14年房市不好，是否是買房好時機？明年北京房價還有可能稍降一點么？

01-14

今年年初的時候打算買房，幾乎都看準了，但是後來出了點事，首付暫時挪到家裡用了。結果今年市場不是特別好，看好的那些樓盤一整年也沒怎麼漲，有一個還推出了特價房，比年初便宜以點。現在首付又勻出來了，但不是特別敢買，不知道明年會不會再降一點。而且買房也不是特別著急，首付的錢去做理財也能賺一點。
想問現在是否是買房的好時機，以及拿首付去做穩一點的理財和馬上買房到底哪個更划算？

======================寫於16年5月20日====================

沒想到兩年前的老帖還有人關注，謝謝大家。

之前在評論區里簡單做過一些預測，有人不屑，有人支持，後來通過時間證明僥倖蒙對了，其實不是我牛，實際上我能力比較有限，只能從自己能接觸到的一些信息出發，進行的只是片面的猜測。在侃家網這個以數據驅動的新房交易平台上任職，能接觸到更多的大數據，是我之幸。（原諒我打個小廣告）

上面是評論里年後那段時間的對話，曾說過年後庫存量出現歷史新低，所以房價要漲，這個在三四月已經得到了證實。當然如此一來，去年的一部分需求在3月份集中爆發之後得到了釋放，所以四月五月成交量較三月有所下降。

即使這樣，因為供需關係，今年的房價整體趨勢還是上升，而且今年的大形勢是各種業態都漲，不過可能不會再像三月份那樣爆發就是了（黃金時間除外），所以自住的話買啥都不虧。

不過我判斷不同業態之間會有一些差異，所以如果是單純投資，我簡單說幾句：

通州5.5商住限購，導致通州的成交陷入冰點（前幾天0成交），再加上那裡本來就炒得有點過熱，現在對於投資者來說，通州可能不是很好的選擇。實際上我一直覺得，通州的房子未來即使會長，可能也有價無市，不利於投資，因為那裡的邏輯是透支，不是溢價。

我在另一個帖子里北京的，想買個房子用於投資。價格不超一百萬，買郊區的小戶型，還是北京周邊城市的樓盤投資前景好？理由？ - 喵在乎的回答的最後埋了一個坑，有時間好好給大家說說

相對的，其他區域的新房受到刺激，未來一段時間成交量應該會有小幅提升。最明顯的是其他區域的不限購商住項目，不管是供需擠壓，還是開發商借勢，可以預見，短期內其他區域的商住是必然會漲價的，成交量也多半會上漲。所以有心的投資客可以考慮快速決斷，這波推力過去，將會有一段不短的平緩期。

一手房純住宅方面，因為四月底的供應量激增（至少一下子供應了4000套），所以最近成交量也上來了。這種非常明顯的正向鏈動——供應漲→成交漲，恰恰說明了當前的購房市場，有很大的一部分需求仍然被壓抑。說白了就是老百姓想買房，但是市場上沒有，這種時候扔出一批房子，自然很多人冒出來買。比如當前一手房市場中，300-500萬基本沒有項目，很多需求甚至被擠壓向了二手房，更有甚者連租房市場租金也被慢慢推升，你說未來一段時間是漲是跌？

這個是今年商住和住宅的成交均價，商住方面供應量一直足夠，所以價格呈不規則分布。不過大家看看後面的住宅，成交總價均價一直在漲，這裡面一方面是房價在漲，另一方面就是剛才說的缺貨，尤其是中端首改項目，所以一部分人不得不太高預算，造成了房價一下子飛漲的假象。

從國家層面來思考，去庫存的動作已經初見成效，甚至出現了局部斷層，所以後期如果不出意外會頂上一些供應量來，瞬間就會催生更高的價格和成交量，在此之前早些出手自然是好事。不過各位看官看著我分析了這麼久，就算做出了明智的選擇，其實也不過是被國家牽著鼻子走而已。

最後再做個硬廣，二手房我們目前沒有接觸，但是看新房就找我們「侃家網」吧，面向客戶完全免費，而且全流程專業分析和服務，能給大家省心不少~

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謝邀

一看到題目的確有點小興奮~ 買房時機絕對是個值得深聊的好話題，而且網上大多數人都是欲言又止，就怕自己說錯了。我嘗試以北京為例子，分析一下近期的數據，跟大家討論一下~

