為什麼2017 年 3 月 17 日的北京樓市新政一出：知乎上的很多大神房價看跌，房產中介都說看漲呢？

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2017 年 3 月 17 日的北京樓市新政：認房又認貸，二套房首付60%、非普 80%，此政策一出，很多房屋交易中斷，許多買房人處在觀望態度，可是房屋中介還是說會漲漲漲，知乎的各路朋友看跌

對於民間來說，經過多次調控，已經形成思維定勢，就是限購調控暫時會壓制房價上漲，但一旦放鬆，房價又是暴漲。沒什麼人相信北上深的房價會跌。

可憐身上衣正單，心憂炭賤願天寒

許多人用07-09年美國樓市崩盤和金融危機的例子，來預測中國樓市在不久的將來也會崩盤，甚至發生金融危機。真的會這樣么？

首先，許多人認為當年美國樓市崩盤導致了其金融危機，但據我所知，不是這樣的邏輯。據我了解，大致過程是這樣的：

一、上世紀70年代，美國金融業將房貸轉化成了一種證券。那時，買房的人都是有能力償還房貸的人，因此房貸證券都是有保障的證券，是一種「穩賺不賠」的證券（這也是金融業將房貸轉化成證券的初衷）。

二、經過幾十年的發展，金融業為了在房貸證券領域賺取更多利潤，就需要將更多的房貸進行證券化。因此，伴隨著美國金融監管體系的逐漸寬鬆，從00年左右開始，銀行不僅給有償還能力的人放貸，也對大量沒有穩定償還能力的人發放貸款，名曰「次級貸款」（沒錯，就是大名鼎鼎的「次貸」：很次的貸款），讓其購房，再將這些貸款變為證券，繼續賺錢。同時，這種大量放貸大量購房行為，也讓樓市蓬勃，房價猛漲。

三、05年後，隨著越來越多人還不上房貸，開始產生一系列後果。（一）銀行被迫將房屋收回，大量購房者無家可歸。（二）由於銀行收回並積壓了大量房屋，急需賣出變現，因此導致房價開始進入快速下跌通道（這就是美國樓市崩盤的直接原因，後面也會說到）。（三）最嚴重的後果：金融危機。我們知道，金融不是靠真金白銀，而是靠賬面上的錢運作（實際就是信用與信心）。美國金融體系十分複雜、徹底和開放，因此大家都在一條資金鏈上，一榮俱榮，一損俱損。由於之前的次級貸款都轉化成了證券，而這些證券價值大幅縮水，因此當初誰買了，現在誰就虧。個人買了個人虧，機構買了機構虧，國家買了國家虧。次貸證券從優質股變為垃圾股，不僅直接影響證券市場的下行（當時還有許多空頭），更重要的是讓擁有大量次貸證券的金融機構虧損嚴重，使這些機構的股票劇烈下跌，最終導致整個證券市場崩盤。結果就是市場中大量賬面上的錢都蒸發了。而美國的社會制度決定了國家難以直接幫扶企業，因此出現了一些大型金融企業的破產，比如雷曼。再舉個例子，AIG公司因為次貸危機遭受了重大損失，瀕臨破產，而它是全美公民醫療保險的承保公司，同時它還擁有大量國外銀行的債務。它若破產，後果可想而知（因此，美國政府最終破例直接注資救了它）。（四）由於都在一條資金鏈上，因此金融危機進而演化成實體經濟危機。生產型企業運營需要隨時向銀行貸款周轉資金，而銀行由於虧損嚴重，沒有錢了，因此緊縮放貸。企業貸不到錢，就沒法繼續生產了，只能降薪裁員了。

以上就是07-09年美國樓市崩盤及金融危機發生期的大致過程，之後的影響就不多說了。這其中有些細節上的錯誤或簡化，但整體邏輯應該就是這樣。

通過以上我們可以看出幾點：第一，之前美國樓市崩盤與金融危機之間，並沒有直接的因果關係。這兩者都是後果，只是後者影響更大。第二，兩者發生的直接原因：導致美國樓市崩盤的直接原因，是前期美國銀行給大量沒有還貸能力的人提供貸款買房，而後期這些人還不上貸款，銀行被迫收回房屋並低價兜售變現，同時緊縮房貸發放規模，導致樓市供大於求，使房價進入快速下跌通道。導致金融危機的直接原因，是美國前期將這類註定無法償還的次級貸款變為證券，導致證券價值後期大幅虧損，進而引發金融海嘯。第三，原因說深刻些，這兩者都是由於美國金融體系過於複雜、徹底和開放，以及隨之對應的監管體系的過於寬鬆導致的後果。第四，再深刻些，是由於美國的國家制度導致的後果。

