為什麼世紀佳緣要斥資 7420 萬元買辦公樓？

01-14

新聞：世紀佳緣稱移動平台盈利斥資千萬美元買樓

世紀佳緣首席財務官顧尚修表示：「我們購買了一處新的辦公地址，就在現在辦公室的附近。這筆交易的對價總額為人民幣7420萬元（1,190萬美元），交易將於2013年第一季度完成。」

A股公司也有這個毛病。

輕資產企業沒有自己的樓，上市以後的募集資金投向幾乎100%會買樓，錢多就來一棟，錢少就來一層，除非真的錢太少買起來很吃力才會算了。

說不清為什麼。

買樓是企業老闆、證監會、投資者都能夠認可的投資方向。大家不在乎財務損益，反正錢有了去處，能節約些成本，不會跌價，交易也是公開透明的，沒毛病了！

感覺類似於青年男女二十七八歲有點錢了就考慮結婚——說不上一定幸福，也就壞不到哪裡去吧。

樓市漲的的這麼快，辦公場所的租金更是水漲船高。一年下來幾百萬的租金。不如直接買個樓，還能算投資和固定資產。主要還是樓市漲的太快了。你看著才買了3個月，一平米就漲了4000塊，賺很多啊。

我們律所處理過近百宗企業購買辦公樓的交易。其實不用分析那麼多，這是中國企業的「慣性」：做大了就要買自己的辦公樓，不管財務上是否合算（總能找出一堆需要購買的道理）。

這種慣性甚至和行業都沒有什麼關係。

另外，匿名用戶的分析是紙上談兵，基本不靠譜。（請見評論區的討論和@Luo Patrick 的答案）

以前經常從財務上分析這是「明智的」或是「不明智的」，後來才發現，這是「必須的」和「必要的」問題。

中國公司尤其是A股公司，現金管理就是一個現金轉化為不動產的不可逆過程，不管拿出多少理由多少數據來分析，我認為來源就兩個：一是，資本市場要求，別忘記上市的資產要求，還有，市凈率？投資者上來問的也不是你有多少客戶，多少佔有率，而是：你有多少資產？二是，中國傳統，你有錢？不如有地，有房子……

世紀佳緣都買寫字樓一點也不例外。我認為之所以買寫字樓最主要無外乎如下幾個方面：

1、資產保值增值。

對於京滬這類一線城市的寫字樓，在可預見的未來價值還是有很大的上升空間的。所以對於一個具備正常行為能力的人，只要他有能力都會進行必要的固定資產投資。相比於住宅，寫字樓這類商業地產由於價值以前被嚴重低估，所以現在投資商業地產的風險遠遠小於住宅地產的投資。

2、成本控制。

很多人往往會固定的看待一個問題，例如租金，這簡直是非常可笑。形式是變化的，時間是流逝的，對比香港紐約的租金，北京的高端商業地產的租金還有很大的上升空間，不出所料的話10年後北京物業租金至少上漲1倍以上。試問到那個時候，豈不是節約了大筆租金。

重要提示：以下一切數據和內容來自作者胡思亂想，作者不對文中提到的任何數據負責，切勿聽信作者的一派胡言。作者對一切引用、依據本文內容而做出的行為導致任何損失深表遺憾，但決不負責。

新聞來源：

2013-2-27 [beijing time] 主題：

Jiayuan Announces Fourth Quarter and Full Year 2012 Financial Results (NASDAQ:DATE)

"In the fourth quarter, we continued to increase the efficiency
and effectiveness of our marketing activities, reflected in lower marketing
expenses than anticipated for the quarter. Looking to 2013, we expect marketing
expenses to be stable as we launch innovative new products and strengthen our
lead in the industry," said Mr. Shang Koo, CFO of Jiayuan. "We are in the process
of finalizing the acquisition of new office space nearby our current location,
which we expect to close in the first quarter. While we expect additional costs
in the next two quarters related to our relocation, our new office space will
allow us to better control costs and provide a stable work environment for our
future growth."

花費：7420萬CNY

官方的購樓解釋是：控制成本和提供更穩定的辦公場所

地址：舊辦公樓（安定路39號長新大廈）旁邊

目前北京辦公室經營面積總和：
1980+857+855=3692 一年租金開支 625萬元，租約差不多剛好屆滿。

也許是原辦公室的業主漲了房租吧，所以CFO才會說要追求穩定的成本和穩定的經營場所

該區域寫字樓平均房價大約：參考【安貞寫字樓出售?辦公樓出售信息】在報價基礎上打85折，大概售價在21,500元/平米.

按此價格，購得3450平米的辦公室。

本區域寫字樓平均租價大約：按8%的租金收益率來計算，每天大概是4.70元/平米。

買樓款加上搬遷裝修什麼的，可能要8500萬了，這筆開支夠租樓租14年了。

以上合理嗎？熟悉北京地產市場的朋友可以點評下。

另外，更重要的原因是公司資產配置的考慮。

待續。。。先簡單說一下，公司現金很多，錢怎麼花是個問題。2012年9月30號，公司持有的現金和存款加起來有5.92億，2012年12月31日，這筆錢還有4.91億，怎麼花的完？

顯然是不可能分給IT民工的。那分給股東？剛剛上市集資的錢，一年就發回給股東，雖然厚道，但會被投資者質疑，上市花銷很大的，就玩一年顯然不合適。

最後，投資物業是個穩健的選項。但是對股東來說，可不是什麼最佳選擇，因為當初買公司股票並不是看重其經營房地產的能力。

以現在的經濟形式看，買樓或蓋樓的資產升值速度基本高於進行實業生產的利潤率增幅。按現在城市化的發展方向，樓房作為固定資產的升值情況是能得到保障的。

讀了張化橋先生的書，感覺再去投資實業不是忽悠、找死就是大無畏。

再補充兩句，離題擴展到中國的生產企業買（蓋）樓行為。為什麼這些企業熱衷於買樓？因為政府通常對企業地價有補貼或政策優惠。有補貼、優惠不用的老闆，才是傻瓜。而且很多時候物業是老闆的，物業出租給有限公司或上市公司，租金是有保證的。而生產或經營的風險，卻由股民或股東承擔。前一陣雷士的紛爭之中，就有類似情節曝光。

原來他們都是單著的，現在終於在一起了。

我不是搞財務的，粗淺分析一下。

1. 藏利潤，一方面避稅；一方面平衡報表，穩定業績，減少分紅。

2. 投資，商業地產投資的預期收益還是不錯的。

招人嗎？我想去這種行業工作哦

投資房地產賺錢唄。

感覺中國社會比較浮躁。也許，企業家也要投機一把。

個人看法輕拍公司沒辦公樓可以算固定資產，而不是一年的成本，這樣賬面的利潤會提高。

租的成本太高了，既然長期使用為什麼不買下來呢

因為房價還要漲，投資房地產唄，我在公立三甲醫院，05年醫院買了兩棟樓做單身職工公寓，現在房價漲了三到四倍，你說醫院的固定資產多了多少呢？

要上市吧。因為軟體公司最大的資產是員工和軟體，但這些都是虛擬的，不能很好的評估價值。比如這個人值多少錢。但一個公司要上市就必須要求固定資產達到多少才可以。所以一般軟體公司要上市，都是通過買樓、買地這種增加自己固定資產的方式。