開始之前，我想說的是，今天討論的是什麼時間買，而不是買哪個。

圖中的影響因素能讓人了解買哪個好，這在我眼裡終究是小道——在房產投資的領域裡，影響因素和購房時機比起來，就好像是戰術和戰略的比較一樣。

05年、06年買股票的人哪怕什麼都不懂那也是股神，而08年買股票的人哪怕再懂行，選的那隻股票在同類對比中再出色，結果也是賠款。房地產更是這樣。

廢話不多說，上圖：

（之後的所有數據均來自於建委數據）

上圖中簡單展示了06年到今年，北京商品房成交均價的演變，大家可以看到，除了12年有些反覆，整體大趨勢還是向上的。

這就告訴我們，如果你決定買房，那麼一定是越早越好，即使你是在11年買房，12年有少許降價，但是後期的13年、14年還是漲上來了，說白了時間線一拉長，整體還是上漲的。

有些人會問，這幾年ZF不是一直在調控么，新聞和網上輿論不是都說房價下降了嗎？這其實是錯誤理解，真正下降的不是房價，而是房價增長速度。

上圖中，假設房屋第一年單價10000，以後每年單價都漲3000，房價一直在上漲，但是漲幅幅度因為基數的原因是逐漸下降的，具體如下圖：

這回看明白了吧？只要你想買房，越早買越好。

唉唉，先別急著數錢，等一下，沒說讓你現在買，沒說完呢！

在以年為單位的區間里，的確是越早買越好，那麼如果縮小這個區間呢？今年買比明後年好，不代表這個月買比下個月好，看一下圖一的細分圖：

整體趨勢和圖一是一樣，但是貌似波浪多了一些？

是的，我們放大其中的一段：

兩個圖是不是很類似？年度上來看是緩慢上漲，月度上來看是波浪形上漲。

上圖的波谷就是行業內所謂的「底」，在這個時候買房就叫做「抄底」。

我想說的是，抄底沒那麼神奇和權威，因為第一個波峰就比第二個波谷要划算。

而且所謂的波谷都是事後諸葛亮，沒有人在事前知道，等反應過來的時候早晚了。

幸運的是，我們還是有一些方法可以對房價漲跌走勢加以預判，誰叫我們生活在紅色中國呢~咱們國家的特色就是宏觀調控。

不過限購這個方式太強硬，沒有太大靈活性，今天我主要想跟大家說一說金融調控，也就是所謂的貸款政策，這個還是比較靈活的。

貸款相關的政策包括哪些呢？

（左下角的數字為在北京限購後發生的次數）

什麼是存款準備金率？什麼是調準？

存款準備金，也稱為法定存款準備金或存儲準備金，是指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款。中央銀行要求的存款準備金占其存款總額的比例就是存款準備金率。中央銀行通過調整存款準備金率，可以影響金融機構的信貸擴張能力，從而間接調控貨幣供應量。
存款準備金，是限制金融機構信貸擴張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的資金。法定存款準備金率，是金融機構按規定向中央銀行繳納的存款準備金占其存款的總額的比率。這一部分是一個風險準備金，是不能夠用於發放貸款的。這個比例越高，執行的緊縮政策力度越大。

簡單來說，如果大家的存款一共是100塊，銀行不會把這些錢都放在銀庫里，那樣銀行就賠了，不是還得發利息呢么。銀行會把錢拿出去投資，好賺取未來發給大家當利息的錢。但是又不能全都拿去放貸投資，不然要是有人來提現，結果銀行沒錢給，那不就糟糕了么？所以銀行得留一些錢，上交到央行，以保證不會影響大家取款，這筆錢就叫做存款準備金。如果這個存款準備金是20塊，那麼20÷100=20%就是存款準備金率了。

所謂升准，就是銀行把口袋收緊一點，自己的兜里從20塊變成比如25塊，這樣大家能從銀行貸到的錢就少了。所謂降准，就是銀行把口袋放鬆一點，自己的兜里從20塊變成比如15塊，這樣大家能從銀行貸到的錢就多了。

