按揭年限越久越好，那銀行為什麼還願意借錢給貸款者了，長遠來看，銀行不是虧了？

01-15

按揭，貸款

謝邀。

先來說結論，銀行不一定虧錢。下面是解釋：

1. 銀行在管理資產/負債時，最重要的因素是久期匹配。因為銀行負債中會有一部分長期負債，所以必須發放一部分長期按揭貸款和負債匹配。從資金收益率YTM曲線來看，資金成本一般情況下是先上升後下降的趨勢，長期負債的成本有時候是可以低於按揭貸款，從而使銀行盈利的。而且碰到貸款利率上行期，銀行也可以發放很多基準上浮10%甚至20%的個人按揭貸款，這塊收益如果用來匹配長期負債銀行其實是賺翻了的。而且即使未來利率下降，考慮到：

1）流動性（大陸監管不允許轉按揭，借款人自身無大筆現金提前還貸）

2）交易成本（貸款合同不允許提前還貸或者有高額違約金）和
3）機會成本（必須有真實交易才能貸到房貸，提前還款而不買房的話就貸不到款了，而只要有理財產品 / 基金的收益回報比房貸搞，完全可以選擇把提前還款額錢用來賺利息差）

借款人並不一定會提前償還這些高利率的房貸。

2. 不良率低，安全。從歷史數據來看，個人按揭貸款是銀行所有貸款品種里不良率最低的，充足的抵押物和不斷上升的房價（貸款本金不斷下降，而抵押物價值不斷上升，銀行實際抵押率一直在下降。）使借款人的違約成本非常高，而按月供款的還款方式平衡了借款人的現金支出，提高了償付能力。最重要的是，即使發生不良，個人住房幾乎是所有抵押物中最容易處置的。

3. 消耗銀行資本小。根據CBRC的《商業銀行資本管理辦法》

第六十五條商業銀行對個人債權的風險權重。
（一）個人住房抵押貸款的風險權重為50%。
（二）對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，商業銀行以再評估後的凈值為抵押追加貸款的，追加部分的風險權重為150%。
（三）對個人其它債權的風險權重為75%。

風險權重比個人按揭貸款低的只有各種對其他銀行債權或者對我國公共部門實體債權了。也就是說銀行1塊錢的資本金按8%充足率，只可以放12.5元公司貸款，但可以放25元的個人住房抵押貸款。槓桿率上升代表了ROE的提升。

4. 聯動其他個人業務。一般選擇房貸銀行之後，借款人都喜歡把其他的活期/理財/基金/信用卡放在貸款行，還款方便安全，順帶提高客戶黏性，銀行的綜合收益就提高了。別人不知道，作為流動性嚴重偏好者，我是一直大筆活期扔在賬戶里，美其名曰「還款準備金」……

4. 易於證券化，打包成各種MBS。不展開了。

注意！嚴重注意！銀行貸款給你的錢，並不是銀行企業自己的錢！是他以超低利息吸收來的儲戶的存款。

簡單地解釋，只要你付的貸款利息，高於銀行給儲戶的利息，他就有賺啊。

銀行作為一個企業，主要成本就是發儲戶利息，而利潤則是貸款利息所得。

可以換個例子理解。

你朋友給100萬到身無分文的你手裡，你每年只額外給他1萬利息。然後你拿100萬去借給另外一個人，期限長達20年，借款人給你一年5萬利息。

20年里，你空手賺了80萬差價。跟什麼物價上漲通貨膨脹CPI沒有關係。

當然，有風險在。銀行會把風險測算好並且加以控制，個人就做不到這一點。

對銀行來說，只是賺多賺少的問題……銀行主要收入靠利差，你看著點挺小，一換算利潤率很高…除了刑法裡面的項目，銀行業絕對社會最高利潤率行業……

如果是一個固定不可變利息的貸款合同，那銀行真有可能（而且極大可能）虧的。但可惜，基本上住房貸款合同都是浮動利率的合同，浮動的範圍是什麼——簡單說，你未來某年的貸款利息必須高於未來某年銀行吸收存款的利息，不但今年是這樣，明年是這樣，未來N年都是這樣。

所以，你簽多少年合同，銀行就穩賺多少年錢。除非你的貸款利息固定不變。（利息固定不變的貸款，一般都是高利息的，12%起步，12%以下固定利息的一般都是短期的5年內）

