Airbnb 類線上短租模式入華會涉及哪些法律風險？
新聞中說到 Airbnb 在舊金山的法律風險，那麼在中國會是怎樣的？
相關新聞：Airbnb引發非法經營爭議 舊金山欲立法嚴管短租
謝邀。我印象里沒有限制短租方面的規定。但我們強大的行政備案制度可以扼殺這種模式。
住建部《商品房屋租賃管理辦法》
第十四條 房屋租賃合同訂立後三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。
第十九條 房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者註銷手續。第二十三條 違反本辦法第十四條第一款、第十九條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。
這個備案平常根本沒人理睬，但如果哪天行政機關想起來要處理了，完全不必象舊金山那麼麻煩。
根據紐約市檢察長發布的一份報告（Airbnb in the City）：紐約市四分之三的Airbnb出租屋都是非法的，違反了行政區劃法規或其他法律。在中國更是會遇到這樣的問題。
一、Airbnb的風險提示
以最典型的Airbnb為例，在Airbnb的房東義務中，提醒房東們需要注意一些「一般法規」的規定：
- 稅務
- 許可及登記
- 房租管制房/租金穩定房
另外在Airbnb的幫助中，也有對「在Airbnb上出租房源之前，我應考慮哪些法律和法規問題？」這一問題的回答：
在決定是否要成為Airbnb房東時，重要的是要了解您所在城市的法律是如何規定的。
有些城市的法律限制房東將房子短期出租給付費房客。這些法律通常是該城市的區劃法或行政法的一部分。在許多城市，發布房源或接待房客之前，房東必須先登記、獲得許可證或執照。某些類型的短期住宿預訂可能被完全禁止。當地政府執行這些法律的做法大相徑庭。處罰可能包括罰金或其他執行措施。
這些規定可能會讓人混淆。我們正與世界各國的政府協作，闡明這些規定，以便讓所有人都能清楚地了解這些法律。
……
儘管做了一些提示，但是這些提示只是聊勝於無，甚至可能會誤導房東，其中對於中國對旅館行業的規定隻字未提。
二、中國的規定
我國對旅館行業的管理主要是依據《旅館業治安管理辦法》進行，各省還有自己的實施細則。在《旅館業治安管理辦法》第二條明確劃定了該辦法的管轄範圍，並明確了旅館的定義：
凡經營接待旅客住宿的旅館、飯店、賓館、招待所、客貨棧、車馬店、浴池等（以下統稱旅館），不論是國營、集體經營，還是合夥經營、個體經營、中外合資、中外合作經營，不論是專營還是兼營，不論是常年經營，還是季節性經營，都必須遵守本辦法。
根據定義，只要是「經營借貸旅客住宿」，就可以算是旅店，被該條例進行管轄。各省的細則對該規定進行了細化：《四川省旅館業治安管理辦法》將旅店定義為「按日或者小時計價收費向社會公眾提供住宿服務的合法經營場所」；北京市旅館業治安管理規定將旅店定義為「提供住宿休息服務的經營場所」；《上海市旅館業治安管理實施細則》將旅館定義為「專門住宿設施，主要以日為計費單位，提供住宿服務的經營場所」。各省的規定大同小異，而對於Airbnb類網站及其房東來說，所提供的服務無疑屬於旅館性質，需要遵守上述有關法規。
可見，使用「日租」或「短租」的概念來規避旅館業的規定只是徒勞。被劃歸為旅館，就意味著Airbnb及其房東需要遵守一系列對於旅館的管理規範，包括但不限於：工商、消防、公安、稅務、食品安全。其中任何一項都會對Airbnb的房東構成負擔。
另外，將房屋Airbnb是一種經營行為，除了獲得各行政部門的批准外，還需要獲得房屋建築內其他樓層住戶的同意。根據《物權法》第七十七條及《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》第十一條的規定：想要將原本是民宅的房屋用於經營，那麼就需要獲得該建築單元內每一位業主的同意，否則就不能經營。
