在旅遊次發達的鄉村做一家精品民宿酒店的可行性？

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背景介紹：
位置：項目位於省會城市二小時交通範圍內的一個小鄉村，周邊有多處小型旅遊景點及兩個4A級景區。屬於正在蓬勃發展的一個旅遊地。
環境：無特色人文環境，只有一個只能給政府用來做噱頭但是起不到吸引遊客的「紅色旅遊」帽子。自然環境還算不錯，宜居，適合周邊城市人群周末度假休閑。
人口：當地全鎮人口7-8萬人，屬於本縣最大的一個鄉鎮。全縣每年接待遊客約700萬人次（官方資料）。
競爭對手：鎮上有大幾十乃至上百家旅館跟小型酒店。定價一般在100-200左右，大都很low，如按題主的計劃，這些應該都不是同級別的競爭對手。

其他：自有房屋，可改建，也可推倒重建。現有房屋佔地面積200左右，兩層。整個地基佔地面積有將近2000多個平方，有很大的前坪及後院。門前靠河，是一段河岸風光帶，背面靠山，目前是荒山，預計不久後會改建成公園。
酒店業小白，旅遊業文盲，請教以下問題：（題主有一些情懷主義，但更多的是理性的把這個看做為一個投資項目，一門生意。希望高人們能不吝賜教。跪謝！）
1、150萬的預算是自建房屋好，還是改建原有房屋好。或者說不管投資多少，從純粹的投資生意角度來看哪個更划算？
2、自建一棟佔地面300平方左右的三層別墅，帶裝飾、裝修及設備，希望做的稍微有點格調，150萬預算能做到么？或者說怎麼樣才能做到？(預計做8-10間客房再配套兩間棋牌室跟農家餐館)
3、投資回報周期大概需要多久?怎樣估算？
4、在一個民宿酒店的空白市場，且是旅遊次發達的小鄉村，這種項目有多大的可能性？
5、運營這樣規模的民宿大概需要多少人手，需要哪些必需的崗位？
6、作為城市居民的你，如果周末去這樣的鄉村自駕遊玩，會選擇這樣的民宿么？能夠接受什麼樣的價位？對這樣的民宿會有一些什麼樣的期望？或者談談你有過的經歷。

目前情況來看民宿經濟並不是十分樂觀！真的~

就杭州而言，距離西湖僅數百米之隔的青芝塢，以往眾多的民宿酒店亦正在被餐飲飯店所取代，平日里安靜、文藝的氣息也正在被喧囂、怪味和滿大街的啤酒瓶和桌子侵蝕著.....

這意思並非是指青芝塢民宿業不行了！而是想說明民宿經濟的經營模式或是面對目前中國的旅遊消費市場而言可能存在比較多的問題，而這些問題要真正等到大批量民宿酒店被淘汰後才可能迎接來新的生命。

上述意思是，假使題主真的非常想在自家開民宿客棧，建議先多多思考如下問題：

1.主要面對哪些目標旅遊市場群體？

說實話旅遊次發達地區的4A級景區的市場影響力比較有限，基本上不會構成2-3小時交通範圍之外遊客的主要出遊動機！假使僅僅是給政府用來做噱頭但是起不到吸引遊客的「紅色旅遊」帽子，而且又地處2小時交通範圍之內，那麼遊客完全沒有必要住民宿酒店，還不如多用200塊錢晚餐吃頓好的！故此，找對目標群體很重要！想辦法吸引他們留下來更重要~

2.民宿和酒店是存在很多區別的~

個人以為民宿和酒店是有差別的，本質上民宿出現的目的是為了與酒店產生互補而存在的，然而中國大陸絕大部分民宿的運作模式仍然複製酒店模式，或者乾脆就請星級酒店的管理人員運作民宿。主要的表現特點就是租別人的房子改造（杭州這邊僅房租每年就要30-40萬，改造費用還不算）、僅有住宿功能（有些甚至連早餐都不供應）、星級酒店式管理（除了在衛生、裝修方面勝過農家樂、家庭客棧外，並無特色）以及最重要的是主題特色吸引力不足，等等...