所以國家想刺激經濟，就降准；覺得經濟有泡沫了，就升准。

上圖是近幾年國家調準的數據，紅色是降准（最上面是今年的情況，比較特殊）。

我想大家現在可能有兩個疑問，第一個是降准刺激的是經濟，跟房地產有什麼關係？第二個是降準的幅度那麼小，會有很大的影響么？我們分別來看一看：

①降准刺激的是經濟，跟房地產有什麼關係？

沒錯，國家刺激的是經濟。不過無可否認的是，房地產目前是中國的支柱產業。

國家降准方便貸款，刺激企業發展、鼓勵中小型企業創業，被貸出來的這些錢，最終有大部分，通過各種途徑流入了房地產市場。

你創業需要註冊地點吧？是不是得買房、租房？

你擴大生產需要場地吧？是不是得買房、租房？

②降準的幅度那麼小，會有很大的影響么？

大家從表格上看到，每次降准都是1%、0.5%，這能有多大作用？

據保守估計，10年之後，中國的存款準備金總額已經過百萬億，而存款準備金率現在差不多是20%，也就是說現在每降一個點的存款準備金率，釋放到市場上的金額就有數萬億！

數萬億是什麼概念？足夠幾百萬人每人貸款100萬。

而現在中國所有一線城市所有一手房的年成交總套數也只是幾百萬套而已。

看看這兩次降准對北京房地產市場的影響：

每次降准之後的一段時期，房價都會在一定範圍上漲，成交套數變化更大。

我們再談談調息？什麼是調息？調息對房地產市場有什麼影響？

（此調息指的是調整利息，不是修鍊內功時的打坐調息）

先看看近幾年調息數據（貸款利息）：

關於降息的影響，大家可以參考我答的另外一篇文章：央行降息對房貸有什麼影響嗎？ - 張霸天的回答

簡單來說，降息能夠提高貸款和還貸的能力，以此刺激客戶的消費。相對於調準，調息要溫和得多。大家感受一下：

紫色是降息，一般出現在房價剛剛有下降勢頭；綠色為升息，一般出現在房價剛剛有抬頭趨勢。

降息如果無法挽回樓市低迷現狀的話，緊跟著就是降准。

大家是不是覺得跟你聽的不一樣？國家不是要限制房價么，怎麼還怕房子降價了？

如果大家還看不清形勢，可以讀一讀如果房價一夜之間暴跌，會引發哪些連鎖反應？，讀完了相信大家就有了一定認識了。

國家更關注的是穩定！

大家是不是認為這次降息其實也是柔和政策？看看這個：

看到一年息了么？我們再看看城市CPI指數數據：

一年定存年利率為2.75，近六年平均CPI為2.97（北京尤甚）。一年期定期的利率小於平均CPI的上漲幅度，有人說，現在北京已經進入了負利率時代。也就是說，現在你在銀行里按一年定存存錢的話，本息加成的速度還趕不上金錢貶值的速度，存錢就等於在慢慢的賠錢。

國家這是在逼你消費啊！

好了，別激動了，最後再說一下首貸認定的問題。

什麼是首貸認定？對房地產有什麼影響？

九月底央行的一條不溫不火的通知，很多人可能都不關注，不過對房地產界的投資影響卻是翻天覆地的！

首貸認定，就是判斷在什麼情況下，你可以享受第一套貸款政策，即買房時首付只需要30%，最多可以貸款70%。

這條政策之前：無論是否還清上次貸款，只要有過貸款記錄則不算首貸。家庭或個人一生只享受一次首貸政策。

這條政策之後：貸款還清，二套房貸款按首貸計算。家庭或個人可重複享受首貸政策，只要符合條件，沒有次數限制。

還不明白？現在還完第一套貸款之後，第二套只需要付30%，而不是70%了。100萬的房子，你之前要掏70萬，現在只需要掏30萬，省了一半多！對於投資型購房和改善型購房的人來說，簡直是天大的福音！

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好了，回歸到題主的問題，你也知道了上面三種手段我們可以簡單看成是對房地產市場的調控，那麼今年是什麼情況呢？

04月22日降准
06月09日再次降准
09月30日放開首貸確認
11月22日降息

三管齊下！所以你覺得現在是不是買房的好時機呢！

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趕緊買吧！

上半年回答過很多關於房地產市場的問題，當時預測是房地產市場3季度可能會觸底，現在四季度了，從看到的數據來看，房地產市場也確實在9、10月份達到最底部，最後這兩個月各地明顯回暖了。如何看待最近的樓價下降，是中央調控還是其他原因所為？ - 金碩的回答。最近比較懶，我也就不貼最新的數據了。

另外以北上為代表的一線城市，今年土地成交金額是創出新高的了，雖然市場低迷，但是地價已經更高了，麵粉都變貴了，麵包還會變得更便宜么？

貨幣政策方面，下半年各種寬鬆手段以及降息，資金面已經寬鬆許多，宏觀經濟增速下滑，明年貨幣政策保持適度寬鬆也是大概率事件。13年的房地產市場疲軟，我個人覺得與房貸收緊有相當大的關係。既然明年貨幣政策寬鬆了，那麼市場回暖也是大概率事件。

最後，你是在帝都啊，你是在帝都，你是在需求遠遠大於供應的帝都，你是在本該增加供給，然而可能未來卻會控制供給的帝都。

趁著市場量回升了，價格還沒起來之時，趕緊動手吧，最好不要觀望到春節後。

對購房而言，我的觀點和絕大部分人不一樣，寫在這裡，供大家參考吧：

按照《黑天鵝》作者塔勒布的觀點，一頭豬一年364天，都很開心的吃著豬食，但在365天的時候，吃完豬食，本來很開心，卻被殺掉。

我們把難以預測的決定性事件，稱為「黑天鵝」——根據研究，歷史的發展，主要就由黑天鵝在推動。

也就是說，過去的發展數據，並不能作為面向未來的依據。

我記得，閭丘露薇有一篇文章，就描述過她在香港的買房經歷：貸款買房——金融風暴——資產負債。這種經歷，在房地產市場正常的日本和香港及美國，至少是可能的。

我想，這與中國大陸的情況不一樣。

總之，我想說的是，房價的整體的變化，在趨勢上不會總是向上的！可能在五年後、也可能在十年後，還可能等你年老的時候（或許考慮賣房養老）——總有一天，房價會跟所有的商品一樣，有漲有跌。這是符合經濟學規律和生活常識的。