圖 Airbnb房東所需要打交道的單位（排名不分先後高低）
可見，如果想要合法地將自己的房屋放到Airbnb這類平台上經營，需要跨過多道關卡。那麼，如果無視這些法律規定，會有什麼樣的法律後果呢？可以參考以下三起行政複議的案件，從側面對處罰的尺度有一個基本的了解。
從有關案例可以看出，未辦理合格手續的旅館一旦被查處，經營者（房東）所需要面臨行政拘留、取締經營、追繳收入的風險，並可能會伴隨有罰款。而房東在Airbnb類網站發布房源的行為也很容易被認定為在網路平台發布廣告。
三、前景
Uber等專車服務已經在國內掀起了軒然大波，鬧得沸沸揚揚，而Airbnb類網站的服務如果大肆鋪開，所遇到的阻力會遠超於專車服務。旅館業的所涉管理部門包括工商、稅務、公安、消防、食品衛生，這其中任何一個部門都具備超強的行政執法能力，這不是交通運政部門的執法能力所能夠比擬的。
而且，旅館的經營直接關係到社會安全，尤其是身份的登記環節（還有涉外經營的問題）是對流動人口控制的重要措施，公安部門沒理由坐視不管。
在這種情況下，Airbnb類網站在今後可能面對的阻力可想而知。在法規沒有修改的情況下，Airbnb類網站的房東們也將長期處於非法經營的陰影之下，尤其是在當地舉行重要活動之時，打擊也會更加嚴厲。不可否認，Airbnb模式的出現與發展是超前於法律的，所以Airbnb在積極獲取大眾認可的同時，應儘快推動旅館業法規的修訂，讓自己的服務合法化，這才是Airbnb類型網站在中國市場唯一的出路。
Airbnb在中國的運營確實會涉及不少法律風險，其實，這是互聯網項目在創新中遇到法律困境的一個縮影。希望通過對Airbnb的案例解讀，見微知著，總結出創新商業模式應對法律困境的方法論，既能幫助梳理自己創業中的問題，也能對有類似境遇的創業朋友有些啟發吧。（最近很忙，只能有空就用手機寫點兒，在全部梳理完之前，估計會內容零散，錯漏較多，如果給大家帶來困擾，提前先道個歉！）
第一部分：綱目
在梳理之前，反覆考慮應該如何去系統剖析這個問題。結合自己創業的經歷，以及希望給自己歸納出可直接用於實踐的方法論，最終決定按照創業的時間軸去劃分綱目，主要考慮包括：
1、在創業的過程里，不同階段的重心、模式是會變化的，要面對的法律問題就會相應變化；（過早為將來不一定會面對的問題過度擔憂，就是杞人憂天）2、創業過程中，團隊在不同階段可配置、調用的資源是會變化的，應對法律問題的基礎就會相應變化；（做一些遠超出自己能力範圍的應對，無異於蚍蜉撼樹）3、創業的不同階段，應對法律問題的姿態、時機也會有所區別，或者主動或者被動，或者及早防範或者事後補漏。（趕早不如趕巧，前人種樹後人乘涼的例子太多了）基於時間軸的維度，後面將大致分為：前期試錯、初創、可控規模複製、野蠻生長、生死競爭、領先和壟斷等七個階段去梳理。為免歧義，先自己定義一下這七個階段。
1、前期試錯：有了Idea，到產品BETA版發布之前的階段。這個階段以調研、驗證Idea核心假設為主。
2、初創：產品BETA版發布到正式版的階段，以跑通產品流程、建立種子用戶群為主。3、可控規模複製：產品正式版發布到在核心用戶群里形成一定頻次的重複使用，以優化產品、建立特有品性為主。4、野蠻生長：產品基本成熟到進入市場TOP3，以產品深度優化、擴大市佔率為主。5、生死競爭：與競品旗鼓相當，爭奪市場NO.1。6、領先：奠定市場第一領先優勢，並不斷強化直至壟斷。7、壟斷：壟斷市場，建立起很高的市場壁壘。按照這個時間軸理下來，大家多少會理解，在不同階段，創新項目主要面對的問題和應對措施是明顯不同的。拋開具體階段具體場景去討論法律困境和解決方案，很容易誤入歧途。（繼續補充………………）在時間軸節點確定之後，還應考慮法律的維度，作為Y軸。法律維度應該如何劃分呢？從風險和法律責任的程度去劃分會比較容易定位，按照嚴重程度由高到低，可以劃分為：刑事處罰風險（犯罪）、行政處罰風險、侵權風險、違約風險、組織內部責任風險、道德風險等六個維度。鑒於這個劃分並無現成的專業理論框架的支撐，勉強將這六個風險維度做個解釋說明（但難以做到專業、精準，維度劃分本身就是非常專業的一個科學細分，這裡只求能表達清楚基本含義）。