我們不過多討論從這場危機體現出的美國金融及國家制度的優劣性，但從上面所說的直接原因可以看出，中國在可預見的未來，不會發生類似美國的樓市崩盤和金融危機。我想，中國的銀行現在及可預見的未來，都不會對沒有償還能力的人提供房貸，更不會把房貸證券化。因此，這也就失去了發生此類原因的崩盤和危機的土壤。而從深刻及更深刻的原因看，我們知道中國和美國有多不同，因此在可預見的未來，不可能發生類似的情況。

注意，我只是說中國不會發生此類原因的樓市崩盤。但中國樓市未來具體會怎樣呢，是否會因為其他原因崩盤呢？

先說結論。我個人認為：第一，只要中國政局穩定，中國樓市在可預見的未來就不會崩盤。第二，至少十年內，樓市整體還會在上行通道。第三，十到二十年後，樓市也許會發生結構性變化。

先糾正一個許多人都有的，很明顯的認識誤區。許多人看到近期國家在房價超高的背景下出台多項嚴控措施，認為樓市要大跌甚至崩盤了。拜託，國家調控的目的是什麼？目的就是為了防止崩盤啊…所以，現在不會崩盤。

下面一條條解釋個人觀點。

第一，只要中國政局穩定，中國樓市在可預見的未來就不會崩盤。美國的樓市與金融密切相聯，中國的樓市由於國家制度特點，則更與政局掛鉤。政府若想保持政局穩定，必然不能讓樓市崩盤。我對於中國政局在可預見的未來，是持肯定態度的，因此認為在可預見的未來，中國樓市不會崩盤。

第二，至少十年內，樓市整體還會在上行通道。對於一個市場化的商品，在國家不斷調控的背景下，仍然長期市場火爆，價格上漲。這說明什麼呢？這說明這種商品是真的供不應求啊。國內一線城市房價越漲越高，越高越漲，為什麼？就是因為這些城市人太多了，相比之下房源太少，樓市始終處於供不應求的局面，自然是價格不斷上漲。因此，目前中國房價整體不斷上漲的根本原因，就是供不應求，而這種供不應求，至少還會維持十年時間，十四億人啊。

也許有人會說房價高企是炒房的結果，沒錯，這裡有炒房的因素，但它不是根本原因。炒房也要遵循價值規律，炒房團為什麼基本只在大城市炒，因為只有大城市樓市才是供不應求，小城市炒不起來。即使不炒，大城市房價也會上漲，炒只是推波助瀾。但炒房確實會讓房價上漲不合理區間擴大，這也是國家出台各種限制多套購房措施的主要初衷。

也許還會有人拿股市來類比樓市，股市炒高後必然會崩盤，任何調控手段也阻止不了。沒錯，確實是這樣。但股市與樓市不同，股市本質就是炒作市場，樓市則是剛需市場。股票不是剛需商品，絕大部分人在股市就是通過買賣股票賺錢，而不是為了持有。當達到上漲臨界點後，必然會出現集體狠拋變現導致崩盤。而房屋是剛需商品，絕大部分人買來是用來住的，即使價格大幅下跌也不會賣出。但其實反過來想下，一件商品如果沒什麼人賣的話，價格又怎麼會大幅下跌呢？

當然，任何商品價格上漲到一定階段，都會達到臨界點，然後由於市場的滯後性再上漲一小段時間後開始下跌。這裡有幾個問題，一是這個臨界點在哪。在我看來，就是從供不應求變為供大於求。二是市場的滯後性影響有多大，在我看來，如果國家調控的好，就會很大程度上抑制市場滯後性影響。三是下跌幅度有多大，在我看來，如果國家調控的好，下跌幅度也是可以控制的。