3.有沒有主題特色或核心旅遊吸引物~

這點是最最重要的！假如你選擇周邊城市遊客作為你的目標，那麼你就該去想他們周末出來玩的動機是什麼？以及我的民宿能為他們提供怎麼的旅遊服務/體驗，促使他們可能想要留下來過夜？

假如思考清楚上述問題後，仍堅定決心要開民宿！那麼我再幫你想想你請教的問題：

1.假如你的房屋擁有足夠大的空間（大約可容下不低於10-15個房間，平均每個房間應不低於12平方左右），有前後庭院的！建議改建比較划算，剩下來的預算可以用在裝修、景觀和功能配置等方面。

2.這個問題我也不知道，但假如你懂點設計的話自己買材料僱人幫忙裝修，估計能省下3/1的費用。

3.投資回報的話，基本按照入住率和每個房間/人均消費額來算，如果是南方的話適游天數每年大概在250-300天之間，北方的話大概在200天左右！入住率的話，2014 年浙江省住宿單位平均客房出租率 56.92%左右，然後自己算嘛！入住率*房間消費額*房間數*適游天數=營業額！假如你投資了150萬元，共有10個房間，每個房間的消費額為200元，每年平均增長10%（事實上不止），純利潤率為30%！那麼你每年的營業額大概在33萬元左右，純利潤為10萬元左右，那麼你的投資回報周期大概長達10年左右！一般來說旅遊回報周期5-7年算是好項目，小民宿的話最好3-4年回本！

4.說實話就目前的消費水平而言，不出現目的地遊客量暴增或者消費暴增的話，小投資的話，大概能養活農村生活的家庭過小康生活問題應該不大！如果想靠此發家，可行性不大~

5.假如自己廚藝不錯，1-2個人足以。假如自己廚藝超爛，建議找個廚藝好的，2-3個人可以了。

6.周末自駕游的話，如果沒有特殊情況或者特別吸引人的景區/景點，一般來說當日就會回家，最多吃頓晚飯~

給題主一點參考。地點:崑山市巴城鎮陽澄湖邊，一個幾乎被城鎮化吞噬的小村落里。跟題主所敘述的項目背景還是比較接近的，甚至還不如。先看看照片吧。

改造前

改造後

樓房改造+平房重建+庭院簡單修整。總費用40w(包括傢具，人工等)。

因為也是剛剛開業，其他數據還有待積累總結才能分享，如果有興趣的朋友，可以多交流。

我個人覺得題主如果想做一個民宿，對文化層次上最好不要往紅色旅遊上面靠。

一、選擇民宿的大多是文青，對文藝追求和體驗比較看重，你可以挖掘一些故事創造出屬於你這個民宿的氛圍，在這上面做一些宣傳；

二、旅遊的需求在年齡層次上逐漸會發生變化，你的客戶群現在是8090後，再過幾年會是00後，而目前來看，90後00後很少有去追尋什麼紅色和革命文化的；

三、對於次發達的旅遊區來說，區域位置和景點特色一樣重要，因為你的名氣小不足以吸引到千里之外的遊客，所以先做好對區域內的目標群體重點宣傳，然後慢慢擴散。

謝邀。

根據題主的背景介紹，項目地塊位於省會城市兩小時交通範圍內，周邊分布有零散旅遊景點及兩個4A級景區，自然環境良好，生態環境也不錯，還有可以作為噱頭的「紅色旅遊」帽子等等，這就完全不是一個旅遊次發達的小鄉村，並已經具備了開發鄉村旅遊的條件。目前鎮上已有不少旅館跟小型酒店，但品味不高，按題主的計劃，進行差異化競爭，選擇建設一家精品民宿酒店，是可行的。

但是，要建好一坐精品民宿酒店，並順利推廣出去，並不容易。民宿，更加註重的是創意、設計、情懷。題主可選擇某一主題文化元素，將與此相關的紅色旅遊文化也好、田園農耕文化也好，進行一個選擇和整合，並進行創意式利用，營造一個全情境的主題體驗，比如可觀星、可賞花、可垂釣、可徒步、可騎行、可登山等等等等……

不知道樓主的情懷是不是「精緻而懷舊，風情而有品質」，建議題主可以多搜集一些關於台灣民宿的案例，那裡的民宿已經發展的比較成熟了，有很多值得借鑒的地方。

以上僅個人觀點，有不足之處，還請批評指正！

紅色旅遊本身就是一個熱點。無特色人文環境，那就在項目的設置上多向紅色旅遊靠攏。民宿客棧迎來春天，將有國家罩著了！再加上現在民宿發展有國家罩著了，剩下的就是創意了。