1、刑事處罰風險：已經觸犯刑法，構成犯罪，需要承擔刑事責任。
2、行政處罰風險：違反政府主管部門的規定，構成違規、違章，會被行政處罰。3、侵權風險：侵犯其他人（自然人、法人和其他在法律上具備虛擬人格的主體）的合法權益，構成侵權，需要承擔侵權責任。4、違約風險：違反與其他人的合法約定，構成違約，需要承擔違約賠償責任。5、組織內部責任風險：違反組織內部規章，構成違紀，需要承擔內部責任。6、道德風險：合法合規，但不合理的情況，會被道德譴責。按照上述維度劃分，評估一個創新項目的法律問題，尤其是在判斷輕重緩急、生死存亡時，就會比較清晰，一目了然。（繼續更新……最近忙於產品2.0，時間太緊，抱歉！）
在具體內容全面展開前，有必要對上面兩個維度的交叉邏輯進行梳理，以便於大家可以用最短的時間掌握核心：
這幾個事情，其實是不能作為規律或指導性規範的，頂多可以作為代表性現象，或者經驗總結。當然，從創業團隊角度而言，這些現象或經驗總結，應該已經具備一定的借鑒意義。（如果要從中總結出理論性的規律或規範，那麼可能需要採集足夠多的樣本信息+系統深入的分析和歸納。這留待以後有時間、有人手再考慮做。）接下來，我們圍繞上圖的思路和上述代表性現象，以實例解析的方法，試著從中歸納、演繹出可資借鑒的一些方法和結論。
第二部分：實例解析及演繹
一、前期試錯+刑事處罰風險
（一）實例解析
（二）分析及歸納
二、初創+行政處罰風險
三、可控規模複製+對用戶違約風險+行政處罰風險
四、野蠻生長+侵權風險+合作方違約風險
五、生死競爭+違約風險
六、領先+組織內部責任風險+行政處罰風險
七、壟斷+道德風險+行政處罰風險（暫時寫到這裡，後續再繼續更新…………）
第三部分：方法論歸納出租人出租有權處理的房屋一般不限制日期
短租的網站中國有很多啊，上面的房子多半是當家庭式酒店做的。。參考螞蟻網
airbnb解決問題的能力和速度真是令人堪憂，想知道知乎上有沒有人 跟我一樣 因為支付系統上的bug重複支付了 ，一直沒得到解決的？
airbnb不知道是不是覺得中國沒什麼市場，一點也不投入 支付系統做成一坨翔，前兩天在英國蘇格蘭給一個朋友下單，支付頁面跳轉到一個看似有bug 的情況，查了訂單頁面，沒有看到下單，以為支付不成功，有重新來了一遍，結果還是沒看到訂單，中間我以為是系統反應慢，等了半個多小時，還是沒看到訂單，以為又支付不成功，查支付寶也沒有支付信息，加上朋友那邊一直問我情況，結果下了第三次單。。
然後坑爹了，明早起來一看三筆單子，一筆1500，一共支付了4500. 然後身份驗證還是沒過，好吧，覺得那你應該退款了吧。三筆都得給我退了，結果只退了一筆，啥情況，賬上還有三千多被誰吃了呢整個體驗過程只想感覺都想屎，本來覺得像這種創新模式，支持一下，這種體驗真是以後身邊有人問 都強烈不支持用。。然後開始找客服解決了，百度都沒收錄他的客服，好不容易在在其他答案里找到一個據說是airbnb的客服，打過去說了情況，又讓發各種截圖證明，好吧都發過去了，現在轉到後台郵箱系統就杳無音訊了。。坑爹，打電話催又是處理中。。處理中。。再打，幫我問問有沒有在處理？這麼多天過去了，都沒有所謂的後台處理郵件回復我。。
這種效率和體驗，對airbnb徹底死心。。覺得國內好多平台都比這強多了。。現在只想知道 ，有沒有遇到類似情況，最後給解決了的，就是最後終於拿到錢的情況。。遇到這種情況太不省心了新興的東西出來，很多都經歷過一個大眾接受的過程，個人覺得不能完全盲目打壓，也應該去合理引導，世界潮流都那麼發展至今天，我們也有很多的橋，斷不可再繼續摸著石頭過河了，
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