租賃場地，若找不到合適的地方就投向外地了。表面看是政府不重視，實際是政府已經顧不上那麼多了。對於3000萬元人民幣以上的項目，也並不是都能落地，市委要按照投資規模、產業發展方向與前景、對當地經濟社會發展的貢獻等因素排隊，從達成合作意向納入用地計劃，到項目落地一般需要3年左右的時間。這期間，如果項目很一般，投資人就要勤跑黨委一把手，在跑的過程中，那就看誰的神通廣大了。否則，更多的項目是排不上隊，最後無奈地退出。

在某市轄區國土局調查時，查看了近三年的土地指標分配使用情況發現，近三年每年分配的土地指標僅數百畝，而正常需求每年都在約3000畝，供需矛盾很大。

調查得知，在2006年以前，每年實際審批使用新增城鎮建設用地都在3000畝以上，顯然，建設用地緊張已嚴重地制約著其經濟社會發展。2010年，國家為支持統籌城鄉發展，調控由一線大城市向中小城市傾斜，土地指標增加到800畝，由於三條重要省重點公路建設項目指標用地3000多畝，實際用地總數增加到4000多畝，調查時尚未批回。正因為一些國家、省重點項目和重點招商項目，其用地不佔用分配的土地指標，所以，實際審批使用的土地數要比分配的指標多。

經調查該區外經貿局，近幾年，對1000萬元人民幣以下及10萬美元左右的項目，已不供地，相關部門會積極地協調尋找租賃舊廠房或園區廠房。按照相關規定，屬於世界500強的高科技重點招商項目，並且投資規模6億元以上，註冊資金達到投資額的30%以上，每畝投資強度240萬元以上，可向省里申請增加重點項目用地指標。而對於符合產業政策的一般項目，則納入年度用地計劃，通常是許多項目等待用地，很多項目等待時間長了就難免流失。

據某經濟技術開發區招商部介紹，因沒有建設用地指標，園區每年流失的項目都在10多個，有的投資人一聽說沒有土地，根本就不談，立馬走人到附近的市、區尋地，資本的趨利性決定了其不願意等待而失去投資機會，土地指標成為招商發展的瓶頸。毋庸置疑，土地指標緊缺，也嚴重地影響著城鎮化建設的推進。

從國土部官方透露的數據看，在2005年底，我國耕地面積為18.31億畝，2009年6月時，全國耕地約有18.26億畝，到2020年期間，每年可以用於「農轉非」的土地指標不足190萬畝，累計2074萬畝。而在2006～2010年「十一五」的5年間，全國共批准新增建設用地3300多萬畝，平均每年660多萬畝。可見，要守住18億畝耕地的底線，未來10年以至今後，土地指標供需矛盾將更加突出，並越來越緊張而不會有根本的改觀。

這麼專業的話題，再補一個：

糾偏土地增減掛鉤「失衡」——以中部v縣為例

咳…開始扯淡了～

政府工業用地拍賣引入廠商是有指標的，蓋了多少套住宅沒有。從宏觀講偌大的中國不缺人住的地方，考試不考的題你也不會花時間看它是不是對你家養的豬有用～以上～

哦，順便題主問反了，其實是因為工業這塊有考核，所以住宅用地被限制了，不是反過來。後來一看，原來賣住宅用地這麼賺錢，鄭季的考核指標也沒變，索性管丫的，就這樣了～

工業用地退二進三，騰籠換鳥，產業升級，現在北上向外趕人的一系列政策，都是回答你這個問題的具體做法，是城市升級過程中協調發展的必然。

所以你是問，政府是你家的，還是資本家的咯？