那麼，在這種條件下，決定買房的因素，是什麼呢？

我認為，應該從塔勒布的思路，回到巴菲特和查理·芒格，也就是說：面對不確定的整體趨勢，反而更應看中選擇中的「確定性」。

極端的講，在上海南京西路的地鐵旁買個小戶型，一定比在三線城市市中心買個大別墅更具備投資價值。

非極端情況下，您應該評估的是，你所選擇購買的房子，是不是比其他選擇更靠近地鐵？更靠近商圈？學區更好？更靠近小區中心？樓層更合理？

這些問題的回答，遠遠前置於什麼時候買房。

實際上，作為一個中介，我也可以負責任的告訴你，真正有價值投資價值的房產，在一段時間內都是有限的（而且很快會把賣掉）。這才是決定你買房的時間因素。

另外，在一路向上的市場裡面，談買房時機，其實多少有點耍流氓……說到本質，就是在忽悠你趕快花錢買房罷了。這倒是很多中介的工作技術……

膜拜樓上各種分析帝

買房就是供需，當大家手裡每個月都有大幾萬的工資，而錢又沒處花的時候，房市肯定要熱。

最近股市比較熱，錢都被股市吸進去了。只要北京控制開發節奏還是會在漲回來的。

利益相關。匿了

每一個人都有自己的判斷。每個人都要有自己的判斷。

如果是剛性需求還是不要考慮其他了，樓上有個人的建議不錯。年底公司回款壓力大，打折力度比較大。

價格漲跌這個東西對你影響不大。而且不會跌得太多。

至於投資類自己掌握。沒人會為你的錢負責。

至於那種抖機靈的所謂將準是利好的孩子們，你們先把自己的房子買好吧。

這個答案僅限北上廣使用。其他地方不了解。

很不喜歡現在的知乎風氣。在這種問題上面抖機靈是不是很有優越性？

當然，終究別人的錢不是你們的責任。

還有一個問題：你們明白降準的真實意義嗎？

好吧，我不知道。

反正我不是好人。我是神經病。我是白痴。罵我不會體現您的優越性哦。

還有，如果想告訴我降準的意義。隨時歡迎哦。

房地產經理人聯盟

微博文章 - 買房還是賣房，你說了算要不要買自己判斷，其實無論降息降准，你要明白買房還貸不是一時的，可能是一世的，自己掂量。

有錢什麼買都行房子畢竟比車子強是不動產是保值的

一個賣方房子的

一個托兒

一個中介

現在看情況就知道上面哪些人的分析是以房地產開發商或者地方政府的口吻來的

幸虧我在14年底買了，首套，二手房，當時也沒想那麼多，看房看到一套滿意的就簽合同了，現在回頭看看一身冷汗。

父皇說的：房價嘛，只有短期暫時的下降和長期持久的上升兩種可能w

年底作答，如果已經有一套房子想要再買一套，不建議，目前經濟情況很不好，有大風險出現經濟危機。如果是第一套房，請將月供控制在收入的四分之一左右，原因同上。

今年一線城市是買房的好時機，因為一線城市買房的人是來自全國各地的人，購買力仍然很強勁，所以一線城市還是有上漲的趨勢，只不過有時受到政策影響，有時漲得快，有時慢！即使有降價的可能，那也是降一千漲兩千！二三線城市就很難說！更多樓盤信息可以關注我

目前有能力的話就可以考慮購買了，今年國家各項政策利好，最適合下手。而其他一線城市房價已經逐漸在上漲，不買房更待何時呢？

就事論事，只說北京。

年底是入手北京的好時機，無論剛需首套還是改善置換。

年底房企回款壓力大，近期的促銷還是挺有力底的，折扣狠的有8折。

到明年，回款沒壓力了，換房子的也換完了，不再著急用錢，便宜房子賣完，剩下的都是貴的了。

現在利率最低有8.8，不錯了，前幾天又降了息，能買抓緊買。

以北京的供求關係，明年呼呼又漲起來了。

國家都出手很多政策救市了，樓主還在等什麼呢，等房價繼續跌嗎，這個沒底的，等你還在猶豫，又漲起來了呵呵。有錢就下手吧。