不請自來。

我理解您的意思是，年限越久的貸款銀行虧得越多，對嗎？

您不用付貸款利息的嗎？

認為銀行按揭業務虧蝕的生物，必然是智障。哈哈哈哈，看官請勿動怒。

1、風險定價，風險越高、收益越高的道理，是個人都懂，按揭業務恰恰是風險低，收入相對較高。是風險係數最小的一個業務品種之一。你說銀行喜不喜歡？

根據國情，改革開放以來，房價一直處於上升周期。擁有保值、增值特性的房產受熱捧，國人奮鬥皆為房。「這句話是我說的，我願意承擔所有後果」。

請問你身邊有多少人斷供房子，而被銀行收去的？？？？？？多嗎？？？？？不多吧。

銀行後來發現，我天朝民眾，就是不吃不喝，甚至賣血也會按時還本付息，保住房子的。

所以，按揭業務風險極低，收益嘛，且看下文。

2、內部收益率，資金業務賺不賺錢，請別看表面利率，注意別看表面利率，要看內部收益率。

原理就不詳細敘述了，按揭業務的內部收益率不會低於本金的8%（雖然名義利率只有5%）。因為它匹配了較長久期。

舉個栗子：銀行借你100塊錢，借款期10個月，每月還本10元，利率百分之5。按每月等本方式計算利息，你驚呼······好低啊。

但是，你需知道，你在每月歸還本金，也就意味著，銀行所承擔的風險不斷下降，利率不變。它在享受您所提供的穩定的，低風險的現金流回報。

在借款5個月之後，你發現你還欠銀行50元，卻要承擔每月一樣的利息。你高興嗎？不高興，想提前還？不好意思，需要滿足很多條件······。

總結：銀行按揭業務從任何角度分析，都不會虧蝕，而且是回報很高的信貸品種。

注意：我說的是按揭業務銀行不虧蝕，並沒有說這個產品一無是處。按揭業務周期長、還款壓力分攤、業務准入門檻標準化等都是它的優勢。大家要根據自身的實際情況，選擇適合自己的信貸產品。

錢是百姓的，貶值百姓承擔了，不是銀行承擔了。這樣說懂嗎？

風險與收益理論上正相關。

接下來就是在風險已有的情況下最大化收益。

按揭很特殊。

對於顧客來說，首先，付了房款預付，進去一些投入了，很大一些；其次，房子押給銀行了，只有使用權沒有所有權了，銀行進一步降低了風險；再次，分為若干期付尾款，感覺壓力小了，痛點低了。

對於銀行來說，首先，付了房款首付了，風險低了；其次，房子押給銀行了，風險低了；再次，顧客交給我若干期的尾款，對於顧客來說當按揭款每期相等的情況下（等額本息），對於銀行來說收到的資金構成不同，每一期按揭款的本金利息所佔百分比不同，越往後利息所佔比重越大，要多黑有多黑我會告訴你？當按揭款每期不同的情況下（等額本金），本金不斷減少，抵押物價值變化不大的情況下銀行風險不斷降低。

只有極端情況銀行風險會變大，就是房地產泡沫：房產跳崖式跌價，未付按揭額度大於房產價值時是個人都知道甩鍋給銀行。這也是國家防範的情況。而且，銀行會做壓力測試我會告訴你？

最後概括一下，不要指望一個自然人能夠算計過一個機構。這個機構可能是銀行，也可能是銀行背後的…

長期來看，銀行吸收存款發放貸款，長久的話利息會多呀。銀行盈利模式就是低價存款利息，高價貸款利息，賺取差價。

你有錢我有房，不還錢賣你房。

題主先把疑問捋清楚，你的疑問是「為什麼銀行願意借給貸款者」，還是「按揭年限越久越好，為什麼銀行還是提供不同的按揭年限給貸款者」……如果是前者，其它答主已經說清楚了，就是銀行吸收存款、發放貸款，從中賺取利差；如果是後者，按照中國人民銀行的規定，商業銀行只能分為三個月、六個月、一年、兩年、三年、五年、大於五年等幾個檔次，根據貸款者年齡、房子70年產權還有多久到期、貸款者工資等條件決定最大月供、最長期限，然後由貸款者自己決定具體的期限和月供數值。「按揭年限越久越好」，長年限情況下銀行只是賺的不如短年限那麼多，但是肯定沒有虧，銀行那麼大一個機構，計算得肯定比貸款者細，題主就不要地命海心了哈哈

因為時間越長給的利息越多，銀行利潤越多……

為啥會虧錢？貸款利息大於存款利息，沒有額外的成本，貸款者按月還本付息，銀行為什麼會虧？

有抵押物，有收入證明，證明有償還能力的貸款者為什麼虧？