我老家政府也扶持這個項目，本人也有這個意向只是還沒有志同道合的人。如果有這樣的夥伴我很高興分享

個人從事旅遊相關行業，因此只能從方向上給點建議，僅供參考。具體落實還需要題主綜合衡量。

從你的陳述來看，貴地已經是一個較為成熟的旅遊鄉鎮，周邊已經形成了初步的旅遊基礎配套設施。基於這樣的條件，我給題主的建議是：個性化。

周邊多處小型旅遊經典+兩個4A級旅遊景區，周邊有豐富的旅遊資源，搞酒店完全可行，只要做得好，肯定有得賺。

民宿無法和品牌酒店相比，就連如家、格林豪泰都沒法比，因為你做不了他們那麼專業。專業做不了，只能做特色。各地都有特色民宿，而且只要內部條件不差，絕對是火爆異常，江南有臨水民宿，安徽有徽派的民宿，雲南、廣西有吊腳樓，廣州有騎樓，北京有四合院，黃土高原上有窯洞，這些都是特色民宿。

發展什麼特色民宿？紅色旅遊。直說一句：背靠大樹好乘涼。既然政府有這個想法，你為什麼不跟做？政府有想法，你跟進，要扶持有扶持，要政策有政策，為什麼不做？

紅色旅遊怎麼做？去井岡山、陝北看吧，實地考察比我說得要好得多。同時要提醒題主，做古、做舊，不意味著臟；做個性，不意味著另類。

最後，衛生設施要過關！衛生設施要過關！衛生設施要過關！重要的事情說三遍！好的酒店，一定是以合格的衛生條件為最低底線的。

民宿，主要是情懷（愛和分享），主人要有很強的能引起共鳴的經營理念，對生活和民宿充滿了愛，分享意識強，能跟各種不同的一起分享思想，文化，觀點．以現在的傳播速度，這樣的民宿很快就去傳播開來的！

1、150萬的預算是自建房屋好，還是改建原有房屋好。或者說不管投資多少，從純粹的投資生意角度來看哪個更划算？

我建議要新建，這樣才能在規劃設計上掌控，讓房間格局更加合理。老房子最大的缺陷就是不利於改造，而且改造其實比新建更加麻煩。但新建一定不要做成那種很呆很傻的建築，要從設計入手，保證功能性的前提下，儘可能多的體現出當地特點（可從軟裝入手）

2、自建一棟佔地面300平方左右的三層別墅，帶裝飾、裝修及設備，希望做的稍微有點格調，150萬預算能做到么？或者說怎麼樣才能做到？(預計做8-10間客房再配套兩間棋牌室跟農家餐館)

150萬300平米，核算下來2k每平米的建築成本及3k每平米的裝修成本非常牛逼了，當然還要考慮到你前面的院子的面積，我認為足夠用了。但還是要把每一分錢花在刀刃上，該花錢的如衛浴、潔具、床墊、傢具、布草等等。該省錢的就要省錢，到底是用石材還是清水模？是地毯還是實木地板？感覺出來可是千差萬別。（選材這裡還要考慮後期維護保養技術及成本）

3、投資回報周期大概需要多久?怎樣估算？

估算無非就是你的客房單價乘以你有多少間房再乘以全年有多少天的經營時間再乘以入住率，每個地方不一樣，不方便妄下推論，但這個地方如果是自己家的地方其實已經比很多租賃的經營者佔了不少優勢。

4、在一個民宿酒店的空白市場，且是旅遊次發達的小鄉村，這種項目有多大的可能性？

我覺得現在全國的城市周邊都有需求，大家來旅遊要的是一個良好的自然環境以及舒適的生活狀態，來了更多是周末放鬆心情，不需要什麼旅遊資源，從這個角度多找點即可。

5、運營這樣規模的民宿大概需要多少人手，需要哪些必需的崗位？

前期的話還是自己上吧，再加上幾個親朋好友，自己首先要有熱情，熱愛這個事。後期隨著發展逐漸增加。搞衛生、做一桌菜相信家裡一定有高手，服務上熱情到位，再多看看相關的資料，逐漸摸索。

6、作為城市居民的你，如果周末去這樣的鄉村自駕遊玩，會選擇這樣的民宿么？能夠接受什麼樣的價位？對這樣的民宿會有一些什麼樣的期望？或者談談你有過的經歷。

這個問題已經有很多活生生的例子了，你上網一搜就知道了。

你說的可是西柏坡。。。。。

1：房屋是改建，還是新建，不是主題決定的，是你打算投入多少成本決定的。

2：自建的時間周期和改建的時間周期是多少？打算什麼時間開始運營？

3：多長時間收回成本=投入/年純利潤，看似簡單，其實很複雜，舉例：多一個房間，就有可能多一個服務員，多備品、餐食製作等等的成本。

4:看你自己民宿的定位是不是符合你所在市場的訴求，差異化和人文情懷在某些特定的情況是決定因素。

5:算一下帳，3年收回成本你可以試試！