第三，十到二十年後，樓市也許會發生結構性變化。這裡有個很關鍵的問題，也是很多人容易忽視的問題，就是我們常說的中國房價高，實際上是指的一線大城市房價。我之前看過一篇文章，文中觀點認為，中國樓市目前問題的本質不是房價太高，而是不同地區房價差異太大，我深表贊同。北上廣等一線城市房價突破天際，但許多小城市房價依然很低甚至萎靡，這也是國家一方面調控大城市樓市，一方面去小城市庫存的原因。產生這種房價巨大差異的直接原因，還是供求關係。大量人口，尤其是對首套房有剛需的年輕人，不斷湧入大城市，而小城市無人問津。兩者人口基數的巨大差異導致房屋供求關係差異明顯甚至相反，進而導致房價差異巨大。因此，從更深層原因剖析，不同地區房價差異巨大，是由於中國在城市化進程中，不同城市發展程度差異巨大造成的。解決這個問題的根本途徑，還是要國家繼續加大推進中小城市發展，吸引更多人口定居工作。我相信在二十年之內，中國會尋得此道。相信在不久的將來，在大城市房價越來越高和國家向中小城市傾斜的雙重作用下，越來越多的流動人口將從大城市逐漸向中小城市轉移。中小城市樓市慢慢從冷清變為供不應求，且由於之前價格基數低，房價增長幅度將明顯快於大城市。而大城市流動人口增速減少後，供求關係將逐漸趨近於平衡，加之前期價格基數已經很高，房價增長幅度將明顯減慢，並趨近為零，甚至在未來，會出現一定程度的下跌。這就是我所說的未來中國樓市的結構性變化。

這裡有人可能會問，到時大城市房價會崩盤么？我認為不會，國家對於大城市樓市調控的目的，始終都是為了防止崩盤。國家會慢慢調整大城市樓市的供求關係，令其從現在的明顯供不應求，逐漸變為供求平衡，實現大城市樓市的軟著陸。但供過於求不是國家的選擇，明顯的供過於求更不可能。這也是國家現在在大城市一方面提高多套房首付和緊縮房貸，一方面又停止審批建築用地的初衷：一邊避免越來越供不應求，一邊避免未來出現供過於求，總之是為了避免未來崩盤。因此，未來中國樓市會出現結構性變化，但不會出現地區性崩盤。

關於是否會崩盤再多說一句：任何商品，不管是房子還是股票，任何國家，不管是美國還是中國，如果有市場化商品出現崩盤，必然是供求關係急劇變化，從明顯供不應求快速轉變為明顯供大於求，導致供求關係嚴重失衡造成的。在中國，樓市關係政局命脈，因此中國的國家制度決定了樓市不會出現此類情況。一句話，國家管控著呢。

以上就是我要說的主要內容。這些是我在兩天的業餘時間中所寫，其實想說的本更多，因為想把觀點說明白說全面，但又想盡量言簡意賅，所以最終可能有些詞不達意，語無倫次。後期我會繼續修改。

最後再說明下，文中關於美國金融危機的內容，我都是從幾部非常著名的反映當時歷史的影片中所了解，包括《Too Big To Fail》、《The Big Short》、《Margin Call》和《Inside Job》。這幾部影片讓我對這段歷史有了一個整體認識，而且，它們堪稱是我看過最好的愛國主義電影，他們讓我第一次真正認識到了中國特色社會主義制度的優越性。推薦有興趣的知友們觀看。

發佈於 2017-03-21

著作權歸作者所有

謝邀，要買房的都希望跌。我年輕時候沒有房子擠在單位幾個平方的小房子的時候還希望地震呢，那樣就有安置房住了。

以前中介還是中介的時候，跟賣方說要跌跟買方說要漲，現在中介自己囤起了房，所以永遠看漲

知乎很多人都是鍵盤俠，只有在北京經歷過買房的人才知道現在房市有多火爆。身邊很多留京的人很多都是剛需買房，拿了北京戶口，得有房住啊，投資的人反而感覺並不是很多。

勸剛需立刻下手，買北京的房最重要的一點就是下手快，晚一步就會被搶走。我在鏈家app上之前關注的所有房子，全部賣出去了，無一例外。

我自己去年10月沒買，因為當時覺得價格偏高，結果因此付出了慘痛的教訓。。現在多花幾年的工資才能上車。

個人觀點: 北京房價肯定繼續漲，但速度會放緩，不會像前幾個月那麼瘋狂，用總理的原話，房地產市場會平穩健康發展。

屁股決定腦袋

中介永遠看漲

中國一線城市有大量的年輕人進入，名牌企業扎堆，高收入人群相對集中，大城市醫療教育交通商業都很發達，所以。。。。。。參考香港房價。

關於房價看跌的言論08年以後就層出不窮，但何時真的跌過？

房價不是中介說漲就會漲，也不是磚家說跌就會跌，是看房子本身體現的價值。這個價值最明顯的體現在二手房，其價值包含有地價、成本、房產本身的使用價值、房產持有收益價值、產權帶來的政策價值、房產未來的收益預期等，所以房子有沒有泡沫，會不會下跌，就要看這些價值中哪些佔大頭。

舉個價值的例子，如果買房能落戶，如果一個北京戶口值一百萬，那麼十平米房子值一百萬我覺得一點也不是泡沫，真的值這麼多，還很划算。如果沒有任何政策優惠，沒有使用價值（離北京市區100公里），沒有極高的持有收益（房租），沒有極高的增值預期，十平米房子一百萬鬼才會買，這時這個房子就沒什麼價值。

這時候，回頭看08年以來的中國房市，在其他成本漲幅不大的情況下，其中漲價的主要動力還是房產的收益預期被人為拉高，即所謂的炒房。一套本來售價100w的房產，今天我預期能漲到200w，我就150w買了，明天他預期能漲到300w，於是200w接手，即所謂接盤，接來接去這不就越來越高。

在寬鬆的貨幣政策下（民幣超發、塞皮埃持續高位），再加上政府的鼓勵（低利率、城鎮化、二胎），房地產商的炒作，房價水漲船高在所必然。這時候，很多地方房產的價值中，所謂的收益預期就佔到了一個不合理的高比例，這個就是泡沫。

再看北京房價，除了房產未來的收益預期被廣泛看好之外，北京的房子其他價值本身就很高，無論是首都地里位置決定的高地價，還是在北京就業醫療學校條件優越從而帶來的高使用價值，還是更高的房租收益，還是產權所帶來的政策福利（學區房），都是實打實的價值體現。所以北京的房價可以說，是全國泡沫比例最小的，同時收益預期也是全國最被看好的，即泡沫是最堅固的。

以上就可以得出一個結論，那些三四五線的房子漲，並沒有漲的底氣，沒有市場和本身價值支撐，純粹吹泡泡，說跌就會跌。目前民幣發行量放緩、限購以及政策轉向（提息增付），三四五線（包括燕郊）的房價被廣泛看衰，於是降價遲早的事兒。

但北京作為首都，先不提政府保房價穩定的努力，相反，就算國家發了狠，要經濟轉型要去泡沫向實業轉向，把全國房地產泡沫都捅破，北京也會是最後一個吹破的，並且例如西城這樣的地段，吹破的泡沫可能只是一點皮毛。

在雄安新區等政策實施下，北京明顯在分流人口，分流工業經濟，但仍會保留甚至擴大精英階層，這麼看，未來北京的房價會兩極化，以打工族為對象的郊區房價看跌，以精英中產階層為對象的中心房價穩定堅挺。

中介說他看跌，還賣給誰去？

你以為中介就是你看到的那一個個西裝革履有求必應一口一口哥姐叫著的上進青年？tooyoung，如果說gover是高房價的萬惡之源罪魁禍首，那麼，中介絕對當得起這第二把交椅。

十年一個輪迴的經濟危機又要捲土重來啦，有些東西是不以任何人和政權的意志為轉移的，否則它就不可能存在啦，別說現在外儲外匯早已被人扼住咽喉，就算不是如此，當局除了急流勇退都別無他途

北京的新政，每一條都推高了北京住宅的稀缺性，不漲才怪。第一條連續60個月的社保，就是乾脆讓外地人老實人死了這條心，哪裡來回哪裡去。第二條基本都是針對需要買房的人，但是實話說，不用貸款，全款買房的人大有人在。不信你們問問中介去，每個中介手上基本都認識幾個這樣的買主。

這個問題適合在北京有買房經歷的人或者想要買房並且真真切切在看房的人回答。北京房產未來肯定不會看單價，只看總價。每一套二手房都具有它的唯一性，樓層，面積，平米，朝向，這些基本信息只是一方面。房子本身的權屬屬性，是不是公房或者商品房，房本下發滿幾年，每一套房的業主資金需求情況等等。這些都是二手房的唯一性。單價真的重要嗎。舉例，北京東二環，建國門到東直門。500萬以下只能買到1居，500到800兩居。這個時候對於剛需的人來說，要看單價嗎？永遠在這個地方買不到房子了。

總的來說，看總價，別看單價。這是趨勢。

中介靠什麼吃飯，成交量！那麼問題來了，土木工程和IT真的平均賺的你中介多嗎這幾年？

中介自古以來都只能說漲啊，不然大家都觀望，他們這個月工資房租提成都出不來了。不過過去的小十年他們都沒說錯。